Leietakers død er også en utfordring for utleieren. Les her hvordan du best kan gå frem som utleier etter leietakers død og hvilke rettigheter du har.
Hva skjer etter at leietaker dør?
I utgangspunktet slutter ikke en leiekontrakt automatisk når leietaker dør. Hvis leieforholdet utføres kontraktsmessig med flere leietakere - dvs. det er flere personer som leietakere i leiekontrakten - må det fortsettes med de gjenværende menneskene.
Det er også viktig å vite at etter leietakers død har alle som bor i husstanden, selv om de ikke er inngått i leieavtalen, rett til å overta leieforholdet. For utleieren betyr dette å fortsette leiekontrakten med de gjenværende medlemmene av husstanden. Det er viktig at de tidligere forholdene må fortsette å eksistere. Leien kan for eksempel ikke bare økes etter leietakers død.
Hvis det ikke er noen leietakere, må arvingene betale for leiebetalingen som fremdeles forfaller, og også for tilleggskostnader og restanser. Arvingene inngår også leiekontrakten for den avdøde. I henhold til seksjoner 564 i den tyske borgerloven og 580 i den tyske borgerloven, har du imidlertid en spesiell rett til oppsigelse: Du kan si opp kontrakten innen en måned etter at du ble kjent med leietakers død i samsvar med lovfestede frister (dvs. tre måneder).
Hvis leiligheten ikke blir overtatt av arvingene, må de ta seg av rydding og overlevering av eiendommen, ellers må de betale kostnadene. Imidlertid trenger ikke arvingene å være ansvarlige for forpliktelsene med eiendelene sine, men kan begrense ansvaret for boet.
I tillegg har de overlevende pårørende muligheten til å avvise arven innen seks uker. Hvis dette skjer, kan de ikke holdes ansvarlige av utleieren etter leietakers død.
Hva regulerer husleieloven etter leietakers død?
Husleieloven handler mye om leietakers død. I utgangspunktet slutter ikke en leiekontrakt automatisk når leietaker dør, men er en del av arven. Avhengig av om det var flere leietakere, familiemedlemmer bodde i husstanden eller at leiligheten var bebodd av leieren alene, er det forskjellige regler som må overholdes.
Du kan inngå leieavtalen som arving, husstandsmedlem, ektefelle eller partner og som medleietaker, noe som betyr at den gamle leieavtalen forblir på plass og ingen ny leieavtale må inngås med nye betingelser.
BGB § 563 bestemmer hvilke personer som kan inngå leiekontrakten etter leietakers død. Vi har oppsummert nedenfor hvilke rettigheter og plikter som er essensielle i de forskjellige tilfellene:
Sak 1: Begge ektefellene (eller partnerne) var leietakere
En felles husholdning av ektefeller eller sivile partnere, der begge partnere er oppført i leieavtalen, er spesielt vanlig. I dette tilfellet videreføres leieforholdet automatisk etter at en av leietakerne dør i samsvar med § 563a, paragraf 1, BGB. Arvingene og andre familiemedlemmer spiller ingen rolle her.
Selv om leieavtalen ikke er signert av begge partnere og leieren dør, er det mulig at partneren allerede er hevet til status som leietaker. Dette er for eksempel mulig hvis en partner representerte den andre i samsvar med § 164 BGB da kontrakten ble inngått. Selv om utleieren har sendt et leieforhøyelsesbrev til begge partnerne når partneren flytter inn på et senere tidspunkt, er dette praktisk talt en leietaker.
Hvis en slik sak foreligger, overføres leieforholdet til den gjenværende partneren. Han har imidlertid rett innen en måned etter at han ble kjent med dødsfallet til å kreve sin spesielle oppsigelsesrett i samsvar med § 563a, paragraf 2, BGB med en lovbestemt periode på tre måneder. I dette tilfellet har imidlertid utleieren ingen spesiell oppsigelsesrett.
Hvis ektefellen eller livspartneren dør, overføres leieforholdet til den levende partneren.
