Individuell eiendom, felleseie? Alle som kjøper et sameie, bør avklare hvilke tilleggsbruksrettigheter de har. Noen ting tilhører deg som huseier, andre bare delvis.
Eierskap er gøy? Karl Schmidt mumler over romkameratene: Han eier et sameie som inkluderer en parkeringsplass for bilen hans - men rare biler står stadig parkert der. Han ønsket å bygge et gjerde for å forhindre dette - husnaboene forbød ham - parkeringsplassen regnes som felleseiendom.
I utgangspunktet regulerer lovgiveren hvem som eier hva i et kompleks med borettslag. Hva staten ikke tar hensyn til, blir imidlertid bestemt av klienten i delingserklæringen. Kjøpere bør kjenne dem. Den beskriver hvordan en eiendom er delt inn i sameier og felleseie. Og det er potensiale for konflikt som lurer der, som eksemplet med Karl Schmidt viser.
Delingserklæring
Delingserklæringen sier hvilke rom som tilhører deg og hvilke deler av huset som tilhører alle beboere. Navnet på leiligheten din i delingserklæringen skal stemme overens med kjøpekontrakten. Leiligheten din og rommene du skaffer deg, muligens en kjeller eller et hobbyrom, er en spesiell eiendom. Eiendommen og alt som sikrer eksistensen og sikkerheten til huset, for eksempel installasjoner, er felleseid. Men det inkluderer også rom som brukes av alle, for eksempel vaskerommet eller tørkerommet. Delingserklæringen gir også spesielle bruksrettigheter for parkeringsplasser eller hageområder. Advarsel: Selv om kjøpekontrakten erklærer et kjellerrom som separat eiendom, har ikke kjøperen rett til enebruk,hvis dette kjellerrommet ikke er utpekt som egen eiendom med samme nummer i delingserklæringen og delingsplanen.
Privat eiendom
Den private eiendommen tilhører deg alene, og du kan bestemme det selv. Dette inkluderer leiligheten din og rommene du har anskaffet i henhold til delingserklæringen. Fargen på vinduene og inngangsdøren i leiligheten er også en del av den separate eiendommen - men ikke utsiden. I prinsippet kan bare leiligheter eller rom som er selvstendig klassifiseres som egen eiendom. Merkede parkeringsplasser på en underjordisk parkeringsplass oppfyller dette kriteriet, men parkeringsplasser i åpne områder gjør det ikke. Hvis privat eiendom ikke er ment for boligformål, blir det referert til som deleierskap . Dette inkluderer butikk og næringslokaler.
Eksempler på privat eiendom:
- Møbler på badet
- Takklær
- Gulvvarme
- Vinduskarm inne
- Innendørs gulv
- Merkede parkeringsplasser i kollektive garasjer
- Bakgrunn
- Romdører
- Radiator (tildeling til felleseiendom er tillatt fordi det samlede varmesystemet danner et funksjonelt forhold.)
- åpne skorsteiner (skorstein som en del av skorsteinen i felleseiendom)
- ikke-bærende vegger i leiligheten
- Veggbelegg
- Beslag
- Alarmsystem (hvis begrenset til området for privat eiendom)
Fellesskapets eiendom
Felleseiendom er alt som brukes kollektivt. Dette inkluderer også selve eiendommen og bygningsområdet og alt som er nødvendig for eksistensen av huset. Bygningstjenestene faller også inn under felleseiendommen. Du kan bare gjøre endringer her med tillatelse fra eiernesamfunnet. Fordi disse vil påvirke det ytre inntrykket av huset. For eksempel er å sette opp parabolantenner som et strukturelt tiltak og må ikke gjøres uten videre (OLG Celle, Az. 4 W 89/06). Felles eiendommen inkluderer også yttervegger og vinduer, trapperom, tak og oppvarming. Deler av felleseiendommen tildeles ofte enkelte eiere for bruk, for eksempel en parkeringsplass for en bil eller områder i hagen. Da snakker man om en spesiell bruksrett.
Eksempler på felles eiendom:
- Stengeventiler
- Heiser
- Utendørsanlegg
- Balkong (alle faste komponenter eies i fellesskap, plassen på selve balkongen og gjenstander festet til den eies separat)
- Postkassesystem
- Himmellys
- Isolerende / isolerende lag
- Dekke
- Dobbel parkeringsplass (fordi de ikke er lukkede områder)
- Avrettingsmasse
- Vinduer (fordi de er en del av bygningskonvolutten; interiørmaling i eget eierskap)
- Skodder, rulleskodder, utvendige persienner (trekkeinnretninger, belter og innvendig kledning av rulleskodder, men separat eiendom)
- Gulv
- Gulvvarme
- Parkeringsplasser utenfor
- Fellesskapsantenner
- Hovedvann-, gass- og elektriske ledninger
- Lekeplass for barn
- Søppeltømmingssystem
- Husintercom
- Bærende vegger
- Leilighetsdør utenfor
- terrasser på bakkenivå
Du kan bare gjøre endringer i sameiet til sameiet ditt med tillatelse fra eiernesamfunnet.
