Mange kjøpere av gamle bygninger og arvinger vil bringe husene sine oppdatert med den nyeste teknologien, konvertere små rom til åpent boareal eller utvide loftet. Det er nok ideer - men modernisering kan være dyrt. Hvilket arbeid skal du takle, hva skal du gjøre uten? Vi gir tips om hva som lønner seg og hva som kan utsettes.
Modernisering: de vanligste spørsmålene og svarene
Hva er forskjellen mellom modernisering og oppussing?
Modernisering er begrepet som brukes til å referere til strukturelle og tekniske endringer som reduserer energibehovet til et hus, sparer vann, øker verdien på en eiendom eller generelt øker livskvaliteten. Ved renovering fornyes bygningsstoffet, rørledninger byttes ut og statikken endres. En snakker om en oppussing, for eksempel når den brukbare, stabile og tiltenkte bruken av bygningen er gjenopprettet. I denne forbindelse kan moderniseringen være en del av oppussingen, men ikke omvendt.
Hva koster en modernisering?
Det avhenger av hva som moderniseres og i hvilken grad. Siden dette er forskjellig fra sak til sak, kan ikke dette spørsmålet besvares over hele linja, men må avklares for den respektive saken. Men statlige tilskudd dekker deler av kostnadene, som også kan trekkes fra skatt.
Hvor mye kan en leieøkning være etter en modernisering?
Utleier har lov til å tildele elleve prosent av moderniseringskostnadene til den årlige leien. Men bare hvis det faktisk innebærer moderniseringstiltak og ikke vedlikeholdskostnader som du må bære selv.
Tips 1: veie opp kostnadene og fordelene ved moderniseringen
Den ideelle verdien av en modernisering kan ikke beregnes og fører noen bygningseiere til mye unødvendig luksus. Men selv med en mer beskjeden modernisering øker eiendommens markedsverdi med et høyere beløp enn de rene moderniseringskostnadene - tross alt gir en modernisert gammel bygning mer sjarm og livskvalitet, komfort og plass, og den kan brukes mer praktisk.
Mange foretrekker å bo i et etablert miljø framfor å bygge et nytt og synes det er attraktivt å bo og jobbe i en gammel bygning. Designmodernisering som et velholdt parkettgulv eller en komfortabel trapp oppgraderer et hus, samt tilstrekkelig varmeisolasjon eller en moderne type oppvarming som avlaster lommeboken. Grunnlaget for all verdiøkning er en teknisk og kreativt vellykket modernisering med smarte byggeservices, gode byggematerialer og profesjonelt arbeid. Tre, for eksempel, er populært, velprøvd og sunt - mange renoverere og moderniserere tenker på byggematerialet og legger det i hendene på ekte trefagfolk.
Tips 2: Lag en moderniseringsplan
En omfattende modernisering av husbygging og bygningstjenester er absolutt verdt: Your-Best-Home.net vil være enklere og billigere å vedlikeholde og vedlikeholde i fremtiden - hvis det i det hele tatt oppstår skade, er det mindre og kan repareres raskere. Sammen med arkitekten og snekkermesteren bestemmer du hvilket arbeid du også vil takle - disse moderniseringene er passende avhengig av alder og tilstand:
- Renovering, modifisering eller utvidelse av konstruksjonen
- Forbedring av varme, støy og / eller brannsikring
- Utskifting av vinduer og dører
- Renovering av badet
- Fornyelse av fasaden med varmeisolasjon
- Modernisering av bygningstjenestene
- Innvendig etterbehandling av gulv, vegger, tak og trapper
- Takforlengelse, tilbygg eller vinterhage
Tips 3: Få inn eksperter
Uansett om huset ditt fortsetter om år, vil du kjøpe et gammelt hus eller du har arvet en gammel bygning: Det skal være mer moderne, kanskje større eller bare finere. Det er opp til deg om moderniseringen går greit eller om nettene dine er søvnløse. Undersøk eiendommen grundig fra innsiden og utsiden og fra kjelleren til taket. Noter hvor det er åpenbare feil eller til og med skader, og hvordan du vil fikse dem. Spør en arkitekt og håndverksmester fra forskjellige bransjer om ideene dine kan realiseres og om du har tenkt på alt. Vi har oppsummert de vanligste skadetyper i gamle bygninger for deg i en egen artikkel: Oppussing av gamle bygninger: Du må forvente denne skaden. Eksperter kan også påpeke skade på deg,som du som lekmann knapt kan kjenne igjen, og til og med eksperter kjenner dem noen ganger bare igjen ved andre øyekast. Trebyggere som tømrere og snekkere sjekker helsekraften og motstandskraften til trekomponentene og forteller deg også om isolasjonen av ytterveggene og taket er tilstrekkelig, om nye vinduer skal installeres eller hvordan du kan utforme fasaden på en tiltalende måte.
