Ytterligere kjøpskostnader kan sky gleden ved å kjøpe et hus. Ofte blir de glemt under planleggingen og overrasker etterpå. Du kan finne ut hvordan du kan redusere tilleggskjøpskostnadene her.
Rentene er lave, leiene er høye, og en uventet uventet overraskelse: et godt tidspunkt å kjøpe et hjem. Avisene og Internett blir gjennomsøkt, tilbud hentet fra meglere og eiendommer inspisert. På et tidspunkt vil drømmehuset bli funnet på en god beliggenhet og til en fornuftig pris. Siden egenkapitalen ikke er nok til å betale Your-Best-Home.net fullt ut, blir det tatt opp et lån. Kjøpesum minus egenkapital tilsvarer lånebeløpet. Den årlige rente- og tilbakebetalingsprosenten, delt på tolv, resulterer i den månedlige avdraget.
Men å kjøpe hus medfører tilleggskjøpskostnader som ikke alle boligkjøpere forventer:
- Obligatoriske tilleggskjøpskostnader: landskatt, notariatsgebyr, tinglysingskostnader
- Fleksible tilleggskjøpskostnader: meglerkommisjon, moderniseringskostnader, tilleggskostnader, flyttingskostnader
- Mulige tilleggskostnader, for eksempel for det nye utstyrte kjøkkenet og ekstra møbler
Sett alene er de tilleggskjøpskostnadene ganske håndterbare, men samlet kan de være en tung byrde, og til slutt er drømmehuset en tosifret prosentandel dyrere enn opprinnelig antatt.
Alle som kjøper en eiendom må ta med 10 til 15 prosent ekstra kjøpskostnader i budsjettet - dette er tommelfingerregelen. Noen få prosentpoeng kan spares hvis ingen megler er involvert. Men ingen kjøper kan unngå eiendomsoverføringsskatten. Og avhengig av føderal stat, er dette opptil 6,5 prosent av eiendomsprisen. Men det er lovlige måter å spare på.
For øvrig: For øvrig er ikke tilleggskostnadene når man bygger hus det samme som tilleggskostnader. Disse påløper per måned i tillegg til avdraget på lånet.
Mindre tilleggskjøpskostnader takket være varelageret
Kjøpere av eksisterende eiendom kan spare ganske mange ekstra kjøpskostnader hvis den forrige eieren selger varelageret. Ligningsgrunnlaget for eiendomsoverføringsskatten er eiendommens verdi. Bevegelige møbler som kjøkken, møbler, markiser, badstuer eller hageredskaper er ikke inkludert. Du bør derfor ha kjøpesummen for varebeholdningen vist separat i notarialkontrakten. Da kan du spare eiendomsoverføringsskatten for disse tingene og ofte betale hundrevis eller tusenvis av euro mindre. Vedlikeholdsreserven som du overtar som fremtidig sameier av en bygård kan også vises separat.
Ekstra kjøpskostnader ved kjøp av hus - et beregningseksempel.
Notariatsummen
Notaren formulerer kjøpsavtalen og notariserer eiendomskjøpet. Han påpeker risiko og sikrer transaksjonen. Gebyrene er regulert landsdekkende i Court and Notary Fees Act (GNotKG) og forskjøvet avhengig av kjøpesummen. I vår eksempelfaktura (grafikk ovenfor) er de notariserte kjøpekontraktskostnadene i underkant av 0,8 prosent av kjøpesummen. Det er også gebyrer for tingboken. Du kan redusere størrelsen på disse varene ved å inngå en egen vareavtale med selgeren. Dette er imidlertid risikabelt: hvis du omgår notaren, kan hele salgskontrakten bli ineffektiv.
Reduser tilleggskjøpskostnader: bruk omfanget for forhandlinger
Eiere bruker ofte en megler for å selge sin eksisterende eiendom. Da må kjøperen ta med meglerprovisjon i budsjettet. Mengden av megling varierer avhengig av forbundsstaten: Kjøpere i Nordrhein-Westfalen betaler vanligvis 3,57 prosent provisjon på kjøpesummen, i Brandenburg forfaller vanligvis 7,14 prosent. I motsetning til notary fees, er det ingen gebyrplan for meglere. Dette betyr at megleravgiften er omsettelig. Så før du kjøper, kan du finne ut om agenten kan snakke med deg. For å forberede meglerforhandlingen, bør du finne ut hvor lenge ditt drømmehus har vært til salgs. Hvis det er en antatt "sakte bevegelse", er spillerom vanligvis mye større. Lange tilbudstider er imidlertid også mistenkelige:For å være på den sikre siden, ta en titt på Your-Best-Home.net igjen med en bygningsekspert for å sikre at du ikke har oversett alvorlige mangler som muggvekst eller tørråte.
