Med et feriehus eller en leilighet i Portugal kan du nyte solen selv om vinteren. Finn ut hvordan du kjøper ditt eget hus i Portugal her.
Enten det er et feriehus eller en ferieleilighet: Å kjøpe en eiendom i Portugal er veldig fristende for mange. Fra Tyskland er turen verdt selv for en lang helg, og du kan stole på klimaet, spesielt i Algarve. Om sommervarmen kjøler en frisk bris fra havet deg ned, om vinteren - når den froste vinden blåser fra nord - drar du fordel av beskyttelsen av fjellene som skiller kyststripen fra det indre.
Kravene for å kjøpe et hus i Portugal
Tyskere kan vanligvis kjøpe ethvert feriehus eller leilighet som tilbys uten problemer. De kan også bli i Portugal så lenge de vil. Hvis du planlegger å bli lenger enn tre måneder av gangen, er det best å søke om obligatorisk oppholdstillatelse direkte ved innreise. Godkjenningen er vanligvis et spørsmål om form. Huskjøpere må også skaffe seg et skattenummer fra det lokale skattekontoret. Du trenger også dette hvis du vil åpne en bankkonto i Portugal. Alle som leter etter en leilighet i Portugal, er avhengige av en bil. Du må registrere importerte biler på nytt senest etter 180 dager. Det er best å erklære dem som varer i bevegelse og introdusere dem som en del av "Residencia". Ellers vil importen bli dyr. Det beste er å henvende seg til profesjonelle tjenesteleverandører.
Lokasjonsfaktor klima
De som er interessert i eiendom konsentrerer seg ofte om Algarve. Fordi det milde klimaet året rundt er det en hyggelig forandring fra det triste været i Tyskland. Gjennomsnittstemperaturen om vinteren er rundt 16 grader Celsius og om sommeren er ikke 28 grader Celsius uvanlig. I tillegg kan du fly til distriktshovedstaden Faro innen tre timer for rundt 300 euro.
Eiendomspriser i Portugal
Kyststripen til Algarve har utviklet seg til et høyborg for golfere de siste årene. De velstelte golfstedene blir derfor bygget tungt. Alle som investerer i en slik eiendom kan forvente høye videresalgspriser. Likevel skal man ikke kjøpe et slikt hus utelukkende av hensyn til profitt. Fordi bunnlinjen er at kjøpet forblir en luksus.
En 2-roms leilighet for 150.000 euro koster rundt 300 euro i måneden for vedlikehold (administrasjon, hushjelp, basseng og hageservice, reparasjonsbestemmelser og generelle urbaniseringskostnader). Elektrisitet og vann er ikke inkludert ennå. En "quinta" - et gammelt våningshus i innlandet i Portugal - er fortsatt veldig billig. Spesielt med disse objektene bør man imidlertid ikke unngå kostnadene til en ekspert som kontrollerer byggekvaliteten. Hvis du har muligheten til å prøve å bo der om vinteren før du kjøper, kan du selv teste om du kan klare deg uten oppvarming, om taket er lufttett og veggene forblir tørre. Fordi sommeridyllen ofte omformer det dårlige bygningsstoffet som blir kaldt om vinteren. Spør på stedet på ordførerens kontor,om det er planer om å bygge nye bygninger i nabolaget som kan hindre utsikten, eller om det skal bygges veier som kan være en støykilde.
Finn riktig hus
Når du leter etter et passende hus i Portugal, er det best å henvende seg til en såkalt "Mediador Autorizado". Dette er en statslisensiert megler som kan oppgi et "AMI-nummer". Han utarbeider kontrakter og avlaster kjøperen for en rekke administrative prosedyrer. For eksempel sjekker han eierstrukturen i tingboken og ser opp hvilke pantelån eller tredjeparts rettigheter som veier på eiendommen. Hvis han gjør feil, er han ansvarlig for skaden som er påført kjøperen. Det beste med meglerassistanse: Det koster ikke kjøperen noe. Selgeren betaler provisjonen.
