Veierett, servitutter og bygningsmasse er et komplisert tema. Det handler også om kostnader på mange forskjellige områder, fra? Registrering opp til årlige utbetalinger. I vårt intervju forklarer ekspert på kostnadssjekk hvilke kostnader som kan oppstå i forbindelse med forkjørsrett.
Spørsmål: Hva er kostnadene ved forkjørsretten?
Kostnadssjekkekspert: Du kan ikke si det over hele linja . For det første har kostnadene innvirkning på svært forskjellige områder - helt opp til eiendommens verdi - og for det andre spiller verdien av en forkjørsrett eller servitutt også en rolle i de påløpte kostnadene. Vurderingen av verdien av en forkjørsrett er en komplisert sak, men når det gjelder beregning av det resulterende verditapet på en eiendom, blir den enda mer komplisert.
Først og fremst må man skille mellom:
- om det er en forkjørsrett
- om det er servitutt eller
- om det er en konstruksjonsbelastning
Bakgrunnen er alltid den samme: En eiendomseier må gjøre en del av eiendommen tilgjengelig slik at noen andre til og med kan få tilgang til sin egen eiendom.
Spørsmål: I hvilke tilfeller er det i det hele tatt avtalt om en forkjørsrett?
Rett til avtale avtales først og fremst når eiendommen deles
Ekspert for kostnadssjekk: Dette er ofte tilfelle når man deler tomter: den delen av eiendommen bak har vanligvis ikke lenger tilknytning til det offentlige rom eller til en offentlig adkomstvei unntatt via den andre delen av eiendommen. I dette tilfellet opprettes noe som juridisk kalles et "rørstammelot".
Spørsmål: Er det alltid en automatisk gyldig oppføring i tingboken?
Ekspert for kostnadssjekk: I praksis er det flere alternativer for å bli enige om og lovlig definere en forkjørsrett:
- en kontraktsavtale
- utnevnelsen av en såkalt servitutt eller
- registrering av en bygningsmasse (hvis det er en forkjørsrett for offentlig bruk).
Kontraktsavtaler inngås som en privat forkjørsrett mellom to personer med kontrakt. I dette tilfellet er det ingen registrering i tingboken, så det er ingen notariatsgebyrer.
Problemet med en kontraktsavtale er at hvis en av eiendommene skifter hender, blir kontrakten automatisk ugyldig. Siden det bare ble inngått mellom to bestemte personer, er det bare gyldig som en avtale mellom disse to personene, men ikke automatisk for hver etterfølger.
Det ytterligere problemet med en avtale i henhold til loven om forpliktelser er at grunneieren som gir forkjørsrett ikke har en automatisk rett til erstatning , når det gjelder en avtale inngått med gjensidig samtykke . Det er derfor ingen kostnader for brukeren av forkjørsretten .
Den oppnevning av Servitutt , på den annen side, er offentliggjort i matrikkelen og er permanent gyldig for hver etterfølger eier av begge eiendommene. Servituttet er en såkalt "rett i tanke" og dermed - i motsetning til kontrakten - ikke personlig.
Notaren tar seg av formuleringen av servitutt, oppføringen i matrikkelen skjer med den såkalte "serveringseiendommen" - det vil si med eiendommen som gir forkjørsrett. Eiendommen som drar nytte av forkjørsretten kalles en bakliggende eiendom (Pfeifenstiel eiendom). Det er ingen oppføring i matrikkelen for denne eiendommen, men forkjørsretten påvirker også eiendommens verdi for denne eiendommen.
Hvis en offentlig sti fører over privat eiendom, opprettes det ingen servitutt der, men det legges inn en konstruksjonsbelastning . Bygningslaster er ikke i grunnboken, men i bygningslastindeksen.
Spørsmål: Er det andre rettigheter knyttet til forkjørsrett?
Kostnadssjekkekspert: I tillegg til den faktiske forkjørsretten, må også andre beslektede rettigheter overholdes. Disse relaterte rettighetene kan også føre til kostnader på et senere tidspunkt.
Dette er følgende mulige rettigheter:
Veirett kommer ofte med andre rettigheter
- linjen til høyre (retten til å få lagt linjer på den delen som forkjørsretten eksisterer på)
- bygningsretten (ikke nødvendigvis knyttet, men mulig)
- forkjørsretten
- kjøreretten
Når det gjelder bygningsrettigheter, er det avtalt at det også kan reises en bygning på den dominerende eiendommen (den som drar fordel av forkjørsretten) som stikker ut på den serverende eiendommen. Dette er imidlertid ikke alltid tilfelle, men må forhandles separat.
Med nødretten må en slik situasjon eksistere at eiendommen bak bare kan nås via den serverende eiendommen. Hvis dette er tilfelle, har eieren av tomten automatisk rett til forkjørsrett. Eieren av serveringseiendommen kan ikke nekte ham dette.
Til gjengjeld har eieren av den serverende eiendommen krav på den såkalte nødpensjonen - kompensasjon for bruk for å gi en definert forkjørsrett. Eieren av eiendommen bak eiendommen pådrar seg kostnader med nødpensjonen . Disse kostnadene skal betales årlig. De måles i henhold til begrensningene som følger av forkjørsretten til den serverende eiendommen.
Nødretten til vei er ikke registrert i matrikkelen - så det er ingen notarius- og matrikkostnadskostnader.