Sak 2: Bare den avdøde ektefellen eller partneren var leietaker
I henhold til § 563, paragraf 1, BGB, inngår ektefellen eller partneren som bodde i samme husholdning med den avdøde leietakeren leiekontrakten selv om han ikke signerte leieavtalen og heller ikke statusen til før døden Leietaker har fått. Også her er familiemedlemmer og arvinger ekskludert, og leieavtalen fortsetter å eksistere i sin opprinnelige form.
Hvis ektefellen eller partneren bestemmer seg for ikke å inngå leiekontrakten etter leietakers død, må han informere utleieren om dette innen en måned etter at han ble kjent med dødsfallet i samsvar med § 563 tredje ledd nr. 1 BGB.
Det anbefales å gi en skriftlig uttalelse. Hvis dette skjer, overgår rettighetene og forpliktelsene til arvingen. Han kan deretter si opp eller fortsette leieforholdet i samsvar med § 564, avsnitt 1, BGB.
Det er viktig for utleiere at en likekjønnet partner har samme status som ektefelle i henhold til Federal Law Gazette (BGBl.) I 2001, side 266.
Hvis partneren ikke inngår leiekontrakten, kan barna deres i husstanden gjøre det. Dette er regulert i § 563, avsnitt 2, setning 1, BGB.
Sak 3: Bare den avdøde ektefellen var leietaker, og det bodde flere familiemedlemmer i leiligheten
Hvis det er flere familiemedlemmer i leiligheten i tillegg til den gjenlevende ektefellen, og hvis ektefellen ikke vil overta leieforholdet, kan de andre slektningene som bor i leiligheten bli med i leieforholdet og fortsette det.
Som regulert i § 563 tredje ledd BGB, skal ektefellen informere utleieren om at de ikke ønsker å fortsette leieforholdet. De resterende slektningene som bor i husstanden har også muligheten til å avstå fra å fortsette leieforholdet. Imidlertid må de også informere utleier om dette. Hvis verken ektefellen eller andre familiemedlemmer som bor i husstanden fortsetter leieforholdet, overføres kontrakten igjen til arvingene.
Sak 4: Den avdøde var leietaker sammen med en tredjepart og delte husholdningsartikler med sin ektefelle og / eller familiemedlemmer
Etter at leietakeren som drev husholdning sammen med sin ektefelle i leieboligen, men som inngikk leiekontrakten med en annen person, døde, gjelder også § 563, paragraf 1, BGB. I dette spesielle tilfellet kan ektefellen overta stillingen som sameier. Igjen gjøres dette for å utelukke andre familiemedlemmer og mulige arvinger.
Sak 5: Andre flertall av leietakere
Hvis en eiendom ble leid sammen med flere personer, som for eksempel vanlig i delte leiligheter, endres ikke leietakers død mye i leieforholdet. De resterende leietakerne fortsetter ganske enkelt leieforholdet med utleieren. I dette tilfellet har medleietakerne heller ingen spesiell oppsigelsesrett.
Andre regler gjelder for leietakere som ikke har signert en leieavtale med utleieren av eiendommen, men bare med den avdøde leietakeren. I dette tilfellet blir det sett på som om utleieren har gått bort. Følgelig antar arvingene etter leietakers død sin status som leietakere og dermed også som utleiere av underleierne.
Sak 6: Den avdøde leietakeren bodde hos familiemedlemmer eller husstandsmedlemmer (uten ektefelle)
Hvis slektningene som bor i husstanden signerte leieavtalen, vil den fortsette å eksistere selv etter at en leietaker døde. Hvis dette ikke er tilfelle, kan du overta leieforholdet i henhold til § 563, avsnitt 2, setning 2, BGB. Hvis flere familiemedlemmer er berørt, kan de også inngå leieforholdet sammen og er da solidarisk skyld i henhold til § 421 BGB.
