Mange viker unna kostnadene ved å bygge et hus og foretrekker å kjøpe et brukt hus. Ofte vurderes imidlertid bare kjøpesummen, men merkostnadene blir ikke beregnet. I et intervju forklarer kostnadssjekkeksperten i detalj hvilke kostnader som kan oppstå i tillegg til husprisen.
Spørsmål: Hvorfor er det så viktig å planlegge nøye når du kjøper et hjem?
Eksperter innen kostnadskontroll: Vel - de færreste vil ha pengene til kjøp av et hus helt på bankkontoen eller i et sparepost - langt de fleste huskjøp er finansiert.
I dette tilfellet er det nødvendig å nøyaktig bestemme beløpet som skal finansieres - dette er på ingen måte bare kjøpesummen, men nesten alltid betydelig mer.
Det er to hovedpunkter å vurdere her:
1. Kan jeg til og med få den nødvendige mengden kreditt fra banken?
2. Hvilke lånekostnader og månedlige utgifter vil jeg pådra meg ved slik finansiering?
De månedlige kostnadene varierer betydelig hvis du må finansiere EUR 150.000 i det ene tilfellet og EUR 200.000 i det andre tilfellet.
Hvis du planla dårlig på forhånd og undervurderte de økonomiske kravene, må du kanskje refinansiere - eller gå til de skjulte reservene som egentlig var ment for noe annet. Refinansiering kan være dyrt og de faktisk planlagte månedlige utgiftene kan øke. Hvis reservene for merkostnadene er brukt opp, kan dette i noen tilfeller føre til problemer senere når de faktisk er behov for.
I det minste bør det tas hensyn til tilleggskostnadene etter kjøp av huset - en liten "sikkerhetsreserve" for ikke planlagte kostnadsøkninger er absolutt en god anbefaling.
Spørsmål: Hvilke merkostnader påløper når du kjøper et hus - hvor dyrt er det?
Merkostnadene ved kjøp av hus skal ikke undervurderes
Kostnadssjekkekspert: Du kan ikke si det over hele linja , det avhenger også av hustype og kjøpesum.
Det du uansett bør beregne er rundt 10% - 15% av kjøpesummen for de uunngåelige tilleggskostnadene.
I tillegg, avhengig av situasjonen, kan det være tilleggskostnader som varierer fra sak til sak.
Et lite kostnadseksempel fra praksis:
Vi kjøper et hus i Brandenburg for 175.000 EUR. For vår finansiering tar vi bare hensyn til de uunngåelige tilleggskostnadene, kostnadene for innredning, flytting osv. Vi kan finansiere fra egne ressurser.
| Post | pris |
|---|---|
| Megleravgift | 12 495 EUR |
| Eiendomsskatt | 8750 EUR |
| Tinglysingskostnader og notariatsgebyrer (inkludert bestilling av tomteavgift) | 3447 EUR |
| totalkostnad | EUR 24.692 |
Dette er selvfølgelig bare merkostnadene for et bestemt hus på et bestemt sted. I andre tilfeller, spesielt når det gjelder andre innkjøpspriser, kan også kostnadene variere betydelig.
Imidlertid viser vårt kostnadseksempel allerede at merkostnadene ved kjøp av hus ikke skal undervurderes. I vårt tilfelle vil huset som koster 175.000 EUR definitivt koste 199.692 EUR til slutt . Hvis vi ikke hadde samfinansiert dette, måtte vi til slutt ha trukket på reservene våre beregnet på anlegget.
Spørsmål: Hvilke merkostnader kan oppstå når du bygger et hus?
Kostnadskontrollekspert: Kostnader som definitivt påløper er:
- Eiendomsskatt
- Notariatsgebyrer og
- Tinglysingskostnader
Disse kostnadene er uunngåelige.
