Hvis en bygård er delt inn i flere leiligheter og disse skal selges enkeltvis, gjelder erklæringen om deling. Den regulerer den formelle delingen av hele eiendommen og gir informasjon om rettighetene og forpliktelsene til den nye eieren. Vi vil fortelle deg hvordan du skal sende inn en delingserklæring, hva du som kjøper må vurdere og hva det juridiske grunnlaget er.
Hva er en delingserklæring?
Delingserklæringen regulerer den formelle delingen av en bygning, inkludert alle rettigheter og forpliktelser som følger av den. Det er et lovlig grunnlag for leilighet eller delvis eierskap og gir tinglysingsregisteret presis informasjon om tingboksfakta. Denne ensidige erklæringen skal avgis av eiendomseieren. Med plikten til å avgi denne erklæringen skaper lovgiveren et juridisk grunnlag for kjøpere og selgere. Begge sider kan henvise til dette i tilfelle tvil.
Høres alt utrolig komplisert ut i teknisk sjargong? Men det er det ikke. Prinsippet om delingserklæringen kan forklares relativt enkelt ved hjelp av et eksempel: Hvis leiligheter i en bygård skal selges individuelt, må en delingserklæring sendes tinglysingen. Denne erklæringen gir den fremtidige kjøperen informasjon om sine rettigheter og forpliktelser med hensyn til eiendommen.
Delingserklæringen tjener også som hjemmel slik at det kan opprettes såkalte tingbøker i tingboken for de enkelte leilighetene. Både erklæringen om deling (med alle dens komponenter) og de enkelte boligregistrene må være notarisert. Når alle komponenter og dokumenter er godkjent, kan bygningseieren selge de enkelte leilighetene. Bygningen deles opp før den selges. For kjøperen og eiersamfunnet betyr dette igjen at de kan påvirke utformingen av bygningen før de kjøper.
Tips: Hvis du har tenkt å kjøpe en leilighet, bør du se nøye på erklæringen om deling av huset på forhånd for å unngå ulemper for deg når du kjøper en leilighet.
Du bør kjenne disse vilkårene i forhold til delingserklæringen
Hei teknisk sjargong! Har du å gjøre med temaet delingserklæring? Da bør du absolutt vite disse fire begrepene og hva de betyr:
- Felleseiendom : Såkalt felleseie refererer til de delene av eiendommen som ikke tilhører leilighetseieren alene. Disse inkluderer trapperommet eller takbelegget. Bærende vegger kan også inkluderes.
- Den private eiendommen : Den private eiendommen er det individuelle eierskapet til bygningens lokaler. Med andre ord: For eksempel leiligheten, garasjen, kjellerrommet, loftet eller parkeringsplassen.
- Leilighetseierskap: Leilighetseierskap er kjøpers eierskap av den enkelte leiligheten i bygården. I tillegg til boligeiendommen har kjøperen også aksjer i felleseiendommen.
- Den spesielle bruksretten: En spesiell bruksrett er den rett som kjøper har til å bruke felleseiendommen, for eksempel en gratis parkeringsplass eller en gratis hagetomt.
- Bruks- og bruksbegrensningene: I tillegg til eierstrukturen regulerer en delingserklæring også om leilighetene kan brukes kommersielt eller om deler av bygningen som loftet kan utvides.
I flerfamiliehus regulerer delingserklæringen eier- og bruksrettighetene til leilighetseierne.
Hva består en delingserklæring av?
Fremfor alt er det viktig at delingserklæringen nøyaktig regulerer hva som er spesielt og hva som er felleseie. Dette er den eneste måten å se senere hvem som er ansvarlig for hvilken del. Spesielt i tilfelle renovering eller skade, kan det oppstå tvister om betaling. Fordi: hvis det er et spørsmål om felleseie, må hele samfunnet betale kostnadene forholdsmessig. Hvis skaden berører privat eiendom, må den respektive leilighetseieren betale kostnadene.
Delingserklæring: innhold og forskrifter
Dette resulterer i følgende komponenter i en delingserklæring:
- Fordelingsplanen: I tillegg til delingen av bygningen, viser denne planen også plasseringen og størrelsen på de enkelte delene. Her er de enkelte eierandeler vanligvis gitt i tusendeler. Dette betyr: Hvis en eier eier 8,4 prosent av hele eiendommen, blir dette notert i planen som 84/1000. Antallet står ikke for størrelsen på leiligheten, men for prosentandelen av eierskap i hele bygningen.
