Å leie ut en leilighet er en god investering og er også egnet som pensjonsordning. Men hvis du planlegger å leie en leilighet, bør du informere deg grundig, fordi det er mange ting du bør vurdere. Vi gir en oversikt og tips.
Det starter med å beregne leien og fortsetter med å finne anerkjente leietakere. Skattesaker og andre detaljer bør også avklares på forhånd for å unngå problemer.
Til tross for disse forberedelsene er leie av leilighet en veldig ukomplisert og derfor populær type investering. Følgende forklaringer skal hjelpe deg med å finne veien rundt hvis du også vil leie en leilighet.
Leie ut en leilighet: oppgavene til en utleier
Hvis du vil leie ut en leilighet, bør du først sjekke om du har de nødvendige kravene. På den ene siden er det viktig å faktorisere de nødvendige ressursene.
Å leie ut et sameie krever faktisk en viss mengde arbeid. Typiske tidssvinnere blant oppgavene til en utleier er:
- den årlige utarbeidelsen av strømregningen for leietaker,
- den årlige lønnsomhetsberegningen for skattemyndighetene,
- vises på eiermøtene og tilhørende avtaler angående det kommende renoveringsarbeidet, husreglene og andre eiersaker,
- Om nødvendig, renovering eller reparasjon av skader i leiligheten eller igangsetting av håndverkere,
- Leiersøk, leietakerendring og ny utleie,
- Avklaring av eventuelle juridiske tvister med leietaker, sameierne og leietakerforeningen.
Noe av dette arbeidet, for eksempel å lage strømregningen, kan gjøres av en pålitelig administrator som belaster en månedlig fast pris for den. Du må ta vare på andre ting selv.
Leie ut en leilighet: er det fornuftig?
Fra denne perioden og utover er det verdt å leie en leilighet
Det er viktig for utleiere å vite at når de leier en leilighet, er de forpliktet på lang sikt. Dette er spesielt tilfelle med en leieavtale. I tillegg, jo lenger leietaker bor i leiligheten, jo vanskeligere blir det å si opp leieavtalen. Denne langsiktige forpliktelsen gjelder også kapitalinvesteringer, fordi en leid leilighet er mindre innbringende å selge enn en tom leilighet.
I de fleste tilfeller er det bare verdt å kjøpe en leilighet å leie hvis utleieren oppbevarer denne eiendommen i minst ti år. Først etter denne perioden forfaller ingen spekulasjonsskatt for eiendommen, som beregnes på grunnlag av gevinst i verdi. Derfor bør du vurdere nøye om du er villig til å gjøre slike langsiktige forpliktelser.
Hva er avkastningen på å leie en leilighet?
Å leie ut en leilighet kan gi ganske gode inntekter, men leieutbyttet, som kan beregnes nøyaktig før du kjøper, er vanligvis ikke over gjennomsnittet. Det er mangel på boliger i mange byer, slik at utleiere er bundet til leiebremsen. Dette dekker overskuddet til eiendomseieren og er ment å hjelpe leietakere med å få rimelig bolig. Hetten sikrer også at leien ikke kan økes etter eget ønske.
Generelt sett er det derfor bare fornuftig å leie ut en leilighet i lang tid. Dette er fordi eiendommen vanligvis bare mister verdi når den er leid ut, fordi en potensiell kjøper må overta denne leiligheten sammen med leietakeren. Men siden mange kjøpere ønsker å bruke den kjøpte eiendommen selv, vil en ledig leilighet få en høyere pris.
Interessante finansieringsplaner kan utarbeides, spesielt med langsiktige eller åpne leiekontrakter. Disse kan hjelpe med skattebesparelser eller garantere en pålitelig avkastning på lang sikt. Med en gradert leieavtale eller en indeksleiekontrakt kan du også bestemme når leien skal øke når du signerer kontrakten og dermed få mer fortjeneste for deg selv.
Lei en leilighet: beregne leieprisen
Hvis du vil leie en leilighet, bør du finne ut nøyaktig hvilke leieinntekter du kan oppnå. En titt på dagens boligmarked hjelper. En sammenligning av de lokale leiene og, om nødvendig, en titt på den lokale leieindeksen, hjelper også til å bedre vurdere din egen leilighet. Plassering, størrelse, byggeår og utstyr er svært viktige kriterier i denne beregningen. Du bør også sjekke hvor lang tid det tar i gjennomsnitt før leieleilighetene faktisk blir leid ut. Det kan være verdt å investere litt penger i å modernisere utstyret slik at en høyere leiepris kan kreves og leiligheten raskere kan finne interessenter.
