Landpriser i Tyskland har steget dramatisk den siste tiden. Det blir stadig vanskeligere å bestemme en passende verdi. Hvilken innflytelse har lokasjonen? Er det verdt å selge? Hvilken landpris er realistisk i hvilken region eller på hvilket sted? Du finner alle svarene her.
Hvis en eiendom skal selges, er det ekstremt viktig å sette en realistisk pris for den som tilsvarer dens reelle verdi. For hvis prisen er for høy, vil det mangle interessenter. Hvis det er for lavt, påløper et unødvendig tap, og det er veldig sannsynlig at det også vil mangle interessenter, ettersom de frykter en fangst i saken.
For å bestemme verdien av en eiendom i Tyskland er to aspekter avgjørende:
- Tomteverdien eller standard landverdi
- De individuelle egenskapene til eiendommen
Bestem eiendomspriser i Tyskland: Slik gjør du det
For å kunne sette en rimelig pris for et stykke land, brukes først den såkalte landverdien eller standard tomteverdi.
Hva er landverdien?
Tomteverdien bestemmes ved hjelp av den såkalte sammenligningsverdimetoden, det vil si at salgsprisene som er oppnådd i den siste tiden for sammenlignbare eiendommer blir vurdert, og en realistisk pris for eiendommen er hentet fra dette.
Hva er standard landverdi?
Hvis det ikke er noen sammenlignbare eiendommer som kan brukes til å estimere prisen, brukes standard tomteverdi til å bestemme verdien på eiendommen. Her vurderes gjennomsnittsprisene som er bestemt av en ekspertkomité, som ble betalt for sammenlignbare eiendommer på bestemte steder og på sammenlignbare steder, de såkalte "standard landverdisoneene".
Basert på standard tomteverdi tas de individuelle egenskapene til eiendommen som er foreslått for salg i betraktning, slik at en pris til slutt kan bestemmes. I tillegg til makroplasseringen til nettstedet, spiller mikroplasseringen også en rolle her, dvs. ikke bare den brede regionen der eiendommen ligger, men også de umiddelbare omgivelsene. På denne måten kan betydelig forskjellige eiendomspriser være realistiske for like store eiendommer på kort avstand. Men det er andre aspekter som påvirker verdien av en eiendom.
Hvilke faktorer bestemmer tomteprisene?
I en eiendomsverden har det lenge blitt et vanlig uttrykk at prisen på en leilighet, hus eller eiendom primært bestemmes av tre faktorer: beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet. Faktisk er regionen der en eiendom ligger og dens nøyaktige beliggenhet viktig for å bestemme verdien. Men det er andre aspekter som er essensielle hvis verdien av en eiendom i Tyskland skal bestemmes.
Disse individuelle egenskapene til en eiendom er essensielle når du bestemmer eiendomsprisen:
1. plassering
Som allerede nevnt, er det viktigste aspektet ved bestemmelse av verdien på en eiendom dens beliggenhet: I hvilken region finner du eiendommen? Hvor langt er det fra skoler, togstasjoner, kulturinstitusjoner eller idrettsanlegg? Er det noen relevante selskaper i nærheten som kan tjene som arbeidsgivere? Jo bedre beliggenhet, jo dyrere eiendommen.
2. Byggbarhet
Andelen av en eiendom som kan bygges på bestemmes individuelt og er en avgjørende faktor i verdien på en eiendom. Jo større eiendomsprisen skal oppnås, jo større det byggbare området er.
En god forbindelse til kollektivnettet er viktig og øker prisen på eiendommen.
3. Utvikling
Hvis eiendommen allerede er utviklet, dvs. koblet til vann-, gass- og strømforsyningen samt til regnvann og avløp, betyr dette at kjøperen ikke vil pådra seg noen kostnader. Salgsprisen kan derfor vanligvis settes høyere. Hvis eiendommen ennå ikke er utviklet, reduserer dette den realiserbare eiendomsprisen.
4. Justering
Orienteringen til eiendommen har også innvirkning på verdien. Hvis det er plassert på en slik måte at et hus med en sørvendt balkong eller terrasse kan bygges på den, øker dette verdien. I tillegg avgjør orienteringen ofte også utsiktene. En tomt som er orientert slik at den gir uhindret utsikt over en innsjø, havet eller fjellene har uunngåelig en betydelig høyere verdi enn en tomt med mindre spektakulær orientering
Utsikt over fjellene eller en innsjø er populært og har også en betydelig innvirkning på eiendommens pris.
5. kutt
Størrelsen alene sier ikke nødvendigvis noe om byggbarheten til eiendommen - utformingen er også avgjørende. Et veldig langt, men smalt stykke land er mer problematisk å bygge på enn et stykke land hvis område er mer som et kvadrat. Jo billigere kuttet, jo høyere verdi.