I tillegg til nødretten, kan en rett til å kjøre (retten ikke bare å krysse den betjente eiendommen til fots, men også å kjøre videre med kjøretøy) også av samme grunn. I dette tilfellet gjelder det samme kjørerettigheter som nødrett. I alle andre tilfeller blir det behandlet som vanlig forkjørsrett.
Kostnadseksempel fra praksis
Kostnadene skal bestemmes av en forkjørsrett etter at en eiendom er delt. Den opprinnelige tomten på 1000 m² er delt i to like store deler på 500 m² hver. Eiendommens markedsverdi er 300 EUR per m².
En stripe på totalt 60 m² er utpekt i utkanten av den serverende eiendommen som et middel for tilgang til eiendommen bak.
| Kostnadsfaktor | kostnader | Møt kostnadene |
|---|---|---|
| årlig kontantpensjon | 500 EUR | Bakre tomt |
| Årlig bruksgebyr (dette dekker også vedlikeholdskostnadene) | 250 EUR | Bakre tomt |
| Avskrivninger | 15% (22.500 EUR) - 16.665 EUR (kontant verdi av kontant pensjon) | betjener eiendom |
| Avskrivninger | 16.665 EUR + 8.333 EUR fra årlige innbetalinger (nåverdien av kontantleien eller bruksgebyrene) | Bakre tomt |
Dette er et individuelt kostnadseksempel for et spesifikt eksempel. I andre tilfeller kan de resulterende kostnadene og verditapene være veldig forskjellige. I dette tilfellet er fradrag og utbetalinger utelukkende basert på en individuelt utført vurdering.
Spørsmål: Hvilke faktorer er kostnadene for en forkjørsrett avhengig av?
Ekspert for kostnadssjekk: Her er noen ting du bør vurdere:
- om det er en nødrett
- om servitutt er registrert
- hvilke notarkostnader som påløper for registrering av servitutt
- om en byggelast er registrert
- hvilke andre rettigheter som er knyttet til forkjørsretten (f.eks. linjerett, kjørerett)
- om det bare inngås en avtale etter forpliktelsesloven mellom to eiendomseiere
- hvilken begrensning som må tas i betraktning for den serverende eiendommen
- hvilken markedsverdi de to eiendommene (betjenende og dominerende eiendom) har
- hvor stort området er på hvilken forkjørsrett og eventuelt kjørerett og andre rettigheter som er gitt
- hvor stor vedlikeholdsinnsatsen er på området det gis forkjørsrett for
De resulterende kostnadene kan bare beregnes i spesifikke enkeltsaker ved hjelp av flere evalueringsfaktorer. Det er ingen generelt relevant teppeinformasjon eller tabeller.
Spørsmål: Hva er notariatsummen for å registrere servitutt?
Notariatsgebyrer varierer avhengig av verdien av forkjørsretten
Kostnadskontrollekspert: I enkelttilfeller kan det være litt annerledes, avhengig av notarius innsats og verdien av den registrerte forkjørsretten.
Avgiftsplanen for notarier gjelder beregning av notariatsum, slik det er tilfelle med alt notarialarbeid (f.eks. Overføring av eierskap). Tilsvarende gebyrsatser kan utledes av tabellene i gebyrplanen.
Med en forkjørsrett til 5.000 EUR, vil dette føre til gebyrer på rundt EUR 30 - EUR 40 hos notarius. I tillegg kan det være kostnader for ytterligere utgifter til notarius (inspeksjon av matrikkelen, telefonkostnader osv.) Som fortsatt må tas i betraktning.
Spørsmål: Spiller avskrivningen på grunn av forkjørsrett en rolle i kjøpesummen for en eiendom?
Ekspert for kostnadssjekk: Ja, i alle fall. Tomter der en forkjørsrett gjelder, er mindre verdt - og selges derfor også til en lavere pris.
Imidlertid er det ikke alltid enkelt å beregne det individuelle verditapet og bør utføres av en erfaren ekspert, spesielt når det gjelder kjøp eller salg av eiendommen.
Spørsmål: Betyr det at serviceegenskaper kan anskaffes billig?
Ekspert på kostnadssjekk: Det er for lett å tenke.
Kjøpesummen for en serveringseiendom er selvfølgelig lavere på grunn av den eksisterende forkjørsretten - eiendomsområdet kan imidlertid ikke brukes fullt ut på grunn av forkjørsretten. Så det er faktisk ingen reell fortjeneste, men prisreduksjonen betyr også en tilsvarende “mindre” eiendom.
Hvis eiendommen finansieres, kan forkjøpsretten til og med ha en negativ innvirkning: banker pleier ofte å bruke et høyere sikkerhetsklipp enn vanlig, ettersom eiendommen med eksisterende forkjørsrett kan være vanskeligere å selge senere. Den høyere sikkerhetsrabatten kan også forverre finansieringsforholdene og dermed øke interessen for eiendomsfinansiering.
Spørsmål: Er det også ulemper på grunn av forkjørsretten for dominerende eiendommer?
Kostnadssjekkekspert: Så lenge forkjørsretten er lovlig sikret ved en registrert servitutt, er det ingen vesentlige ulemper.
Imidlertid blir det problematisk når det ikke er angitt noen forkjørsrett i tingboken, men bare en avtale i henhold til plikten. I dette tilfellet, siden det ikke er rettssikkerhet, kan det være problemer med finansieringen av eiendommen. Sjansene for å selge en slik eiendom er ofte mye verre enn med et registrert servitutt.
