Med større bygårder er det alltid mye administrativt arbeid å gjøre, og eiere som leier ut flere boenheter, vet uansett hvordan de skal synge en sang om det. Alt dette arbeidet kan også enkelt delegeres til et eiendomsforvaltningsselskap. Kostnadssjekkeksperten forklarer i detalj i et intervju hvilke kostnader som påløper.
Spørsmål: Hvilke oppgaver tar en eiendomssjef vanligvis på seg?
Ekspert for kostnadskontroll: Eiendomsforvaltere tar generelt hånd om alle administrative aktiviteter som oppstår i et flerpartshus. Manuelle aktiviteter som de som utføres av en utnevnt vaktmester er imidlertid ikke inkludert.
Eiendomsforvaltere er i utgangspunktet aktive på to områder:
- Når det gjelder et hus med sameier, utfører de alle de administrative oppgavene til leilighetseierforeningen (WEG)
- i en bygning med utleieleiligheter gjør de en stor del av det administrative arbeidet for utleieren
I begge tilfeller er ansvarsområdene like på noen områder og veldig forskjellige i andre.
Generelt tar et eiendomsforvaltningsselskap seg bare av administrative, tekniske og kommersielle forhold knyttet til husets generelle system , men ikke interessene til de enkelte leietakere eller eiere.
Det eneste unntaket fra dette er hvis for eksempel en leilighetseier leier ut leiligheten som tilhører ham i WEG og ansetter et eiendomsforvaltningsselskap til å administrere de leide leilighetene separat. Men det er ikke tilfelle for ofte.
Oppgavene til et eiendomsforvaltningsselskap for en WEG inkluderer:
- organisering og gjennomføring av det årlige eiermøtet
- utarbeidelse av dagsordenspunktene for møtet
- registrerer resolusjonene fra møtet
- Innhenting av tilbud om strukturendringer, ombygginger eller nødvendige renoveringer av det generelle området (trapperom, grøntområde osv.)
- overvåking av utført arbeid og utarbeidelse av rapporter og regnskaper for WEG
- registrering og distribusjon av tilleggskostnadene og distribusjon til de enkelte eierne
- ledelsen av reparasjonsreservene
- planlegging og budsjettering av kostnader for WEG og bokføring
Ikke alle tjenester kreves alltid - dette er alltid regulert i detalj i ledelseskontrakten.
Eiendomsforvaltning kan spare en huseier mye arbeid
Selvfølgelig kan alt dette arbeidet også utføres av en enkelt eier på vegne av hele WEG. I praksis krever dette imidlertid et høyt nivå av spesialkunnskap og litt erfaring, passende garantier hvis det blir gjort feil og det ikke må være noen interessekonflikt mellom eierens interesser og WEGs administrative interesser på individuelle punkter, noe som ikke alltid er enkelt.
Hvis en eier av en bygård ansetter eiendomsforvaltning, er ansvarsområdene veldig like - men ofte er det også oppretting av strømregninger og en mer omfattende teknisk styring av alle generelle systemer i husene. I mange tilfeller tilbys også full ledelse, inkludert leiekontraktadministrasjon.
I disse tilfellene blir utleier ofte fritatt for sine plikter og må bekymre seg for mye mindre - spesielt med større utleiehus eller flere eiendommer, er det absolutt verdt det som utleier.
Antall eiendomsforvaltningsselskaper som er aktive på markedet er veldig stort, og det er definitivt forskjeller i kvalitet. Som regel bør du sørge for at et eiendomsforvaltningsselskap har referanser , har vært aktiv på markedet i lang tid og administrerer noen eiendommer med suksess.
Det er også viktig at et eiendomsforvaltningsselskap kan tilby ansvarsforsikring for eiendomsskade og trosforsikring (i tilfelle uautoriserte handlinger fra ansatte som fører til skade). Tjenestene som tilbys av eiendomsforvaltningsselskapet og vilkårene i forvaltningskontrakten bør presenteres tydelig og gjennomsiktig - kostnadene skal også være håndterbare og forståelige.
