Selv de som allerede har betalt huset sitt, bor ikke gratis - akkurat som leietakere, må også huseiere ta hensyn til driftskostnadene. Disse kostnadene blir ofte undervurdert. Kostnadssjekkeksperten forklarer i detalj i et intervju hvilke kostnader som kan forventes i praksis.
Spørsmål: Hvorfor undervurderes driftskostnadene så ofte - og hvorfor er det viktig å ha oversikt?
Ekspert for kostnadskontroll: I mange tilfeller kommer fakturaer bare inn med uregelmessige intervaller - omtrent hver sjette måned eller årlig. Større regninger blir deretter behandlet som uplanlagte utgifter og kan rive hull i husholdningsbudsjettet. Hvis du har en oversikt fra begynnelsen av hva huset ditt koster deg generelt, kan du enkelt unngå slike situasjoner. Husets kostnad er en del av de direkte levekostnadene - boligkostnadene kan vanligvis verken unngås eller spares (med noen få unntak). Så du bør alltid være planlagt.
En god oversikt over de senere kostnadene er også viktig når det gjelder pantelån. Ofte ser de bare på avdragsbeløpet, men det er faktisk ekstra driftskostnader som også må bæres av huset. Hvis du overser disse kostnadene eller anslår dem for lave, vil huset bli betydelig dyrere hver måned enn du opprinnelig planla. De legger alltid opp til avdrag på byggelånet.
En god oversikt over alle løpende kostnader er derfor viktig helt fra starten - og gir mening. Du bør alltid vite hvilke byrder et hus fører med seg.
Spørsmål: Hvor høye er driftskostnadene for et enebolig i praksis?
Kostnadssjekkekspert: Det avhenger selvfølgelig i stor grad av selve huset og også av beliggenheten. Generell informasjon er derfor alltid vanskelig.
For de fleste eneboliger må du imidlertid påta deg driftskostnader på minst EUR 5000 til EUR 8000 per år. Når det gjelder eldre hus, kan dette ofte være betydelig mer.
Et lite kostnadseksempel fra praksis:
Vi har sett på og listet opp kostnadene for et typisk enebolig på en vanligvis stor eiendom i detalj:
| Post | kostnadene per år |
|---|---|
| Eiendomsskatt | 780 EUR per år (det kan være mer i visse områder) |
| oppvarmingskostnader | 800 EUR per år (huset vårt er en energieffektiv, relativt ny bygning - det kan være betydelig mer) |
| Kloakkavgifter | 525 EUR per år |
| strømkostnader | 570 EUR per år |
| Søppelavgift | 240 EUR per år |
| Gatevask | 300 EUR per år |
| feier | 100 EUR per år |
| Grunnavgift for fasttelefon og internett | 480 EUR per år |
| Husforsikring | 200 EUR per år |
| Huseiere Forsikring | 150 EUR per år |
| Naturskadeforsikring | 180 EUR per år |
| GEZ per år | 210 EUR |
| Vedlikeholdsreserve | 1.680 EUR per år (dette er betydelig mer for eldre hus) |
| Total kostnad per år | 6215 EUR |
| fordelt månedlig | EUR 517,91 per måned |
Selv driftskostnadene for et økonomisk enebolig er vanligvis over € 500 per måned
Dette er selvfølgelig bare eksempler på kostnader for et typisk, moderne enebolig. Kostnadene kan også være betydelig høyere for andre hus, spesielt når det gjelder et sted i storbyområder eller for et hus som er eldre enn det.
I vårt kostnadseksempel kan du allerede se at huset er forbruksoptimalisert og ganske økonomisk på mange områder - men kostnadene er allerede betydelige. Høyere oppvarmingskostnader, høye strømkostnader eller mange reparasjoner som må utføres i eldre hus kan føre til at disse kostnadene øker betydelig.
Legger du til en gjennomsnittlig låneavgift på dette, blir boligkostnadene opp til en høy sum som må heves hver måned.
Spørsmål: Hvilke faktorer er driftskostnadene for huset avhengige av?
Kostnadskontrollekspert: Her må du vurdere mange faktorer:
- husets beliggenhet (beliggenhet)
- enhetsverdien av huset
- Husets alder og tekniske tilstand
- husets energiske tilstand
- utstyret til huset
- størrelsen på forsikringspremiene i detalj
- Eventuelle tilleggskostnader som fortsatt må tas i betraktning (f.eks. Vedlikehold av utendørsanleggene, årlig vedlikehold av et flatt tak, snørydding osv.)
Hver av disse faktorene kan føre til ganske forskjellige kostnader fra hus til hus - de totale kostnadene som må tas i betraktning for huset er tilsvarende forskjellige.
Spørsmål: Hvorfor er husets beliggenhet så avgjørende for kostnadene?
