Mikroleiligheter som en kapitalinvestering

Mikroleiligheter er mer og mer populære i store byer. Vi forklarer her hvorfor de små leilighetene ikke bare passer for studenter, og i hvilke tilfeller de er verdt å investere i.

Etterspørselen etter mikroleiligheter øker

Boligmarkedet i store tyske byer er anspent. "I store deler av landet mangler det små, rimelige leiligheter," bekrefter Ulrich Ropertz, administrerende direktør i det tyske leietakernes forbund. Etterspørselen etter mikroleiligheter har økt jevnt og trutt i flere år, men en- til to-roms leiligheter utgjør i dag bare ti prosent av den totale eiendomsforsyningen. Som i London og New York, må det tyske boligmarkedet tilpasse seg den økende etterspørselen etter mikroleiligheter.
Etterspørselen vil også øke de neste årene. På den ene siden fordi det er flere og flere husholdninger for en person - de utgjør nå 40 prosent av alle husholdninger i Tyskland - og på den andre siden fordi antall studenter vokser. 2,87 millioner mennesker studerer for tiden i Tyskland (vintersemesteret 2018/19), 50 prosent flere enn i 1999. I tillegg er det ikke bare tyske studenter som leter etter en liten leilighet. I tillegg er det flere og flere utenlandske universitetsstudenter: I mellomtiden fullfører mer enn 300 000 gjestestudenter i dette landet et fullstendig studieløp eller minst et semester i utlandet. Det er omtrent hver niende som er registrert i Tyskland.

Mikroleiligheter er små og rimelige

Uansett hvor det er lite og dyrt boareal, viser et-roms leiligheter en vei ut av problemer. De tilbyr overnatting til moderate priser på attraktive steder. "Å bo i de store byene har blitt så dyrt at flere og flere leietakere leter etter mindre og billigere plass," sier Michael Voigtländer, eiendomsøkonom ved Institute of German Economy i Köln. Bare i München er det 7500 mennesker som ønsker overnatting på ventelisten. Den høye etterspørselen fører til at leieprisene eksploderer. I München koster en enkel studentleilighet i gjennomsnitt 615 euro månedlig leie, i Berlin 407 euro. Leipzig-studenter betaler fortsatt 316 euro for 30 kvadratmeter.
Men ikke bare mange studenter er spesielt ute etter mikro-leiligheter. Stadig flere pensjonister og pendlere med tidsbegrensede kontrakter blir også klar over de små leilighetene. For sistnevnte er mikroleiligheter interessante som et andre hjem på arbeidsstedet, som allerede er fullt utstyrt og derfor gir lite arbeid. Men også fagpersoner som tidvis må reise for selskapet bestiller flere og flere mikroleiligheter, som også for eksempel leies ut via Airbnb. Dette er vanligvis billigere enn et hotell, men tilbyr nesten samme komfortnivå.

Stadig flere som må reise av forretningsårsaker, bestiller mikro-leiligheter.

Mikroleiligheter er en lukrativ investering. Investorer er ivrige etter å få tak i det, enten det er i Berlin, Frankfurt eller Ingolstadt. Små eiendommer er egnet for private investorer som leter etter en sikker investering, men som den klassiske treromsleiligheten er for dyr for. Utsiktene til å kunne leie en Mini-Butze solid på lang sikt er gode. Mikroleiligheter har generelt mange fordeler for en investor. For eksempel er investeringssummen for mikroleiligheter lavere enn for andre eiendommer. Men den høye etterspørselen sørger også for en sikker ekstrainntekt fra leie på lang sikt.
I tillegg er de små leilighetene en lønnsom investering, da leieinntekter og leieutbytte er mye høyere enn med tradisjonelle nye leiligheter. Avhengig av beliggenhet ligger leieinntektene per kvadratmeter rundt 50 til 80 prosent over sammenlignbare lokale leier. I tillegg kan du øke leieprisene oftere, da leieperiodene er betydelig kortere enn med andre eiendommer.
Godt å vite: Hvis mikroleiligheten er møblert eller delvis møblert og leies i en begrenset periode, gjelder verken husleieindeksen eller leiebremsen. Alle som bestemmer seg for å kjøpe en mikroleilighet, må forvente rundt 150 000 til 300 000 euro, avhengig av beliggenhet og utstyr. De som pusser opp en leilighet på en energieffektiv måte, kan stole på billige lån og investeringstilskudd fra KfW.

Hvis mikroleiligheten er møblert og kun leies i en begrenset periode, gjelder verken husleieindeksen eller leiebremsen.

Hva du skal se etter når du kjøper

Du bør vurdere følgende ti-punkts plan når du kjøper en mikro-leilighet:

1. Bruk egenkapital

Hvis du vil kjøpe en eiendom, bør du alltid sørge for at du kan betale for en stor del med egenkapital. Pengene er ikke bare godt investert - banken belønner også en høy andel egenkapital med gunstigere lånevilkår.

