Boligfinansieringen må være solid beregnet. Det er derfor viktig å avklare på forhånd hvor mye egenkapital du kan bruke, hvilke merkostnader som vil påløpe og hvor høy din månedlige byrde kan være. Med pålitelige priser og lave renter blir boliglånet og sparekontrakten en hjørnestein i din eiendomsfinansiering.
Boligfinansieringen må planlegges nøye for ikke å få noen penger senere. Huslånet ditt og sparekontrakten spiller en avgjørende rolle: Du har rentesikkerhet over hele lånets løpetid og kan beregne med faste avdrag. I tillegg gjør de gunstige rentebetingelsene investeringene dine enklere. I tillegg til boliglån og sparekontrakt, som vanligvis dekker 20 til 30 prosent av kostnadene, kreves det vanligvis rundt 20 til 30 prosent egenkapital. De resterende 50 til 60 prosent kan betales gjennom et pantelån.
Hvor mye kan huset mitt koste?
Ved begynnelsen av boligfinansiering må det økonomiske spillerommet beregnes. Først spiller det ingen rolle om byggherrene fortsatt er unge eller ønsker å ta opp et boliglån fra 50 og utover. Bruk inntekten din til å bestemme hvor mange euro du kan skaffe månedlig for lånet på finansieringen. Så skriv ned vanlige inntektsbetalinger og deretter beregne månedlige utgifter som levekostnader, tilleggskostnader, forsikring, radio og TV og mye mer. Sammenligningen av beløpene skal resultere i en fritt disponibel inntekt, som den månedlige avgiften beregnes fra. Mengden av den månedlige leien på dette tidspunktet kan tjene som en orientering.
Tips : Lånerenten bør ikke være høyere enn 40 prosent av den tilgjengelige nettoinntekten. I tillegg må du ikke glemme å ta med de uforutsette kjøpskostnadene for huskjøpet i kostnadsplanleggingen.
Tabellen nedenfor gir en grov oversikt over hvor høy den månedlige kostnaden vil være - avhengig av den totale kostnaden for å kjøpe en eiendom og den tilgjengelige egenkapitalen. Viktig: I enkeltsaker kreves det alltid en individuell beregning av eiendomsfinansieringen.
|
Slik fungerer det med finansiering |
|||
|
Eiendomspris |
200 000 euro |
300 000 euro |
400 000 euro |
|
finansiering | |||
|
30% egenkapital |
60.000 euro |
90.000 euro |
120.000 euro |
|
inkludert boliglånssparing på |
40.000 euro |
60.000 euro |
80.000 euro |
|
30% besparelser på boliglån |
60.000 euro |
90.000 euro |
120.000 euro |
|
40% livrentelån |
80.000 euro |
120.000 euro |
160.000 euro |
|
Renter og tilbakebetaling per måned | |||
|
Bauspar-lån (månedlig |
400 euro |
600 euro |
800 euro |
|
Annuitetslån (tilbakebetaling 4% per år, debetrente 2% fast i 10 år) |
400 euro |
600 euro |
800 euro |
|
total månedlig belastning |
800 euro |
1200 euro |
1600 euro |
Bestem egenkapital
Hvor mye eiendommen kan koste, avhenger også av mengden egenkapital. 30 prosent av dine egne midler er et godt økonomisk grunnlag. "Men det kan også gjøres med mindre innsats," innrømmer Gerhard Zieris, LBS-finansieringsekspert. De som ønsker å bygge eller kjøpe i ettertraktede regioner som München eller Hamburg, kan ofte neppe skaffe 30 prosent egenkapital. "I enkelttilfeller kan en eiendom også finansieres eksternt 75 eller 80 prosent," sier Zieris. Dette forutsetter selvfølgelig at låntakeren kan betale de månedlige avdragene på lang sikt. Du kan finne ut hvilke andre krav som må oppfylles i vår artikkel Ta opp et lån.
