Hovedmålet med hetten er å holde boareal i Tyskland rimelig. Den regulerer nøyaktig hvor leien kan øke opp til hvilket beløp. Men hvor gjelder det og hvilke grenser setter det utleiere? Et overblikk.
Hva er takgrensen?
Hetten er basert på seksjon 558 (3) i den tyske borgerloven (BGB). Der reguleres det av hvor mye en utleier kan øke leien innen en begrenset periode.
Den viktigste perioden for hetten er tre år. Leien kan som regel økes med maksimalt 20 prosent innen denne perioden. Samtidig må imidlertid ikke den lokale sammenlignende leien overskrides. Dette er leien som er avtalt for leiligheter med sammenlignbart utstyr de siste fire årene.
Verdien av denne lokale komparative leien kan komme fra flere forskjellige kilder. På den ene siden kan utleieren få dette bestemt ved hjelp av en uttalelse fra en ekspert som er offentlig utnevnt og svoren. Alternativt er det den kvalifiserte leieindeksen og husleiedatabasen. Det er viktig at utleier forklarer i sin melding om økningen i leien fastsettelsen av den lokale komparative leien samt overholdelse av takgrensen.
I tillegg til taket gjelder leieprisbremsen, som ble introdusert i 2015 for nye utleie og kanskje også må tas i betraktning, i noen regioner. Takgrensen, sammen med den lokale komparative leien og den nye leiebremsen, er et lovlig middel for å begrense for å sikre at boareal forblir rimelig.
I hvilke føderale stater er det regler om grenseverdien?
I tillegg til den landsdekkende reguleringen av grensen for grensen, har de enkelte føderale statene muligheten til å sette en enda lavere grense ved hjelp av en forskrift. Forutsetningen for dette er imidlertid at ingen utleieboliger ellers ville være tilgjengelig på akseptable vilkår i overskuelig fremtid.
Flertallet av føderale stater har benyttet seg av dette og redusert dermed takgrensen til 15 prosent. Ordinansene trådte i kraft på forskjellige tidspunkter, men gjelder vanligvis i fem år.
Fra 1. juli 2015 har Baden-Württemberg vedtatt en forskrift for 44 byer og kommuner. I Bayern har det reduserte taket vært i kraft på 137 steder siden 1. januar 2016. Berlin har hatt en forskrift for hele staten siden 11. mai 2018. I Brandenburg vil utleiere være begrenset til 30 steder fra 01.09.2014. Forbundsstaten Bremen har imidlertid fritatt byen Bremerhaven fra sin ordinanse, som har vært i kraft siden 1. september 2014. Hamburg har allerede vedtatt den andre ordinansen for hele området med virkning fra 1. september 2018. Hessen har regulert 30 byer og kommuner siden 18. oktober 2014. I Niedersachsen er 19 lokaliteter berørt per 1. desember 2016. Forordningen i Nordrhein-Westfalen dekker til sammen 59 byer fra 01.06.2014. Landau, Speyer, Mainz og Trier har siden 13. februar.2015 i Rheinland-Pfalz den begrensede grensen for redusert tak. Den saksiske forskriften 31. juli 2015 berører imidlertid bare Dresden. I Schleswig-Holstein må det tas hensyn til en tilsvarende ordinasjon i 16 byer og kommuner. De fire føderale statene, Saarland, Sachsen-Anhalt, Thüringen og Mecklenburg-Vorpommern har foreløpig ikke laget noen forskrifter. Totalt må utleiere i 385 byer i Tyskland overholde takgrensen på 15 prosent.Totalt må utleiere i 385 byer i Tyskland overholde takgrensen på 15 prosent.Samlet sett må utleiere i 385 byer i Tyskland følge taket på 15 prosent.
Oversikt over redusert hette
|
stat |
Redusert takgrense på 15% |
|---|---|
|
Baden-Württemberg |
Ja, 44 byer og kommuner |
|
Bayern |
Ja, 137 byer og kommuner |
|
Berlin |
Ja |
|
Brandenburg |
Ja, 30 byer og kommuner |
|
Bremen |
Ja, med unntak av Bremerhaven |
|
Hamburg |
Ja |
|
Hessen |
Ja, 30 byer og kommuner |
| Mecklenburg-Vorpommern | Nei |
|
Niedersachsen |
Ja, 19 byer og kommuner |
|
Nordrhein-Westfalen |
Ja, 59 byer og kommuner |
|
Rheinland-Pfalz |
Ja, 4 byer (Landau, Speyer, Mainz og Trier) |
| Saarland | Nei |
|
Sachsen |
Ja, (Dresden) |
| Sachsen-Anhalt | Nei |
|
Schleswig-Holstein |
Ja, 16 byer og kommuner |
|
Thüringen |
Nei |
Hvilken takgrense gjelder for en leieøkning?
