Verdien til pantelånet til en eiendom er viktig hvis kjøpet skal finansieres med et lån. Fordi beløpet på det mulige lånet bestemmes direkte av pantelånsverdien. Og renten på lånet avhenger også av det.
Få mennesker er i stand til å betale for et hus eller en leilighet uten eiendomsfinansiering. Men hvis det skal tas opp et lån for dette, kan ikke beløpet velges fritt. Snarere gjør banken det tilførte beløpet avhengig av boliglånets verdi.
Hva er pantelånets verdi på en eiendom?
Verdien til pantelån er summen som kan oppnås for eiendommen med en sannsynlighet som grenser til sikkerhet på kjøpstidspunktet, men også på et hvilket som helst annet tidspunkt i løpet av de neste 30 årene. Det bestemmes i den såkalte pantelåntesten.
I kapitaldekningsforordningen (CRR) er pantelånsverdien definert i art. 4 nr. 1 (74) som verdien av en eiendom, "verdien av en eiendom basert på en nøye vurdering av dens fremtidige salgbarhet, med tanke på dens langsiktige, holdbare eiendommer, normale og lokale markedsforhold, dagens Bruk samt passende alternative bruksområder bestemmes ".
Denne verdien er så viktig for kredittinstitusjoner fordi huset eller leiligheten kjøpt av låntakeren alltid tjener som sikkerhet for finansieringen. Hvis lånet ikke lenger kan betales tilbake, kan det komme til en tvangsauksjon. Den resulterende salgsprisen for Your-Best-Home.net eller leiligheten er vanligvis lavere enn den opprinnelige prisen som ble betalt da du kjøpte den. Dette faktum er allerede tatt i betraktning ved fastsettelse av pantelånsverdien til en eiendom, noe som gir banken tryggheten for å få pengene tilbake.
Lesetips : Lurer du på hvor mye lån du har råd til? Vi svarer.
Hvor høy er boliglånsverdien?
Verdien for pantelån tilsvarer verken kjøpesummen eller byggekostnadene til et hus eller en leilighet. Som regel er det rundt 70 til 90 prosent av kjøpesummen for å dempe mulige fremtidige nedskrivningsrisikoer. Imidlertid bruker ikke alle banker denne sikkerhetsbufferen. Enkelte kredittinstitusjoner avstår også fra denne rabatten, slik at markedsverdien på eiendommen også tilsvarer utlånsverdien.
I henhold til paragraf 16, paragraf i Pfandbrief Act (PfandBG), må pantelånsverdien aldri overstige markedsverdien: "Verdien til pantelånet må ikke overstige verdien som ville være resultatet av en nøye vurdering av en eiendoms fremtidige salgbarhet og under hensyntagen til de langsiktige, bærekraftige egenskapene til Innvending, de normale regionale markedsforholdene samt dagens og mulige andre bruksområder. "
Hvordan bestemmes pantelånsverdien?
Når bankene skal fastsette utlånsverdien for finansiering, må de overholde forordningen om fastsettelse av pantelånsverdien (BelWertV). Hvis eiendomsverdien er over 400 000 euro, må det også kalles inn en takstmann for verdsettelsen.
For å bestemme pantelånsverdien i pantelånstesten, er det tre prosedyrer i et første trinn. De tilsvarer de som også brukes til å bestemme markedsverdien til en eiendom:
- Sammenligningsverdimetode Sammenligningsverdimetoden
bruker salgspriser for lignende eiendommer som nylig ble solgt i et sammenlignbart område og hvis tilstand tilsvarer den for eiendommen som verdien nå skal bestemmes for. - Metode for
balanseført inntjening Metoden for balanseført inntjening brukes hvis eiendommen leies eller brukes kommersielt. Her sammenlignes leieinntektene eller kommersielle inntekter med utgiftene til vedlikehold og også risikoen (som ledighet). - Virkelig
verdimetode I realverdimetoden bestemmes bygningens reelle verdi. For dette formålet trekkes en aldersrelatert avskrivning fra kostnadene for en sammenlignbar ny bygning. Hvis du legger til landverdien, får du den virkelige verdien av eiendommen.
Som regel brukes ikke bare en av disse prosedyrene, men vanligvis en kombinasjon av minst to. Som nevnt ovenfor gjøres et fradrag på 10 til 30 prosent fra den bestemte markedsverdien på eiendommen, noe som resulterer i pantelånsverdien på 70 til 90 prosent av markedsverdien.
Verdivurderingsrapport for å bestemme utlånsverdien
Mange banker gjør lånegodkjenningen avhengig av en eiendomsinspeksjon, hvor eiendomsverdien blir bestemt og som et resultat av pantelånets verdi.
