Husleieloven i Tyskland er veldig kompleks. For å unngå juridisk tvist, kan du finne ut i denne artikkelen hvilke rettigheter og plikter du har som leietaker eller utleier.
Leieavtalen spiller denne rollen i husleieloven
I følge husleieloven er en leieforholdsavtale en kontrakt i henhold til forpliktelsesloven som inngås mellom to forskjellige parter - leietaker og utleier. Denne kontrakten forplikter utleieren til å la leietaker bruke en bestemt leieeiendom. Til gjengjeld er leieren forpliktet til å betale utleieren den avtalte leien. I tillegg regulerer leieavtalen andre rettigheter og plikter for leietakere og utleiere, hvorav noen vi forklarer nærmere nedenfor.
Leierett til moderniseringer
Moderniseringstiltak er strukturelle endringer. Den tilhørende husleieloven er forklart i §555 b BGB. Følgende rettigheter og plikter må overholdes:
Kunngjøring om en modernisering
I samsvar med husleieloven skal utleier skriftlig varsle leieren om moderniseringsplanen minst tre måneder før byggearbeidene starter (§ 555 c (1) BGB). Brevet må inneholde omfanget av moderniseringen, når arbeidet skal starte, hvor lenge det vil vare og hvilken leieøkning leietaker kan forvente. I tilfelle en energisk renovering trenger utleier bare å referere til kjente faste priser i følgebrevet.
Leietakers plikt til å tolerere moderniseringer
En fordel for utleiere er at når tiltaket kunngjøres, kan leietakere ikke lenger nekte modernisering på grunn av den sannsynlige leieøkningen. Siden 2018 har leietakere måttet tolerere tiltakene i større grad enn før. Du kan bare hevde motgang en måned etter at du har mottatt varselet om tiltakene. Utleiere må informere leietakere om denne fristen.
Dette er nytt: husleieøkning etter modernisering
I henhold til seksjon 559 i den tyske borgerloven (BGB) har utleiere bare vært i stand til å legge til åtte prosent av moderniseringskostnadene til leien per år i stedet for de forrige elleve prosentene. I løpet av dette ble et tak satt til 3 euro per kvadratmeter innen 6 år, hvor leien kan øke etter en modernisering. Hvis leietakere tidligere har betalt mindre enn 7 euro leie per kvadratmeter, er taket 2 euro.
Ingen husleiereduksjoner for energisk modernisering
Energieffektive moderniseringer utelukker leietakers rett til å redusere leien i tre måneder. Hvis for eksempel isolasjonen av den ytre fasaden er assosiert med konstruksjonsstøy og skitt, kan leietakeren ikke redusere leien umiddelbart før 2018 på grunn av nedsatt livskvalitet. Dette er nå bare mulig fra den fjerde måneden, forutsatt at byggearbeidet fortsetter å begrense leietakeren i normal bruk av leiligheten. Den endrede husleiereduksjonen gjelder imidlertid bare energirelaterte moderniseringer som sparer energi på lang sikt - det være seg ved å installere effektiv oppvarming, bytte ut vinduer eller installere isolasjon. Leietakeren må også tåle installasjon av solteknologi eller ventilasjonssystemer med varmegjenvinning i tre måneder.
I tilfelle energisk modernisering som isolering av ytterfasaden, er husleiereduksjon på grunn av svekkelse av livskvaliteten bare tillatt fra den fjerde måneden i henhold til husleieloven.
Gi investeringskostnadene for modernisering videre til leietakeren
Vanligvis må kostnaden for et nytt varmesystem bæres av utleieren. Imidlertid har såkalt varmekontraktering blitt brukt oftere og oftere i noen år nå. Med dette prinsippet installeres og drives det nye varmesystemet av et varmeselskap eller en energileverandør mot en månedlig avgift. Dette er ekstremt attraktivt for utleiere, ettersom kostnadene kan overføres til leietakerne. Kostnadene ved varmeforsyning kan imidlertid bare overføres til leieren som driftskostnader i samsvar med § 556 c (3) BGB hvis overgangen er kostnadsnøytral for ham. I tillegg må prosjektet kunngjøres minst tre måneder i forveien. På denne måten kan den aktuelle leietakeren sjekke om vilkårene for en senere fordeling av varmeforsyningskostnadene som driftskostnader faktisk eksisterer.
Husleielov for sen betaling ved innskudd
Hvis leieren ikke betaler et depositum, selv om han er forpliktet til det i henhold til leieavtalen, kan utleier si opp leieavtalen uten varsel i samsvar med § 569 (2a) BGB dersom restansen tilsvarer to måneders leie. Ved beregning av månedlig leie blir imidlertid leien lagt til grunn uten forskuddsbetaling for driftskostnader. En advarsel er ikke nødvendig. I følge en avgjørelse fra den føderale domstolen (filnummer VIII ZR 175/14) kan utleiere til og med si opp kontrakten uten varsel dersom restansene ble forårsaket som standard ved betaling av jobbsenteret.