Alle som kommer over et attraktivt tilbud uten agent, skal i tillegg til å undersøke tingboken (“Conservatória do Registo Predial”), ha boligtillatelsen (“Licença de Utilização”) eller byggetillatelsen (“Licença de Construção”) presentert. Det er mulig at Your-Best-Home.net ble bygget mot gjeldende regler, og man kan ikke stole på det faktum at bruddet vil forbli skjult på lang sikt. Den beste måten å få kvaliteten på konstruksjonen kontrollert av eksperter Lånesøknad er opprettet, er bare nok til å sikre seg mot det verste.
Lisboa ligger ytterst sørvest i Europa på Atlanterhavskysten.
Sammenlign tilbud på leiligheter
Alle som sammenligner lignende tilbud på feriehus og leiligheter, bør ikke bli blindet av en lavere kjøpesum, men bør også vurdere driftskostnadene. Selgere og administratorer vil gi informasjon om dette. I eksisterende systemer gir gamle kontoer det beste beviset på tilleggskostnadene. Det er viktig å se på vedtektene og referatene fra eiernesamfunnet der rettighetene og pliktene til bruk på fellesarealene er registrert. Du bør sjekke om det er satt opp tilstrekkelige reserver for reparasjoner, om det er planlagt dyre kjøp eller bygninger, og i henhold til hvilken nøkkel samfunnsutgiftene er tildelt. En samtale med de lokale naboene skader heller ikke.
Bygg feriehus selv
Å bygge et hus eksternt - er komplisert. Hvis du ikke regelmessig kan dukke opp på byggeplassen i Portugal, bør du ha minst en person du stoler på i tillegg til stedssjefen som kontrollerer de viktigste byggefasene. Land kan ha en stygg overraskelse, og mens du stille og rolig designer drømmehuset ditt, kan det ervervede byggelandet i verste fall bli et verdiløst felt over natten. For noen områder utsteder myndighetene i Portugal bare midlertidige byggetillatelser, som utløper etter den angitte ferdigstillelsesdatoen. Det er best å spørre om slike begrensninger i rådhuset. Der vet du også om eiendommen er koblet til den kommunale vannforsyningen. Med mindre,Minst en brønn med tilstrekkelig kapasitet og god vannkvalitet må være tilgjengelig på eiendommen.
De som bygger sitt eget feriehus, bør være forberedt på at stort sett ufaglærte vil hente sparkel på stedet. Det er derfor best å ansette spesialister med spesielle ønsker som ikke er vanlige i den respektive regionen, for eksempel gulvvarme - selv om de trenger mye mer. Når det gjelder selve konstruksjonen, må du vite at de tyske standardene ikke gjelder i Portugal. Det er lettere hvis du velger en ny bygning fra utvikleren. Du betaler for det i henhold til fremdriften i byggingen. Den tyske forordningen om eiendomsmeglere og byggherrer inneholder forslag til dette. For å være på den sikre siden økonomisk, som jeg sa, betaler du i henhold til fremdriften i byggingen og holder rundt fem prosent av hver transje som sikkerhet. Den tyske eiendomsmegler- og eiendomsutviklerforordningen gir forslag til delbetalinger,som en var enig med byggefirmaet.
I utgangspunktet bør du ikke glemme sørlendingenes nonchalanse. Avtalt sluttdato for det nye bostedet er vanligvis forsinket i Portugal med minst tre måneder eller et halvt år. Enkelte eiendomsutviklere starter bare byggingen når hoveddelen av komplekset er solgt. To år med bygging er ikke uvanlig i Portugal. Så vurder nøye om du kanskje ikke får bedre betjent med et ferdig objekt. Men også her bør du sørge for at byggetillatelsen er overholdt. For å være på den sikre siden, få en ekspert til å vurdere bygningsstoffet.
Ingen hastig signatur når du tar en kjøpsbeslutning
Siden kvaliteten på konstruksjonen i Portugal er veldig forskjellig, bør den definitivt undersøkes kritisk og faglig. Når du har funnet ditt drømmehus, betaler du vanligvis ti prosent av kjøpesummen for å sikre budet. Du bør ha innskuddsbeløpet klart umiddelbart. Fordi banken bare gir bort pengene når den har et pantelån på Your-Best-Home.net eller en annen sikkerhet. Hvis du fremdeles vil ta opp lånet med kort varsel, må du låne andre eiendeler, for eksempel huset ditt i Tyskland eller verdipapirer. Generelt sett bør innskuddet imidlertid ikke være et problem. I alle fall er tommelfingerregelen at du skal ta inn 40 til 50 prosent egenkapital for en fritidseiendom.