For å kunne estimere hvor mye penger som regelmessig er tilgjengelig for et lån, er det nyttig å føre en husholdningsbok i noen måneder. “Bruk imidlertid mest mulig egenkapital. Sparingsbalansen din er definitivt en av dem. Du bør ikke berøre livsforsikringen. Når du har beregnet hele kjøps- eller byggekostnadene inkludert tilleggskostnader, er vanligvis to til tre nettolønn tilstrekkelig som reserve. ”Aksjer og verdipapirer kan også telle som egenkapital. Så snart kjøpet blir konkret, selger du disse varene og investerer pengene sikkert.
I utgangspunktet bør du spare rundt 30 prosent egenkapital.
LBS alternativer for pantelån
- Ingen
boliglån og sparekontrakt ennå Hvis du plutselig finner din drømmeiendom, men ennå ikke har nådd minimum spareperiode for boliglånet ditt og sparekontrakten eller ønsker å inngå et boliglån og sparekontrakt i fremtiden, kan LBS forfinansiering være løsningen. Du mottar et forhåndsfinansieringslån fra LBS til beløpet på boliglånet ditt og sparesummen. Mens du fortsetter å spare på boliglånet ditt og sparekontrakten, betaler du bare rentene på forhåndsfinansieringslånet ditt. Når boliglånet ditt og sparekontrakten er tildelt, bruker du det til å erstatte lånet. - Hjemmesparekontrakt allerede lagret
Du har allerede nådd sparemålet og minimum tid, men har ennå ikke fått tildelt et boliglån og en sparekontrakt fordi vurderingen ennå ikke er nådd? Da kan brofinansiering hjelpe deg. Mens brolånet løper, betaler du bare renten på lånet. Først når boliglånet ditt og sparekontrakten er tildelt, innløser du det med boliglånebeløpet.
Fordeler med LBS byggelagslån
Ved å lagre boliglånet ditt og sparekontrakten kan du skaffe deg rett til et billig boliglån. Følgende fordeler er resultatet av LBS-lånet.
- Lav lånerente over hele løpetiden: Selv i en lavrentefase underbygger byggesamfunnets lånerente regelmessig pantelånene.
- Faste renter: Det avtales en fast månedlig rente og tilbakebetalingsrente når LBS boliglån og sparekontrakt signeres.
- Rask tilbakebetaling: lånet betales vanligvis etter rundt ti år. Hvis du vil være gjeldfri raskere, kan du når som helst foreta spesielle avdrag.
- Månedlige avdrag som er de samme (ingen fast rente)
- Ingen rentetillegg (sammenlignet med et annet pantelån eller for mindre lån)
- Beskyttelsen i grunnboken er underordnet
Huslån
De resterende kostnadene for bygge- eller kjøpsprosjektet kan finansieres gjennom et pantelån fra Sparkasse. Her bør du gjøre valget av fastrenteperioden - vanligvis fem, ti eller 15 år - avhengig av gjeldende rentenivå.
- Hva er et pantelån?
I likhet med landgebyret er et pantelån et av landgebyrene. På denne måten sikrer banken seg rettigheter til en eiendom og låntakeren mottar et lån i retur. Hvis låntakeren er insolvent, kan banken utelukke eiendommen og dermed gjøre opp dine krav. Beløpet på pantelån avhenger hovedsakelig av eiendommens verdi. Etter en grundig undersøkelse av tinglysingsutdrag, planer og kjøpsavtaler, beregnes eiendommens utlånsverdi.
La en ekspert gi deg råd. Det er mange måter å finansiere et hjem på.
- Annuitetslån
Siden pantelånet vanligvis er en veldig stor sum, ble prosedyren for livrentelån oppfunnet: Skyldneren betaler et fast beløp hver måned - livrentesatsen, som ikke bare betaler renten, men også betaler tilbake en del av lånet. I den følgende avdraget gjelder renten bare den gjenværende gjelden, med den positive effekten at tilbakebetalingsdelen av det spesifiserte beløpet øker. Byrdene dine er de samme, rente / tilbakebetalingsforholdet skifter til din fordel.