En passende leie kan bestemmes ganske godt på grunnlag av leieindeksen. Leiebremsen som kan være tilstede spiller imidlertid også en rolle. Hvis leieprisbremsen gjelder i det berørte boligområdet, kan leieprisen maksimalt være ti prosent over den lokale sammenlignende leien. Hvis det ikke er noen leieprisgrense som skal overholdes, gjelder taket i stedet. I følge dette kan leien økes med maksimalt 20 prosent over en periode på tre år, i noen føderale stater bare med 15 prosent. Med noen få unntak kan flere be om det. Det er imidlertid bare et unntak hvis utleier kan bevise at han måtte akseptere tap hvis leien var lavere.
Hvis den lokale komparative leien overskrides med 50 prosent eller mer, snakker lovgiveren om åger og kan straffe utleieren i henhold til husleieloven. Og å leie ut leiligheten til ublu priser er ikke en god ide av en annen grunn: Utleiere gjør det vanligvis bedre hvis de beregner prisen rettferdig og dermed bygger et tillitsforhold til leietakeren. Dette kan lønne seg i det lange løp, tross alt er utleiere interessert i lange kontraktsforhold, da disse betyr minst mulig innsats.
Forøvrig er forskuddsbetaling av merkostnader også et relevant tema. Det skal ikke beregnes for stramt, ellers er det en risiko for at du som utleier må jage etter leietakers tilbakebetalinger. Beregn rettferdig, men så komfortabelt som mulig for deg selv.
En rimelig pris når du leier en leilighet, skaper ikke bare et tillitsforhold, men kan også beskytte utleieren mot mulige straffer.
Lei en leilighet: utarbeide en leieavtale
På denne måten blir leiekontrakten utleiervennlig
Når du utarbeider leiekontrakten, bør du ta en nærmere titt og ikke bare bruke et gratis standardskjema, da dette kan føre til vanskeligheter senere. Leierbeskyttelsesforeningen tilbyr primært kontraktsskjemaer som er designet for å være leietakervennlige. Du bør derfor velge en mal fra utleierbeskyttelsesforeningen eller laste ned prøven vår som vi har gitt deg i teksten vår om alt som har med utleiervennlige leieavtaler å gjøre.
Forskjellene mellom leievennlige og utleiervennlige leieavtaler gjenspeiles ofte i regulering av spørsmål utover de rene leieprisforholdene. For eksempel inkluderer dette følgende punkter:
- Kjæledyr tillatt eller ikke tillatt,
- Rengjøringsplikter for leietakerne i fellesområdet,
- Utførelse av mindre reparasjoner,
- Fremleie tillatt eller ikke tillatt uten samtykke fra utleier
Når er en tidsbegrenset leieavtale tilrådelig?
Å leie ut en leilighet i en viss periode er alltid fornuftig når utleiere faktisk bruker eiendommen deres selv, men vil bo et annet sted i en begrenset periode. Hvis du for eksempel jobber i en annen by eller til og med i et annet land i et år, kan du leie borettslaget ditt til noen andre i denne perioden.
Men en tidsbestemt leiekontrakt er også verdt når du planlegger et senere salg. Dette gjør det lettere å selge den påfølgende ledige leiligheten. Et åpent leieforhold vil derimot gjøre salget vanskeligere, fordi i dette tilfellet vil kjøperen måtte overta den nåværende leieavtalen.
Tidsbestemt leiekontrakt er også verdt hvis spekulasjonsperioden på ti år ennå ikke er utløpt og et tidlig salg derfor ikke er ønsket. Også her lønner det seg å leie den i en begrenset periode frem til slutten av de ti årene, slik at leiligheten er gratis innen utløpt spekulasjonsperiode og kan selges til tilsvarende høyere pris.
Å leie ut en leilighet i en begrenset periode er imidlertid ikke alltid lett. Blant annet må leieavtalen inneholde en presis grunn til den midlertidige leien. I henhold til lovgivningen (§ 575 BGB) er tillatte årsaker modernisering og konstruksjonstiltak, personlig bruk eller driftskrav hvis det er en arbeidsleilighet.
