Når du kjøper eiendom eller tomt, forfaller det vanligvis mange tusen euro i overføringsskatt. Å kjenne regelverket kan redusere kostnadene merkbart.
Nok en rekord brutt: 15,8 milliarder euro i eiendomssalg i føderale stater i 2019 via eiendomsoverføringsskatt. Tre ganger så mye som for ti år siden. Finansministrene er fornøyde. Imidlertid har eiendomskjøpere mindre grunn til å feire. Det er en avtale om selger eller kjøper betaler for transaksjonsskatten beregnet på kjøpesummen. Vanligvis betaler imidlertid kjøperne. For hver euro som brukes på eiendommen, øker også skattebyrden på skattekontoret. Dette gjelder spesielt i føderale stater med høy skattesats for eiendomsoverføring. Det varierer over hele republikken mellom 3,5 og 6,5 prosent (se tabell nedenfor). Men lovgiveren har åpnet muligheter for å skru tilbake skatteskruen litt: Bare de vesentlige delene av eiendommen er underlagt eiendomsoverføringsskatt.De som er kjent med saken, kan vise varebeholdningen separat i den notariserte salgskontrakten. Dette krymper avgiftsgrunnlaget og kjøperen kan spare flere tusen euro i overføringsskatt på eiendom.
Beløp av eiendomsoverføringsskatt
Mengden av eiendomsoverføringsskatt varierer avhengig av staten. Kjøpere i Thüringen betaler nesten dobbelt så høy skatt som kjøpere i Bayern eller Sachsen.
|
stat |
Skattesats for |
Moms på kjøpesummen |
|---|---|---|
|
Bayern |
3,5 prosent |
10.500 euro |
|
Sachsen |
3,5 prosent |
10.500 euro |
|
Hamburg |
4,5 prosent |
13.500 euro |
|
Baden-Württemberg |
5 prosent |
15 000 euro |
|
Bremen |
5 prosent |
15 000 euro |
|
Niedersachsen |
5 prosent |
15 000 euro |
|
Rheinland-Pfalz |
5 prosent |
15 000 euro |
|
Sachsen-Anhalt |
5 prosent |
15 000 euro |
|
Berlin |
6 prosent |
18.000 euro |
|
Hessen |
6 prosent |
18.000 euro |
|
Mecklenburg-Vorpommern |
6 prosent |
18.000 euro |
|
Brandenburg |
6,5 prosent |
19.500 euro |
|
Nordrhein-Westfalen |
6,5 prosent |
19.500 euro |
|
Saarland |
6,5 prosent |
19.500 euro |
|
Schleswig-Holstein |
6,5 prosent |
19.500 euro |
|
Thüringen |
6,5 prosent |
19.500 euro |
* Fra og med juli 2020
Beholdning senker skattebyrden
Alt som ikke er sentralt i eiendommen, og som kan fjernes uten å ødelegge det, faller under inventar. Hvis du kontraherer dette separat med en delvis kjøpesum, senker du eiendomsprisen. Mulige gjenstander er:
- Badstue, kjøkken, møbler, lys
- Hageskur, hageredskaper
- Markise, carport, søppelkasser
Skattemyndighetene anerkjenner beløpene i kjøpekontrakten uten en verdsettelse, så lenge de er rimelige og ikke overstiger totalt 15 prosent av kjøpesummen, men ikke mer enn 50 000 euro. For å være forberedt på spørsmål fra skattekontoret, la selgeren gi deg fakturaene.
Ekstra tips til kjøpekontrakten for et sameie: Vis vedlikeholdsreservene til den forrige eieren separat. Da forfaller ingen eiendomsoverføringsskatt.
Lavere eiendomsoverføringsskatt: Så skatteetaten går tomhendt
Arv og gaver er unntatt fra eiendomsoverføringsskatt, det samme gjelder salg mellom ektefeller. "Dette gjelder også tvister om eiendom etter skilsmisse," sier Jörg Strötzel, skatterådgiver og styreleder i United Wage Tax Aid eV (VLH). Direktelinjefamilier er også unntatt. Dette inkluderer besteforeldre, foreldre og barn, men ikke søsken. Et unntak til: Hvis du for eksempel kjøper noen kvadratmeter av hagen deres fra en nabo, går skatteetaten ofte tomhendt. Skatteplikt begynner bare fra en kjøpesum på 2500 euro.
Bare ikke juks
Ikke alle håp om å senke eiendomsoverføringsskatten er oppfylt. Ta eiendomsrente, for eksempel: Hvis den forrige eieren beholder retten til å bo i eiendommen, reduserer dette kjøpesummen med mange tusen euro. Imidlertid skyldes eiendomsoverføringsskatt også på denne verdien.
Og pass på: det kan være farlig hvis tvilsomme eiendomsutviklere lover at eiendomsoverføringsskatten kun skal betales av eiendomsprisen, forutsatt at det utarbeides separate kjøpekontrakter for bygging av eiendom og hus. De har kjøpt eiendommen notarisert, men ikke byggekontrakten. Tross alt skal ikke skattekontoret legge merke til noe. Hvis kjøpere deltar, er begge kontraktene ugyldige, og deres tidligere betalinger kan gå tapt. Fordi: Så snart en økonomisk sammenheng mellom salget av eiendommen og bygningen av et hus kan identifiseres, hører begge hjemme på notarius skrivebord. En anbefaling i salgsprospektet beviser allerede den økonomiske forbindelsen mellom eiendomsselgeren og eiendomsutvikleren. Bare hvis du kjøper land og kontraherer konstruksjonen uavhengig,skattekontoret er fornøyd med eiendomsoverføringsskatten for eiendommen.
Ekspertråd: Hva du bør vurdere når det gjelder overføringsskatt på eiendom
Ekspertråd fra Jörg Strötzel, skatterådgiver og styreleder i United Lohnsteuerhilfe eV:
Den som kjøper en eiendom, må vanligvis betale overføringsskatt for eiendom. Skatten forfaller umiddelbart etter kjøpet. En notarius regulerer nødvendige juridiske prosesser. Han informerer det ansvarlige skattekontoret om at det er inngått en salgskontrakt. Skattekontoret utsteder deretter skattefastsettelsen og sender den til kjøperen.
Betal raskt: Overføringsskatten for eiendom må som regel betales senest en måned etter mottakelsen av ligningen. Hvis dette ikke skjer, vil skattekontoret nekte å utstede det såkalte klareringssertifikatet. På den ene siden kan dette medføre straff for forsinket betaling. For det andre kan kjøperen av en eiendom bare føres i tingboken hvis skattekontoret utsteder dette klareringssertifikatet. Og kjøper er bare dokumentert som eiendomseier når den føres i grunnboken. Imidlertid er både selger og kjøper fundamentalt underlagt overføringsskatt for eiendom. Hvis kjøperen faktisk ikke betaler, kan skattekontoret også be selgeren om å betale.