Italia står for god mat og god vin. Hvis du vil ha mer enn bare å nyte Middelhavsluften fra hotellet ditt, gir vi deg tips om hvordan du kommer til ditt eget hus eller feriehus i Italia. Det trenger ikke være rett ved sjøen heller.
Da Hannibal kjørte hæren over Alpene, beseiret han romerne - et strålende trekk som fanget opp. Mer enn 2000 år senere er invasjonen over alpekammen vanlig. I dag bruker vi den til å jukse været - og vi blir hjertelig ønsket velkommen av italienerne. Bestselgerne av italienske fritidseiendommer ligger ved Gardasjøen, også ved Lago Maggiore, i Toscana, på Rivieraen.
Krav til hus i Italia
Anskaffelse av eiendom for privat bruk er ikke underlagt noen begrensninger i Italia, og er også mulig for utlendinger. Det er heller ingen oppholdsbegrensninger for EU-borgere i Italia. Imidlertid godtar Italia generelt bare ett oppholdssted. Så hvis du vil bli ”bosatt” og utvandre til Italia, må du avregistrere deg i Tyskland, og fra nå av regnes du som bosatt i Italia. Det er lett for EU-borgere å begynne i Italia, både som selvstendig næringsdrivende og som arbeidstaker. Skatteeffekten av et bosted eller et objekt i utlandet er basert på dobbeltbeskatningsavtalen mellom Forbundsrepublikken Tyskland og Italia. Skattekontoret som er ansvarlig for deg i Tyskland kan gi deg mer informasjon.
Hvordan finne ditt perfekte hjem i Italia
Meglere jobber regionalt i Italia og kjenner markedet veldig godt. I motsetning til dette landet, må de studere eller gjøre læretid i eiendomsmeglerens kammer.
Meglere viser at de er godkjent ved hjelp av et registreringsnummer. Meglerprovisjonen koster kjøperen mellom to og fire prosent. Avhengig av om han betaler hele beløpet (som med tiltak for eiendomsutvikling) eller om selgeren overtar en del av det. I alle fall bør interessentene avtale skriftlig når hvilket beløp forfaller. Det er best å betale meglergebyret først etter at notariuskkontrakten er signert, eierskapet er overført og ført inn i registeret. For din sikkerhet er det best å spørre om den lokale meglerorganisasjonen, for eksempel kommunen eller handelskammeret. Kredittinstitusjoner i Italia gir ikke skyld.
Hvis du vil søke på egen hånd, kan du bla gjennom nasjonale tyske aviser. Disse blir regelmessig ledsaget av en eiendomsseksjon med utenlandske tilbud. Eller du kan søke på nettet: Du kan finne tilbud fra store meglere eller eiendomsselskaper på Internett. Du kan finne eiendommer fra private selgere eller små meglerkontorer i lokalavisene i din foretrukne region.
Egenkapital
For eiendom i utlandet bør du ta med 40 til 50 prosent av dine egne midler. Resten kan finansieres for eksempel gjennom boliglån og sparekontrakt. Fordelen: faste renter, ingen valutarisiko, ingen kostnader for månedlige pengeoverføringer.
Finansiering av et feriehus i Italia
Vil du glede deg over "la dolce vita"? Før du betaler ut lånet, må eiendommen i Italia vurderes. Det er også notariatsgebyr og mye mer.
Sammen med lånesøknaden krever ditt bygningsselskap / bank følgende dokumenter:
- Foreløpig kjøpsavtale (compromesso / promessa di vendita); hvis du ennå ikke er eieren
- notarial kjøpekontrakt (contratto di compravendita per atto pubblico)
- Bevis for registrering i matrikkelen / matrikkelen (NCEU) hvis du allerede er eier (certificazione ipocatastale)
- Stedplan (estratto di mappa),
- Foto av objektet
- Italiensk avgiftsnummer (codice fiscale)
- Kopi av identitetskortet / passet til deltakerne
- Passende brannforsikringssertifikat, brann, eksplosjon, lynnedslag (certificato di assicurazione antincendo) med betalingsforpliktelse til fordel for det respektive instituttet.
For nybygg / modifikasjoner: - godkjente byggeplaner (progetto approvato)
- Byggetegninger (Piantine / Progetti di Costruzione)
- Liste over byggekostnader (preventivo delle spese di costruzione)
- Beregning av boareal og konvertert rom (calcolazione della superficie abitabile e cubatura)
- Erklæring om ferdigstillelse av bygg fra stedssjef
- Melding om å starte byggingen
- Sertifikat for bebobarhet etter ferdigstillelse.
Enhver EU-borger kan anskaffe eiendom i Italia uten unødig byråkratisk innsats.