Før du overleverer pengene, bør du definitivt signere en foreløpig kontrakt, en "Contrato-promessa de Compra e Venda" - men bare hvis du er fast bestemt på å kjøpe Your-Best-Home.net. Fordi foreløpige kontrakter er bindende i Portugal. De regulerer rettighetene og forpliktelsene til partene frem til notarisering av den endelige kjøpekontrakten og definerer kjøpet i store trekk. Kjøperen må da legge pengene på bordet innen en bestemt dato. Hvis han ikke klarer det, kan eieren la avtalen gå. Da er ikke bare utbetalingen tapt, det er ofte en kontraktsstraff. Derfor bør du definitivt komme i kontakt med banken din tidlig før du signerer en foreløpig kontrakt. Motsatt forplikter denne artikkelen også den tidligere eieren.Hvis han senere forlater virksomheten, må han overføre dobbelt depositum til kjøperen i henhold til portugisisk lov.
Funchal er hovedstaden i den autonome regionen Madeira.
Den foreløpige kontrakten
Den foreløpige kontrakten inneholder vanligvis følgende bestemmelser:
- den nøyaktige betegnelsen på partene og den nøyaktige beskrivelsen av eiendommen inkludert tingboksdata samt en referanse til friheten fra heftelser,
- kjøpesummen samt eventuelle delbetalinger for nye bygninger i samsvar med fremdrift og avtalen om forskuddsbetaling, hvis dette kreves av selgeren (ti prosent er vanlig),
- avtalen om selgerens samarbeid i den foreløpige registreringen av anskaffelsen og pantet,
- forfallsdato for gjenværende kjøpesum eller delene av kjøpesummen som skal finansieres (tidligst når kjøpekontrakten er notarisert),
- datoen for notariusattest,
- Sanksjonsklausuler ved kontraktsbrudd og en håndhevingsklausul.
Du kan spille det trygt hvis du har sertifisert den foreløpige kontrakten av en notarius og deretter foreløpig ført inn i tingboken. Dette sikrer kravet ditt om å bli eier i seks måneder. Ellers kan følgende skje: Eieren selger til en annen interessert som i god tro selv har ført opp i tingboken. Selv om kontrakten ble signert tidligere, vil du tape. Selv om oppføringen i matrikkelen ikke er obligatorisk, bør man absolutt ikke unnvære det.
I Portugal blir du imidlertid huseier med en notarisert salgskontrakt. Selgeren mottar derfor pengene sine umiddelbart etter signering. I Tyskland derimot oppbevarer notaren summen i noen uker på en sperrekonto, en spesiell form for tillitskonto, til kjøperen er den nye eieren i tingboken.
Før kjøpekontrakten er inngått og notarisert, må kjøper betale eiendomsoverføringsskatten. For å gjøre dette må kjøperen informere skatteetaten om prisen han kjøper eiendommen til og sende inn sitt personlige skattekort og eiendomsskattkort (“Caderneta predial”). Først når han har betalt eiendomsoverføringsskatten (SISA) og kan bevise dette på kjøpstidspunktet, notarius notarius kontrakten.
Notarius kjøpekontrakt behandles vanligvis av en advokat som er autorisert av kjøperen til å gjøre det foran en portugisisk notar eller konsul (i Tyskland). Advokaten sørger for at sertifikatene og dokumentene som er nødvendige for gjennomføring av kjøpekontrakten blir innhentet. Viktig: Som tjenestemann har ikke notar i Portugal noen rådgivende rolle.
Finansieringen
Portugisiske banker gir bare lån til hjemmehørende kunder og vanligvis til flytende rente. Alle som ønsker å bli enige om en fast rente betaler et for høyt gebyr. De tyske bankene er motvillige til å finansiere utenlandsk eiendom og gir vanligvis bare ut pengene hvis du for eksempel låner huset ditt i Tyskland eller gir annen vanlig sikkerhet. Både ferdige ferdighetseiendommer som ligger innenfor utviklede urbaniseringer og byggetomter som det er gitt byggetillatelse på, kan betraktes som sikkerhet for slik finansiering.
