Utleiere må opprettholde eiendommene sine. Du kan trekke utgiftene for dette fra skatten som vedlikeholdskostnader. Men det er grenser. Vi forklarer hvilke alternativer du har og hva du må vurdere.
Et viktig øyeblikk
- Utleiere kan trekke kostnadene for å opprettholde en eiendom fra skatt.
- Den såkalte vedlikeholdskostnaden er en av annonseringskostnadene og reduserer skattebyrden.
- Imidlertid er ikke alle tiltak på bygningen ansett som vedlikeholdskostnader. De skal da behandles annerledes for skatteformål.
- Grensen på 15 prosent begrenser skattefradrag som vedlikeholdskostnader i løpet av de første tre årene etter kjøpet.
- Ved hjelp av forenklingsregelen kan utleiere også trekke produksjonskostnader som vedlikeholdskostnader.
Hva er vedlikeholdsinnsatsen?
Vedlikeholdsinnsatsen beskriver de økonomiske ressursene som brukes til å vedlikeholde en bygning. Utleiere kan trekke beløpene som brukes på selvangivelsen som inntektsrelaterte utgifter, sammenligne dem med leieinntekter og dermed redusere skattebyrden i det tilsvarende året.
Hvis du har byttet ut vinduene dine, har du muligheten til å trekke kostnadene som vedlikeholdskostnader fra skatten.
Eksempler på vedlikeholdsinnsats
Tiltak som tjener til å fornye eksisterende deler eller utstyr eller systemer i eller på bygningen regnes som vedlikeholdskostnader i samsvar med direktiv 21.1, paragraf 1 i inntektsskattedirektivet (EStR).
Eksempler på tiltak som regnes som vedlikeholdskostnader er:
|
Bygningsområde |
måle |
|---|---|
|
Vinduer / dører |
Vindusbytte, Forstørrelse av ett eller Installasjon av sikkerhetslås |
|
baderom |
Renovering av badet Utskifting av øyeblikkelige varmtvannsbereder ved å koble |
|
varmeapparat |
Utskifting av kullovner med Skifte ut oljefyret med en Tilkobling til fjernvarmenettet |
|
Elektrisk installasjon |
Fornyelse av installasjonen |
|
fasade |
Fasadrenovering for bedre varme- og Fasademaling |
|
forskjellige planter |
Tilkobling til bredbåndsnettverket Installasjon av et privat bredbåndssystem Installasjon av måleteknologi for forbruksbasert |
|
å bevise |
Takreparasjoner Ny dekning Konvertering, for eksempel fra et flatt tak eller |
|
Vanlig område |
Heisreparasjoner Utskifting av defekte fliser eller tepper |
Vedlikeholdskostnadene skiller seg fra anskaffelses- eller produksjonskostnadene. De er heller ikke inkludert i produksjonskostnadene nær anskaffelse.
Hva er anskaffelseskostnader og (nær anskaffelses) produksjonskostnader?
I forbindelse med en bygning og dens vedlikehold er det tre begreper som må skilles fra vedlikeholdsinnsatsen:
1. Anskaffelseskostnader
I henhold til § 255, paragraf 1 i den tyske handelsloven (HGB), forstås anskaffelseskostnader som kostnadene "som er gjort for å anskaffe en eiendel og sette den i en operasjonell tilstand (…)." anskaffelsen koster kjøpesummen inkludert tilleggskostnader som meglerprovisjon, eiendomsoverføringsskatt og så videre.
2. Produksjonskostnader
Betydningen av produksjonskostnadene er også definert i loven. I henhold til seksjon 255, paragraf 2 i den tyske handelsloven (HGB), er de "utgiftene som (…) oppstår for produksjon av en eiendel, utvidelse eller for (…) betydelig forbedring." påløpte utgifter teller ikke som vedlikeholdskostnader, men som produksjonskostnader. Det samme gjelder hvis bygningen utvides, for eksempel med tilbygg.
Hvis en bygning påviselig forbedres, for eksempel ved takutvidelse eller balkong, er disse kostnadene en del av produksjonskostnadene og kan ikke trekkes fra skatten som vedlikeholdskostnader.
