Basisarealnummeret (GRZ) bestemmer den maksimale prosentandelen av eiendommen din som kan bygges på. Vi forklarer hvordan tallet beregnes og hva man skal vurdere.
Beregning av basisarealnummeret: de viktigste tingene med et øyeblikk
- Basisarealet, forkortet GRZ, beskriver forholdet mellom det maksimale byggbare arealet og det totale eiendomsarealet. Den er inneholdt i bygningsbruksforordningen.
- Når det gjelder tilleggssystemer uten direkte forbindelse til hovedbygningen, kan GRZ overskrides med maksimalt 50 prosent opp til en verdi på 0,8.
- Antall etasjer er en avgjørende faktor for å bestemme verdien på en eiendom. Den bestemmer også tettheten til bygninger i et gitt område.
Hva betyr basisarealnummeret (GRZ)?
Som eier av en eiendom har du vanligvis ikke lov til å bygge på hele området. Av økologiske årsaker er det viktig at nok uforseglede områder forblir frie slik at regnvannet kan sive vekk. I tillegg har for høy bygningstetthet en negativ innvirkning på livskvaliteten og estetikken.
GRZ uttrykker bruksgraden til et eiendomsareal: Hvor stor prosentandel av arealet kan bygges på? Den beregnes fra den maksimale størrelsen på det byggbare området av eiendommens størrelse og er gitt med en desimalverdi som varierer fra 0,2 til 1.
GRZ = maksimalt byggbart areal (m²) / tomtestørrelse (m²)
Informasjon om hvordan man beregner basisarealet finnes i § 19 i bygningsbruksforordningen (BauNVO), som trådte i kraft i 1962. Den siste, for tiden gyldige versjonen er fra 2017. GRZ for en eiendom avhenger av typen strukturell bruk, som er spesifisert i første del av BauNVO. For eksempel er grunnarealet for land i et landsbyområde 0,6, mens det er 0,8 i urbane områder. En GRZ på 1.0 er bare tilgjengelig for kjerneområder. Dette betyr urbane miljøer der det hovedsakelig er butikker, kontorer eller kulturinstitusjoner.
Hva er gulvarealnummeret?
I tillegg til gulvarealnummeret er gulvarealnummeret (GFZ) også en viktig parameter i bygningsbruksforordningen. Det beregnes fra det totale arealet av alle etasjer gjennom hele eiendomsområdet, og er i likhet med GRZ gitt som desimalverdi.
For en eiendom på 1000 kvadratmeter med en GFZ på 1,2, kan det totale arealet for de fullstendige etasjene være 1200 kvadratmeter. Dette betyr for eksempel at det kan bygges tre etasjer med 400 kvadratmeter hver eller to med 600 kvadratmeter hver.
GFZ spesifiserer ikke antall tillatte etasjer. Det såkalte antall etasjer inngår som et romersk nummer i utviklingsplanen, som bestemmes av kommunen eller byen.
Hva er forskjellen mellom GRZ I og GRZ II?
Under visse omstendigheter er det mulig å overskride basisarealet med 50 prosent. Dette unntaket påvirker imidlertid ikke hovedbygningen, men bare tilleggsstrukturer som hagehus og garasjer samt underjordiske anlegg.
Arealnummeret for tilleggsanleggene kalles GRZ II, arealet fra utbyggingsplanen er GRZ I. Summen av GRZ I og GRZ II kan aldri overstige den absolutte grensen på 0,8.
Hovedsystemene (GRZ I) er:
- hovedbygning
- Carports, garasjer og underjordiske garasjer koblet til hovedbygningen
- Vinterhager og svømmebassenger tilknyttet hovedbygningen
- Terrasser, balkonger, karnappvinduer, arkader
- Over bakken utvendige trapper, inngang trapper
Tilleggssystemer (GRZ II) er:
- Solsystemer
- frittstående garasjer og underjordiske garasjer, parkeringsplasser og carport
- Hagehus, staller
- Lekeplasser, bassenger
- Aksler, groper, oljetanker, kloakkrenseanlegg
For tilleggsstrukturer som bassenger, kan byggere overskride GRZ med opptil 50 prosent.
Beregn det tillatte basisarealet med basisarealnummeret: beregningseksempler
Hvis du vil beregne det maksimale gulvarealet for ditt fremtidige hus med antall gulvarealer, gjelder følgende formel:
maksimalt byggbart areal (m²) = eiendomsstørrelse (m²) x GRZ
Kjøp en eiendom på 900 kvadratmeter med en GRZ på 0,6 , den maksimalt tillatte gulvarealet i hovedbygningen er:
900 m² x 0,6 = 540 m²
Hvis du planlegger en garasje, et basseng og et hagehus, beregnes gulvarealet ditt fra GRZ II, som er halvparten av GRZ I:
GRZ II = 0 , 6 x 0,5 = 0,3
900 m² x 0,3 = 270 m²
I dette tilfellet vil imidlertid summen av hovedbygningen og tilleggsanlegg overstige absolutt tak på 0,8.
900 m² x 0,8 = 720 m²
540 m² + 270 m² = 810 m²
Av denne grunn er det maksimale arealet for tilleggsanleggene:
720 m² - 540 m² = 180 m²
Hvorfor er basenummeret viktig?
Beregning av GRZ er relevant for både kjøper og selger av en eiendom. Kjøperen vil vite hvilken prosentandel av eiendommen han får bygge på. Hvis en eller flere bygninger allerede er på plass, bestemmer GRZ om de kan planlegge tilleggsanlegg som garasjer eller hagehus.
Som kjøper bør du være oppmerksom på at antall gulvarealer på ingen måte er det samme som boarealet til et hus. Området inkluderer også ytterveggene og eventuelle utetrapper. I tillegg til, i motsetning til boarealet, er ikke alle gulvflater lagt sammen.
For selgeren øker et høyt antall gulvarealer verdien på eiendommen hans. For en tomt i et byområde med en GRZ på 0,8, kan en høyere pris oppnås enn for en i et lite bosettingsområde med en GRZ på 0,2.