Du vil ikke bare finne ut av arkitekter hvordan ideene dine til en modernisering faktisk kan implementeres. Håndverkere er også viktige diskusjonspartnere.
Tips 4: Sett prioriteringer når du moderniserer
Nå gjelder det å prioritere de viktigste tiltakene. Etter innledende diskusjoner og basert på notatene dine, bestem til slutt hva som skal forbli og hvor du vil ha moderniseringer. Del opp arbeidet i presserende behov og arbeid som kan utsettes - dette vil rette opp finansieringen og beskytte deg mot følelsen av at for mye kommer din vei. Hva ønsker du?
- Du får mer plass ved å omorganisere planløsningen, flytte trappen, loftkonvertering, en vinterhage eller en utvidelse.
- Du vil oppleve større komfort med hjemmeautomatisering, bredere dører, et nytt bad, mer komfortable trapper og forbedret lyd- og brannbeskyttelse.
- Med et nytt varmesystem, god varmeisolasjon og nye vinduer sparer du energi og kostnadene forbundet med det.
- Du skaper mer verdi for eiendommen din hvis du renoverer stoffet og sikrer eller øker bæreevnen.
- Du kan gi huset ditt en høyere profil med en frisk fasademaling og en stilig inngangsdør, vakre skodder og en beskyttende kalesje, sikre utvendige trapper og intakt taktekking.
Tips 5: Slik får du tilbud
En kostnadsplan for moderniseringen viser raskt hva du har råd til og hvor du skal inngå kompromisser. Hvis du er i tvil, må du først investere i bygningsstoffet, deretter i attraktive møbler. Få kostnadstilbud for alle handler som vil være involvert i moderniseringen - vi anbefaler at du får tilbud fra tre håndverksbedrifter for hver konstruksjonsoppgave.
Under gjennomgangen av tilbudet stiller du også spørsmål om kostnader og byggetid, og før du avslutter kontrakten, bør du vurdere om den forventede fordelen virkelig er verdt innsatsen. Stilen til et gammelt, profesjonelt og følsomt modernisert hus kan neppe overgåes av et nytt hus, den fremtidige markedsverdien til den gamle bygningen kan være høyere enn kjøpesummen og moderniseringskostnadene til sammen. Du bør imidlertid også huske på at hvis du planlegger å selge, vil ikke alle ekstra lønne seg.
Ikke bli involvert i pakkeavtaler. Mye arbeid, for eksempel installasjon av varmeisolasjonen inkludert puss og maling, er nå standard, som et nøyaktig beregnet tilbud er mulig for.