Det er viktig for potensielle kjøpere å vite at denne eiendomsinspeksjonen kanskje ikke blir fakturert av banken. Det er kun i kredittinstitusjonens interesse, og derfor må også kostnadene for dette bæres av banken. Fastsettelsen av boliglånsverdien til eiendommen er en av bankens lovbestemte forpliktelser, slik at det ikke kan kreves penger fra låntakeren (LG Stuttgart fra 24. april 2007 - Az. 20 O 9/07 samt OLG Düsseldorf fra 5. november 2009 - Az. I -6 U 17/09).
Hvorfor er det en pantelånsverdi?
Beløpet banken vil stille til rådighet for eiendomsfinansiering som en del av et lån, avhenger av lånets verdi. Banker er vanligvis bare enige om å tilby maksimalt 80 prosent av pantelånsverdien som byggelån. Man snakker da om eiendommens utlånsgrense.
Hva er utlånsgrensen?
I motsetning til pantelånsverdien er utlånsgrensen beløpet banken muliggjør eiendomsfinansiering til. Utlånsgrensen er vanligvis 70 til 90 prosent av utlånsverdien.
Unntak fra dette, der et lån stilles til rådighet opp til pantelånsverdien for et konstruksjonslån, gjøres vanligvis bare hvis låntakeren har en eksepsjonelt god inntekt eller kan stille annen sikkerhet som en eiendom de allerede eier.
Hvordan bestemmes utlånsgrensen?
For at banken skal være på den sikre siden når den gir lån til byggefinansiering, trekkes en viss prosentandel fra pantelånsverdien for å nå utlånsgrensen. Denne ekstra "bufferen" er ment å beskytte banken mot uventede risikoer som kan føre til verditap på eiendommen. Prosentandelen av denne bufferen er variabel og kan derfor bestemmes fritt av hver bank. Som regel er det imidlertid 70 til 90 prosent av pantelånsverdien.
Utlånsgrensen beregnes således etter følgende formel:
Verdi til pantelån - prosentrisikorabatt = utlånsgrense for byggefinansiering
Eksempelberegning for å bestemme utlånsverdi og utlånsgrense
Hvis du for eksempel vil finansiere en eiendom med en markedsverdi på 500 000 euro, vil kredittinstituttet fortsette i henhold til dette beregningseksemplet:
|
Markedsverdien av eiendommen |
€ 500.000 |
|
Utlånsverdi (80% av markedsverdien) |
€ 400.000 |
|
Utlånsgrense (80% av utlånsverdien) |
€ 320.000 |
Banken forventes derfor å godta å yte rundt 320 000 euro som et lån til byggefinansiering. Hvis det tilsvarer markedsverdien med pantelånsverdien, vil et lån på 400.000 euro være mulig. Du må dekke mangelen med egenkapital.
Hva er belåningsgraden?
Pantelånsverdien og utlånsgrensen beregnet med den er ikke de eneste verdiene som er essensielle for et eiendomslån. Det er også belåningsgraden.
Denne prosentandelen indikerer forholdet mellom lånebeløpet og lånets verdi. Og det bestemmer hvilke betingelser bankene tilbyr deg med hensyn til renter på pantelånet: jo lavere belåningsgrad, jo bedre tilbud med lavere debetrenter får du fra banken. For å si det enklere: jo mer egenkapital du tar inn, jo lavere lånebeløp og dermed også risikoen for banken. Og jo bedre tilbud når det gjelder renter som banken gir deg for pantelånet.
Eiendomsfinansieringen er derfor uunngåelig billigere for deg med en lav belåningsgrad enn med en høyere verdi: Hvis du tar med mer penger, får du de økonomiske midlene du trenger å finansiere med et lån med lavere renter enn noen som har mindre sparte penger og huskjøpet må være fullfinansiert.
Hvordan bestemmes belåningsgraden?
Belåningsgraden beregnes ved hjelp av denne formelen:
belåningsgrad = lånebeløp * 100 / belåningsgrad
|
Markedsverdien av eiendommen |
€ 500.000 |
|
Verdi til utlån |
€ 400.000 |
|
Utlånsgrense |
€ 280.000 |
|
Mindre Egenkapital |
€ 220.000 |
|
Lånebeløp |
€ 280.000 |
|
Utlånstid |
70% |
I tilfelle en konstruksjonsfinansiering med et lånebeløp på 280 000 euro og en egenkapital på 220 000 euro innbrakt, er belåningsgraden 70 prosent hvis det antas en låneverdi på 400 000 euro.