Husleieloven regulerer rettighetene og pliktene til leietakere og utleiere - men disse blir ofte ikke utøvd eller det oppstår tvist av andre grunner. Driftskostnadsregnskap, leie, forfallne reparasjoner, defekt oppvarming, sykler i gangen - hva er tillatt og hva er ikke? Hvordan handler du best i en tvist? Vi gir råd.
Det er et bredt spekter av tvister mellom utleiere og leietakere: det spenner fra fakturering til støy til forurensning fra naboer til boligmangler, krav om leieøkning eller modernisering. Vi har oppsummert de vanligste årsakene til tvister for deg. Så du kan se et øyeblikk hva den juridiske bakgrunnen for saken din sier, og i neste trinn kan du avgjøre om tvisten er verdt, eller om det skal søkes et kompromiss.
Hva sier husleieloven om de vanligste årsakene til tvister?
Netto fakturering
- Leilighet og næringsarealer
Ifølge Federal Court of Justice (BGH) er ikke utleiere forpliktet til å fakturere driftskostnadene for leiligheter og næringsarealer hver for seg, så lenge leietakeren ikke er vesentlig ugunstig. Leietaker kan se faktureringsdokumenter i utleiers lokaler. Utleier må bare lage kopier hvis dette er urimelig for ham på grunn av avstanden (BGH VII ZR 78/05). Tips: Finn ut her om de vanligste feilene i fakturering av verktøy. - Ledighet og kostnader
Hvis leiligheter er tomme, må utleier påta seg tilleggskostnadene for disse leilighetene hvis han fordeler driftskostnadene i forhold til forholdet mellom leieleilighetens areal og det totale boarealet (BGH VIII ZR 159/05). Leietakere kan nekte å endre kontrakten hvis bare noen få leiligheter er ledige i kort tid. - Tildeling tillatt
Ifølge BGH må leietakere av leiligheter i første etasje også bidra til driftskostnadene for heisen. En differensiert fordeling av driftskostnader, for eksempel for vaktmester, rengjøring av fellesarealer, belysning, vedlikehold av hage eller heis, er ikke praktisk mulig (BGH VIII ZR 103/06). Utleier kan dele nye driftskostnader - for eksempel for den nylig inngåtte ansvarsforsikringen - med leieren, forutsatt at han har reservert dette i leieavtalen (BGH VIII ZR 80/06).
Kosmetiske reparasjoner
Etter at BGH allerede hadde erklært klausuler i leiekontrakter ugyldige i 2004, ifølge hvilke leietakere må renovere "senest" eller "i alle fall" etter visse frister, gikk det et skritt videre i april 2006: I henhold til dette må leiavtalen tydelig si at fristene er fleksible. Hvis et tillegg som "som regel" eller "generelt" mangler, er klausulen ineffektiv (BGH VIII ZR 178/05).
- Kompensasjonsklausuler
Hvis det er kompensasjonsklausuler i leiekontrakten, kan utleier, hvis renoveringsfristene ennå ikke er utløpt, kreve en prosentandel av renoveringskostnadene for slitasje siden siste kosmetiske reparasjoner. Kompensasjonsklausulene må imidlertid ikke være basert på stive frister. Ellers forringer de leietakeren uhensiktsmessig fordi de ikke tar hensyn til leilighetens tilstand (BGH VIII ZR 52/06).
Boligområde
Vet du hvordan du måler boarealet ditt riktig? Dette kan spare deg for penger, fordi: Hvis boarealet er mer enn 10 prosent under det som er spesifisert i leieavtalen, er det en mangel som gir deg rett til å redusere leien (BGH VIII ZR 205/03 og 347/04).
Når skal du søke juridisk rådgivning
Begge sider bør spørre om deres rettigheter og plikter, for eksempel i disse tilleggsartiklene:
Leielov: dine rettigheter og plikter som leietaker og utleier
Eiernes fellesskap: rettigheter og forpliktelser til eiendomseiere
Oppsigelse for personlig bruk: dine rettigheter og forpliktelser
Spesiell bruksrett: eksempler, rettigheter og forpliktelser
Blant naboene: Disse rettighetene og forpliktelsene teller om sommeren
Dette bør følges av en rimelig samtale. Hvis det er konflikter med naboene, bør du også informere utleier om dem. Hvis det er mangler i leiligheten, bør du informere utleieren så snart som mulig og be ham rette på dem. Ved leieøkning kan du sjekke den lokale leieindeksen på det kommunale boligkontoret eller hos en av interessegruppene.
Leielov: eksempel på et konfliktscenario "husleieøkning"
Utleier ber sin leietaker øke leien fra 6 til 7 euro per kvadratmeter. For den 100 kvadratmeter store leiligheten betyr dette 100 euro mer leie per måned. Leietaker avviser leieøkningen. Den lokale leieindeksen fastsetter 6 euro nederst og 7 euro øverst for en sammenlignbar leilighet. Tabellen nedenfor (kilde: Deutscher Mieterbund Berlin) viser mulige trinn på veien mot en avtale.
|
måle |
kostnader |
|
|
1. trinn |
Personlig samtale mellom utleier |
- Ingen kostnader - |
|
2. trinn |
Involvering av en megler (via leietakerforeningen |
Kan avtales fritt, f.eks. 50 euro |
|
3. trinn |
1. instans: tingrett |
Med en verdi i tvist på |
|
4. trinn |
2. instans: anke til regionretten |
Rundt 820 euro for |
Tips : Før du bestemmer deg for å gå til retten: Tingretten vil ofte foreslå forlik. Dette betyr at du vil dekke kostnadene forholdsmessig. Når det gjelder resultatet, kan du ha det billigere med en megler. Hvis den personlige samtalen mislykkes, foreslå megling.
Etter en saklig konsultasjon diskuterer begge sider hvordan neste trinn ser ut. Imidlertid er det tilfeller der det ikke er mulig å inngå kompromisser eller den ene siden nekter å godta det. Hvis frontene stivner, vil det være en tvist i retten.