Sandra Weeger-Elsner, advokat i Köln og juridisk rådgiver i forbrukervernforeningen “Wohnen im Eigen”, råder: “Enhver som planlegger tiltak som griper inn i felleseiendom, bør informere seg på forhånd om sine rettigheter til redesign”. Hvis endringen ikke samsvarer med distribusjonsplanen, kan fellesskapet av eiere kreve at leilighetseieren fjerner den, bestemte Dessau-Roßlau Regional Court (Az. 5 S 237/13). "Selv år senere kan sameiere insistere," understreker eksperten. Uansett om det er spesielle ønsker om bygging av sameiet eller strukturelle endringer i eksisterende boligkompleks: "Avklare om de planlagte tiltakene påvirker felleseiendommen og om disse er tillatt," anbefaler Weeger-Elsner.Noen ganger er grensene mellom spesiell og kollektiv eiendom ubestemt: tvister må da løses av domstolene.
Sameieaksjer
Sameieraksjene beskriver den aritmetiske (ikke reelle) andelen i felleseiendommen. Dette er ikke lovregulert, men måles vanligvis av boarealet. En liten leilighet har færre sameierandeler enn en stor. I følge denne verdien fordeles byrden til felleseiendommen samt kostnadene ved vedlikehold, reparasjon og annen administrasjon. De er uløselig knyttet til det individuelle eierskapet til et sameie.
Spesielle bruksrettigheter
Alle som kjøper en leilighet skaffer seg privat eiendom som bare tilhører dem og deler i felleseiendommen. I tillegg er det spesielle bruksrettigheter for enkeltpersoner til å dele eiendom. Spesielle bruksrettigheter er ofte inkludert i delingserklæringen. De er relatert til huseiere og kan ikke selges til noen som ikke eier eiendom i samfunnet. Imidlertid kan de leies til utenforstående. Slike spesielle rettigheter gis ofte for terrasser eller hagearealer på fellesareal, takterrasser, kjellerrom, deler av gangen som andre ikke bruker, parkeringsplasser utendørs eller i den åpne underjordiske garasjen, lagring under taket eller hobbyrom i kjelleren. Selv om det er felleseid, har ikke de andre eierne rett til å bruke disse delene.Men alle leilighetseiere må betale for vedlikeholdskostnadene til de tilsvarende områdene og rommene sammen, så lenge ingenting annet er regulert.
Spesielle bruksrettigheter øker verdien av leiligheten. De kan føre til at flere sameier aksjer blir tildelt leiligheten enn det som er vanlig basert på kvadratmeter. Eieren betaler en høyere avgift som kompensasjon for retten til å bruke ting som tilhører alle. Hvis en spesiell bruksrett skal oppheves eller endres, kreves samtykke fra alle eiere. Et unntak er en rettslig bestemt grov ulikhet.
Samfunnsordre
Fellesskapsreglene forteller deg om du praktiserer jobben din i leiligheten, og om du kan selge eller leie de fire veggene dine uten videre, i hvilken grad dyr er tillatt eller om det er forbud mot å spille musikk. I tillegg kan den inneholde et stort antall andre forskrifter som avviker fra loven, for eksempel om byrde og kostnadsfordeling, vedlikehold og reparasjoner, forsikring eller innkalling, stemmerett og vedtak i leilighetseiermøtet.
Logger kan inneholde viktig informasjon
Sørg for å se på tidligere oppløsninger fra eiernesamfunnet. Da vil du i god tid vite hvor det er stridspunkter i samfunnet, hvilke bruksbegrensninger som finnes, hvilke kostnader du må møte fordi varmesystemet eller taket må renoveres, hvor høyt vedlikeholdsreservatet er osv. Be selgeren gi deg referatet fra de to eller tre eiermøtene, eller se dem sammen med eiendomsforvalteren med en fullmakt fra selgeren. Dette må samle resolusjoner for alle resolusjoner som er vedtatt siden juli 2007. Dette inneholder vedtakene fra eiersamfunnet med deres ordlyd, sted og dato for vedtaket samt rettsavgjørelser med deres domsformel.Du finner kortsiktig gjeld i siste årsoppgave og gjeldende forretningsplan.