Tips 6: Lag en finansieringsplan og søk om finansiering
For finansieringslånet, få flere tilbud fra banker og diskuter den gunstigste løsningen for deg med din finansielle rådgiver. Det er statlige tilskudd til forskjellige renoveringer og moderniseringer, som vi forklarer mer detaljert i følgende artikler:
- KfW-finansiering for alderstilpasset levebrød
- KfW-finansiering for energisk renovering
- KfW-finansiering for sikkerhetssystemer
- KfW 70: modernisering med statsstøtte
For å bestemme det nøyaktige beløpet som skal finansieres for moderniseringstiltakene, legg til kostnadsoverslagene fra håndverkerne til kostnadene for arkitektoniske tjenester, bygningsapplikasjoner, bygningseksperter, energisparesertifikater og trekk fra midlene til de ulike tiltakene. Du må søke om finansiering før håndverkerne kommer til byggeplassen. Forresten: Du bør dekke en til to prosent av moderniseringskostnadene for det løpende vedlikeholdet av huset.
I løpet av moderniseringsplanleggingen bør du også tenke på kostnadene. Statlige finansieringsprogrammer hjelper deg med å gjøre din gamle bygning om til et drømmehus.
Tips 7: Kontroller og vedlikehold bæreevnen før modernisering
Hvis du vil flytte vegger eller utvide taket, er huskonstruksjonen mer en byrde. Før du gjennomfører omfattende modernisering, bør du derfor sjekke bæreevnen til den eksisterende bygningen, dvs. de eksisterende komponentene. De må være stabile nok til å tåle seg selv og fremtidige belastninger. Nyinstallerte bærende komponenter beregnes og dimensjoneres i henhold til gjeldende standarder. Hvis den eksisterende bygningens bæreevne er utilstrekkelig før moderniseringen, eller hvis last blir lagt til, er de tilpasset de nye, høyere kravene - de kan skyldes varmeisolering og kledning av skråtak, montering av skillevegger eller mellometasjer, og utvidelse av tidligere ubrukt loft til boareal , Legge til et karnapp eller legge til taket.
Standarder ble opprinnelig opprettet for nye bygninger. Hvis anvendelsen av en standard for den gamle bygningen din virker upassende, kan du be bygningstilsynet om unntak. I noen føderale stater er det allerede offisielt godkjente avvik - spør en bygningsingeniør, snekkermester og bygningsmyndigheten i din region.
Tips 8: søk om byggetillatelse
Byggeforskrifter regulerer bruken og utformingen av en bygning og dens stabilitet og bygningsfysikk, dvs. beskyttelse mot varme og fuktighet, lydisolasjon og brannbeskyttelse. Det kan også være krav om monumentvern for historiske hus. Avhengig av hvilke moderniseringer du planlegger, trenger du kanskje ikke byggetillatelse.
Med byggetillatelse
- Endring av bruk
- Endringer som påvirker husets stabilitet og funksjonelle sikkerhet
- Endring av det ytre utseendet
Uten byggetillatelse
- Kosmetiske reparasjoner
- Moderniser bygningstjenester
- Forbedre varmeisolasjon, lydisolasjon og brannbeskyttelse
Bestemmelser om varme, støy og brannsikring må også overholdes for moderniseringsarbeid som ikke krever tillatelse - de er regulert i statlige bygningsforskrifter og standarder og i energispareforordningen (EnEV).
Tips 9: følg regelverket for modernisering
Forskrift om støyvern
Det er ingen støy- og brannvernregler for nye hjem. Imidlertid må alle som i stor grad moderniserer en tomannsbolig, radhus eller bygård beskytte beboerne mot støy og brann.
Lydisoleringstiltak demper støy som kommer inn i huset utenfra og beskytter ukjente oppholds- eller arbeidsområder mot støy fra ditt eget hjem. En standard skiller mellom lydisolasjonsnivåene I, II og III med forslag til økt lydisolasjon i bygårder og rekkehus. Anbefalingene kan også brukes til lydisolering i ditt eget oppholdsrom, som det ikke er noen obligatoriske forskrifter for. I nye og gamle bygninger gjelder standarden når bruken av dem skal endres - for eksempel ved loftutvidelser eller tilbygg, tilbygg eller ombygginger. I løpet av en så omfattende modernisering anbefales det å forbedre lydisolasjonen samtidig med varmeisolasjonen. Snakk med arkitekten din og trefagarbeideren om i hvilken grad planlagte isolasjonstiltak vil forbedre støy og brannbeskyttelse samtidig.