I mange tilfeller er det også:
- megleravgiften og
- Tilleggsfinansieringsgebyrer (vanligvis inkludert i bankens finansiering)
Andre kostnader å vurdere er:
- kostnadene ved nødvendige oppussingstiltak
- kostnadene ved å innrede og tilpasse huset
- kostnadene ved å flytte
Også her kan det oppstå høye kostnader, som noen ganger blir undervurdert betydelig. I alle fall bør du beregne objektivt og om mulig ikke for tett. Spesielt når det gjelder renoveringskostnader, er det også verdt å søke råd på forhånd - for eksempel fra en arkitekt eller sivilingeniør. Du kan ikke bare bestemme de nødvendige tiltakene og foreslå prosedyrer, men vanligvis også sende inn veldig pålitelige kostnadsoverslag.
Spørsmål: Hvor mye er eiendomsoverføringsskatten?
Eiendomsoverføringsskatten varierer avhengig av verdien av bygningen
Ekspert for kostnadssjekk: Det avhenger av kjøpesummen på bygningen eller bygningens verdi og staten hvor bygningen ligger. Mengden overføringsskatt på eiendom varierer fra stat til stat.
Den notariserte kjøpesummen i kjøpekontrakten fungerer som utgangspunkt. Etter at kjøpekontrakten er sendt til det ansvarlige skattekontoret, oppretter skattekontoret skattefastsettelsen for overføring av eiendom. Eiendomsoverføringsskatten forfaller 1 måned etter mottakelse av meldingen .
Lengre betalingsbetingelser er mulige, men ikke vanlige.
Skattesatsene for overføring av eiendom i de enkelte føderale statene:
| stat | skattesats |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0% |
| Bayern | 3,5% |
| Berlin | 6,0% |
| Brandenburg | 5,0% |
| Bremen | 5,0% |
| Hamburg | 4,5% |
| Hessen | 6,0% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0% |
| Niedersachsen | 5,0% |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% |
| Saarland | 6,5% |
| Sachsen | 3,5% |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Thüringen | 6,5% |
De siste årene har disse kostnadene økt betydelig siden føderalstatene (siden 2006) har fått lov til å sette eiendomsskatten selv. Så det kan godt være at du betalte en lavere prosent for bare noen få år siden.
Spørsmål: Hvilke notarius- og tinglysingskostnader påløper når du kjøper et hus?
Ekspert på kostnadssjekk: Det er forskjellig fra sak til sak - igjen avhengig av kjøpesummen på bygningen og arbeidet som notarius også må gjøre.
Har innvirkning på kostnadene:
- om det skal føres tinglysningsgjeld
- om oppgjøret skal skje via en såkalt notarial trust account
- hvilke endringer i matrikkelen er nøyaktig nødvendige
- hvilke merutgifter notaren har
Kostnadene for notarius og megler er betydelige
Hvis en bygning er fullfinansiert og en tinglysingsgjeld er fullført og oppgjøret vil skje gjennom en notariuselskontokonto, må du generelt rundt 1,5% av kjøpesummen for notariasgebyrene og omtrent 1,5% av kjøpesummen som forventes for registergebyrene .
Hvis for eksempel behandlingen via en notaris tillitskonto utelates, er notarius tilleggskostnader allerede betydelig redusert (vanligvis med rundt en tredjedel ).
Ytterligere arbeid av notarius er vanligvis knyttet til utarbeidelse av dokumenter. I de fleste tilfeller er imidlertid kostnadene svært lave - vanligvis overstiger dette neppe rammen på rundt EUR 150 , men dette kan være forskjellig i enkeltsaker.
Både notariuskostnadene og tinglysingskostnadene er ensartede i hele Tyskland , så det er ingen forskjeller fra stat til stat.
Spørsmål: Hva er de typiske meglergebyrene?
Ekspert for kostnadssjekk: Også det er forskjellig fra stat til stat. Som kjøper av en eiendom betaler du forskjellige (vanlige) priser fra land til land. I enkelttilfeller kan også den vanlige satsen fravikes, og kjøpers andel av meglerprovisjonen kan settes annerledes.