6. Jordtilstand
I tillegg er hvilken type jord eiendommen har avgjørende. Også her gjelder følgende: jo mindre problematisk det er å bygge på eller bruke til andre formål, jo høyere verdi på eiendommen og jo høyere kan eiendomsprisen settes ved salg.
7. Størrelse
Gitt en kvadratmeterpris, er det bare logisk at større eiendommer har høyere verdi enn mindre. I tillegg til beliggenheten er eiendommens størrelse en av de avgjørende faktorene når prisen på eiendommen bestemmes.
Før du kjøper en tomt, bør du finne ut av jordens natur.
Hva er funksjonen til prisen per kvadratmeter?
Prisen per kvadratmeter på en eiendom bidrar til å bedre sammenligne forskjellige eiendommer i forskjellige regioner eller på forskjellige steder. Som navnet antyder, angir prisen per kvadratmeter nøyaktig verdien som kreves per kvadratmeter av eiendommen. Dette gjør det lettere å sette to eiendomspriser i forhold til hverandre.
Hvilken kvadratmeterpris er realistisk i hvilken region?
For å bestemme en fornuftig pris per kvadratmeter og til slutt en realistisk eiendomspris, kan ekspertinformasjonen til en eiendomsmegler hjelpe. LBS eiendomsprisindeks gir for eksempel en dypere innsikt.
Brosjyren viser gjeldende priser på hus, sameier og bygningsarealer i 960 byer og over 100 distrikter av de 14 største byene i Tyskland. Dette hjelper ikke bare når du selger en eiendom, men gir også verdifull innsikt i hvilken region eller sted og hvor mye penger du kan spare når du kjøper en eiendom.
Hvis du sammenligner landprisene i utvalgte større byer fra 2018, blir forskjellene ekstremt tydelige:
|
by |
Gjennomsnittlig eiendomspris |
|
Berlin |
€ 280 |
|
Dresden |
190 € |
|
Frankfurt |
€ 1000 |
|
Hamburg |
660 € |
|
Köln |
€ 560 |
|
München |
€ 2000 |
|
Stuttgart |
€ 1200 |
Tomtepriser i Stuttgart har steget jevnt og trutt tidligere. På de beste stedene i Stuttgart betaler du rundt 4000 til over 8000 euro per kvadratmeter sameie.
Hvorfor er landprisene så langt fra hverandre?
Som overalt i det frie markedet spiller tilbud og etterspørsel også en avgjørende rolle i prisen på land: I områder der flere mennesker flytter bort, faller landprisene. Samtidig øker de i regionene som opplever sterk tilstrømning. De siste årene har spesielt landlige regioner blitt påvirket av utvandring, mens store byer og deres omgivelser har sett og fremdeles opplever en sterk tilstrømning - blant annet på grunn av de mange tilbudene om arbeid, utdanning og kultur der.
I tillegg er det det faktum at mer land vanligvis er tilgjengelig på landlige steder. I byer er dette sterkt begrenset av den begrensede tilgjengelige plassen, noe som ytterligere reduserer tilbudet.
Dette fører til de store forskjellene i eiendomspriser, selv om de har steget kraftig den siste tiden - det vil si både i landlige regioner og i byer - og ikke bare i storbyområdene.
Hvorfor øker eiendomsprisene så mye?
Oppgangen i tomteprisene har knapt rømt noen de siste årene. Det er imidlertid ikke klart for alle hvorfor prisene fortsetter å stige. Og det er faktisk litt mer enn bare samspillet mellom tilbud og etterspørsel. Dette er hovedårsakene til at land fortsetter å øke i verdi.
1. Lav rente Rentene
på lån er ganske lave sammenlignet med tidligere år. Derfor har mange benyttet anledningen til å ta opp et lån og kjøpe et stykke billigere land enn tidligere mulig. For tiden er etterspørselen veldig høy, noe som får prisene til å øke ytterligere.
2. Aldersbestemmelser
For å sikre seg i alderdommen stoler folk i Tyskland i økende grad på sin egen leilighet eller hus. Dette driver også prisene opp.
En eiendom betraktes fortsatt som en lovende pensjonsavsetning i dag.
3. Investering
Mange bruker dagens situasjon for en investering. De kjøper eiendom for senere å selge dem med fortjeneste.
4. Ventende eiere
Siden prisen på eiendom har fortsatt å øke den siste tiden, antas det også at noen eiendomseiere som faktisk er klare for salg fortsatt venter fordi de spekulerer i enda høyere eiendomspriser og profittmaksimering i nær fremtid. Tomtene er derfor ikke på markedet, noe som igjen fører til prisøkning.
5. Investorer
De stadig økende eiendomsprisene har ikke holdt seg skjult for investorer. Mange områder ble derfor kjøpt av løsemiddelspekulanter og holdt med utsiktene til høy avkastning gjennom leieinntekter.