Som utleier bør du være oppmerksom på at du i tvilstilfelle må bevise lovligheten av den tidsbegrensede perioden. Du bør derfor nøye vurdere årsaken til fristen før du inngår en kontrakt. Grunnen til modernisering er for eksempel bare gyldig hvis fortsettelsen av leieforholdet vil gjøre de pågående tiltakene betydelig vanskeligere.
Altfor høy avkastning kan ikke forventes fra leie av leiligheter.
Lei en leilighet: trenger du en megler?
Å leie ut en leilighet høres enkelt ut, men avhengig av by eller boligområde kan det være vanskelig å finne pålitelige leietakere.
Hvis en leietaker skal bli funnet, er det alltid fornuftig å annonsere leiligheten i avisen eller på en online eiendomsportal. Med meningsfulle bilder, en pent tegnet planløsning og en nøyaktig beskrivelse, kan leiligheten som skal leies vekke interesse. Men ikke alle utleiere vil ta seg av utarbeidelsen av en slik utstilling og henvende seg til en eiendomsmegler. Dette kan være nyttig fordi han vet hvordan han skal iscenesette leiligheten riktig.
Meglerne hjelper ikke bare med utarbeidelsen av synopsis og etablering av kontakt mellom utleier og leietaker, men de vet også om de kontraktsmessige problemene som oppstår igjen og igjen. De avklarer de utestående spørsmålene og sørger for tilfredshet på begge sider.
Meglerens andre oppgaver er:
- Hjelp til å finne leietakere,
- profesjonell bestemmelse av leieprisen,
- Opprettelse av en lovlig leieavtale, tilpasset utleierens ønsker,
- profesjonell undersøkelse av den alvorlige leietakeren og hans solvens,
- Håndtering av administrative oppgaver og overlevering av leiligheten
Megleren får selvfølgelig betalt for sitt arbeid. Hvis leien er vellykket, er meglerprovisjonen maksimalt to netto leier pluss moms. Siden 2015, om utleier eller leietaker bærer disse kostnadene, er det bestemt av hvem som har ansatt megleren. Vanligvis er det utleieren som da må betale kostnadene.
Hvis du vil annonsere leiligheten din til leie på Internett, er det fornuftig å beskrive den i detalj - med meningsfulle bilder og en pen planløsning.
Leie ut en leilighet: hva hører hjemme i utstillingen?
Eksponeringen inneholder de viktigste nøkkeldataene til leiligheten, som størrelse i kvadratmeter, utstyr, netto leie og tilleggskostnader. I tillegg bør relevante nøkkeltall fra energisertifikatet allerede føres inn i eiendomsannonsen, hvis de er tilgjengelige. Dette inkluderer byggeår for eiendommen, energikilden, typen energisertifikat, det endelige energibehovet eller energiforbruket og, hvis aktuelt, energieffektivitetsklassen.
For å leie ut leiligheten og presentere den på en attraktiv måte, bør du liste detaljene til eiendommen din. Eksklusive gulvbelegg, baderomsinnredning av høy kvalitet, et utstyrt kjøkken eller barrierefritt utstyr er et godt grunnlag for å kreve tilsvarende høyere leiepris.
Det er ikke uvanlig at utleiere oppgir noen kvadratmeter for mye i sin utstilling. Eiendomseiere bør imidlertid være forsiktige med dette, da leietakerne i et slikt tilfelle kan kreve tilbake deler av leien. Typiske utilsiktede feil ved beregning av boareal oppstår når gulvarealet er overtatt, men selve boarealet må reduseres tilsvarende på grunn av skråtak og brukbare arealer i uteområdet. Også her kan en megler gi ekspertråd.
Lei en leilighet: finn leietakere
Tips for visning av leiligheten
Før du leier ut leiligheten din, må visningen planlegges sammen med interesserte. Måten den tilbudte leiligheten blir sett på, avhenger vanligvis av hvor mange potensielle leietakere som er interessert i den og hvilken tilnærming som passer utleieren best.
Når du besøker en gruppe, går mange interesserte gjennom leiligheten samtidig. Etter denne inspeksjonen kan søkere sende inn sin egenvurdering med følgebrev og om nødvendig tilleggsdokumenter til utleier. Han ser gjennom "søknadene" etter hverandre og kan deretter ta en beslutning. Med denne typen visning er to avtaler ofte tilstrekkelig, men utleierne har neppe en sjanse til å bli kjent med de potensielle leietakerne riktig og få et inntrykk av dem.
