Eldre, urenoverte hus er ofte rimelige å kjøpe, eller de blir av og til arvet. Det kreves en større renovering for å gjøre dem oppdatert. Kostnadssjekkeksperten forklarer i detalj hva dette kan koste i et intervju.
Spørsmål: Hva betyr kjerneoppussing, hvilke tiltak som må gjøres, og når lønner det seg?
Kostnadssjekkekspert: Til å begynne med den første delen av spørsmålet: En kjerneoppussing er demontering av en bygning ned til kjernekonstruksjonene og den påfølgende rekonstruksjonen. Dette er nødvendig for eldre bygninger der grovt sett ingenting er oppdatert.
En kjerneoppussing er en omfattende oppussingsoppgave som berører alle viktige deler av huset:
- takkonstruksjon og taktekking
- hele fasaden
- Vinduer og dører
- kjelleren (tetting av kjellerveggene, fullstendig renovering av kjelleren, tørking av kjelleren om nødvendig)
- varmesystemet
- den interne installasjonen: VVS, elektrisk og muligens også gassinstallasjonen
- konstruksjon av komplett varmeisolasjon for hele bygningen
Avhengig av husets konstruksjonstilstand, kan enkelte områder kreve mindre renoveringsarbeid - med en klassisk renovering, men alle områdene som er oppført, må faktisk fornyes.
Selvfølgelig betyr dette en veldig høy pris - i praksis kommer det nesten kostnadene ved en ny bygning.
En større renovering er ikke alltid verdt
Spesielt problematisk med kjerneoppussing er det faktum at det i henhold til lovbestemmelsene i EnEV må oppnås en energisk minimumsstandard som det er nødvendig med en høy renoveringsinnsats for velbevarte gamle bygninger. Ved en kjerneoppussing gjør dette oppussingskostnadene enda dyrere, for i tillegg til den "tekniske" oppussingen, må også gjeldende krav til varmeisolasjon oppfylles.
Fredede bygninger er enda mer problematiske, med mange andre krav som du må oppfylle.
Her sparer du på varmeisolasjon i noen områder, men en trofast rekonstruksjon, som det kreves av monumentvern, kan være ekstremt dyrt. Selv vinduer eller dører som må reproduseres i samsvar med originalen, kan føre til enorme kostnader som ikke en gang kan komme i nærheten av å bli sammenlignet med moderne plastvinduer.
Om en større renovering er verdt for en bygning, kan bare vurderes fra sak til sak. Dette krever en intensiv og veldig grundig vurdering av bygningen på forhånd. Det beste du kan gjøre er å diskutere kjerneoppussingen med en spesialist og i utgangspunktet gi en ekspertuttalelse om husets tilstand.
I løpet av rapporten kan det da oppstå renoveringsforslag, som det allerede er et første, grovt kostnadsoverslag for. På grunnlag av dette kostnadsoverslaget vet du i det minste i hvilken størrelsesorden de mulige kostnadene for en kjerneoppussing vil være og i det minste har et solid grunnlag å bestemme for eller imot.
Etter den grove planleggingen må en detaljplanlegging finne sted. Koordinering og tilsyn med det enkelte arbeid som kreves, bør best utføres av en spesialist; løpende konstruksjonstilsyn og dokumentasjon anbefales absolutt.
I prinsippet kan en større renovering fremdeles lønne seg i dag - når alt kommer til alt koster riving også en betydelig sum penger. I enkeltsaker må du imidlertid alltid avgjøre om du kan og vil øke de nødvendige kostnadene. Til slutt er det mer et personlig spørsmål.
Spørsmål: Hvilke kostnader medfører renovering av kjernen?
Kostnadssjekkekspert: Det er umulig å si det over hele linja - det avhenger veldig av situasjonen på stedet, eksisterende skader på bygningen og det faktiske behovet for renovering.
I praksis kan du imidlertid bruke noen grove guideverdier for å kunne orientere deg litt.
Jo eldre bygningen er, jo dyrere blir renoveringen
For å bringe en noe intakt bygning fra 70- og 80-tallet oppdatert, må du bruke rundt 20% av kjøpesummen , for en bygning fra 50- og 60-tallet er det rundt 40% av kjøpesummen for alle bygninger før krigen som fremdeles er er ganske intakte, må du vanligvis regne med 50% - 60% av kjøpesummen for en normal renovering.
Når det gjelder bygninger som er på grunn av større oppussing, vil de i de fleste tilfeller imidlertid være nesten 100% av kjøpesummen eller enda høyere .
Det bør grovt skissere investeringsutgiftene man må visualisere.
Et kostnadseksempel fra praksis:
Vi ønsker å få en gammel bygning fra 1960-tallet totalrenovert. Det er et etasjes hus med et boareal på 90 m² og et gaveltak. Takområdet er 127 m².
| Post | pris |
|---|---|
| Forny takkonstruksjonen | 9.500 EUR |
| Forny takdekket med takisolasjon | 15.240 EUR |
| Reparer fasaden og gi ETICS den | EUR 24.000 |
| Kjeller vanntetting helt fra utsiden | 27 000 EUR |
| Isoler gulv og kjellertak | 9000 EUR |
| Forny vinduet og døren helt | 5500 EUR |
| Fornyelse av sanitæranlegg | EUR 8.500 |
| Fornyelse av elektriske installasjoner | 5400 EUR |
| ny gassoppvarming | 12 000 EUR |
| totalkostnad | 115.140 |
| Totale kostnader per m² boareal | 1279 EUR per m² |
| til sammenligning - gjennomsnittlige nybyggskostnader | ca. 1400 EUR per m² - 1900 EUR per m² |
Selvfølgelig er dette bare et enkelt kostnadseksempel som gjelder for et bestemt hus i en bestemt tilstand. Kostnadene ved andre hus kan også være helt forskjellige.
For en første grov orientering om kjerneoppussingskostnadene til andre hus, kan man absolutt bruke kostnadene i vårt eksempel - de er gjennomgående ganske gjennomsnittlige og vanlige verdier for det enkelte renoveringsarbeidet.
Etter den store renoveringen ville vi ha ført huset vårt til en moderne, energisk perfekt stand med lave driftskostnader og en solid strukturell tilstand.
Spørsmål: Hvilke faktorer avhenger vanligvis kostnadene for en kjerneoppussing?
Kostnadskontrollekspert: Her må du vurdere noen få ting:
- den generelle tilstanden til huset
- året for byggingen av huset
- husets størrelse
- den allerede klart gjenkjennelige skaden
- mulighetene for personlig bidrag (hvis du kan overta minst en bygghandel, kan du ofte redusere kostnadene betraktelig)
Som allerede nevnt er imidlertid den individuelle analysen av tilstanden og planleggingen av tiltak av en erfaren spesialist avgjørende. Uten dette grunnlaget bør ingen starte en større renovering.
