Den sammenlignende husleien som er vanlig i området blir spesielt viktig hvis en leieøkning skal håndheves. Du kan lese her hva den lokale komparative leien er, hvordan den er bestemt og hvilke fallgruver du kan komme opp.
Et viktig øyeblikk
- Den lokale sammenlignende leien indikerer hvilke leiepriser som kan forventes i et bestemt område.
- Det er flere måter å finne ut av.
- Ved leieøkning opp til den lokale komparative leien, må visse regler overholdes.
- Forbrukere kan også få en oversikt over den lokale leien.
Hva er den lokale komparative leien?
Den komparative leien som er vanlig på stedet angir gebyrene for leide leiligheter i den aktuelle eller en sammenlignbar kommune de siste seks årene for boareal. Gjennomsnittet av disse beløpene tilsvarer den lokale sammenlignende husleien. Dette er regulert i seksjon 558, paragraf 2 i den tyske borgerloven (BGB). Sammenligningen gjelder ikke leiligheter hvis leiebeløp er bestemt ved lov eller basert på en finansieringsforpliktelse.
Når du bestemmer den typiske komparative leien for en bestemt leilighet som skal leies for lokasjonen, er det viktig at leilighetene som brukes til sammenligningen er sammenlignbare med hensyn til type, størrelse, utstyr, tilstand og beliggenhet så vel som med hensyn til de energiske kravene.
Når man bestemmer den lokale komparative leien, brukes bare hus med lignende konstruksjon i området.
Hva er en leieøkning opp til den lokale komparative leien?
Ved en leieøkning opp til den sammenlignende leien som er vanlig for lokasjonen, viser utleier til det faktum at det i gjennomsnitt blir belastet høyere leiepriser for sammenlignbar boareal i det aktuelle området enn han har bedt om så langt.
Muligheten for økningen gir ham § 558, avsnitt 1 BGB. Imidlertid bemerkes det også der at leien må ha vært uendret i minst 15 måneder til økningspunktet.
Hvilke betingelser gjelder for leieøkningen?
Utleier må kunngjøre leieøkningen i samsvar med § 558a, avsnitt 1 BGB skriftlig og også begrunne det. I brevet sitt vil han derfor sammenligne verdien av den lokale komparative leien med den tidligere leide leien og kreve en tilsvarende økning i den månedlige leien. Leietaker må da godta dette innen tre måneder. Hvis han ikke gjør dette, fortsetter den tidligere avtalte leien å gjelde. Utleier kan imidlertid saksøke for godkjenning av leieøkningen.
I tilfelle en leieøkning opp til den lokale komparative leien, i tillegg til de ovennevnte forholdene, kan leien ikke øke med mer enn 20 prosent innen tre år. Denne såkalte takgrensen gjelder derfor også når leien økes til standard lokal leie. I noen regioner som Berlin eller Köln er denne grensen litt lavere, 15 prosent.
Ved nye utleie må utleier også ta hensyn til leieprisgrensen som kan gjelde for den tilsvarende regionen.
En leieøkning må kunngjøres skriftlig av utleier og begrunnes - her spiller også den lokale komparative leien en stor rolle.
Hvordan bestemmes den lokale komparative leien?
Det er fire forskjellige måter å bestemme den lokale komparative leien på:
- via leieindeksen,
- om sammenlignbare leiligheter,
- en ekspertuttalelse,
- via informasjon fra en leiedatabase.
Disse fire prosedyrene kan også brukes av utleiere i samsvar med § 558a, paragraf 2 i den tyske borgerloven (BGB) som en begrunnelse for en leieøkning opp til den lokale komparative leien.
Vanlig lokal komparativ leie: Bestemmelse med leieindeksen
Hvis en leieindeks er tilgjengelig for byen eller byen, gjør det det mye enklere å bestemme den lokale komparative leien. Leieindeksen blir publisert av den respektive byen eller kommunen i samarbeid med leietaker- og utleierforeninger. Den gir informasjon om leieprisene som skal betales for boareal i det aktuelle området på tidspunktet for analysen. Her skilles det mellom den enkle og den kvalifiserte leieindeksen:
- Enkel leieindeks : Enkel husleieindeks gir en oversikt over lokale leier eller avgifter som skal betales i sammenlignbare områder i samsvar med § 558c, paragraf 1 BGB. Denne oversikten er opprettet av den respektive byen eller lokasjonen sammen med representanter for leietakerne og utleierne. Den enkle leieindeksen bør justeres til markedsutviklingen hvert annet år (§ 558c, avsnitt 3 BGB).
- Kvalifisert leieindeks: Den kvalifiserte leieindeksen gir også en oversikt over leieprisene som skal betales på det respektive stedet. Det ble også tegnet av byen sammen med utleier og leietakerrepresentanter. Imidlertid gjøres dette med den kvalifiserte leieindeksen i henhold til anerkjente vitenskapelige prinsipper (§ 558d, paragraf 1 BGB). En kvalifisert leieindeks må tilpasses markedsutviklingen hvert annet år. Etter fire år er det obligatorisk å opprette en ny (§ 558d, avsnitt 2 BGB).
Hvis alle lovkrav for kvalifisert leieindeks er oppfylt, antas det juridisk sett at verdiene som kan leses i den faktisk gjenspeiler den lokale komparative leien.
