Hvis du vil kjøpe og leie et feriehus, bør du nøye beregne kjøpesummen, leieinntekt og finansiering slik at investeringen er verdt. I vår guide vil vi introdusere deg til de viktigste aspektene ved fritidseiendom, vise deg hva du skal passe på når du kjøper et feriehus og hvordan du går frem.
Forbered deg på å kjøpe et feriehus grundig
Hvis du ikke ser hvorfor du bare skal bo i ett (soverom) rom på fridagene, hvis du absolutt trenger din favoritt type te til frokost eller rett og slett ikke vil betale hotellpriser med barn, er en ferie i ditt eget feriehus det mest ukompliserte Måte å bli kjent med landet og dets folk. Det beste du kan gjøre er å prøve ut der du alltid har drømt om: i en fjellhytte, et hus ved sjøen, en leilighet med basseng under palmer, et landsted i Toscana …
Men ikke la deg skyndte deg til å kjøpe et hus bli fristet ut av innfall! Før du kjøper, må du undersøke tilfluktet like kritisk som din hovedbolig og ta hensyn til beliggenhet, omgivelser og kvalitet. Stemmer kjøpesummen og kostnadene, utstyret og plasseringen? Hvem tar seg av Your-Best-Home.net på stedet?
God lokal kunnskap vil hjelpe deg med å vurdere prisen og plasseringen riktig. Når begge faktorene fungerer sammen, kan du best glede deg over feriehuset og leie det lønnsomt. Men siden andre juridiske forhold gjelder i utlandet, bør du definitivt informere deg på forhånd!
Tips 1: sjekk dine behov
Før du signerer kjøpekontrakten for ditt eget feriehus, bør du finne ut hva du verdsetter i en eiendom.
- Trenger du en bil på ferie? Hvordan kommer du deg dit? Hvordan er kollektivtransportforbindelsen? Hvor kan jeg leie bil?
- Hvor er nærmeste supermarked for hurtigmat, nærmeste fiskemarked eller økologisk butikk for bortskjemte ganer?
- Hvor er neste sted med en shoppingmilje?
- Hvor langt er ridestaller, golfbaner og dykkestasjoner?
- Hvis du vil gjøre det du ellers aldri har tid til på ferie: Hvor kan jeg besøke en skjønnhetssalong / treningssenter, bla i bokhandelen, leie tohjulinger for en sykkel- eller scootertur?
- Hvor er nærmeste lekeplass for barna - og har det lokale turistkontoret til og med barnevakt?
- Er det oppvarming tilgjengelig på kjølige dager?
- Trenger du en ovn eller bruker du bare en mikrobølgeovn?
- Ønsker du å gå til den gamle gode vaskeriet for å vaske klærne eller har feriehuset egen vaskemaskin?
I ditt eget feriehus kan du bestemme hva som står på menyen.
Tips 2: Hvordan finne riktig sted for din ferieeiendom
Feriehuset du vil kjøpe skal være lett tilgjengelig, selv om det er borte fra kjas og mas. For hvis du vil leie ut feriehuset, er vellykket utleie og en stabil avkastning avhengig av å velge et sted der folk liker å feriere. Hvis du ønsker å tilbringe pensjonen i ditt eget feriehus senere, setter du pris på en god infrastruktur. Dette betyr at butikker, legekontorer og fritidsaktiviteter skal være i nærheten.
Ideelt sett er stranden og butikkene i nærheten av huset. Imidlertid kan det også forventes betydelig høyere priser der. Hvis du går på akkord med situasjonen, bør du heller skinne med spesialutstyr: en moderne peis eller badstue øker belegget året rundt.
Tips 3: Kontroller byggekvaliteten før du kjøper feriehuset
I Sør-Europa bør du generelt undersøke bygningskvaliteten kritisk og så profesjonelt som mulig. Hvis du vil kjøpe et feriehus i Portugal, Spania eller Italia, bør du definitivt ha byggetillatelsen og et beboelsesertifikat vist på forhånd. Hvis disse dokumentene ikke er tilgjengelige, må bygningen rives i verste fall. Forsikre deg om at tingboken inneholder fullstendig bevis for alle tidligere eiere av ønsket eiendom.
