Hvis du tenker på fremtiden, bygger du ofte en bygård - også som en kapitalinvestering. I et intervju forklarer kostnadssjekkeksperten i detalj hvilke kostnader som kan forventes for konstruksjonen og hvilke kostnadsgrenser det er for lønnsomhet.
Spørsmål: En bygård som en investering?
Kostnadssjekkekspert: Selvfølgelig. Hvis det er flere leiligheter som kan leies, fører dette til en veldig interessant avkastning på lang sikt - avhengig av hvor og hvor stor du bygger. Dette skaper langsiktige inntekter som, avhengig av beliggenhet og miljø, også er relativt trygge og permanente.
Sammenlignet med andre former for kapitalinvestering blir husbygging ofte neglisjert i dag, men faktisk ser det ikke så ille ut når man bygger bygårder. Spesielt når renten er lav og det ikke er mange lønnsomme og samtidig sikre investeringer på markedet uansett. Du må selvfølgelig også beregne og planlegge nøye med bygården. Kostnader og inntekter bør absolutt være i balanse her.
Spørsmål: Hva koster en bygård generelt?
2000 € per kvadratmeter er ikke uvanlig i en bygård
Kostnadssjekkekspert: Selvfølgelig kan du ikke si det over hele linja - det avhenger av mange faktorer, og selvfølgelig også av størrelsen på huset og konstruksjonen.
Generelt antas imidlertid kostnadene for et hus å ligge mellom 1200 EUR per m² og 2000 EUR per m² . Prisen avhenger alltid litt av hvor nøyaktig du bygger.
I de fleste tilfeller må du imidlertid anta en minstepris på 1500 EUR per m² , under hvilken det bare er mulig å bygge i noen få tilfeller.
I noen tilfeller kan EUR 2000 per m² overskrides betydelig - men med tanke på fremtidige avkastningsforventninger, bør dette unngås.
Dette er selvfølgelig bare grove retningslinjer - men i det minste tilbyr de en størrelsesorden for å orientere deg omtrent. I tillegg må oppfølgingskostnadene alltid vurderes under byggingen.
Alternativt kan du også bruke den såkalte kubaturen i størrelsesorden. Generelt beregnes 400 EUR per kubikkmeter lukket plass her som en tommelfingerregel . Kubaturen er tommelfingerregelen i byggebransjen.
Et lite eksempel på kostnader fra praksis
Vi planlegger og bygger en bygård med flatt tak, størrelsen skal være 300 m² boareal. Det bygges et moderne, energieffektivt hus med lavt energiforbruk.
| Post | pris |
|---|---|
| Byggekostnader uten tilleggskostnader | EUR 525 000 |
| Pris per m² boareal | 1750 EUR per m² |
Disse kostnadene er selvfølgelig bare eksemplariske kostnader for en bestemt bygning i en bestemt utforming. Kostnadene kan selvfølgelig også være helt forskjellige for andre hus, avhengig av konstruksjon og størrelse.
Imidlertid viser eksempelhuset vårt allerede dimensjonene vi opererer i. I tillegg må byggekostnadene og kostnadene for eiendommen (hvis ikke tilgjengelig) beregnes. Den faktiske leieplassen er da mindre - som regel må du trekke 20% fra det totale arealet
Spørsmål: Hva er kostnadene for å bygge en bygård avhengig av?
Kostnadssjekkekspert: Et stort antall faktorer spiller inn her:
- byggeplassen og forholdene på byggeplassen
- byggingen av huset
- takformen
- utstyr
- utformingen av uteområdet
- mengden av tilleggskostnadene for byggeprosjektet
Hver av disse faktorene kan forårsake enorme kostnadsforskjeller i praksis. Derfor er det vanligvis umulig å gi rimelig pålitelige estimater for et byggeprosjekt uten nøyaktig planlegging.
Spørsmål: Er disse kostnadene til og med verdt det?
Jo høyere leieindeksen er, desto mer lukrativ er konstruksjonen
Ekspert for kostnadssjekk: Det kommer selvfølgelig alltid an på hvordan byggekostnadene sammenlignes med leiekostnadene. Avhengig av nivået på leieindeksen på stedet, vil avskrivningsperioden på den ene siden og den påfølgende avkastningen på den andre siden være høyere eller lavere.
La oss ta en titt på dette ved hjelp av eksemplet vårt. Bygningen vår har et areal på 300 m² - i dette tilfellet er det rent leieområdet rundt 240 m². Dette tilsvarer rundt tre 80 m² familieleiligheter.
Leieindeksen i Tyskland i 2018 var i gjennomsnitt rundt EUR 6,80 per m² til EUR 9,10 per m² . Trenden er generelt oppover, men prisene i landlige regioner er stort sett stabile.
Det ser annerledes ut når det gjelder topplasseringer - mindre universitetsbyer og omegn er spesielt fremtredende. Priser på EUR 12 per m² kan godt være vanlig der. München er frontløperen med opptil 17,80 EUR per m² . På gode steder forventer eksperter at leien vil øke med opptil 10% de neste årene. Dette er imidlertid bare et øyeblikksbilde og kan selvfølgelig endres igjen.
Hvis vi bare beregner med det tyske gjennomsnittet på EUR 7,50 per m² , vil den årlige leieinntekten være på rundt 21 000 EUR hvis alle tre leilighetene ble leid ut permanent. Leier du bare to leiligheter, kan du forvente en årlig inntekt på 14 400 EUR . Selvfølgelig mer hvis stedet er verdt det.
