Indeksleie er en praktisk måte for utleiere å heve husleien for fast eiendom regelmessig. Leien er knyttet til konsumprisindeksen og øker dermed vanligvis år etter år. Les her om indeksleie også er tilrådelig for din eiendom og hva du bør ta hensyn til.
Hva er indeksleien?
Leieøkninger i Tyskland er underlagt strenge regler. På den ene siden gjelder leieprisbremsen i mange byer og regioner, og på den andre siden må taket overholdes i tilfelle leieøkning. Med en indeksleie kan du delvis omgå disse begrensningene og regelmessig oppnå høyere leieinntekter.
I § 557b i den tyske borgerloven (BGB) er muligheten for indeksleie gitt. Husleien er basert på konsumprisindeksen for Tyskland. Dette publiseres årlig av Federal Statistical Office og gir informasjon om gjennomsnittlig levekostnad i private tyske husholdninger. Hvis denne indeksen stiger, øker leien tilsvarende hvis indeksleien er avtalt.
Hvilke betingelser må oppfylles for indeksutleie?
Indeksleien er derfor fremfor alt et veldig praktisk middel for utleiere å øke leien. Følgende punkter kreves for lovlig anvendt indeksleie:
- Leien må være uendret i minst ett år etter hver økning. De eneste unntakene her er justeringen av forskuddsbetaling av driftskostnadene og en kostnadsallokering til leietakerne etter en offisiell eller lovlig bestilt modernisering.
- Indeksleien må avtales skriftlig.
- Hvis leien skal økes, må beregningen som fører til den nødvendige økningen gjøres skriftlig og også avsløres slik at leietaker kan forstå det. For dette bør du gi leietakeren et innblikk i forbruksprisindeksen og forklare beregningen av den nye leien på en forståelig måte.
Indeksleie: hvordan beregnes leien?
For å beregne det nye leiebeløpet for en kontraktmessig avtalt indeksleie, kreves to verdier:
- Indeksverdien da kontrakten ble signert eller når leien sist ble økt
- Gjeldende indeksverdi
Hvis disse to verdiene er tilgjengelige, beregnes den prosentvise økningen i leien ved å dele den nye indeksverdien med den gamle indeksverdien, deretter multiplisere med 100 og til slutt trekke 100 fra den. Prosentverdien som er bestemt på denne måten indikerer mengden av mulig leieøkning.
Formelen for beregning av ny leie for en indeksleie er:
(Ny indeksverdi / gammel indeksverdi x 100) -100 = prosentvis økning i leie
Hvis for eksempel den nye indeksverdien er 112,4 og den gamle 109,8, er resultatet en Økning med 2,4 prosent, fordi
(112,4 / 109,8 x 100) - 100 = 2,4%
Hvis den forrige leien eksklusive oppvarming var 1000 euro, ville leien økes med 24 euro til 1024 euro. Denne økningen vil imidlertid først tre i kraft i begynnelsen av måneden etter neste etter kunngjøringen om leieøkningen.
Selv om de nåværende indeksverdiene og fortidene er tilgjengelige fra Federal Statistical Office, er det fortsatt tilrådelig å registrere indeksverdien i leieavtalen når kontrakten er inngått.
Ekstra tips: Federal Statistical Office gir også den prosentvise endringen i indeksen sammenlignet med året før på sin nettside. Dette vil spare deg for noe regnearbeid.
Du kan få den prosentvise økningen i leie ved å dele den nye indeksverdien med den gamle indeksverdien, deretter multiplisere med 100 og til slutt trekke 100 fra den.
Når gir indeksutleie mening?
Det anbefales alltid at utleiere blir enige om en indeksleie hvis det kan antas at konsumprisindeksen vil stige mer enn de lokale sammenlignbare husleiene i henhold til leieindeksen.
Indeksleie er ikke tilrådelig hvis store moderniseringstiltak venter i leiligheten eller bygningen. Fordi kostnadene for dette bare kan overføres til leietaker med avtalt indeksleie hvis moderniseringen ble utført på grunnlag av et offisielt krav eller lovbestemmelse.
Eksempler på dette vil være installasjon av nye varmekostnadsfordeler på grunn av varmekostnadsloven eller utskifting av kjelen på grunn av strengere avgassbestemmelser.
Gjelder leiebremsen for indeksleie?
Leiebremsen gjelder bare når en eiendom blir utleid på nytt. Med indeksleien er det derfor bare viktig at husleien som ble avtalt da kontrakten ble inngått tilsvarer kravene til leiebremsen. Det er ingen lovbestemt maksimumsgrense for de årlige økningene.
Hvis en leieprisbrems allerede er i kraft i den aktuelle regionen, eller hvis dette kan forventes i nær fremtid, bør du finne ut nøyaktig hva den opprinnelige leien kan være når kontrakten inngås.