- Samfunnets orden: I denne forskriften i erklæringen om deling, kan alle rettigheter og plikter til eieren bli funnet. Disse rettighetene og forpliktelsene gjelder forholdet mellom alle eiere. Husregler kan legges til disse fellesskapsreglene - men det trenger de ikke. Samfunnets orden kan bare endres med tilbakevirkende kraft hvis hele samfunnet er enig. Så her bør kjøperen se nøye etter for å se om alt passer. Det juridiske grunnlaget for delingserklæringen er Sameiet lov (WEG). Siden denne loven tolkes relativt snevt, bør individuelle åpningsklausuler fastsettes i fellesskapssystemet. Forsiktig: Oppløsninger som avviker fra WEG er ikke nødvendigvis juridisk effektive og bindende. Den enkelte sak må sjekkes her.
- Ferdighetsbeviset: Ferdighetsbeviset er en viktig del av delingserklæringen, da det står at de enkelte leilighetene kan brukes uavhengig av hverandre ettersom de er selvstendige.
Hvordan kan jeg endre delingserklæringen?
En endring i delingserklæringen kan være nødvendig hvis en av eierne vil endre ting i leiligheten eller felleseiendommen. Dette krever vanligvis ikke bare flertallsvedtak, men ofte også en notarisert endring i delingserklæringen. Delingserklæringen må vanligvis endres, spesielt hvis det gjøres strukturelle endringer. Dette kan for eksempel skje når en leilighet er delt eller to leiligheter slås sammen. I dette tilfellet må endringen i delingserklæringen formelt utarbeides og notariseres. Endringen må deretter overleveres til tinglysingsregisteret.
Godt å vite: For mindre prosjekter, for eksempel når to eiere ønsker å bytte parkeringsplasser eller loftsrom, kreves verken en endring i delingserklæringen eller en avstemning fra samfunnet.
Dette er de vanligste problemene når man erklærer splittelse
Hvis du vil kjøpe en leilighet i en bygård, bør du nøye studere og kontrollere delingserklæringen. Ellers kan den ene eller den andre ulempen for eieren oppstå. Vi har samlet noen eksempler på fallgruver i delingserklæringen:
- Windows: I utgangspunktet tilhører vindus- og vindusrammer fellesskapet. Det bør spesifiseres i delingserklæringen at hver eier bare må betale for sin egen utskifting av vindu.
- Oppussing: I følge loven skal reparasjoner og oppussing betales forholdsmessig av eieren. Endringer er også mulig her.
- Dyr: I noen delingserklæringer er det ikke tillatt å oppbevare kjæledyr i den leide leiligheten. Hvis du ønsker å ha kjæledyr, bør denne delen kontrolleres nøye.
- Tidligere eier: Nå og da hender det at delingserklæringen fastsetter at den nye eieren må betale forrige leiers restanse. Forsiktighet anbefales her.
- Virksomhet: Planlegger du å drive virksomhet i leiligheten din? Så bør du lese nøye hvilke typer virksomheter som er tillatt i delingserklæringen.
Hvis oppbevaring av dyr er forbudt i erklæringen om deling, gjelder dette enhver utleier i eiernesamfunnet.
Hvor mye koster en delingserklæring?
For å være effektiv må signaturen av en delingserklæring være sertifisert eller til og med notarisert. Avhengig av det er kostnadene mellom 70 og 140 euro. Men: Kostnadene er basert på den såkalte markedsverdien på eiendommen. Jo høyere denne verdien er, desto høyere er kostnadene for erklæringen.
Har du mistet delingserklæringen din?
Vi har alle forlagt, mistet eller til og med kastet viktige dokumenter i øyeblikkets hete. Det skjer, og det er ikke et brukket bein. Hvis du har en legitim interesse i delingserklæringen, for eksempel hvis du vil kjøpe en leilighet eller allerede har kjøpt den, kan du se dokumentet i tingboken og få laget en kopi der mot et gebyr. Du kan også få ytterligere dokumenter på eiendommen fra bygningstilsynet.
Konklusjon: sjekk delingserklæringen nøye
Hvis du vurderer å kjøpe en leilighet i en bygård, bør du på ingen måte forsømme erklæringen om deling. Dette bør kontrolleres nøye før du kjøper, da det kan ha store ulemper og endringer i erklæringen er dyre og relativt tidkrevende. Delingserklæringen er også ekstremt viktig da den definerer hva som skal tilhøre din fremtidige eiendom og hvilke deler av bygningen du har krav på i tillegg til leiligheten din. Med alle disse tipsene kan ingenting gå galt med å kjøpe en ny leilighet i en bygård.
Maren Black