Når man ser etter boareal, overser man ofte de åpenbare, gode alternativene. Å konvertere en gammel låve til boareal med loftlignende karakter kan i mange tilfeller være et godt alternativ, men kostnadene blir ofte undervurdert. I et intervju forklarer kostnadssjekkeksperten i detalj hva en låvekonvertering faktisk kan koste i praksis.
Spørsmål: Hvorfor er gamle låver verdt å konvertere til boareal - og hva må du være oppmerksom på på forhånd?
Ekspert for kostnadssjekk: Det som ofte ikke blir vurdert med gamle låver, er følelsen av å leve som kan oppnås i dem ved renovering. Etter en renovering har en gammel låve definitivt karakteren av et loft - som skiller seg lite fra fabrikkarkitekturen så ettertraktet i urbane omgivelser.
Høye, lyse rom med en generøs følelse av rom og et mangfold av romlige, veldig individuelle designalternativer er like mulig når du konverterer en gammel låve som med forlatte fabrikker som er tilpasset som loftrom. Med fjøs blir imidlertid det eksisterende potensialet for stort og unikt boareal ofte oversett.
Selvfølgelig må du investere mye planlegging på forhånd. Først og fremst er det et spørsmål om en utvidelse av fjøset og en endring i bruk som boareal kan godkjennes etter bygningsloven. Med mange låver som er utenfor, er det veldig vanskelig om ikke umulig å få en slik tillatelse.
Siden fjøs er gamle til veldig gamle bygninger, er mange av dem oppført. I praksis betyr dette et stort antall krav som må overholdes - inkludert å opprettholde fasaden i riktig stil, noe som noen ganger kan være en utfordring (for eksempel når det gjelder installasjon av vinduer).
Deretter trenger du en arkitekt som har de nødvendige kvalifikasjonene - og hvis stil du kan bli vant til. Det er også viktig at arkitekten har dyp erfaring med gamle og fredede bygninger.
Det er heller ikke en feil hvis arkitekten har et best mulig forhold til de aktuelle bygningsmyndighetene - når det gjelder nødvendige tillatelser, er en god avtale mellom arkitekten og myndighetene verdt. Ellers kan implementering av planene og innhenting av passende tillatelser være veldig kjedelig og tidkrevende.
Kostnadene for en slik konvertering skal heller ikke undervurderes. Som regel må du gå inn i dette prosjektet med et budsjett som tilsvarer det for en ny bygning - hvis det også skal utføres vedlikeholds- og oppussingstiltak på fjøsstrukturen, kan det bli enda dyrere. På grunn av det veldig spesielle og høye boarealet du får senere når du skal konvertere låven, er kostnads-nytte-beregningen i mange tilfeller ganske positiv.
Spørsmål: Hvilke kostnader må du vanligvis forvente når du gjør om en låve i praksis?
Kostnadene for en låveutvidelse varierer veldig
Kostnadssjekkekspert: Det er selvfølgelig vanskelig å sette en generell figur på det, ettersom kostnadene alltid avhenger sterkt av selve bygningen og dine egne planer for det senere boarealet.
I praksis er det imidlertid neppe mulig å foreta en konvertering på mindre enn EUR 1000 , selv under gunstige forhold og med mindre personlige bidrag . Dette er bare mulig hvis du helt kan overta arbeidet med individuelle, større handler selv - og selv med dette er det spørsmål om du kan komme betydelig under denne terskelen.
Generelt vil byggekostnadene i de fleste tilfeller ha en retning på rundt 1500 EUR per m² , spesielt hvis det er behov for vern av monumentkrav og det også er nødvendig med oppussingstiltak på selve bygningen.
Det som gjør ting lettere når det gjelder kostnader, er at det vanligvis er mindre tidspress for renoveringen, og at en gammel låve også kan omgjøres til et komplett boareal "i etapper". Dette skaper også tid til ditt eget arbeid, og du trenger ikke å bruke hele budsjettet på kort tid.
Et lite eksempel på kostnader fra praksis
En gammel låve i Schwarzwald (500 m² bruksområde, oppført) skal gjøres om til en egen leilighet (300 m²) og en leilighet (150 m²) som skal leies ut senere.
På grunn av de omfattende tiltakene som kreves, er de totale byggekostnadene EUR 2000 per m² .
Låven er en vernet bygning - dette betyr at passende subsidier kan oppnås og spesielle avskrivninger er mulig.
| Post | kostnader |
|---|---|
| Bygg koster egen leilighet | 600 000 EUR |
| Leie leilighetskostnader | 300 000 EUR |
| Totale byggekostnader | 900.000 EUR |
| Samfunnsfinansiering (ombygging av sentrum) | 22 500 EUR |
| Finansieringskostnader for begge leilighetene per år | 39.960 EUR |
| Avskrivning av monumentvern egen leilighet (AfA) | EUR 48600 per år i 10 år |
| Leieleilighet for avskrivning av monumentbeskyttelse (AfA) | EUR 24 300 per år i 7 år, deretter EUR 18 900 per år i 4 år |
| Skatterefusjoner totalt på 11 år | minus EUR 25595 |
| Leieinntekt per måned | 1125 EUR |
| årlig belastning med det (finansieringskostnader minus leie og monumentavskrivning) | 945 EUR per år |
Selvfølgelig er dette bare et enkelt kostnadseksempel som bare gjelder en veldig spesifikk bygning og visse renoveringstiltak.
Det er tilskudd til renovering av fredede fjøs
Vårt kostnadseksempel viser blant annet veldig tydelig at krav om vern av monument ikke alltid trenger å være en belastning, men kan representere en veldig viktig økonomisk støtte til oppussing på grunn av mulig avskrivning.
Selv uten leieinntektene ville den månedlige belastningen i dette tilfellet neppe være høyere enn for et typisk enebolig - men med mindre enn halvparten av boarealet.
Så når det gjelder kostnader, avhenger det alltid av best mulig og omfattende totalplanlegging på forhånd. Verneverdige bygninger skal ikke ses bort fra begynnelsen.
Spørsmål: Hvilke faktorer er kostnadene for en ombygging av låven i praksis avhengig?
Ekspert på kostnadssjekk: Selvfølgelig spiller mange faktorer inn her. De viktigste av disse er:
- den mulige kjøpesummen for bygningen og eiendommen
- bygningens strukturelle tilstand
- om låven er en fredet bygning
- hvilke krav som foreligger for en endring av bruken som boareal fra myndighetens side
- hvilke oppussingstiltak som vil bli tatt nøyaktig
- hvilke begrensninger som gjelder for konvertering (f.eks. bevaring av fasaden)
Som regel er det verdt å planlegge på grunnlag av tillatt bruk og tilpasse dine egne ideer for et mulig design til disse spesifikasjonene. Det lønner seg vanligvis også fra et økonomisk synspunkt. På den annen side kan det ofte være uforholdsmessig dyrt å prøve å realisere dine egne ideer i enkeltsaker.