En ny husleielov har vært i kraft i Tyskland siden begynnelsen av dette året. Leiebremsen er forbedret etter at leie av modernisering ikke lenger har lov til å stige så brått. Utleiere har også fordeler: leieøkninger er lettere for mindre moderniseringer.
Mange aksepterer støy og plassmangel som det mindre onde. Leietakere i store byer som har klart å få tak i en rimelig leilighet, liker ikke å flytte ut. For etter et trekk øker ofte boligkostnadene betraktelig. I Berlin, for eksempel, har prisene på nyutleie steget med 104 prosent innen ti år (diagram). Men å ikke flytte er ingen forsikring mot en drastisk leieøkning: Etter omfattende modernisering har leieprisene så langt økt like kraftig. En ny husleielov, som har vært i kraft siden begynnelsen av 2019, er nå ment å bremse denne utviklingen.
Moderniseringsavgift
Enten baderom, utskifting av gamle vinduer eller forbedring av isolasjon - slike tiltak koster mye penger og leietakerne drar vanligvis nytte av resultatet. Utleiere som moderniserer leieboligen sin, kan derfor dele utgiftene med leietakerne. Inntil nå var det tillatt å øke den årlige leien permanent med elleve prosent av byggekostnadene. Lovgiver har nå redusert denne såkalte moderniseringsavgiften til åtte prosent. I tillegg kan moderniseringstiltak øke den månedlige leien med maksimalt tre euro per kvadratmeter innen seks år. Rimelige leiligheter nyter ekstra beskyttelse: Hvis leien er mindre enn syv euro per kvadratmeter, er prisøkningen på grunn av modernisering begrenset til maksimalt to euro per kvadratmeter innen seks år.Gjennomsnittlig husleie i Tyskland er (ifølge det tyske leietakernes forbund) rundt syv euro per kvadratmeter. "Den tillatte økningen på tre euro per kvadratmeter betyr fortsatt en økning på mer enn 40 prosent," understreker Ulrich Ropertz, administrerende direktør i det tyske leietakernes forbund. Til tross for en lovendring, kan leien fortsette å stige merkbart etter moderniseringen. - Det vil ikke være flere prishopp på 100 prosent, for eksempel i luksuriøse renoveringer, sier Ropertz.i luksuriøse renoveringer, for eksempel, vil ikke lenger eksistere, sier Ropertz.i luksuriøse renoveringer, for eksempel, vil ikke lenger eksistere, sier Ropertz.
Utvikling av leiepriser per kvadratmeter for nylig leide leiligheter fra 2008 til 2018.
Hjelp for private utleiere
Drastiske leieøkninger bør forhindres uten at eierne mister ønsket om å modernisere. For å gjøre det lettere for private utleiere spesielt, har lovgiveren senket de juridiske hindringene for mindre tiltak. Utleier kan nå håndheve arbeid som koster maksimalt 10 000 euro per boenhet i en såkalt "forenklet prosedyre". Fordel: Leietaker kan ikke lenger gjøre innsigelse om at den økte leien er overveldende.
Beregn mindre
Den forenklede prosedyren frigjør også utleieren fra plikten til å utføre kompliserte beregninger. Som med en større modernisering, må utleier kunngjøre byggearbeidet tre måneder før byggestart og informere leietaker om forventet leieøkning. Men han trenger ikke å forklare hvordan det planlagte tiltaket vil påvirke driftskostnadene. Han blir også skånet for videre beregninger. Utleier må ikke overføre kostnadene ved å vedlikeholde bygningen til leietakerne sine - han må normalt skille disse utgiftene fra de rene moderniseringskostnadene. Her kan nå utleiere trekke en fast sats på 30 prosent av de totale kostnadene for vedlikeholdsarbeid.
mer åpenhet
Lovgiveren har også forbedret leieprisbremsen. Utleiere som ønsker mer enn ti prosent over den lokale sammenlignbare leien, må nå informere dem når de signerer leieavtalen om det er unntak fra leietaket. Bare hvis utleier gjør dette, kan han påberope seg unntaket. "Den nye loven gir leietakere mer åpenhet: De kan se raskere om de har rett," forklarer Ropertz. Leietakere kan nå kreve tilbake leie som er betalt for mye med en enkel irettesettelse uten å måtte forklare hvorfor leien er for høy. Imidlertid er det noen unntak fra leieprisbremsen: Det gjelder ikke utleie av nye bygninger, den første utleien etter omfattende oppussing og like lite om utleieren tidligere oppnådde en leie som var over den lokale leien.Leiebremsen gjelder ikke overalt, men i de fleste storbyområder. Siden den ble introdusert i 2015, er det bare kjent 180 tilfeller av at leietakere får tilbake leie som de betalte for mye.
Reduser leie på grunn av mangler
“Utleieren har plikt til å vedlikeholde den leide leiligheten. Hvis det er betydelige mangler, for eksempel hvis oppvarmingen ikke fungerer om vinteren, reduseres leien ved lov. Leiligheten er ikke lenger fullt brukbar, så du trenger ikke lenger å betale hele leieprisen. Ved vesentlige mangler kan leietaker redusere leien umiddelbart så snart utleier er informert.
Med forbehold, selv om leietakere har loven på sin side: Det er bedre å ikke skynde seg å kutte leien. På den ene siden hjelper det ikke stemningen mellom leietaker og utleier. På den annen side kan konsekvensene være fatale: Hvis leietaker uberettiget skylder mer enn to måneders leie, kan utleier si opp ham uten varsel. Dette kan skje hvis leieren reduserer for mye over lengre tid. Hvor høyt riktig husleiefradrag er, kan ofte bare avgjøres av eksperter i enkeltsaker. En bedre løsning er å betale hele leien betinget. Et tilsvarende notat om overføringen er tilstrekkelig. Hvis mangelen er utbedret, har leietakeren fortsatt rett til å redusere leien med tilbakevirkende
kraft . ” Ulrich Ropertz, administrerende direktør i Deutscher Mieterbund eV
Ulrich Ropertz, administrerende direktør i det tyske leietakernes forbund