Ny husleielov: panterett og utkastelse
Utleierpanteretten
I henhold til § 562 (1) i den tyske sivile koden (BGB) har utleieren rett til å heve pant i leietakers gjenstander som er ført inn i de leide lokalene hvis leietaker er bak med sine betalinger. For å utøve panteretten er det tilstrekkelig med en erklæring fra utleieren om at han vil benytte seg av sin rett. Hvis leieren da prøver å fjerne eiendelene sine fra leiligheten uten kjennskap fra utleieren, er han vanligvis strafferettslig underlagt § 289 StGB.
Utsetting: I følge husleieloven kan utleier gjøre det
Det er nødvendig med tvangsforbud for å fraflytte utleieboligen dersom leietaker ikke ønsker å forlate leiligheten etter at leiekontrakten er avsluttet og pantet er utøvd, eller hvis utleieren nekter å komme inn. Utkastelseshandlingen forutsetter at leietakeren må tilbringe sine medbrakte gjenstander i et depot og overgi de leide rommene.
Retten må behandle slike utkastelseskrav raskere enn for noen år siden. Dette er ment for å redusere utleiers risiko for at betalings mislighold vil legge seg opp på grunn av den lange juridiske tvisten. Retten kan i prosessen beordre at leietaker setter inn forfallne penger. Hvis sistnevnte ikke reagerer, kan den beordre evakuering av leiligheten ved pålegg.
Kostnadene som påløper blant annet for transport, pakking og oppbevaring av varene, må utleieren betale på forhånd til namsmannen. Siden disse kostnadene kan løpe i tusenvis, er det en annen type utkastelse for å unngå kostnadene - den såkalte Berlin-modellen.
For å unngå de høye transport- og lagringskostnadene, kan utleieren bare begrense evakueringen til den leide eiendommen. Dette innebærer å instruere utleier om leietakers gjenstander i leiligheten. Som et resultat blir forskuddsbetaling for tvangsfullbyrdelse redusert betydelig, ettersom det ikke er noen kostnader for klarering og transport.
Husleieloven spesifiserer i detalj når en utleier kan få en leilighet fraflyttet.
Husleielov: konvertering til eiendom
Etter husleiegjeld er personlige behov den nest vanligste årsaken til at en leietaker blir varslet. Imidlertid må utleiere oppfylle strenge krav her. Ofte har leietakere en god sjanse for å unngå å bli sparket ut eller kreve erstatning.
Hvis utleieren er en fysisk person, kan han si opp leiekontrakten hvis han vil bruke leieeiendommen for seg selv eller en pårørende. Imidlertid må personlig bruk bevises i samsvar med §573 § 2 nr. 2 BGB.
En juridisk person, for eksempel et selskap eller et selskap, kan ikke si opp leieavtalen på grunn av sine egne behov. Unntaket fra dette er et sivilrettslig selskap. Her får aksjonærene beskjed om oppsigelse på grunn av sine egne behov.
I oppsigelsesbrevet må utleieren spesifisere nøyaktig for hvilke slektninger han ønsker å registrere personlig bruk. Hvis utleier eier flere leiligheter, må det også være klart hvorfor det er behov for utleiebolig. I tillegg fastsetter husleieloven at utleier begrunner oppsigelsestidspunktet.
Utleier må også overholde oppsigelsestidene. Det må overholdes en tremåneders oppsigelsestid for en leietid på inntil fem år, en seks måneders oppsigelsestid for en leietid på inntil åtte år og en oppsigelsestid på ni måneder for en leietid som varer lenger enn åtte år.
Fare: Etter konvertering av en leid leilighet til et sameie, må en varslingsperiod på 3 til 10 år overholdes ved oppsigelse på grunn av personlig bruk etter § 577a BGB dersom et flertall av personer (for eksempel et sivilrettslig selskap) har ervervet eiendommen.
I følge husleieloven kan oppsigelse for personlig bruk bare gis hvis utleieren er en fysisk person. Unntaket er oppsigelse av et selskap etter sivil lov.
Dette sier husleieloven om husleieøkninger
Leieøkninger for eksisterende leieforhold
I henhold til § 558 BGB kan utleier i utgangspunktet tilpasse leien sin til den lokale satsen hvis det er et eksisterende leieforhold. En lokal leie er basert på gjennomsnittsprisene for en sammenlignbar utleiebolig på samme sted de siste fire årene. En økning er ikke tillatt hvis det er begrunnet med leieindeksen til nabokommunen.
Tidligst ett år etter at leietakerne flytter inn, kan det hevdes en leieøkning i henhold til § 558 § 1 § 1 BGB. I tillegg er leieøkningene begrensede. Tilpasningen til den lokale leien kan ikke utgjøre mer enn 20 prosent innen tre år. Hvis dette taket er nådd på 20 prosent, kan leien bare økes igjen om tre år. Husleieøkninger på grunn av modernisering forblir upåvirket.
I byer og kommuner i storbyområder der tilstrekkelig tilgang til befolkningen med boliger er i fare, er taket redusert fra 20 prosent til 15 prosent. Konsekvens: Innen tre år kan leien ikke økes med mer enn 15 prosent (§558 Abs. 3 BGB).