Dokumentene for et lån i Portugal
Dokumentene for husfinansiering i Portugal kalles "Documentos a entregar com a proposta de emprésito para habitação". Sammen med lånesøknaden må du presentere følgende dokumenter om den portugisiske pantet til utlåneren din:
| Identificação da Propriedade | Identifikasjon av eiendommen |
|---|---|
| planta do terreno e da construção | Bygg- og tomtplan |
| fotografier | Fotografier |
| Características da Propriedade | Viktige egenskaper til eiendommen |
| Areal totalt do terreno e area ocupada pela construção em métros quadrados, n ° de pisos / caves / garagens / rés-do-chão / andares | Eiendom og bebygd areal i kvm, antall etasjer inkludert kjeller / garasjer / første etasje / etasjer |
| infra-estruturas já realizadas (rede eléctrica, rede de água, esgoto e telefone) | eksisterende infrastruktur (offentlig strøm- og telefonnett, offentlig vannforsyning og deponering) |
| identificação da fracção autónoma (nos termos exactos em que a identificação consta ou vai constar da escritura de constituição da propriedade horizontal) | Betegnelse på sameiet (nøyaktig definisjon med angivelse av betegnelsene i delingserklæringen) |
| n ° de divisões, natureza das divisões, valor atribuído à propriedade | Antall og bruk av rom, antatt eiendomsverdi |
| Nome, morada, telefone do proprietário / da pessoa à contactar no local | Navn, adresse, telefon til eier / kontaktperson på stedet |
| Fotocópia da licença de construção actualizada ou da licença de habitabilidade / utilização | Fotokopi av bygningen eller boligen eller brukstillatelse |
| Contrato promessa de empreitada | Bygg / arbeidskontrakt |
| Contrato promessa de compra e venda | Kjøpsløfte / foreløpig kjøpsavtale |
| Certidão de teor dos registos em vigor da Conservatória do Registo Predial Current sertifisert | Grunnboksekstrakt |
| Caderneta Predial | Bygge kontrollkort |
| Cópia dos cartões de contribuinte | Kopi av portugisisk skatte-ID |
Søknad om pant i Portugal
Vurdering og plassering av pantelån kan gjøres gjennom et lokalt vurderingsselskap og advokatfirma, som ideelt sett burde samarbeide med banken din. Pantelånet skjer ved kontrakt eller ensidig erklæring. Bestillingen og realiseringen av pantet er underlagt portugisisk lov.
I utgangspunktet gjelder prinsippet om kronologisk prioritering hvis flere pantelån eller andre rettigheter er registrert på eiendommen. Når det gjelder pantelån på eiendommer i Portugal, vurderes bare førsteklasses pantelån. Pantelånet er oppført i euro og inkluderer, i tillegg til hovedkravet, renter i tre år og tilleggskostnader.
Avtaler om tilstrekkelig brannforsikring og tildeling av eventuelle forsikringsfordeler må også inngå i avtaledokumentet. Juridisk sted bestemmes av eiendommen. Som allerede nevnt er det vanlig å søke om en foreløpig reservasjon av kjøpet - med angivelse av kjøpesummen - og pantet i matrikkelen før kjøpekontrakten er notarisert. Denne midlertidige oppføringen tjener til å sikre rangeringen og inneholder:
- Navnet på den fremtidige panthaveren
- Pantelån
- Mengden av interesse og fordeler
Det endelige pantelånet må være notarisert og registrert innen seks måneder etter at denne reservasjonen er gjort - samtidig som kjøpsavtalen hvis den er kjøpt.
Kostnaden for et hus i Portugal
Notarius- og tinglysingskostnader samt tilleggskostnader, men også eiendomsoverføring og eiendomsskatt: du må betale alt dette når du kjøper et hus i Portugal. Vi presiserer hvor høye kostnadene er i detalj.
Byen Porto er eponym og kjent for portvinen.
Tilleggskostnader
Hvis du beregner det totale finansieringsbeløpet, bør du ikke glemme å ta med mellom 10 og 15 prosent merkostnader. Det nøyaktige beløpet avhenger av kjøpesummen og lånebeløpet.