3. Nær anskaffelseskostnader
I samsvar med seksjon 6, avsnitt 1, nr. 1a i inntektsskatteloven (EStG), er produksjonskostnader nær anskaffelse de utgiftene som påløper for reparasjoner og moderniseringer innen tre år etter kjøp, hvis disse overstiger 15 prosent av anskaffelseskostnadene for bygningen eksklusiv merverdiavgift.
Disse tre kostnadspostene må skilles fra vedlikeholdskostnader, da de ikke umiddelbart kan innregnes som inntektsrelaterte utgifter i selvangivelsen. I stedet må de avskrives over bygningens levetid. Dette er vanligvis 50 år.
Hva er grensen på 15 prosent for vedlikeholdsinnsats?
Hvis en bygning blir anskaffet og omfattende modernisert eller pusset opp innen de tre årene etter kjøpet, bør huseiere holde øye med de totale utgiftene til den.
Utgiftene for dette kan bare betraktes som vedlikeholdskostnader og dermed innregnes direkte i skattemeldingen som inntektsrelaterte utgifter hvis de ikke utgjør mer enn 15 prosent av anskaffelseskostnadene. Hvis de er høyere, må de avskrives over bygningens levetid.
Eksempel: Fru Schmidt kjøpte et sameie 1.7.2017 for 350.000 euro. 15 prosent av kjøpesummen tilsvarer 52 500 euro.
Rett etter kjøpet gjennomfører hun moderniserings- og renoveringsarbeid. For eksempel har hun lagt ny parkett, byttet ut vinduer og et intercom-system. De totale kostnadene for dette beløper seg til 65.000 euro.
Fru Schmidt overskrider dermed grensen på 15 prosent med 12 500 euro. Den kan derfor ikke umiddelbart registrere utgiftene i selvangivelsen som vedlikeholdskostnader og følgelig heller ikke umiddelbart som inntektsrelaterte utgifter, men må avskrive dem over en periode på 50 år.
Hvis en eiendomseier ønsker å dra nytte av muligheten for å kunne trekke vedlikeholdskostnadene umiddelbart i selvangivelsen, bør han derfor beregne nøyaktig og planlegge kostnadene. Hvis et tiltak kan utsettes med noen år slik at grensen på 15 prosent ikke overskrides, kan dette ha positive skatteeffekter.
For å kunne trekke kostnadene som vedlikeholdsutgifter fra skatten, må du overholde grensen på 15 prosent.
Når gjelder ikke 15 prosent grensen?
Det er viktig å vite at grensen på 15 prosent for vedlikeholdskostnader bare gjelder hvis eiendommen ble kjøpt, dvs. ervervet etter skatteloven. For eksempel, hvis bygningen ble donert, trenger ikke grensen på 15 prosent overholdes for kostnadene og selvangivelsen.
Hva er forenklingsregelen for vedlikeholdsinnsatsen?
Under visse betingelser kan utleiere trekke tiltak som faktisk teller som produksjonskostnader som vedlikeholdskostnader på forespørsel.
Det eneste å merke seg er at kostnadene for hvert enkelt tiltak som medfører en betydelig forbedring eller utvidelse av bygningen ikke må overstige 4000 euro (eksklusiv merverdiavgift). Dette er beskrevet i direktiv 21.1, paragraf 2, paragraf 2 EStR.
Denne såkalte forenklingsregelen gjelder imidlertid ikke hvis tiltaket utfører den endelige ferdigstillelsen av den nybygde bygningen. Hvis Your-Best-Home.net ikke kan brukes på forhånd, teller tiltaket alltid som en produksjonskostnad.
Når det gjelder forenklingsreguleringen eller 4000 euro-grensen, ser imidlertid skattemyndighetene noen ganger veldig nøye ut: Hvis standarden på en eiendom forbedres betydelig innen fem år som et resultat av slike tiltak, blir kostnadene vanligvis behandlet som produksjonskostnader. Utleiere kan da bare trekke beløpene i løpet av bygningens levetid.