Leieøkninger for en eksisterende leieavtale har en generell maksimumsgrense. Denne øvre grensen er den lokale komparative leien. Hvis den forrige leien var under denne grensen, gjelder taket. Da er en økning på bare 20 prosent mulig innen tre år. Med mindre en nedre grense på 15 prosent gjelder ved forskrift i den respektive føderale staten.
Det er også områder der den nye leieprisbremsen gjelder, hvor hetten også er 15 prosent. Beregningen er basert på netto leie de siste tre årene. Tidspunktet for den siste økningen er irrelevant. Enda lengre seksjoner uten leieøkning har ingen innflytelse på beregningen. Hvis derimot økte leieinntekter skjedde i denne perioden på grunn av høyere driftskostnader eller på grunn av modernisering, blir disse ikke tatt i betraktning.
Må leietaker godta leieøkning?
Utleier krever generelt leietakers samtykke til å øke leien. Det er fornuftig å snakke med oss på forhånd og å øke leien i minnelighet. Hvis leieren betaler det økte beløpet uten ytterligere reaksjon, gis stilltiende samtykke. Da er det ikke nødvendig med ytterligere tiltak fra utleierens side.
Hvis det er full godkjenning, er det heller ingen problemer. Det må imidlertid overholdes en frist for dette: I tillegg til den måneden leieøkningen leveres, har leietakeren ytterligere to måneder på seg til å undersøke økningen og beslutningen knyttet til den. Delvis godkjenning er også mulig, i så fall er bare en viss mengde av økningen generelt godkjent. Dette er spesielt nyttig hvis taket ikke har blitt fulgt riktig og den nye leien derfor er for høy generelt, men fristene er oppfylt. Avklaring mellom de to kontraherende parter er imidlertid nødvendig for å forhindre rettslige forhandlinger.
Hvis det derimot verken er gitt betaling eller samtykke, kan utleier saksøke for samtykke. For å gjøre dette må han overholde en frist på tre måneder. Til slutt, selvfølgelig, har leieren muligheten til å si opp leiekontrakten hvis han ikke godtar økningen. For dette har han en spesiell oppsigelsesrett i henhold til seksjon 561 i den tyske borgerloven. Denne retten gjelder også leiekontrakter som er inngått i en begrenset periode.
Du kan finne mye mer informasjon om temaet "husleieøkning" (lenke til artikkelen "husleieøkning"?) Her.
Hva er fristene for grenseverdien?
Når det gjelder taket, er det noen viktige frister som må overholdes. På den ene siden er det en ventetid på tolv måneder. Dette må ligge mellom utleiers anmodning om leieøkning og effektiviteten til den siste økningen. I tillegg er den såkalte faste perioden på 15 måneder viktig. Denne perioden må ligge mellom de enkelte økningene som trer i kraft. Disse to fristene er også avgjørende for retten i tilfelle rettssaker på grunn av leietakers manglende samtykke i tilfelle leieøkning.
Refleksjonsperioden er også relevant i sammenheng med godkjenningsprosessen. Dette begynner med den måneden økningen leveres og slutter på slutten av den andre måneden etterpå. Det trer i kraft neste måned. Den nye leien må betales her.
Hvis det derimot ikke blir enighet, er fristen for å inngi handlingen viktig. Dette avsluttes etter den femte måneden etter levering.
Gjelder hetten også etter en modernisering?
En økning i leien på grunn av modernisering er det som er kjent som en moderniseringsavgift. Det må skilles mellom to former: På den ene siden er det energieffektiv oppussing. Dette inkluderer for eksempel installasjon av nye vinduer eller isolering av den ytre fasaden og taket. Her kan kostnadene som overføres til leietakerne også overstige energikostnadene som spares i fremtiden, siden det i dette tilfellet er en økning i verdien på eiendommen og utleieboligen. Tross alt sparer disse tiltakene også leietakeren penger på oppvarmingskostnader. Lokket gjelder ikke i dette tilfellet.
På den annen side er det vedlikehold og modernisering. Det er noen få ting du bør vurdere for utleieren. Leietakerne kan bare delta i kostnadene hvis boforholdene forbedres som et resultat av tiltaket. Dette inkluderer en økning i bruksverdien til eiendommen, permanent forbedring av levekår og sparing av merkostnader.
Dette kan for eksempel være gjennom installasjon av solsystemer, heiser og vannmålere, gjennom støybeskyttelsestiltak eller ekstra belysning. Hetten gjelder ikke her heller.
Ved leieøkning på grunn av modernisering, gjelder vanligvis ikke taket.