Det vanlige lokale meglergebyret for kjøperen avhenger av forbundsstaten:
| stat | vanlig kjøpers provisjon for megleren |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 3,57% |
| Bayern | 3,57% |
| Berlin | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% |
| Bremen | 3,57% |
| Hamburg | 6,25% |
| Hessen | 5,95% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 3,57% |
| Niedersachsen | 3,57% |
| Nordrhein-Westfalen | 3,57% |
| Rheinland-Pfalz | 3,57% |
| Saarland | 3,57% |
| Sachsen | 3,57% |
| Sachsen-Anhalt | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 3,57% |
| Thüringen | 3,57% |
De forskjellige kostnadssatsene oppstår fordi kjøpere og selgere i rundt halvparten av forbundsstatene deler kostnadene - i den andre halvdelen av føderalstatene gjelder forskjellige regler.
Hvis et salg ikke behandles gjennom en megler (som allerede er relativt sjelden i dag), er det selvfølgelig ingen meglergebyrer .
Spørsmål: Hvilke tilleggsfinansieringskostnader kan fremdeles oppstå?
Kostnadssjekkeksperter: Bankene tar ikke bare renter på et lån, men også et stort antall andre lånegebyrer fra sak til sak.
For eksempel legger de fleste banker til et behandlingsgebyr, som i individuelle tilfeller kan utgjøre opptil 3,5% av lånebeløpet . I tillegg er det ofte andre gebyrer, spesielt i eiendomsforsikringssektoren:
- muligens takstkostnader
- Kostnad ved registrering av pantelånet (landgebyr)
- bankens egne notarisgebyrer og behandlingskostnader
- Lån mellomledd kommisjoner
- Gebyrer for å gi spesielle tilbakebetalingsrettigheter
- Etc.
Når du tar opp et lån, bør du ta hensyn til eventuelle ekstra kostnader
Obligatorisk restgjeldsforsikring kan også gjøre lånekostnadene enda dyrere.
I låneavtalen må alle belastede merkostnader være detaljerte og tydelig forklart. Fordelingen er vanligvis basert på den effektive årlige renten, som av denne grunn alltid er høyere enn den nominelle renten som vanligvis annonseres.
Som låner er den beste måten å beskytte deg mot høye merkostnader ved å bare sammenligne de effektive rentene på lånetilbud og den totale kostnaden for lånet . Alle tilleggsgebyrer er allerede inkludert i dem.
Spørsmål: Hvilke kostnader bør man estimere for renovering?
Ekspert for kostnadssjekk: Det er selvfølgelig vanskelig å si, ettersom det helt avhenger av den enkelte bygningens tilstand. Mange eldre bygninger er ekte “renoveringsfeller”.
Bare et solid kostnadsoverslag fra en spesialist - utført på forhånd - kan hjelpe. Dette er den eneste måten å estimere pålitelig hvilke kostnader som må investeres og hva du kan forvente de neste årene.
10% -regelen for EnEV spiller inn her: Hvis mer enn 10% av en komponent blir renovert eller fornyet (f.eks. Tak, vindu osv.), Må hele komponenten oppfylle gjeldende spesifikasjoner for EnEV. Dette medfører ofte veldig høye kostnader, for eksempel hvis alle vinduer plutselig må byttes ut eller fasaden må isoleres fullstendig.
For en enkel vurdering fra en bygningsekspert må du vanligvis regne med kostnader på rundt EUR 500 . Til gjengjeld får du vanligvis en solid vurdering. I eldre bygninger, hvor mange ting må testes i tillegg og vurderingen må være mer intens, kan ekspertkostnadene også stige: opp til 4000 EUR, så må du forvente en solid rapport med et pålitelig kostnadsoverslag ofte.
Oppussingskostnader for en eldre bygning (f.eks. Før 1965) kan lett utgjøre 30% - 40% av kjøpesummen . Men du må alltid bedømme det fra sak til sak, avhengig av bygningens tilstand. Du skal bare ikke nærme deg et slikt kjøp på en naiv og overoptimistisk måte.