Kostnadskontrollekspert: Her må du vurdere to ting:
- bygningens beliggenhet med tanke på stat og kommune
- bygningens faktiske beliggenhet når det gjelder høyde og beliggenhet på eiendommen
Den faktiske plasseringen av huset har innvirkning på oppvarmingskostnadene: i høyere høyder er det vanligvis kaldere og det kreves mer oppvarming. En enebolig med store vinduer mot sør trenger ofte betydelig mindre varmeenergi fordi den ofte varmes opp av solstrålene, selv om vinteren.
Plasseringen i forhold til føderal stat og kommune er spesielt avgjørende for avgiftene, som kan være ganske forskjellige fra kommune til kommune:
- Eiendomsskatt
- Kloakkavgifter
- Samfunnsgebyrer for søppelhåndtering og rengjøring av gater
Eiendomsskatt er ofte betydelig høyere i storbyområder enn i landlige samfunn. Det er opptil dobbelt så mange forskjeller her - for eksempel mellom Berlin og en liten kommune i Bayern.
Avløpsavgift fastsettes av den respektive avløpsforeningen til hvis område du tilhører. Utgiftene som foreningen har til kommunalt avløpsvann spiller ofte en stor rolle i kostnadene.
Avløpsavgiftene varierer sterkt avhengig av sted
Hvis, som i noen områder i øst, bare veldig små landsbyer med noen få hus er koblet til fjerne kloakkrenseanlegg, kan dette bety betydelig høyere kostnader enn i tettbygde områder. Rørledningenes lengde medfører ikke bare høye byggekostnader, men også høye vedlikeholdskostnader, som deretter videreføres til de få tilknytningsdeltakerne.
Det er derfor store svingninger i spesielt de årlige avløpsavgiftene - i en sammenligning over hele Tyskland kan de ligge på rundt EUR 250 og EUR 1.000 for et gjennomsnittlig enebolig - dette er kostnadsforskjeller på nesten fire ganger.
Forsikringsselskaper beregner også premiene etter den individuelle skaderisikoen - i områder med hyppige kraftige regnhendelser eller andre mulige trusler er forsikringen tilsvarende dyrere. Også her spiller bygningens beliggenhet og plassering alltid en rolle.
Spørsmål: Er enhetsverdien da også viktig for kommunale avgifter?
Ekspert for sjekk av kostnader: Ja, spesielt for eiendomsskatt. Enhetsverdien på huset er viktig for beregning av eiendomsskatten.
Beregningen av standardverdien kan være komplisert - grovt sett er verdien av huset redusert til en verdi på 1935 (eller 1964 i de nye føderale statene). Denne verdien brukes når det gjelder eiendomsskatt.
Ved hjelp av denne nedskalering til tidligere verdier, bør verdien av et hus gjøres sammenlignbar uavhengig av byggeår og kjøpesummen.
Spørsmål: Det kan være store forskjeller i oppvarming og strøm, ikke sant? Hvorfor det?
Ekspert for kostnadssjekk: Ja - det går fra veldig billig til veldig dyrt.
På den ene siden skyldes dette typen oppvarmingssystem: selv med det samme oppvarmingsbehovet (vi antar 10.000 kWh / år som et eksempel), kan kostnadene for varme være mellom rundt 3,5 øre / kWh og over 10 øre / kWh , avhengig av oppvarmingstypen . Hvis du skulle varme opp med strøm alene (som ingen gjør), vil oppvarmingskostnadene være mellom 20 cent / kWh og 28 cent / kWh .
Hvis du ekstrapolerer dette kort, kan oppvarmingskostnadene være enten EUR 350 eller EUR 1000 for konvensjonelle varmesystemer; for strøm vil dette være EUR 2000 til EUR 2800 per år . Dette er enorme forskjeller - selv med samme varmebehov, bare på grunn av typen varmesystem.
Deretter må du beregne effektiviteten til oppvarmingen. Moderne systemer med kondenseringsteknologi trenger ofte opptil 15% - 20% mindre varmeenergi fordi spillvarmen fra eksosgassene også brukes. Oppvarmingskostnadene kan derfor reduseres med samme prosentandel.
Hvis solvarme også brukes til å støtte oppvarmingen, kan ytterligere 15% - 20% av oppvarmingskostnadene spares på gunstige steder .
Hvor mye som kan forventes for oppvarmingskostnader, avhenger først og fremst av typen varmesystem
Hvis du bruker alle tilgjengelige alternativer - fortsatt med samme oppvarmingsbehov - kan oppvarmingskostnadene være rundt 180 EUR eller 1000 EUR per år. I det ene tilfellet som er mer enn fem ganger så mye som i det andre - selvfølgelig har dette også en betydelig innvirkning på husets månedlige økonomiske belastning.