Imidlertid er det noen krav til lovlig sikker fordeling av kostnader i form av en leieøkning. Utleier må kunngjøre arbeidet skriftlig minst tre måneder i forveien. I tillegg må kostnadene presenteres og beregningen av økningen forklares på en forståelig måte. En tildelingsnøkkel for kostnadene til de forskjellige leietakerne må også ha blitt brukt. Samlet sett må det sendes inn en skriftlig beregning som gjør det mulig for leietakeren å forstå de påløpte kostnadene og den tildelte resultatet til ham.
Leietaker har rett til å inspisere relevante dokumenter. Hvis beregningen er utilstrekkelig, er leieøkningen også ineffektiv. Det er imidlertid mulig når som helst å korrigere og kompensere for en ny erklæring om leieøkningen.
Det er forøvrig viktig for utleiere å vite dette: Moderniseringskostnadene inkluderer ikke renter på lån, administrasjons- og utviklingskostnader og tap av husleie. Disse kan derfor ikke overføres til leietakerne.
Gjelder loftet også for indeks- og graderte leier?
Indeks og graderte leier spiller en spesiell rolle i utleiesektoren. Gradert leie i henhold til seksjon 557a i den tyske borgerloven er en kontrakt som sørger for regelmessige årlige økninger i leien på forhånd. Ved å signere leiekontrakten har begge kontraherende parter blitt enige om denne forskriften, og det er derfor ikke nødvendig med en egen samtykkeerklæring fra leietaker hvis økningen skjer. Selv økninger på mer enn 20 prosent er derfor mulig, da disse er avtalt på forhånd. Hetten gjelder derfor ikke graderte leier.
Den årlig publiserte forbruksprisindeksen er grunnlaget for indeksleien, som er regulert i § 557b i den tyske borgerloven. Følgelig er økningene i en slik kontrakt forskjellige og kan også være over grensen på 20 prosent. Siden denne prosedyren også ble avtalt gjensidig da kontrakten ble inngått, gjelder heller ikke taket her. Hvis leieren senere nekter å betale det økte beløpet, har utleieren rett til å si opp kontrakten. Dette gjelder også dersom økningene overstiger den lokale komparative leien og takgrensen.
Hvilke unntak er det på hetten?
Hetten gjelder heller ikke to andre spesielle tilfeller. På den ene siden gjelder dette den delvis inkluderende leien. En del av tilleggskostnadene er allerede inkludert i leien. Dette tillater leieøkninger som er høyere og overstiger de vanlige grensene. Fordi denne delvis inkluderende leien legges til grunn for beregningen og ikke den beregnede netto leien. Hetten er derfor ikke fullt anvendbar.
Videre er det området med feil bestilling. Offentlig tilskuddsboliger er vanligvis ment for personer med lave inntekter. Men så snart leietakers økonomiske situasjon forbedres, er finansieringen dårlig. Dette utbedres vanligvis ikke når leietaker flytter ut, men heller ved å betale en feil beleggskatt. Dette er et gebyr for å kompensere for den eksisterende, uberettigede fordelen fra leieforholdet. Lokket gjelder ikke i dette tilfellet.
Det gjelder heller ikke hvis den faste prisen på den subsidierte leiligheten ikke lenger gjelder og leieren tidligere var forpliktet til å betale gebyret. Da kan utleier øke leien opp til avgiftsbeløpet. Imidlertid, hvis ingen feil bestillingsgebyr ble betalt før den faste prisen sluttet å eksistere, vil taket være gyldig igjen.
Hva er konsekvensene av brudd på takgrensen?
Hvis utleier øker den avtalte leien uten å overholde grensen, kan leieren nekte nødvendig samtykke. Imidlertid bør han bare gjøre dette for det beløpet som blir spurt for mye. Fordi overskridelse av taket ugyldiggjør ikke den totale leieøkningen. Snarere reduseres det overdrevne kravet til det tillatte nivået.
I tilfelle fullstendig avslag på leietakers samtykke, har utleier muligheten for søksmål. Hvis alle andre frister og krav overholdes, vil retten dømme leieren for å gi godkjenning for det reduserte beløpet.
Hvis utleieren gjør økninger som overstiger takgrensen for mye, er dette en straffbar handling. Økninger på mer enn 20 prosent over den lokale sammenlignende husleien er en administrativ lovbrudd. I kontrast snakkes det om overdreven leie når den overskrides med mer enn 50 prosent. Ved å gjøre det, bryter utleieren ikke bare husleieloven med takgrensen og den vanlige bosettingsgrensen, men også mot sivil lov. Så han gjør seg straffbar. Som regel straffes dette med bot. I tilfeller som er spesielt alvorlige er imidlertid også fengselsstraff mulig.