Beregn den lokale komparative leien med komparative leiligheter
Hvis det ikke er noen leieindeks i en by eller by, kan den vanlige sammenlignende leien alternativt bestemmes ved hjelp av sammenlignende leiligheter (§ 558a, avsnitt 2, punkt 4 BGB). Hvis utleier ønsker å heve leien for en bestemt leilighet, må han finne tre forskjellige leiligheter som er mest mulig lik hans.
Disse faktorene er blant annet avgjørende:
- Størrelse : Kvadratmeterene til sammenlignbare leiligheter skal være så nær verdien som mulig av leiligheten. Jo større avvik, jo vanskeligere er det å bruke denne leiligheten som en gyldig sammenligning.
- Antall rom : Antall kvadratmeter alene er imidlertid ikke avgjørende. Det er også viktig hvor mange rom boarealet er delt inn i. Tross alt er en 70 kvadratmeter leilighet med to rom mer komfortabel enn en leilighet av samme størrelse med fire rom.
- Beliggenhet : Leilighetene må også være sammenlignbare med tanke på beliggenhet. En leilighet i et borgerlig område skal ikke sidestilles med en i et problematisk område og er derfor knapt sammenlignbar.
- Byggeår : Alderen på de sammenlignende leilighetene må omtrent tilsvare den aktuelle leiligheten, slik at en meningsfull sammenligning er mulig.
- Utstyr : Sist men ikke minst, utstyret er også viktig for å sammenligne leiligheter med hverandre. Hvis parkettgulv av høy kvalitet legges over gulvvarme, hvis det er et utmerket utstyrt kjøkken eller hvis leiligheten har moderne vinduer, må denne standarden også være til stede så presist som mulig i sammenlignbare leiligheter.
Den lokale komparative leien kan bestemmes ved hjelp av komparative leiligheter. De avgjørende faktorene her er størrelse, antall rom, beliggenhet, byggeår og utstyr.
Ved leieøkning opp til lokal komparativ leie basert på tre komparative leiligheter, må utleier velge leilighetene på en slik måte at leietaker er i stand til å sjekke nøyaktigheten av informasjonen. For dette er det vanligvis tilstrekkelig hvis utleier oppgir den nøyaktige adressen med gulvet og plasseringen av leiligheten (høyre, venstre, sentrum).
Viktig: Hvis den lokale sammenlignbare leien skal bestemmes ved hjelp av tre sammenlignbare leiligheter, teller ikke gjennomsnittsverdien av disse tre leilighetene. Leien kan da bare økes til den laveste verdien av de tre bestemte husleiene.
Bestem den lokale komparative leien med en ekspertrapport
Den lokale komparative leien kan også bestemmes ved hjelp av en ekspertuttalelse (§ 558a, avsnitt 2, punkt 3 BGB). I følge loven skal denne eksperten være offentlig utnevnt og edsagt (ibid) og rettferdiggjøre sin ekspertuttalelse.
For eksempel må han forklare hvordan han har bestemt den lokale komparative leien. Som regel bruker eksperten også sammenlignbare leiligheter og bestemmer leieprisene som kreves for dette. Han trenger ikke å spesifikt nevne disse leilighetene i sin rapport, men han må oppgi leieprisklassene som ble bestemt under arbeidet.
Ekspertuttalelsen må også vise at eksperten har bestemt den lokale komparative leien ved hjelp av nye og eksisterende husleier og tidligere har sett leiligheten som leien skal økes for. I større boligkomplekser er det også tillatt for eksperten å inspisere en sammenlignbar leilighet.
Utleier må legge ved den fulle ordlyden i ekspertrapporten til husleieforhøyelsen.
Hvis en ekspert blir kalt inn for å bestemme den lokale komparative leien, bestemmer loven at han må begrunne sin ekspertuttalelse.
Lokal komparativ leie: Beregning ved bruk av leiedatabasen
Den lokale komparative leien kan også bestemmes ved hjelp av en leiedatabase i samsvar med § 558a, avsnitt 2, punkt 2 BGB. I samsvar med seksjon 558e i den tyske borgerloven (BGB) er dette en “kontinuerlig samling av leier som forvaltes eller anerkjennes i fellesskap av kommunen eller representanter for utleiere og leietakere”.
For individuelle leiligheter i det aktuelle oppholdsområdet kan leiedatabasen brukes til å trekke en konklusjon om den nåværende, lokale sammenlignende leien. Siden data kontinuerlig registreres i leiedatabasen, er de mer oppdatert enn leieindeksen.
Hvordan finner jeg ut den lokale komparative leien?
Ikke bare forretningsfolk, men også privatpersoner kan se på den lokale komparative leien, for i henhold til seksjon 558c, avsnitt 4, setning 2 i den tyske borgerloven, skal leieindeksen og endringer i den offentliggjøres.
Hvis en leieindeks er tilgjengelig for det tilsvarende stedet, kan den derfor sees på ansvarlig kommune eller byadministrasjon.
Det er også mulig å se på leiedatabaser: Forbrukere kan få se informasjonen i databasen mot et gebyr. Avhengig av hvem som vedlikeholder utleiedatabasen, er den tilgjengelig for inspeksjon fra byen eller fra leietaker eller utleiers interessegrupper.