Det er viktig å vite at leieforholdet må videreføres på de opprinnelige vilkårene. Følgelig fortsetter de pårørendes forpliktelser og rettigheter å være basert på leietakers leiekontrakt.
Klausuler som begrenser eller ekskluderer adgangsretten til gjenlevende pårørende og husstandsmedlemmer er ikke gyldige i henhold til § 563, paragraf 5, BGB.
Det er også viktig å vite at definisjonen av familiemedlemmer og husstandsmedlemmer er bred, og derfor kan barnebarn eller fosterbarn også telle blant menneskene som bor i samme husstand. Det er alltid viktig at den felles husstanden er utformet for å være permanent, som det fremgår av § 563, avsnitt 2, setning 3, BGB.
Forskriften gjelder også for sosialboliger, men det kreves et boligsertifikat for å overta leieforholdet etter leietakers død.
Hvis den avdøde bodde alene i utleieboligen, eller hvis ektefellen og familiemedlemmene som bodde i leiligheten ikke inngår leieforholdet, overføres alle rettigheter og plikter til arvingene.
Leietakers død: hvilke rettigheter har arvingene?
Hvis den avdøde bodde alene i utleieboligen, eller hvis ektefellen og andre familiemedlemmer som bodde i husstanden ikke inngikk leieforholdet, overgår rettighetene og forpliktelsene etter §§ 1922 og 1967 BGB til arvingen.
Et unntak gjelder for enslige leietakere som har signert en leiekontrakt for livet: arvinger kan da enten benytte seg av den spesielle oppsigelsesretten eller flytte inn i leiligheten selv.
I følge § 2087 BGB kan den leide leiligheten også betraktes som en arv hvis leiligheten kan sees på som en vesentlig eiendel etter leietakers død. I tillegg kan arvinger etter leietakers død tildele sin andel av arven til en tredje person som deretter kan inngå leieforholdet.
Det er viktig at arvingene ikke har rett foran familiemedlemmene som bor i husstanden. Først når alle husstandsmedlemmer erklærer at de ikke vil overta leieforholdet, overgår retten til arvingen.
Hvor lang er oppsigelsestiden etter leietakers død?
Etter leietakers død har de som har rett til å komme inn eller arvingene, en måned til å benytte seg av deres spesielle oppsigelsesrett. Hvis arvingene ikke får vite om leietakers død før senere, gjelder fristen bare fra kunnskapsøyeblikket. Hvis arvingene ikke bruker den spesielle oppsigelsesretten, etterfølger de automatisk den avdøde leietakeren slik at det ikke kreves en ny leieforholdsavtale.
Utleiers spesielle oppsigelsesrett etter leietakers død må også utøves innen en måned etter at han ble kjent med dødsfallet, ellers vil leieavtalen fortsette. Utleiers spesielle oppsigelsesrett gjelder for arvinger. Han kan ikke bruke den mot personer som har rett til å komme inn (de som allerede har bodd i husstanden).
Hvem må forlate leiligheten etter leietakers død?
Selv etter leietakers død, avsluttes leieforholdet først etter at oppsigelsen er gitt i god tid og når leiligheten er overlevert.
Hvis den spesielle oppsigelsesretten utøves etter leietakers død, er arvingene forpliktet til å forlate leiligheten i god tid, og om nødvendig å renovere den. De må også foreta utestående betalinger som husleie og tilleggskostnader.
Spørsmålet for utleiere er hva som skjer hvis det ikke er arv etter leietakers død. I slike tilfeller utnevner retten en kurator for å prøve å finne potensielle arvinger. Hvis dette ikke lykkes, arver føderalstaten der leietaker var hjemmehørende. I tilfelle en overdrevet gjelds eiendom, står utleieren til slutt igjen med åpne gjenstander og må også ta seg av husholdningens avvikling og renovering av leiligheten selv.
Leietakers død: hvem mottar leieinnskuddet?