Besøk ønsket eiendom sammen med en bygningsekspert eller arkitekt. I hvilken strukturell tilstand er eiendommen? Hva koster modernisering eller renovering? Ferieboliger må også vedlikeholdes eller energisk pusses opp - spesielt hvis du senere vil gjøre dem om til aldershjem. Ferieleiligheter er vanligvis sameier. Snakk med ansvarlig leder og sjekk om eiernesamfunnet også handler økonomisk.
Tips 4 for å kjøpe et feriehus: ta hensyn til regionale prisutviklinger
Prisene på feriehus varierer sterkt fra region til region. Det er klart at du ikke kan forvente lave priser i hot-spot-regioner. Generelt er feriehus utenfor turistattraksjoner betydelig billigere. Imidlertid, hvis beliggenheten er mindre attraktiv, må du forvente at leie vil være vanskeligere.
I Tyskland er for eksempel feriehus på Østersjøøyene som Rügen veldig populære og følgelig dyre. På den annen side, hvis du søker lenge nok, kan du finne et billig kupp på fastlandskysten i Mecklenburg-Vorpommern som fremdeles har tilgang til sjøen.
Nærheten til stranden kan være et viktig kriterium når du velger ditt eget feriehus.
I tillegg bør du generelt få et helhetlig bilde av det respektive markedet før du kjøper en eiendom. I Spania har eiendomsprisene vært flate de siste årene, og i noen tilfeller til og med falt. Det er for tiden et bredt spekter av eiendommer her. I motsetning til dette har eiendommer ved Gardasjøen i Italia blitt dyrere. Også i Frankrike fortsetter eiendomsprisene å stige, spesielt i Strasbourg; på Côte d'Azur og i Paris har de holdt seg konstante i årevis. Alle som kjøper et hus eller leilighet her, vil neppe måtte forvente verdifall i overskuelig fremtid.
Hvis du leter etter et billigere alternativ for å kjøpe et feriehus, er det verdt å ta en titt på Østeuropeiske land. I alle fall er disse billigere enn land som Sverige, Storbritannia, Danmark eller Belgia. For der er turistinfrastrukturen fortsatt i utvikling. Med litt flaks kan du få et kupp her som vil gi god avkastning i fremtiden hvis regionen blir et populært reisemål og prisene stiger tilsvarende.
Tips 5: Inkluder vedlikeholds- og reparasjonstjenester for feriehuset ditt
Du bør på forhånd avklare hvem som skal ta vare på feriehuset ditt i ditt fravær. Hvem utfører reparasjoner og vintervedlikehold? Hvem ventilerer, varmer opp og holder hagen i orden for deg?
Tips 6: Hvordan finansiere ditt eget feriehus
Du bør aldri kjøpe et feriehus uten å først avklare finansieringen. Det er helt nødvendig å vite: Hvor mye egenkapital trenger jeg for å kjøpe et feriehus? Hvilket byggesparingsbeløp skal jeg ha? Kontroller kjøpesummen, tilleggs- og driftskostnader for eiendommen. Har du råd til eiendommen permanent?
En villa med eget basseng er drømmehus for mange! Men også tilsvarende dyrt.
Kjøpesummen pluss tilleggskostnader, leieinntekter og finansiering må samsvare. Her skal det også tas hensyn til uforutsette huskostnader for vedlikehold og administrasjon samt tap av husleie. Etter et kontantfall, avklarer du hvilket lånebeløp du trenger. Med online lånekalkulatorer kan du få en innledende oversikt over størrelsen på lånebeløpet og avdragene. For å gjøre dette trenger du informasjon som løpetid, rente, fast rente og finansieringsbeløp. Du avklarer deretter med et kredittinstitutt om beløpet kan gjøres tilgjengelig for deg. Hvis en eksisterende boliglån og sparekontrakt ennå ikke er klar for tildeling, kan du bygge bro over perioden med forhåndsfinansiering.