Eiendomsvurdering, utbetaling av lån
Verdien til pantelånet bestemmes på grunnlag av en verdsettelsesrapport som er utarbeidet på dine vegne. Kostnadene for dette varierer avhengig av hvilken region feriehuset ditt befinner seg i og hvor mye tid takstmannen din bruker i verdsettelsen. Hvis alle kravene for utlån av eiendommen din er oppfylt og pantelånekontrakten er signert av en italiensk notarius, står ingenting i veien for finansiering. Hvis notarius har bekreftet riktig registrering av pantelånet, kan lånet utbetales.
Tilleggskostnader
Kjøp fra privat (beregnet på kjøpesummen):
- Notariavgift opptil 3,5 prosent (avhengig av kjøpesummen)
- Låneskatt to prosent
- Matrikkelavgift en prosent
- Registreringsavgift syv prosent avhengig av type eiendom
- Megleravgift to til fire prosent
Kjøp fra utvikleren (beregnet på kjøpesummen):
- Notariavgift opptil 3,5 prosent (avhengig av kjøpesummen)
- Mva ti prosent
- Tinglysingsgebyrer
Finansieringskostnader
- Takstgebyrer
- Notareavgift opptil to prosent av lånebeløpet
- Erstatningsskatt: 0,25 prosent av lånebeløpet for pantelisten
- Avbestilling av pantelånet: Avhengig av beløp
For et feriehus i Italia bør du ta med 40 til 50 prosent av dine egne midler.
Eiendomsoverføring
For det første arrangerer notarius overføring av eierskap. Det tar minst fire uker. I tillegg sender selgeren eller notarius en rapport til den lokale sikkerhetsmyndigheten - dette er et krav hvis eiendommen overføres til en utlending.
Bestill et pantelån
Panteordren, som bare eieren kan søke om, er sertifisert av notarius i nærvær av en representant fra banken din. Imidlertid bare når eierstrukturen er avklart og grunnboken er opprettet. Pantelånet registreres fire til åtte uker etter at den autoriserte pantelånekontrakten er registrert. Først da kan lånene betales ut. For at selgeren skal ha sikkerhet til kjøpesummen forfaller, tildeler du betalingsrettighetene fra bygningsselskapet eller banken din (delegazione di pagamento / cessione del credito) til selgeren. Byggesamfunnet / banken din overfører ikke saldoen til deg, men direkte til selgeren.
Hvis kjøpesummen forfaller før du eier eiendommen, må du stille annen sikkerhet, for eksempel livsforsikring eller sikkerhet, for utbetalingen av lånet.
Rettigheter og byrder
Av skattemessige årsaker er det ofte angitt en lavere kjøpesum i salgskontrakten i Italia enn den som faktisk ble avtalt (sub-securitization). Beregningen av minimumsbeløpet som skal notariseres er basert på matrikkelverdien som fastsettes av tingboken. De italienske skattemyndighetene har rett til å ombeskatte en kjøpesum som er satt for lavt.
Men siden det er nesten umulig for lekmannen å sjekke eierstrukturen inkludert pantelån og andre heftelser, anbefaler vi at du sjekker notarius eller advokat om hvorvidt den notariserte kjøpesummen er hensiktsmessig. I tillegg bør du sørge for ved hjelp av en profesjonell at Your-Best-Home.net overholder bygningsloven. Selv om myndighetene knapt tillater at ulovlige bygninger rives, risikerer eieren alltid problemer og kostnader. Selv de som ønsker å renovere Your-Best-Home.net, bør få byggetillatelser før de kjøper eller ta dem med i kontrakten som en betingelse.
Din eiendom i Italia
Eierskap er regulert i den italienske grunnloven og den italienske Codice Civile (CC). Eiendomsoverføringen i tingboken fungerer forskjellig avhengig av region. I de tidligere østerrikske områdene i Sør-Tirol, Trient (Gardasjøen), Friuli-Venezia Giulia, gjelder en juridisk prosess som vår i Tyskland: Du blir bare eier når du er registrert i matrikkelen (libro fondiario). Overalt ellers i Italia overgår eierskapet til kjøperen så snart han signerer den notariserte kjøpsavtalen.
Notariatsgebyrer, skatter og avgifter skal betales direkte på stedet under notariseringen. Den som først presenterer salgskontrakten, har lengre spak. Derfor, til tross for gebyrene som skal betales, er det best å ha deg registrert i eiendomsregisteret når den notariserte foreløpige kontrakten er signert. Dette anbefales på grunn av italiensk konkurslov, spesielt for eiendommer som nettopp bygges. Etter signering bør du alltid umiddelbart registrere deg som eier i eiendomsregisteret og så snart som mulig i grunnboken. Eierskapsoverføring i tingboken er ikke helt nødvendig for at kjøpet skal være lovlig, men det anbefales på det sterkeste. Dette er den eneste måten å opptre som nåværende eier til omverdenen og beskytte deg motat en selger deretter pantsetter eiendommen eller selger Your-Best-Home.net til en tredjepart.