Løvenes andel er eiendomsskatt. SISA er opptil ti prosent av kjøpesummen. Selvbrukere drar fordel av en godtgjørelse på opptil 83.500 euro. I tillegg er skattesatsene gradert. Fra tilsvarende 162 000 euro krever de portugisiske skattemyndighetene ti prosent for huskjøp. Eiendomsoverføringsskatten må betales før den notariserte kjøpekontrakten signeres.
Notariatet og tinglysingskostnadene er to til tre prosent av den notariserte kjøpesummen og inkluderer allerede frimerkeavgift på åtte promille. Alle som konsulterer en advokat betaler ekstra for det, men bør sette prisen på forhånd. For, i motsetning til i Tyskland, er det ingen lovbestemt gebyrplan i Portugal. Alle som vil bruke trikset med å kjøpe eiendommen gjennom et offshore-selskap for å lovlig omgå eiendomsoverføringsskatt eller arv og gaveavgift, må ringe inn både en advokat og en skatterådgiver. Imidlertid spiller ikke alle långivere sammen med disse skattebesparende modellene. Eiendomsskatten er 0,7 prosent til 1,3 prosent av enhetsverdien for bebygde og byggbare eiendommer. For bestemte tider og opp til visse standardverdier gjelder kvoter.Alle som selger huset sitt med overskudd, må betale skatt på 50 prosent av ekstrainntektene som inntekt. Gave- og arveavgiften ("Imposto Sobre Sucessoes e Doacoes") avhenger av eiendommens verdi og graden av forhold. Ektefeller og barn som arver et hus må for eksempel forvente 13 prosent for en verdi på rundt 70 000 euro til 180 000 euro. Eiendomsskatten medfører driftskostnader mellom 0,7 og 1,3 prosent av enhetsverdien. Unntak for bygninger bygd for boligformål er mulig i visse tidsperioder opp til en verdi på rundt 150 000 euro.de som arver et hus må for eksempel regne med 13 prosent for en verdi på rundt 70 000 euro til 180 000 euro. Eiendomsskatten medfører driftskostnader mellom 0,7 og 1,3 prosent av enhetsverdien. Unntak for bygninger bygd for boligformål er mulig i visse tidsperioder opp til en verdi på rundt 150 000 euro.de som arver et hus må regne med 13 prosent for en verdi på rundt 70 000 euro til 180 000 euro. Eiendomsskatten medfører driftskostnader mellom 0,7 og 1,3 prosent av enhetsverdien. Unntak for bygninger bygd for boligformål er mulig i visse tidsperioder opp til en verdi på rundt 150 000 euro.
Finansieringskostnader
Kostnadene bestemmes fra sak til sak og er basert på den innsatsen som kreves på stedet. Oppdragsgivere i Portugal tar seg av verdsettelsen av eiendommen og bestillingen av pantet.
Kostnaden for vurderingen er basert på eiendommens markedsverdi, men er minst rundt 300 euro. Pantebestillingen som skal utføres av en advokat koster rundt to prosent av lånebeløpet, men minst 1500 euro. I tillegg til dette kommer notarius- og matrikkostnadene, som er basert på beløpet på pantet som skal registreres.
Tips og info adresser til ditt feriehus
Hvis du lar din ferieleilighet eller fritidsbolig være alene i lang tid, er det bedre å ansette et forvaltningsselskap for å sørge for at alt er i orden.
Du bør avklare dette når du velger:
- Er selskapet registrert, har det referanser?
- Hvor ofte blir Your-Best-Home.net sjekket?
- Er administrasjonen alltid tilgjengelig?
- I så fall vil hun også overta leien?
- Vises driftskostnadene (avgifter, vann, strøm) tydelig?
- Eiendomsforvaltningen samarbeider med serviceselskaper; hvis ja med hvilke?
Adresser
Tysk-portugisiske handelskammer av
. da Liberdade, 38-2 ° - P-1269-039 Lisboa
Tlf. 00351/21/321 12 00 - Fax 00351/21/321 12 20
Tysk ambassade
Campo dos Mártires da Pátria, 38 - P - 1169-043 Lisboa
Tlf. 00351/21/8 81 02 10 - Fax 00351/21/8 85 38 46
All informasjon gitt her er gitt etter beste kunnskap. Imidlertid kan det ikke gis noen garanti for korrekte eller fullstendige opplysninger.