I mange tilfeller vil leieinntekter neppe være tilstrekkelig til å fullfinansiere byggingen med alle kostnader inkludert en tilsvarende tomt. Her kreves det uansett god og nøye planlegging.
Spørsmål: Er det billigere å bygge en bygård sammen og dele byggekostnadene?
Hvis du vil spare penger, kan du dele byggekostnadene med andre
Ekspert for kostnadssjekk: Det kan lønne seg i enkeltsaker, hvis det er det du vil.
Hvis man i vårt eksempel deler de totale kostnadene med 3, vil for eksempel kostnadene for hver familie fortsatt være i en størrelsesorden der et betydelig antall eneboliger vil bli tilbudt for salg. Selv prefabrikkerte hus med land kan allerede bygges i denne skalaen.
En klar kostnadsfordel i forhold til andre boformer oppstår ikke automatisk fra flerfamiliehus.
Spørsmål: Tilbake til byggekostnadene: Hva bør vurderes med hensyn til byggemetode og utforming av huset med hensyn til kostnadene?
Kostnadssjekkekspert: Vel - først og fremst må du alltid holde et øye med både byggekostnadene og oppfølgingskostnadene. Dette gjelder også bygningskonvolutten.
En mur med dobbelt skall med fasade av klinkerstein er betydelig dyrere å bygge, men gir termiske fordeler og fremfor alt betydelig lavere oppfølgingskostnader i årene etterpå.
Det motsatte er for eksempel tilfellet med flate tak. Et flatt tak medfører vanligvis veldig høye oppfølgingskostnader - mens oppfølgingskostnadene med for eksempel et pent tak er betydelig lavere. I tillegg er et monopetak også mye mer kostnadseffektivt å montere enn et klassisk gaveltak eller hiptak.
Ser du først og fremst på kostnader, må du alltid finne en balanse mellom lave byggekostnader og lavest mulig oppfølgingskostnader.
På denne bakgrunn kan man også se energieffektiviseringstiltak i bygningen. Hvis du planlegger med lavt energiforbruk med en gang, kan du spare ganske mye med lave driftskostnader.
Den energibesparende teknologien som brukes skal ikke være for teknisk komplisert - for passivhus har for eksempel mange studier allerede vist at det høyteknologiske utstyret betyr at de etterfølgende kostnadene er så høye at passivhus nesten ikke lenger er økonomisk verdt. Så når det gjelder energieffektivitet, handler det alltid om å finne en fornuftig mellomvei.
Spørsmål: Hva forstås generelt av tilleggskostnadene og hvor høye er de?
Kostnadskontrollekspert: Tilleggskostnadene inkluderer følgende kostnader:
- Planleggingskostnader (arkitekter, ingeniører, konstruksjonsingeniører)
- Administrasjonskostnader (byggetillatelser, bygningskontroll osv.)
- alle kostnader for å skaffe byggefinansiering
- Tinglysingsgebyr og notariatsgebyr
- alle behandlingsgebyrer og forpliktelsesrenter i byggeperioden
- Premie for byggeforsikring
Hvor høye tilleggskostnader for bygging er, avhenger alltid av det enkelte tilfelle og innsatsen i konstruksjonen. Generelt utgjør imidlertid tilleggskostnadene 10% til 20% av de totale byggekostnadene .
Spørsmål: Hva koster arkitekten egentlig for slike byggeprosjekter?
Arkitekten betaler 8% av de totale byggekostnadene
Ekspert på kostnadssjekk: Det er alltid litt vanskelig å si, fordi det alltid handler om selve innsatsen.
Faktureringsgrunnlaget for arkitekter er alltid det samme og bindende, det er HOAI, gebyrplanen for arkitekter og ingeniører.
Som en grov retningslinje kan man generelt anta rundt 8% av bygningens totale kostnader som kostnader for arkitekten. Dette er som sagt bare en grov guide.
Spørsmål: Skal du gå til arkitekten og planlegge deg selv - eller skal du kjøpe en eiendomsutvikler?
Kostnadssjekkekspert: Du kan ikke si det over hele linja . I de aller fleste tilfeller selger eiendomsutviklere eiendommer som allerede er planlagt til investorer. Det er ofte bare veldig begrenset rom for design og planlegging.
Dette betyr ikke at du vanligvis kan planlegge bedre og fremfor alt mer kostnadseffektivt enn prisen som tilbys av utvikleren. I mange tilfeller fungerer dette ikke, og det å bygge ditt eget er ofte merkbart dyrere enn en sammenlignbar eiendom fra en utvikler - eller i det minste like dyrt.
Årsaken til dette er at eiendomsutviklere får helt andre forhold for byggearbeider, og at du som privat byggherre ikke er øverst på prioritetslisten for noen handel, selv ikke med bygging av en bygård.
Også i mange bransjer blir de særdeles gunstige forholdene som tilbys til eiendomsutviklere med store ordervolumer ofte oppveid av høyere marginer fra private eiendomseiere. Så sitter du selvfølgelig med en ulempe når det gjelder kostnader, og du må betale for sammenlignbare tjenester mye dyrere enn en eiendomsutvikler.
Hvis du selvsagt kan gjøre mye av ditt eget arbeid - muligens med hjelpere fra din egen vennekrets - og dermed redusere de samlede byggekostnadene betydelig, har du en fordel her. I et slikt tilfelle kan det være økonomisk verdt å bygge deg selv med arkitekten.