Å redusere oppvarmingskostnadene så mye er selvfølgelig knyttet til tilsvarende investeringer, men på lang sikt kan det lønne seg, spesielt hvis du har et høyere oppvarmingsbehov enn de svært økonomiske 10 000 kWh per år. I tillegg kan du dra nytte av tilsvarende subsidier for oppgradering til slike energisparende oppvarmingsteknologier.
Den billigste oppvarmingsteknologien er vanligvis biomasse (pellets, flis), etterfulgt av naturgass, som fremdeles er ganske billig på rundt 6 cent / kWh . Oljeprisen kan forårsake svingninger i oljeoppvarmingssystemene - avhengig av oljeprisen, varierer kostnadene mellom 6,5 cent / kWh og 10 cent / kWh . Flytende petroleumsgass har også et lignende svingningsområde, mens fjernvarme vanligvis ligger i den øvre enden av dette prisklassen.
Spørsmål: Her er imidlertid ikke isolasjon eller energieffektiv renovering ikke engang vurdert, ikke sant?
Kostnadskontrollekspert: Nei - kostnadsforskjellene vist ovenfor er utelukkende basert på typen oppvarming.
Hvis du ser på effekten av moderne isolasjon, kan du se hvor effektiv den kan være:
| Energisk standard | Oppvarmingskrav per m² og år |
|---|---|
| Bygget før 1977, ikke renovert | 300 kWh / m² per år eller enda mer |
| Forordning om termisk beskyttelse 1977 | 200 kWh / m² - 250 kWh / m² per år |
| i henhold til forordningen om varmeisolasjon fra 1995 | ca. 100 kWh / m² per år |
| EnEV 2009 | ca. 60 kWh / m² - 100 kWh / m² per år |
| nåværende EnEV (ny bygning) | ca. 50 kWh / m² - 70 kWh / m² |
| Hus med lav energi / effektivitetshus | ca. 20 kWh / m² - 50 kWh / m² per år |
| Passivhus | mindre enn 20 kWh / m² per år |
Dette viser hvor store forskjellene kan være på grunn av isolasjon.
Et hus på 140 m² fra 60-tallet har et oppvarmingsbehov på minst 42 000 kWh / år, mens et moderne hus i henhold til gjeldende EnEV-standard bare har 7 000 kWh - 10 000 kWh / år av samme størrelse.
Dette resulterer igjen i betydelige forskjeller i oppvarmingskostnadene.
Hvis du legger sammen både oppvarmingstypen og isolasjonsstandarden, koster det gamle huset med et gammelt, kostbart varmesystem opptil 4200 EUR per år, mens den samme store bygningen med et effektivt varmesystem, isolert i henhold til gjeldende standard, koster 180 EUR - 250 EUR Kostnader per år. Det er store forskjeller.
Spørsmål: Hvordan beregner du vedlikeholdskostnadene?
Renoveringsarbeid er vanligvis veldig dyre, spesielt på gamle bygninger
Eksempel på kostnadssjekk: Med eldre bygninger i en renovert tilstand, må man selvsagt forvente betydelig høyere vedlikeholdskostnader enn med en moderne, nybygd bygning.
Faktisk er beregning av vedlikeholdsreserve bare nødvendig for utleiere av bygårder - på grunn av det samme problemet med eneboliger, nemlig at reparasjoner, vedlikehold og service som må betales med jevne mellomrom, er beregningen fornuftig der også.
Det er heller ingen lovlig foreskrevet beregningsmetode for utleiere - loven snakker bare om en "passende reserve".
I praksis kan man imidlertid nøye seg med det som er kjent som Peters formel .
Produksjonskostnader (byggekostnader) av bygningen per m² x 1,5 / 80 = årlige vedlikeholdskostnader per m²
Hvis du multipliserer dette resultatet med kvadratmeter og deler med 12, vil du vite hvilket månedlig beløp du skal sette av til fremtidige reparasjoner. Du kan finne ut produksjonskostnadene per m² fra byggeplanene for bygningen. Denne beregningen må imidlertid brukes med forsiktighet for hus som er mer enn 80 år gamle.
Formelen er basert på en statistisk bestemt gjennomsnittsverdi, som betyr at reparasjoner og vedlikeholdsarbeid må utføres på bygninger omtrent 1,5 ganger produksjonsverdien innen 80 år.
Peters formel er ofte ganske riktig for eldre bygninger; ofte er faktoren 1.5 litt for lav på grunn av kostnadsforskjellene for arbeid i enkelte områder. Så gi deg selv en sikkerhetsmargin her hvis byggearbeid er dyrere i ditt område enn andre steder (f.eks. I storbyområder).
Med en ny bygning kan du også gjøre det lettere for deg selv:
Bare ta 0,8% til 1% av kjøpesummen eller byggekostnadene etter ferdigstillelse som en årlig vedlikeholdsreserve, og du er alltid på den sikre siden og kan betale nesten alle reparasjoner som skal betales fra reserven.