Hvis du vil kjøpe land i landet, trenger du et frafall fra dine fremtidige naboer.
Du kjøper et hus i tre trinn
For å gjennomføre en lovlig transaksjon som å kjøpe en eiendom i Italia, må du søke om et skattenummer (codice fiscale) fra et italiensk skattekontor. Du trenger også dette skattenummeret for å åpne en konto i en italiensk bank. Det må også oppgis i salgskontrakter.
Før du signerer en foreløpig kontrakt, betaler du et depositum - "per fermare l'oggetto", som betyr "blokkere eiendommen." Du bekrefter at du har tenkt å kjøpe.
Deretter inngår kjøper og selger vanligvis en foreløpig kontrakt(contratto preliminare), som vil gi deg tid til å fullføre de gjenværende formalitetene. Den foreløpige kontrakten binder begge parter til avtalen. Det tilrådes derfor å registrere alle avtaler skriftlig i tillegg til tinglysningsopplysningene og få dem autorisert. Endringer i din egen favør kan knapt håndheves senere. Sjekk derfor alltid standardskjemaene nøye. De er for det meste skapt av selgeren selv og favoriserer ham. Når man inngår den foreløpige kontrakten, er det vanlig i Italia å betale en forskuddsbetaling på ti til 30 prosent av kjøpesummen i kontanter. Hvis du senere bestemmer deg for å flytte til et annet hus, eller hvis du ikke kan skaffe pengene i tide, kan selgeren holde forskuddsbetalingen tilbake - med mindre du har oppgitt noe annet i kontrakten.Meglerkostnadene må også betales til tross for uttaket. Hvis selgeren trekker seg, kan kjøperen kreve erstatning opp til det dobbelte av depositumet. Kravet må kanskje håndheves i retten. Med den notariserte foreløpige kontrakten, foregår det et forbehold om eierskap i tingboken.
Den notariserte salgskontrakten må ha viktige innholdsegenskaper i den foreløpige kontrakten, for eksempel matrikkeldata, frihet fra heftelser, eierdata. Eierskapsoverføringen skjer ved å signere kjøpekontrakten foran notarius. Den gjenværende kjøpesummen forfaller da vanligvis. Før du signerer den godkjente kjøpekontrakten, må du avtale med selgeren at du vil overføre gjenværende betaling av kjøpesummen senere, fordi du trenger et pantelån for finansieringen. Imidlertid er det kun eieren som kan pantsette en gjenstand - du er ennå ikke på det tidspunktet kontrakten er signert. Det tar en stund før formalitetene er avgjort.
Flere tips for ditt feriehus i Italia
Byggevirksomhetens kredittverdighet, tilleggskostnader, veierett: faktorer som ofte blir glemt når du kjøper et feriehus. Les disse tipsene for å være helt sikre:
- På grunn av forskjellige skattesatser når du kjøper eiendom, bør du definitivt avklare skatten før du kjøper.
- For nye bygninger, sjekk kredittverdigheten til entreprenøren. En bankgaranti for betalingene som skal utføres er tilrådelig og påkrevd i henhold til loven. For nye bygninger kan du også be om byggeforsikring fra ditt byggefirma.
- Når det gjelder jordbruksareal, har innbyggerne generelt forkjøpsrett. Du trenger en skriftlig fraskrivelse fra dem før du signerer notatkontrakten.
- Når det gjelder sameier, spør om andelen av felleseiendom og finn ut om merkostnadene.
- Du bør kun overta leiligheter og hus uten leietakere.
- Spør alltid om eksisterende oppføringer i tingboken, som servitutt eller veirett.
- Hvis selgeren din er gift, må ektefellen alltid godta kjøpet og signere det. Unntak: Bare en ektefelle eier Your-Best-Home.net og de har en ekteskapskontrakt med en streng adskillelse av eiendom.
- Få bekreftelse på at hvis selgeren trekker seg fra kontrakten, vil de kunne betale depositumet ditt og eventuell kompensasjon.
- Spør om naturlige farer i regionen - for eksempel jordskjelv eller gjørmeskred.
All informasjon gitt her er gitt etter beste kunnskap. Imidlertid kan det ikke gis noen garanti for korrekte eller fullstendige opplysninger.