Støy fra naboleiligheten er en konstant kilde til stress. Lydisolering for veggene hjelper mot dette.
Brannsikringsbestemmelser
For hus som skal brukes annerledes etter moderniseringen og / eller hvis bærende konstruksjon er endret, gjelder brannvernregler som i nye bygninger. Statens byggeforskrifter fastsetter brannmotstandsperioden (F) for de enkelte komponentene og hvilke materialer de kan være laget av - bokstaver identifiserer dem som:
- Ikke brannfarlig: A.
- Flammehemmende: B1
- Normalt brannfarlig: B2
- Lett brannfarlig: B3
Brannbeskyttelsestiltakene avhenger av byggehøyde, komponentens funksjon og bygningstypen. En “bygning med lav høyde” er en hvilken som helst gulvet i øverste etasje er mindre enn syv meter over stedet - dens yttervegger, tak, leilighetsskillevegger og tak må oppnå brannmotstandsklasse F 30 B. Dette betyr: I tilfelle brann må de forbli funksjonelle i minst 30 minutter, og de kan inneholde brennbare materialer som tre (B2 normalt brannfarlig), men ingen materialer fra byggemateriale klasse B3 (lett brannfarlig). Det stilles strengere krav til bygning av skillevegger og i høyere bygninger.
Bestemmelser fra EnEV
Energispareforordningen vurderer Your-Best-Home.net som en helhet - det er ikke bare den termiske beskyttelsen av individuelle komponenter som teller. Husets årlige energiforbruk er viktig - det kan også reduseres ved å bruke for eksempel et moderne varmesystem. Reglene i EnEV gjelder for nye bygninger og nye komponenter i gamle bygninger hvis:
- Mer enn 20 prosent av komponentarealet kan erstattes av yttervegger, vinduer, franske dører og takvinduer.
- Det oppvarmede bygningsvolumet utvides med 30 kubikkmeter eller mer.
- Komponenter endres utover en viss prosentandel av komponentområdet.
Bevis for EnEV er gitt for de enkelte komponentene eller som et engangsbeløp - kravet anses å være oppfylt hvis den modifiserte bygningen som helhet overstiger den maksimalt tillatte verdien for primærenergiforbruket til nye bygninger med maksimalt 40 prosent. Du kan lese mer om dette her: KfW huser til sammenligning: standarder og krav til et effektivitetshus.
By- eller kommuneforskrifter
Byer og kommuner utsteder ofte designvedtekter. Dette gjelder også gamle bygninger som moderniseres og definerer utvendige trekk ved husene, for eksempel takhelling, form og størrelse på sovesofaer, utseende på vinduer og dører eller materialer og farger for fasade og takbelegg. Alle må holde seg til dette; unntak kan imidlertid ofte gjøres med gyldig begrunnelse.
Energikostnadene kan reduseres ved å modernisere oppvarmingen.
Tips 10: søk om energikort
I flere år har det blitt utstedt et energikort for nye bygninger og omfattende moderniserte gamle bygninger. Den evaluerer bygningens “energiske” kvalitet, med tanke på varmesystemet og vinduene, ytterveggene, takene og andre komponenter som påvirker energibehovet. Passet vil bli utstedt av de som er autorisert til å sende inn bygningsdokumenter, energirådgivere fra forbrukersentrene og sertifiserte bygningsenergirådgivere, og fra ikrafttredelsen av byggenergiloven høsten / vinteren 2020 også av håndverksmestere. Hver bygning trenger et slikt pass når det selges eller leies. Energipasset for gamle bygninger inneholder tre viktige opplysninger:
- Energiværdien for bygningens samlede energieffektivitet
- Sammenlignende verdier til andre bygninger
- Utbedringsanbefalinger