Hvis du vil kjøpe et feriehus, bør du normalt beregne 40 til 50 prosent egenkapital, inkludert din egen eiendom i Tyskland eller andre eiendeler. Den gjenværende saldoen kan best dekkes av et boliglån og en sparekontrakt. Det garanterer langsiktige lave lånerenter i hele Europa og beskytter mot rentesvingninger i utlandet.
Tips 7: Du bør være oppmerksom på dette når du kjøper et feriehus
Ulike land, forskjellige skikker: avhengig av plasseringen til ditt fremtidige feriehus, gjelder andre regler for kjøpekontrakten.
I Italia er det viktig å søke om et skattenummer på det lokale skattekontoret før du kjøper, da dette må spesifiseres i kjøpekontrakten og også er en forutsetning for å åpne en konto. I tillegg er det i de sør-europeiske landene og i Frankrike en foreløpig kontrakt vanlig, når kjøperen inngår en forskuddsbetaling på opptil 30 prosent. Denne foreløpige kontrakten er allerede bindende i Frankrike, Italia og Spania, i Portugal bare hvis signaturene er notarisert. Eierskiftet skjer bare gjennom kontrakten med notarius. Da forfaller også den gjenværende kjøpesummen.
I Østerrike trenger du godkjenning fra innvandringsmyndighetene til den respektive statlige regjeringen for å kjøpe eiendom. Det må være tilgjengelig før overføring av eierskap eller før panteregistrering (pantelån). Ellers fungerer kjøpsprosessen som i Tyskland.
Vær imidlertid oppmerksom på at når du finansierer eiendommer i andre hjemområder, beregnes en høyere risikorabatt ut fra markedsverdien, ettersom de er vanskeligere å selge igjen. Dette reduserer den mulige kredittgrensen.
Før du kjøper et feriehus, bør du sjekke salgskontrakten nøye. OBS: Ulike lover gjelder i andre land.
Tips 8: Hvordan spare skatt med ditt eget feriehus
Hvis feriehuset er kjøpt for å leie det ut i minst 75 prosent av vanlig tid, kan eieren kreve alle utgifter som virksomhetskostnader eller forretningsutgifter. Du motregner tapene mot de andre positive inntektene dine - og sparer dermed skatt. Den lokale turistforeningen vet hvor mange uker eller måneder dette er i året. Bruker du fritidsboligen din delvis og delvis leier den, kan du trekke utgiftene for leien i forhold til skatten. Du må bevise overfor skattekontoret ved hjelp av et overskuddsprognose over 30 år at du vil tjene penger på leien på lang sikt.
Å ta ferie og spare skatt høres motstridende ut, men det fungerer under visse forhold. På sikt forventer imidlertid skattemyndighetene at utleie av en slik eiendom vil generere skattepliktige overskudd.Eksempelberegninger
Du kjøper et feriehus for 150 000 euro (unntatt land). Som regel avskriver du utgiftene fordelt på 50 år med en årlig rente på 2 prosent, i dette tilfellet 3000 euro. I tillegg er det finansieringskostnader, for eksempel 4,5 prosent årlig rente på et antatt 120.000 euro lån, dvs. 5400 euro. Hvis du starter med leieinntekter på 6000 euro per år, er du allerede i minus med 2400 euro. Med administrasjonskostnader og eiendomsskatt samt andre plikter og utgifter kommer du raskt til et skattetap på rundt 4.000 euro, som du kan motregne med andre inntekter. På denne måten sparer du (avhengig av den individuelle skattesatsen), for eksempel 1200 euro eller 1800 euro i året i skatt.
“Det er viktig at du tjener penger på leien på lang sikt. Hvis rentene i eksemplet ovenfor er kontinuerlig lavere (eller til og med slutter å eksistere) etter flere år, og hvis også leieøkninger er inkludert, vil du oppnå overskudd som du må betale skatt, sier Wolfgang Wawro fra det tyske skattekonsulentforbundet.