Produksjonskostnader er ikke tilleggskjøpskostnader
Alle som anskaffer en ny bygning fra utbyggeren, må forvente ekstra kjøpskostnader, de tilhørende byggekostnadene. "Mange eiendomsutviklere og totalentreprenører oppgir forbindelser, jordarbeid eller utendørsanlegg som tilleggskjøpskostnader, selv om det strengt tatt er produksjonskostnader som skal inkluderes i den faste prisen," kritiserer Volker Wittmann, ekspert fra Association of Private Builders. Også her er det verdt å få kontrollert utviklerkontrakten av en ekspert. Hvis det viser seg at eiendomsutvikleren ønsker å overføre mange kostnader til deg, kan du be om omarbeiding.
Spar med Wohn-Riester
De som finansierer sitt eget hjem gjennom Wohn-Riester mottar ikke bare statlige subsidier. Hjemmesparere har også skattefordeler: hvert år kan du kreve tilbakebetaling på opptil 2100 euro som spesielle utgifter i selvangivelsen.
Eiendomsoverføringsskatten på et øyeblikk
Siden 2006 kan overføringsskatten fastsettes individuelt av føderale stater. Til dags dato har det vært 7 prosent i den såkalte "normale saken", hvor eierboliger generelt er fritatt for eiendomsoverføringsskatt. Siden lovendringen har skatten blitt en viktig inntektskilde for føderale stater. Tips for røverkjegere: Hvis du bor i en grenseregion mellom to føderale stater, kan du spare opptil 3 prosent - for eksempel hvis du kjøper et hus i nabolandet Bayern i stedet for Thüringen.
|
stat |
Skattesats gammel |
Skattesats ny |
|
Baden-Württemberg |
3,5% |
5,0% |
|
Bayern |
3,5% |
ingen endring |
|
Berlin |
4,5% |
6,0% |
|
Brandenburg |
5,0% |
6,5% |
|
Bremen |
4,5% |
5,0% |
|
Hamburg |
3,5% |
4,5% |
|
Hessen |
5,0% |
6,0% |
|
Mecklenburg-Vorpommern |
3,5% |
5,0% |
|
Niedersachsen |
4,5% |
5,0% |
|
Nordrhein-Westfalen |
5,0% |
6,5% |
|
Rheinland-Pfalz |
3,5% |
5,0% |
|
Saarland |
5,5% |
6,5% |
|
Sachsen |
3,5% |
ingen endring |
|
Sachsen-Anhalt |
3,5% |
5,0% |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
6,5% |
|
Thüringen |
5,0% |
6,5% |
| Status: 2018 |
Hvem er det verdt å kjøpe sine egne fire vegger til?
De fleste drar nytte av huseiere. Spesielt hvis du vil bruke en eiendom i lang tid, er ditt eget hjem økonomisk mye mer attraktivt enn en utleieleilighet. Institute of German Economy klarte å bevise dette. For å gjøre dette sammenlignet eiendomseksperter leiekostnadene til leietakere, dvs. grunnleien, med de økonomiske kostnadene til huseiere. Resultatet taler klart for huseiere: Kostnadene ved å kjøpe en eiendom - inkludert alle tilleggskjøpskostnader og regelmessig vedlikehold - er lavere (beregnet over en lengre periode) enn leien for en sammenlignbar eiendom.
Hvordan kan de lave rentene best brukes?
Den klassiske sparekontoen betaler nesten ingen renter. På den annen side har finansiering av huseiere aldri vært rimeligere for mange mennesker. En bygningsamfunnets låneavtale sikrer den historisk lave lånerenten på lang sikt. Vilkårene for lånet er faste fra begynnelsen for hele løpetiden. Eiendomskjøpere og byggherrer drar nytte av dette. Dine finansieringskostnader kan alltid beregnes. Og i stedet for å sette inn penger på en utleiers konto hver måned, strømmer beløpet inn i dine egne fire vegger. Med et Riester boliglån og sparekontrakt drar du også fordel av offentlige kvoter og skattefordeler. Dette gjør det enklere enn noensinne å hoppe inn i ditt eget hjem.
Betaler eiendommen seg også som en kapitalinvestering?
Ja, hvis du tar hensyn til verdiøkning og god leieavkastning. For boligkjøpere er den opprinnelige netto leieavkastningen viktig. Den indikerer hvilken prosentandel av investeringskostnadene du vil tjene på den årlige leien. Hvis du også tar hensyn til tilleggskjøpskostnadene for meglere, notarer og tinglysing, bør du få en netto leieavkastning som er på over fire prosent. Eksperter fra LBS og Sparkasse vil hjelpe deg med å beregne investeringen nøye.