Den endrede husleieloven om husleiekontroll og overdreven leie
I tilfelle en ny leieavtale sørger den såkalte leieprisbremsen for at leien bare er 10 prosent høyere enn den lokale sammenlignbare leien. Siden noen utleiere benyttet seg av de mange unntakene fra loven, ble husleieloven i denne forbindelse strammet inn igjen i 2019 og 2020. For å gjøre det vanskeligere for utleiere å unngå leieprisbremsen med unntak, har de måttet utlevere informasjon til leietakere uten å bli spurt siden 2019. For eksempel må du oppgi forhåndsleien hvis du krever en høyere leie enn leiegrensen tillater (§ 556e, avsnitt 1 BGB). Leietakere har også rett til å innhente informasjon om andre forhold som gjør det mulig å omgå leieprisbremsen, for eksempel tidligere modernisering (§ 556e, paragraf 2 BGB).Hvis utleieren ikke overholder opplysningsplikten, kan det hende han ikke bruker høyere leie. Imidlertid kan han innhente informasjonen.
Leieprisbremsen er nå tilbakevirkende fra den dagen du flytter inn (§ 556g BGB). Etter begynnelsen av leieforholdet har leietakeren nå 30 måneder på seg til å be om tilbakebetaling av overdreven leiekrav. Denne endringen i husleieloven trådte i kraft 1. april 2020 og gjelder for alle leieforhold som oppstod etter denne datoen. Det er også en forutsetning at leietakeren fortsatt bor i leiligheten når han ber om pengene tilbake. For å klage på for høy leie, har det ikke vært nødvendig med en kvalifisert klage siden 2019, bare en enkel. Dette betyr at leietaker ikke lenger trenger å forklare hvorfor leien ikke er hensiktsmessig, men bare nevner at dette er tilfelle og, hvis aktuelt, at utleier påberoper seg et unntak fra leiebremsen.
Fare:For alle de som bodde i sin leide leilighet før 1. april 2020, gjelder fortsatt følgende at de bare kan kreve tilbake for høye leier som skyldtes etter klagen. Klagen må fremdeles være i tekstform; både et brev og en e-post er tillatt.
I 2020 ble leiebremsen også utvidet til 2025. Dette betyr at inntil da - i stedet for akkurat som opprinnelig planlagt til slutten av 2020 - kan byer og kommuner definere flere områder der husleiebremsen skal gjelde.
Leierettighetene er også styrket med hensyn til urimelige leier. For å forsvare seg mot dette har leietakeren måttet levere mindre bevis siden 2020. Det er nok hvis det objektivt kan forstås at det er vanskelig å få sammenlignbare boarealer. Boten som da påløper for utleieren er økt fra 50.000 til opp til 100.000 euro.
Husleielov for hage og balkongbruk
Leietakere kan bare bruke en hage som tilhører huset hvis den ble leid ut til dem i leiekontrakten, eller hvis den er tilgjengelig for alle beboere. Dette gjelder også leiligheter i første etasje. Bare når det gjelder et enebolig, anses hagen automatisk å være leid, med mindre annet er avtalt.
Hagevedlikehold i husleieloven
Hvis leietakeren også skal ta seg av hagen, må dette også fremgå av leieavtalen. Hvis det er avtalt at leietakeren skal ta seg av hagevedlikeholdet, betyr dette bare å klippe plenen, rive blader og trekke ugress. Hvis for eksempel også hekken skal kuttes, må denne oppføres separat. Hvis utleieren har utført vedlikehold av hagen av tjenesteleverandører, kan han gi prisen videre til leietakerne via strømregningen. Dette gjelder imidlertid bare normalt arbeid som å klippe plenen, ikke vedlikehold av en enorm hagedam som utleier opprettet.
Husleielov for utformingen av hagen
Leietakere har rett til "tiltenkt bruk" av hagen. Dette betyr at du kan plante og dekorere det - men ikke uten begrensninger. Deco, møbler og lekeapparater, som en sving, må kunne fjernes sporløst når du flytter ut. I følge husleieloven er det bare mulig å plante eller kutte store busker eller trær med samtykke fra utleier. Hvis leietakere fjerner og erstatter eksisterende, godt bevarte planter, kan utleier, når de flytter ut, kreve at leietakeren returnerer hagen til sin opprinnelige tilstand (District Court Detmold, Az. 10 S 218/12).
Husleielov for bruk av balkong eller terrasse
Rettighetene til utleier og andre romkamerater må også tas i betraktning når du bruker en balkong eller terrasse. Blomsterkasser må være godt sikret. Hvis de er festet på utsiden av balkongen, som er en del av husfasaden, kan utleieren si noe. Naboene må tåle fallende løv. Dette gjelder imidlertid ikke ville og frodige planter som knutevev eller eføy, som til og med kan skade bygningsstoffet. Leietakere har lov til å tørke lite tøy. Venner og bekjente har også lov til å sole seg og drikke kaffe på balkongen. Etter klokka 21 må imidlertid resten overholdes. Røyking på balkongen er generelt tillatt. Leietakere som føler seg forstyrret av røykende naboer, har imidlertid rett til røykfrie tider (BGH, Az.V ZR 110/14).