Individuelle besøk tar mer tid, men er også mye mer personlige. Imidlertid må du som utleier forvente flere avtaler, for bare sjelden bestemmer de første interesserte seg for leiligheten og godtar utleieren. Hvis leiligheten foreløpig fortsatt er okkupert av forrige leietaker, kan dette føre til problemer. Selv om utleierens rettigheter gir at du får lov til å gå inn i sameiet ditt som utleier med god grunn, er utallige visninger ikke tillatt.
Selv om en-til-en-avtaler er mer arbeid, er det verdt innsatsen. Dette er den eneste måten for deg som utleier å ha sjansen til å snakke med interesserte og få en magefølelse. Og dette kan til og med beskytte deg mot stygge overraskelser som utleie nomader.
Hvordan finne anerkjente leietakere til leiligheten din
Hvis du vil leie en leilighet, bør leieren være seriøs og økonomisk sterk. Dette gjelder spesielt hvis det er planlagt en langsiktig eller åpen leieavtale. I tillegg til din egen kunnskap om menneskets natur, er en detaljert solvenssjekk alltid nyttig. Dette gir informasjon om hvor pålitelig den potensielle leietaker faktisk er. Med Schufa-informasjon og / eller fritakssertifikat for utleie av gjeld, kan sympatien understøttes av bevis på solvens.
Hvis du føler deg usikker som utleier, kan du ta hjelp av en eiendomsmegler som vil ta de nødvendige skritt for å kontrollere kredittverdigheten til den potensielle leietakeren:
- Innhenting av leietakerens egenvurdering,
- Kredittsjekk (Schufa-informasjon),
- Be om fritakssertifikat for utleiegjeld,
- Sjekk om det er en leie nomad (meglere har noen ganger gode kontakter her som kan gi avgjørende informasjon),
- Få siste bevis på inntekt
- Kontroll av identitetskortet
Når du velger en leietaker, bør du stole på magefølelsen din - men ikke bare!
Lei en leilighet: bestem innskuddsbeløpet
Med leieinnskuddet sørger utleier for at han ikke trenger å jage pengene sine. Det beskytter utleieren mot mangel på leie for leiligheten sin eller betaling for reparasjoner. Dette innskuddet er maksimalt tre netto leier og aksepteres som et kontant innskudd eller i form av en innskuddsforsikring eller garanti. Leietaker kan sette inn kontantinnskudd i tre like store avdrag. Så hvis leieren ikke umiddelbart kan betale pengene for hele innskuddet, kan ikke utleier nekte det. Fra utleiers synspunkt er det imidlertid tilrådelig å bare velge de leietakerne som ikke allerede svikter med innskuddet på grunn av deres begrensede økonomiske ressurser.
Lei en leilighet: Overlevering av leiligheten til leietaker
Hvis du har funnet en leietaker for leiligheten din og vil overlevere leiligheten, bør leieinnskuddet og den første leiebetalingen allerede være på kontoen din. Hvis leieren ennå ikke har foretatt denne betalingen, kan dette være en indikasjon på dårlig betalingsadferd.
Før den nye leietakeren flytter inn, bør du som utleier ta bilder av leiligheten. Dette gjør det enkelt å forstå endringer eller skader som oppstod i løpet av leieperioden. Overtakelsesbetingelsen, som skal registreres i leilighetens overleveringsprotokoll, er grunnlaget for tilbakebetaling av husleie dersom leietaker flytter ut senere. Denne protokollen overleverer leiligheten, inkludert loft, kjeller og garasje. Måleravlesningene (strøm, gass, vann) er også registrert i den. Måleren i leiligheten bør leses av verktøyet i god tid for å sikre korrekt fakturering. Ved en mellomlesing må utleier betale kostnadene.
Hvis du vil være på den sikre siden, bør et vitne være til stede når leiligheten blir overlevert, slik at du i tilfelle tvist kan henvise til noen som kan bekrefte din versjon av tilstanden til leiligheten ved overlevering. Dette kan for eksempel være megleren.
La oss begynne å leie ut leiligheten! Det er noen ting du bør vurdere når du overleverer leiligheten.