Og år etter år - så lenge du har satt interessen. Med en tilbakebetaling på én prosent tar det godt 35 år å betale tilbake lånet - ikke noe problem for en 30-åring. Hvis du vil bli kvitt gjelden raskere, godtar du en høyere nedbetaling, for eksempel tre prosent. Da gjøres lånet opp etter nesten 20 år. I tider med lave renter, bør du låse renten så lenge som mulig, i tider med høye renter ganske korte. Vanligvis velges fem eller ti år. De som fester renten i 15 år (eller til og med 20 eller 30) kan fortsatt bytte til gunstigere forhold etter ti år, forutsatt at de kunngjør det seks måneder i forveien. - Livsforsikring for
å sikre pantelånet, anbefales det å tegne livsforsikring. I motsetning til kapitalforsikring eksisterer det bare å dekke død. Ved dødsfall utbetales det avtalte forsikringssummen. I beste fall kan lånebeløpet innløses fullstendig og de gjenlevende pårørende er gjeldfrie. Premiene for livsforsikring er relativt lave, men aldersavhengige. For å sikre pantelån er det tilstrekkelig med en livsforsikring med redusert forsikringssum, som dekker det gjenværende utestående beløpet. Premiene bør sammenlignes basert på nåverdiene av alle bidrag, lave startbidrag kan bedra.
Eget bidrag til husbygging
Spar gjennom ditt eget bidrag: De som kan gjøre mye selv, avlaster bygningsbudsjettet med fem til 15 prosent. Det er for eksempel det såkalte muskellånet, der bankene anerkjenner sitt eget bidrag til å bygge et hus som en del av egenkapitalen og dermed gir bedre kredittvilkår. Som regel innregner bankene mellom ti og 15 prosent av de totale byggekostnadene som eget bidrag.
Imidlertid må du ikke overvurdere deg selv hvis du vil bygge ditt eget hus. Fordi ikke alt håndverk er egnet for hobby-DIY-entusiaster. Maling og tapetsering samt flislegging skal også kunne mestre uerfarne byggere. Dyktige håndverkere med mye tid får også delta i konstruksjonsarbeidet eller pussingen. Det du absolutt bør overlate til spesialister, er imidlertid installasjonen for elektrisk og rørleggerarbeid.
Hvis du kan gjøre noe arbeid selv, har du muligheten til å avlaste bygningsbudsjettet med opptil 15 prosent.
Hvilke tilskudd kan jeg motta?
Fra staten - men også fra andre institusjoner - er det forskjellige finansieringsalternativer for å bygge eller kjøpe ditt eget hjem:
- Residential Riester
Med en Residential Riester-kontrakt betales en del av inntekten inn i kontrakten. Staten betaler tilskudd. I tillegg kan de innbetalte pengene trekkes fra skatt som en spesiell utgift. De innbetalte pengene må uansett brukes til en eiendom, for eksempel ved å betale dem inn i en byggesamfunnets låneavtale. - Housing Promotion
Med Housing Promotion Act hjelper enkelte føderale stater familier med lav inntekt til å oppfylle drømmen om å ha sitt eget hjem. Men også her må det tilveiebringes egenkapital på rundt 15 til 25 prosent. Noen ganger godtas også bidrag i natura som bygningsmaterialer du har tatt med deg selv. - KfW-lån
KfW Bank gir lån med lav rente til å bygge eller kjøpe et hus, forutsatt at det er ditt eget hjem. Men finansiering kan også inkluderes i tilfelle renovering eller renovering.
Hjemmetilskudd fra føderale stater og kommuner Det er også rimelige lån og tilskudd til å bygge eller kjøpe et hjem på føderalt statsnivå. Finn ut mer fra din respektive Landesbank. Finansieringssøknaden sendes vanligvis til distriktskontoret eller bydelene.- Kirke
Kirken tildeler tidvis land med arvelige bygningsrettigheter. Så en familie kan bygge på eiendommen uten å måtte kjøpe den. - Arbeidsgiverlån
I noen selskaper er det mulig å få et arbeidsgiverlån. Disse er billigere enn et vanlig eiendomslån fra banken.
Viktige vilkår for finansiering
Du vil ofte komme over følgende vilkår når du finansierer hjemmet ditt. Før du står overfor signeringen av låneavtalene, bør du vite hva de betyr.