Spørsmål: Det er allerede et av de viktigste punktene: Hva koster eiendomsforvaltning?
Ekspert for kostnadssjekk: Det er selvfølgelig alltid vanskelig å si generelt - kostnadene kan variere betydelig avhengig av tilbudte tjenester og den aktuelle bygningen.
I de fleste tilfeller kan du imidlertid anta at de faste basiskostnadene for forvaltning av boligeiendommer ligger i området EUR 20 til EUR 30 per måned per boenhet .
I større byer kan kostnadene, spesielt for hus med noen få boenheter, være opptil EUR 45 per boenhet per måned eller mer .
For de fleste utleiehus kreves et basisgebyr på EUR 20 til EUR 25 per måned og boenhet .
I tillegg kan det imidlertid oppstå ekstra kostnader hvis eiendomsforvaltningen må utføre spesielle aktiviteter med stor innsats - for eksempel å organisere en total energieffektiv renovering av bygningen.
De merkostnadene som kan oppstå for slikt arbeid blir da alltid regulert individuelt i ledelseskontrakten. Dette kan være faste avgifter for individuelle aktiviteter, men også en fast timepris. Reisekostnader skal ofte betales separat og er ikke en del av grunnlønnen.
Et lite kostnadseksempel fra praksis:
Vi har en utleiebygning med 18 sameier og bestiller et eiendomsforvaltningsselskap med full ledelse av huset. 16 garasjer skal også passes.
| Post | Månedlige kostnader |
|---|---|
| Forvaltning av leiehuset | 22,50 EUR per boenhet = 405 EUR per måned |
| Ledelse av garasjene | EUR 3,50 per garasje = EUR 56 per måned |
| totalkostnad | 461 EUR per måned |
Dette er selvfølgelig bare kostnadene som er beregnet av et bestemt eiendomsforvaltningsselskap for en bestemt bygning.
Kostnadene kan også variere betydelig avhengig av bygningstype og beliggenhet. Dette er bare de grunnleggende kostnadene i henhold til forvaltningskontrakten - hvis eiendomsforvaltningen også tilbyr spesielle tjenester, vil dette også bli fakturert separat.
Spørsmål: Hvilke faktorer avhenger vanligvis kostnadene ved eiendomsforvaltning?
Ekspert for kostnadskontroll: Selvfølgelig må noen faktorer tas i betraktning her:
- prisingen av eiendomsforvaltningen
- typen objekt som skal styres og typen ledelse
- plasseringen av eiendommen
- eiendommens strukturelle tilstand
- de inkluderte tjenestene (omfanget av tjenestene i henhold til ledelseskontrakten)
Eiendomsforvaltningskostnadene avhenger blant annet av bygningens type og tilstand
Alle disse faktorene har alltid innvirkning på prisen - det er derfor vanskelig å sammenligne prisene for to bygninger.
Det man derimot veldig godt kan sammenligne er forskjellige tilbud for en og samme bygning. Du bør gjøre det i praksis - men tjenestene som tilbys, bør også sjekkes i alle fall, og du bør ta hensyn til kvalitetsfunksjonene som ble nevnt i begynnelsen (økonomisk tapansvar, troskapansvar, lengre aktivitet på markedet, referanser).
Den relative lokale nærheten til eiendomsforvaltningsselskapet til eiendommen som skal forvaltes, kan også være et viktig kriterium - hvis en eiendomsforvaltningsansatt kan være på stedet raskt og enkelt om nødvendig, øker dette ofte ledelsens kvalitet enormt og reduserer samtidig kostnadene.
Spørsmål: Hva er forskjellen mellom de administrative kostnadene for en boligeiendom og for et leiehus som regel?
Ekspert for kostnadssjekk: Prisene og tilbudene er selvfølgelig alltid forskjellige, men du kan fortelle over hele linjen at forvaltningen av en boligeiendom vanligvis er litt dyrere enn ledelsen av en utleiebygning.