Leie ut leilighet: Hvilke skatter betaler jeg for leieinntekt?
Å leie ut en leilighet kan være en sikker inntektskilde. Men det betyr også en viss administrativ byrde, spesielt når det gjelder beskatning av leieinntektene. Ingen utleier kan komme seg rundt dette, fordi en boligeiendom som kapitalinvestering krever at leieinntektene skal oppgis når du leverer din årlige selvangivelse. Vedlegg V som skal fylles ut, refererer til inntekt fra leie og leasing og er derfor obligatorisk for utleiere.
Beskatningen av leieinntektene er basert på den individuelle inntektsskattesatsen. I forbindelse med skatteberegningen spiller imidlertid også tap og avskrivninger en rolle, ettersom de reduserer utleiers skattebyrde.
Hvis du vil leie en leilighet, bør du være oppmerksom på at ikke bare leie- og tilleggskostnader brukes til beskatning. Mange andre detaljer spiller en rolle i forbindelse med selvangivelsen, noe som kan øke eller redusere skattebyrden. For å kunne bevise alle utgifter og inntekter for skattekontoret, er det tilrådelig å beholde alt bevis på utgiftene. Disse inkluderer handelsmannsregninger, materielle kvitteringer, forsikring, lånerenter. Oppgjøret av huspengene og andre dokumenter fra eiendomsforvaltningen skal oppbevares.
For å avklare detaljerte spørsmål og holde skattebyrden så lav som mulig, er det fornuftig å kontakte en skatterådgiver. Han er ekspert når det gjelder å korrigere selvangivelser og sparer utleiere mye tid og penger. Selvfølgelig koster en skatterådgiver noe, men han hjelper deg også med å spare skatt og sørger for at du er lovlig på den sikre siden.
Lei en leilighet: problemer med leietaker
Alle som tar seg tid til å lete etter en velrenommert leietaker for leiligheten sin har en god sjanse for et tillitsfullt og rettferdig kontraktsforhold. Men uansett hvor mye krefter du legger ned i søket: ingen er immun mot blendende Her og der er det alltid problemer med leietakere, i verste fall ender du opp med leietaker nomader som ikke betaler leien sin og plutselig forsvinner.
Den nåværende rettssituasjonen gir leietakere relativt god beskyttelse, men utleiere ønsker også rettferdig behandling. Det er derfor viktig som utleier å finne ut om det eksakte regelverket i problemer.
Det er vanskelig for utleieren å si opp et ubegrenset leieforhold. Man hører igjen og igjen om avslutningen av det personlige kravet, men dette gjelder bare i visse tilfeller og er strengt kontrollert. Oppsigelse for personlig bruk er kun tillatt hvis utleier eller et nært familiemedlem ønsker å flytte inn i den aktuelle leiligheten.
Det er imidlertid en annen mulighet for oppsigelse hvis leietaker bryter kontrakten. Da har utleier av leiligheten muligheten til å sende en advarsel til leieren og informere ham om feilen. Hvis ingenting endrer seg i situasjonen, kan han endelig bli avsluttet. Årsaken til en oppsigelse anerkjennes først og fremst i retten etterskuddsvis, men pliktbrudd kan også gjøre en oppsigelse lovlig. Disse pliktbruddene inkluderer:
- uautorisert overføring av den leide leiligheten til tredjepart,
- Brudd på husreglene,
- uautorisert dyrehold,
- Leie etterskudd
I en nødsituasjon kan en leietaker miste leiligheten sin på grunn av dette pliktbruddet. Hvis han ikke beveger seg ut av egen fri vilje etter oppsigelsen, vil en utkastingsaksjon bli iverksatt og til slutt en utkastelse.
Lei en leilighet: konklusjon
En eiendomseier som ønsker å leie ut en leilighet, må tenke på mange detaljer og gjøre grundige undersøkelser. Meglere og skatterådgivere hjelper til med å regulere hele organisasjonen og skattesaker. Selv om det er planlagt en langsiktig eller åpen leie, bør utleieren alltid vurdere muligheten for å selge leiligheten igjen på et senere tidspunkt. Du bør være desto mer forsiktig når du velger en anerkjent leietaker og når du gjør fremtidsrettede investeringer i eiendommen. Men med god planlegging og profesjonell støtte kan leie av leilighet være en pålitelig og uproblematisk inntektskilde.