- Annuitetslån : De fleste pantelån i dag er livrentelån. Det betyr: renten forblir den samme til slutten av fastrenteperioden; rentekomponenten fortsetter å synke over tid fordi tilbakebetalingen reduserer gjelden. For dette øker tilbakebetalingsdelen. Din rådgiver vil gi deg en tilbakebetalingsplan med kontraktsdokumentene - for bedre oversikt.
- Oppfølgingsfinansiering : etter at fastrenteperioden er utløpt, kan du ordne med et oppfølgingslån med lav rente. For oppfølgingsfinansiering kan det lønne seg å ta opp en LBS-byggesamfunnets låneavtale nå. Hvis dette er klart for tildeling på slutten av fastrenteperioden, erstatter det byggelånet - du drar nytte av gunstige lånesatser.
- Utlån : Utlånsverdien angir beløpet som banken er villig til å anerkjenne eiendommen som tilsvarer lånet. Lån-til-verdi-forholdet informerer deg om hvor stor prosentandel eiendommen finansieres med lånt kapital i forhold til markedsverdien. Fakturaen inkluderer også tilleggskjøpskostnader som eiendomsoverføringsskatt, notariavgift og tinglysingsgebyr.
- Effektiv og nominell rente : Den effektive renten indikerer også andre lånekostnader, for eksempel behandlingsgebyrer eller provisjoner, og hjelper deg med å sammenligne renter fra forskjellige leverandører. Den nominelle renten er avgjørende for å beregne månedlig rente.
- Finansieringsbekreftelse : Etter nøye kontroll av økonomien kan banken din, hvis du ønsker det, utstede en finansieringsbekreftelse som du kan presentere for selgeren under et husinspeksjon. På denne måten kan de se med en gang at du er i stand til å avslutte avtalen.
- Ikke-aksept kompensasjon : Følgende gjelder byggherrer: Hvis de ikke bruker det avtalte lånet, har bankene rett til å kreve kompensasjon for ikke-aksept. Noen kredittinstitusjoner fritar kundene sine hvis de bare frafaller fem til ti prosent av lånebeløpet.
- Riester-tilskudd : Byggherrer og kjøpere bruker Riester-tilskudd hvis de kjøpte huset sitt etter 01.01.2008 (fristen er fullføring eller overføring av eierskap) - uansett om du bruker det til sparing eller tilbakebetaling.
- Spesiell tilbakebetaling : Det er bra hvis du bruker bonusbetalingen fra sjefen eller en arv til gjeldslettelse - og sparer deg selv renter. Du kan når som helst betale tilbake byggelånet ditt. Mange sparebanker lar deg betale tilbake tre til fem prosent av lånebeløpet per år uten forskuddsbetaling.
- Beløpet for tilbakebetaling : Du avtaler beløpet for tilbakebetaling av pantelånet ditt i henhold til dine økonomiske muligheter. Jo høyere tilbakebetaling, jo raskere blir du gjeldfri. La sparebanken eller LBS-rådgiveren finne ut hvilket tilbakebetalingsbeløp som er best for deg.
- Tidlig tilbakebetaling : Hvis du betaler tilbake et lån med en fastrenteavtale tidlig, vil kredittinstitusjoner sette opp kompensasjon for rentetapet. Med fastrenteperioder over ti år kan du avslutte lånet med seks måneders oppsigelsestid etter ti år.
- Fastrenteperiode : Ved å avtale en fast rente for pantelånet, beskytter du deg mot ugunstig renteutvikling på kapitalmarkedet. Hvis du bare er enig i en kortsiktig fastrente, sparer du for tiden 0,1 til 0,2 prosentpoeng på renter - men du risikerer at renten blir høyere etter at den har gått ut. Du godtar for øyeblikket de lengste mulige fastrenteperiodene.
- Tildeling : Du kan oppnå tildelingen av boliglånet ditt og sparekontrakten ved å spare 40 til 50 prosent av boliglånsbeløpet i vanlige små avdrag - også ved hjelp av statlige tilskudd som boligbyggingsbonuser, arbeidstakers sparepenger og Riester bostøtte.