Forskjellene i de månedlige basiskostnadene per boenhet er stort sett små og i nesten alle tilfeller bare noen få euro per måned.
Spørsmål: Hvilken innflytelse har antall boenheter på basiskostnadene?
Ekspert for kostnadssjekk: Når antall boenheter øker, øker også basiskostnadene per boenhet.
Når det gjelder veldig store bygninger med mange leiligheter, er basiskostnadene ofte lavere, men det er også det motsatte tilfellet: WEG-administrasjoner for spesielt to- eller trefamiliehus er ofte betydelig dyrere enn for flerpartshus med et større antall leilighetseiere.
Spørsmål: Hvorfor har tilstanden til en bygning betydning?
Kostnadssjekkekspert: eiendomsforvaltningsselskaper beregner alltid prisene i henhold til egen innsats.
I en eldre, litt loslitt og slitt bygning er det absolutt mer å gjøre og mer innsats - spesielt hvis det allerede er et lite "reparasjonsetterslep". Et eiendomsforvaltningsselskap kan selvfølgelig kompensere for denne høyere innsatsen med høyere priser.
Spørsmål: Plasseringen av bygningen spiller også en rolle?
Ekspert for kostnadssjekk: Ja, absolutt. Som et ekstremt eksempel, kan du kanskje tenke på et hus i et reelt hotspot i en storby - problematiske leietakere, et veldig problematisk sted og hyppige riving eller problemer.
Hvis et eiendomsforvaltningsselskap i det hele tatt skulle ta seg av en slik bygning, ville det selvfølgelig bare kostet enormt høyere kostnader enn en anstendig bygård i et stille, eksklusivt boligområde.
Spørsmål: Hvilke andre faktorer kan fremdeles spille en rolle i enkeltsaker?
Vanskelige innledende situasjoner øker prisen for eiendomsforvaltning
Ekspert for kostnadssjekk: Husets spesielle situasjon vil helt sikkert alltid gjenspeiles i de administrative kostnadene på en eller annen måte.
Hvis det for eksempel er en WEG med håpløst krangling av eiere som nesten aldri blir enige om noe, øker vanligvis utgiftene til eiendomsforvaltning betraktelig. Også her vil denne høyere innsatsen da gjenspeiles i tilsvarende forskjellig beregnede priser.
Grunnlaget for prisberegningen er alltid den individuelle innsatsen en eiendomsforvalter har med bygningen - for eksempel i forhold til en helt problemfri bygning der du knapt trenger å bekymre deg for noe. Prisforskjellen mellom det ene og det andre kan være betydelig i enkeltsaker.
Spørsmål: Hvor lenge varer managerkontrakter vanligvis?
Eksperter innen kostnadskontroll: Ledelseskontrakter inngås vanligvis for en periode på 5 år. Det er også visse oppsigelsesperioder som må overholdes hvis du ikke er enig i tjenestene til et eiendomsforvaltningsselskap.
Det er noen spesielle forskrifter for administrasjon av en WEG: i tilfelle en nyetablert WEG, kan kontraktens varighet bare være 3 år, ellers maksimalt 5 år.
En WEG må - uansett oppsigelsestid - suspendere eiendomsforvaltningen på stedet hvis det er en "viktig årsak". Det er ikke mulig å si opp kontrakten i alle tilfeller - kostnadene må fortsatt betales frem til den vanlige oppsigelsestiden. Handlingen fra eiendomsforvaltningen på vegne av WEG kan forhindres umiddelbart av slike viktige grunner.
En så viktig årsak vil for eksempel være at eiendomsforvaltningsselskapet fakturerer feil eller at individuelle eiere klart og beviselig foretrekker det. Dette ødelegger tillitsforholdet mellom eiendomsforvaltningen og WEG, og det er en viktig grunn.
Slike spesielle regler gjelder imidlertid ikke for forvaltningen av bygårder. Her må du avslutte regelmessig.