2. Planlegg pengebuffere

Som eier av en leilighet, bør du alltid legge litt penger til side for å dekke reparasjoner eller andre tilleggsbetalinger. Sett av rundt 20 prosent av den totale investeringen som oppbevaring av eiendeler.

3. Plassering av leiligheten

Den beste måten å leie leiligheter på er i hjertet av en storby. Men hvis du ikke har erfaring som utleier, bør du sørge for at leiligheten ikke er for langt unna bostedet ditt. Dette sparer ikke bare reisekostnader ved bytte av leietakere, men muliggjør også en bedre vurdering av det lokale boligmarkedet.

4. Tilkobling til offentlig transportnett

Siden mange mennesker gjør seg uten bil i store byer, bør mikro-leiligheten deres være nær offentlig transport. Hvis du hovedsakelig vil leie ut til pendlere og forretningsfolk, bør du også oppgi en parkeringsplass, da disse ofte kommer med bil.

Mange eier ikke bil i byen. Mikroleiligheten skal derfor også være lett tilgjengelig med buss eller tog.

5. Beregn leieutbytte

I alle fall beregne leieutbyttet nøyaktig. Eiendomsselskaper og selskaper lover ofte en avkastning på opptil åtte prosent per år for mikroleiligheter. Følgende gjelder her: høy avkastning betyr høy risiko. Så se nøye og tenk nøye gjennom kjøpet.

6. Bygningens tilstand

Er det en gammel bygning som lenge har måttet pusses opp eller en ny bygning som er i samsvar med energispareforordningen? Reparasjoner eller andre skader kan raskt oppstå i gamle bygninger. I tillegg er tilleggskostnadene vanligvis høyere - noe som igjen reduserer de oppnåelige leieinntektene.

7. Husgodtgjørelse

Mesteparten av tiden betales de månedlige forskuddene av leilighetseieren til lederen av boligkomplekset. Avklare om og hvor mye huspenger du må betale.

8. Infrastruktur

I tillegg til en forbindelse til det offentlige transportnettet, bør du også være oppmerksom på hvilke offentlige og private institusjoner som er på stedet. For eksempel, hvor langt er universitetet, hvor er butikkene og hvor er offentlige forvaltninger?

9. Se protokollen fra eiermøtet

Be om de siste referatene fra eiermøtet. Da vet du hvilke tiltak som er planlagt i nær fremtid og hvilke kostnader du kan møte.

10. Befolkningsutvikling

Det er bedre å investere i en leilighet i et populært distrikt eller i et distrikt som bare blir trendy - en gang et opprørsk nabolag, nå også populært blant unge familier og studenter. Du bør også holde øye med gentrifisering i visse byer og investere til rett tid.

Mikroleiligheter: utstyr og leverandører

Det er for tiden forskjellige leverandører som "GBI", "My Apart" eller "Campus Viva" som tilbyr mikroleiligheter for forskjellige behov i de viktigste byene i Tyskland. De små leilighetene er vanligvis utstyrt med kjøkkenkrok og bad. Et lite bord brukes til å spise og jobbe, og det er en seng i hjørnet - det viktigste og likevel tilstrekkelig. Leverandøren GBI tilbyr tre forskjellige størrelser med sine "smartments" og er derfor ideell for forretningsreisende eller personer som fremdeles er på utkikk etter et permanent sted å bo.

modell	Ettromsleilighet	Studio XL	Leilighet
pris	Fra 61, - euro / natt	Fra 73, - euro / natt	Fra 93, -Euro / natt

Leverandøren "ipartment" har også forskjellige tilbud å velge mellom og er for tiden representert i syv tyske byer. Fra små rom på 20 kvadratmeter til en leilighet på 100 kvadratmeter, er det noe for enhver smak.
Følgende priser gjelder for mikroleilighetene i Köln:

modell	XS	S.	M.	L.
pris	Fra 1190 euro / måned	Fra 1.390 euro / måned	Fra 1.590 euro / måned	Fra 1890 euro / måned

"Campus Viva" fokuserer på mikro-leiligheter for studenter i München, Berlin, Heidelberg og Bremen. I tillegg til leilighetene tilbyr nesten alle bygninger fellesområder og rom, et treningsrom, et vaskerisenter og en terrasse for beboerne.
Mikroleiligheter er mye mer behagelige for studenter fordi de ikke trenger å ta seg av alt selv. Vanligvis er det allerede internettilgang; en vaktmestertjeneste hjelper med tekniske problemer, og noen ganger er det til og med en sykkeltjeneste. En stor fordel er imidlertid at du ikke trenger å dele kjøkken og bad med noen. Det unngår konflikt.