Utleiere antar ofte at leietakere må utføre kosmetiske reparasjoner når de flytter ut. Dette er imidlertid bare tilfelle hvis disse oppgavene er tildelt i leieavtalen - med en effektiv klausul. Vi viser deg hvilke ledd som er gyldige og hvilke som er ugyldige.
Ofte trenger leietakere ikke utføre kosmetiske reparasjoner når de flytter ut - selv om det står svart på hvitt i kontrakten. "I motsetning til hva mange tror, er utleier lovlig forpliktet til å utføre kosmetiske reparasjoner i de leide rommene," sier Rainer Schmitt, advokat ved Bayerne.V. Eigenheimerverband. I henhold til seksjon 535 i den tyske borgerloven er utleieren forpliktet til å holde leieeiendommen i en tilstand som er egnet for kontraktsmessig bruk i løpet av leieperioden.
Hvem er ansvarlig for de kosmetiske reparasjonene?
Renovere til slutt? I utgangspunktet kan utleiere overføre plikten til kosmetiske reparasjoner til leieren - med en tilsvarende klausul i leieavtalen. Lovgiver stiller imidlertid strenge vilkår for dette. Loven regulerer hva som skal forstås av kosmetiske reparasjoner - nemlig kun malearbeidet. Leietaker trenger bare å utføre disse oppgavene når de flytter ut hvis utleieren har gitt ham en renovert leilighet å flytte inn. I tillegg må leietaker ha bodd i leiligheten over lengre tid, slik at en faktisk malingskontroll faktisk er nødvendig.
Det er i utgangspunktet utleiers jobb å vedlikeholde utleieleiligheten.
Ugyldige klausuler om kosmetiske reparasjoner
Forbundsdomstolen har erklært mange kontraktsbestemmelser om kosmetiske reparasjoner som ugyldige de siste årene. Hvis alle andre betingelser er oppfylt, avhenger det av riktig formulering om leietaker må male fargede vegger når han flytter ut eller ikke.
Tre feilkilder Fra advokatprinsisen vet advokat Rainer Schmitt: «Med mer enn halvparten av de eksisterende leiekontraktene vil klausulen om kosmetiske reparasjoner sannsynligvis være ineffektiv.» Dette gjelder spesielt for kontrakter som er ti år eller eldre. Spesielt er tre typer kontraktlige avtaler nylig erklært ugyldige av dommerne:
1. Den endelige oppussingsklausulen: "Leietaker må returnere leiligheten nyrenovert eller hvitkalket."
2. En stiv plan: "Etter X år skal rom A og B hvitkalkes eller males."
3. Kvoteklausulen: “Etter X år må den hvitkalkes. Hvis leieren flytter ut på forhånd, må han ta kostnadene for oppussingen forholdsmessig. "
Mal bare etter behov
Juridisk mislykkes disse og lignende klausuler fordi når kontrakten inngås, kan det ikke forutses hvor slitt leieboligen vil være på slutten av kontrakten. Men hvordan gjenkjenner du en gyldig klausul? "Det forplikter leieren å bare utføre de kosmetiske reparasjonene som faktisk er nødvendige, basert på graden av individuell slitasje," forklarer advokaten for huseiernes forening. Han råder utleiere til å kun bruke gjeldende kontraktsformer som også tar hensyn til nyere rettspraksis. Egnede forsyningskilder er foreninger og forbrukerrådgivningssentre. Alle som laster ned den første leiekontrakten fra Internett, risikerer å sitte igjen med malerkostnadene til slutt.
Leietakere må mindre og mindre plukke opp en pensel og male potten når de gir opp sitt gamle leieforhold. Domstolene har nylig erklært klausuler som "Leietaker har nylig renovert eller hvitkalket leiligheten tilbake" ugyldige.
Hva er kosmetiske reparasjoner?
I følge loven (Second Calculation Ordinance, Section 28), er kosmetiske reparasjoner vanligvis bare å forstå som maling over utleieboligen:
- Tapetsering, maling eller kalking av vegger og tak
- Maling av tregulv, rengjøring av tepper
- Maling av radiatorer, inkludert varmerør
- Maling av innerdørene samt vinduene og ytterdøren fra innsiden
- For å bane vegger ordentlig, er det ofte også nødvendig å lukke borehull
Når må leietaker renovere?
Disse fem vilkårene må være oppfylt for at leieren skal være pålagt å utføre kosmetiske reparasjoner:
- Leiekontrakten forutsetter at leietaker foretar kosmetiske reparasjoner.
- Kontraktsklausulen om kosmetiske reparasjoner er i kraft.
- Leietaker har bodd i leiligheten i lengre tid (vanligvis 5 år) med normal slitasje.
- Kosmetiske reparasjoner er faktisk nødvendige.
- Utleier har gitt leieren den renoverte leiligheten.
Hvis alle fem punktene stemmer, må leieren utføre de kosmetiske reparasjonene profesjonelt for egen regning, eller få det utført. En klausul som foreskriver renovering av et spesialfirma valgt av utleier, er absolutt ineffektiv.
Små reparasjoner i leiligheten
Kranen drypper, skylleknappen sitter fast: hvem betaler for reparasjoner i leiligheten?
Det er utleiers ansvar å vedlikeholde den leide leiligheten. Han må derfor reparere den tette kranen eller det ødelagte toalettet, eller ansette en håndverker til å gjøre det. Hvis det var kontraktfestet med en såkalt mindre reparasjonsklausul, kan han kreve kostnaden for tiltaket tilbake fra leietaker. Dette er imidlertid bare mulig opp til avtalt maksimumsbeløp - dyrere reparasjoner må utføres helt av utleier.
Hva er typiske mindre reparasjoner?
Et kjennetegn ved mindre reparasjoner er at feilen oppstår på gjenstander som leietaker regelmessig kommer i direkte kontakt med. Dette er for eksempel beslag, dør- og vindushåndtak, lysbrytere, skyveknapper, men ikke strøm- og vannrør eller innsiden av sisternen. Fjerning av skader som leietaker eller en av hans gjester skylder forårsaket anses ikke som en mindre reparasjon. Dette kan for eksempel være ødelagte vindusruter, bore hull eller sprekker i fliser. Leietaker er generelt ansvarlig for denne skaden.
Hvordan kan kostnadene kontraktsmessig effektivt overføres til leieren?
Små reparasjonsklausuler i leiekontrakter må tydelig angi hvilke beløp leieren må betale - for den enkelte reparasjonen og som et maksimalt beløp per år. Domstoler aksepterer beløp på opptil 100 euro for ett tiltak. Maksimumsbeløpet per år kan være rundt seks prosent av den årlige leien. Hvis etterspørselen er for høy, eller hvis leieren til og med er forpliktet til å utføre reparasjonen selv, blir hele klausulen ineffektiv. Som et resultat må utleieren betale alle kostnadene for mindre reparasjoner av egen lomme.