Hvilke fordeler tilbyr indeksleie utleiere?
Avtalen om en indeksleie gir deg som utleier følgende hovedfordeler:
- Leieøkninger trenger ikke godkjennes.
Etter at justeringserklæringen er sendt til leietaker, må leietaker betale den økte leien fra måneden etter neste etter å ha mottatt erklæringen. - Du sparer innsats.
Med "normale" leieøkninger er du bundet til den lokale komparative leien. Du må evaluere leieindeksen og rettferdiggjøre den planlagte leieøkningen på grunnlag av tre komparative leier. Denne innsatsen er ikke nødvendig for indeksutleie. - De unngår konflikter.
Fordi leieøkningsbeløpet er kontraktsfestet og indeksverdien ikke gir rom for diskusjon, er leiejusteringene en konfliktfri sak. - Du drar økonomisk fordel.
Siden forbrukerprisindeksen har steget i årevis (og en endring i denne ikke er forutsett først) er du lønnsom med indeksleie. - Du omgår hetten.
Siden takgrensen gjelder i samsvar med seksjon 558, paragraf 3 i den tyske borgerloven (BGB), kan indeksleien være den ideelle måten for deg å få mest mulig ut av eiendommen din, fordi den lar deg øke den maksimale leien som er satt av takgrensen på maksimalt 20 eller 15 prosent på tre År.
Indeksleie kan være den ideelle måten for deg å få mest mulig ut av eiendommen din. Fordi: Du kan unngå maksimal leieøkning på 20 eller 15 prosent på tre år.
Hvilke ulemper har indeksleie for utleiere?
Indeksleien er en ganske uanstrengt form for kontraktutkast. Å avtale indeksleie er imidlertid heller ikke helt risikofritt. Disse ulempene kan oppstå for utleiere:
- Leien kan også gå ned.
Siden leien er basert på konsumprisindeksen, er det teoretisk også mulig at den er lavere enn året før. Dette er foreløpig lite sannsynlig, men det er i utgangspunktet muligheten for at du må justere leien nedover. - Moderniseringskostnader kan ikke fordeles.
Med "normale" leiekontrakter er det mulig å overføre deler av eventuelle moderniseringskostnader som måtte oppstå til leietakeren. I prinsippet er dette ikke mulig med indeksleiekontrakt, med mindre moderniseringen ble gjennomført på grunn av en offisiell ordre eller et lovkrav (se ovenfor). - Raske justeringer av leien er ikke mulig.
Spesielt når den avtalte leien er betydelig under den lokale sammenlignbare leien, er det ikke mulig med kraftige økninger i leien med en avtalt indeksleieavtale. Til sammenligning: Med en vanlig leieavtale vil du som utleier bare være bundet av takgrensen, som begrenser deg i den grad leien ikke kan øke med mer enn 20 prosent (i noen regioner bare 15 prosent) innen tre år. I tillegg kan den typiske lokale sammenlignbare leien i svært konkurransedyktige boligområder øke raskere enn konsumprisindeksen. Så her vil du bli bedre anbefalt med en vanlig leieavtale. - Søket etter en leietaker blir vanskeligere
Mange leietakere viker unna graduerte eller indekserte leieavtaler, siden "normale" leieavtaler vanligvis fører til mindre uttalte leieøkninger. I regioner der etterspørselen etter leiligheter er ganske lav, vil det derfor være ganske vanskelig å finne en leietaker for en slik kontraktsmodell. I storbyområder der boligmarkedet er ekstremt stramt, har du en mye større sjanse for å finne en leietaker som godtar en gradert eller indeksert leiekontrakt.
Når er gradert leie å foretrekke fremfor indekseleie?
Som et alternativ til indeksleie stoler noen utleiere på gradert leie. Det finnes i § 557a BGB. Hos henne er den vanlige leieøkningen ikke basert på konsumprisindeksen, men på verdiene som ble satt da kontrakten ble signert. Så snart leietakeren signerer leiekontrakten, vet leieren når hvilken leieøkning som forventes. Selv med gradert leie må leien forbli uendret i minst ett år før neste økning kan gjennomføres.
Men når anbefales indeksleie, når er gradert leie? Dette avhenger hovedsakelig av regionen der eiendommen som skal leies, ligger. Det lokale markedet og den økonomiske utviklingen, sammen med andre faktorer, avgjør hvilket av de to alternativene som er bedre for utleieren. Gradert leie anbefales spesielt hvis du som utleier ønsker planleggingssikkerhet. Indeksleie anbefales alltid når konsumprisindeksen stiger enda raskere enn den lokale sammenlignbare leien.
Hvis mer omfattende moderniseringer pågår, anbefales begge typer kontrakter mindre, fordi kostnadene for moderniseringen, som allerede nevnt ovenfor, ikke kan overføres til leietakerne i gradert og indeksert leiekontrakt.