Etter leietakers død oppstår også spørsmålet om innskudd, fordi hvis leieforholdet avsluttes, forfaller depositumet også etter at leiligheten er vellykket overlevert (publiser på "leilighetsoverleveringsprotokollen"?). I utgangspunktet må depositumet betales til arvingene. Imidlertid, hvis sistnevnte avviser arven, går depositumet til neste i rekkefølgen.
For utleiere anbefales det å ha et arvesertifikat presentert før du betaler ut depositumet. Dette unngår å betale til uvedkommende. Dette gjelder også utbetaling av eksisterende kreditt etter tilleggskostnadsoppgjøret.
Leieinnskuddet skal vanligvis betales til arvingene. Imidlertid, hvis sistnevnte avviser arven, går depositumet til neste i rekkefølgen.
Ansvaret til den juridiske etterfølgeren
Som juridisk etterfølger etter leietakers død påtar du deg ikke bare rettighetene hans, men også hans forpliktelser. Hvis den gjenværende partneren, pårørende eller arvinger inngår leiekontrakten, vil de også være ansvarlige overfor utleier i henhold til § 563b, paragraf 1, BGB.
Den juridiske etterfølgeren er følgelig ansvarlig for skade på utleieeiendommen, utleiegjeld, på grunn av kosmetiske reparasjoner og merkostnader. Imidlertid kan arveansvar utelukkes kontraktuelt i løpet av ens levetid. Hvis dette er ønskelig, anbefales det å snakke med en spesialistadvokat.
Suksess
Hvis arvingen avviser arven, kan han ikke holdes ansvarlig, og han trenger heller ikke å si opp leiekontrakten. Ved feilaktig aksept av arv eller manglende overholdelse av frist, gjelder arverettens regler etter § 119, § 1954 og § 1956 BGB.
Oppsigelse fra arvingen
Etter leietakers død har arvingen rett til å si opp leiligheten eller å bruke den selv. Hvis han bestemmer seg for å avslutte, kan han uttale det innen en måned etter at han ble klar over at en annen slektning døde og ikke opptrådte. Gjør han det, avsluttes leieforholdet etter en tre måneders oppsigelsestid.
Oppsigelsen innen en måned er veldig viktig, fordi med en tidsbegrenset leieavtale vil konsekvensen av ikke å si opp i tide være at leieavtalen må oppfylles til slutten.
Hvis det er flere arvinger, må du sørge for at oppsigelsesbrevet er signert av alle arvinger.
Oppsigelse fra utleier
Oppsigelse uten legitim grunn etter leietakers død har vært mulig siden 1. september 2001. Hvis arvingen bestemmer seg for å fortsette leieforholdet etter leietakers død, kan utleieren si opp kontrakten med en lovbestemt oppsigelsestid på tre måneder. I likhet med arvingen har utleieren en måned til å varsle om oppsigelsen etter å ha blitt klar over dødsfallet. Dette gjelder imidlertid bare hvis ingen av de pårørende som bor i husstanden inngår leiekontrakten (§ 564, setning 2, BGB).
Etter å ha kjent leietakers død, kan utleier selvfølgelig bare varsle om oppsigelse hvis han er kjent med arvingen. For dette er det tilstrekkelig hvis han blir informert om arvingen - det er ikke nødvendig å inspisere arvesertifikatet. Imidlertid må utleieren også prøve å finne ut hvem som vil overta arven, ellers kan han miste retten til å si opp.
Hvis utleieren ønsker å utøve sin spesielle oppsigelsesrett, må han varsle om oppsigelse til alle arvinger til et arvefellesskap. Han må også levere varselet om oppsigelse til disse arvingene og ikke for eksempel rette dem til den avdøde leietakeren.
Hvis ektefeller, slektninger eller medlemmer av husstanden ønsker å inngå leiekontrakten, kan utleier bare si opp kontrakten med kort varsel for god grunn, for eksempel fordi de som inngår er insolvente eller har angrepet utleieren fysisk tidligere. Her anbefales det å ty til profesjonell rådgivning slik at små feil ikke står i veien for en juridisk bindende oppsigelse.
