Med et terminlån kan det sikres en attraktiv rente for oppfølgingsfinansieringen når pantelånet nærmer seg slutten. Her kan du finne ut hva som er viktig og hvor tidlig du skal ta vare på det.
Når boligen er kjøpt og okkupert, glemmes eiendomsfinansieringen som kreves for den raskt. Avhengig av varigheten av fastrenteperioden, kan det imidlertid lønne seg å håndtere den igjen veldig snart og for eksempel ta opp et terminlån. Dette fordi de nåværende gyldige, gunstige rentene kan sikres for fremtiden.
Hva er et terminlån?
Et terminlån er en spesiell form for oppfølgingsfinansiering for et eiendomslån. Låntakere må ta seg av dette senest når fastrenten på deres tidligere pantelån går ut.
Mens den "normale" oppfølgingsfinansieringen ikke kan organiseres tidligst seks til tolv måneder før fastrenten utløper, avhengig av tilbyder, kan dette gjøres mye tidligere med terminslånet: Med terminlånet kan det ordnes opptil fem år før fastrenten går ut . På denne måten kan låntakere sikre for tiden gunstige vilkår for lånet og beskytte seg mot stigende renter i fremtiden.
Et terminlån er bare mulig med et boliglån; det er ikke ment for andre typer lån.
Hvordan fungerer et terminlån?
For å ta opp et terminlån for oppfølgingsfinansiering, kontakter låntakeren finansieringsbanken lenge før den opprinnelige finansieringen utløper, og ideelt sett også med andre leverandører eller sammenligningsportaler.
Sammenligningen av vilkårene for lånet er viktig, fordi låntakeren ikke, som med den "normale" oppfølgingsfinansieringen, er tvunget til å ta opp dette hos den opprinnelig finansieringsbanken. I mellomtiden kan andre kredittinstitusjoner tilby gunstigere betingelser.
Følgende er en sammenligning av de ulike leverandørene og gjeldende rentesatser for lånet. På bakgrunn av disse vilkårene opprettes passende tilbud for oppfølgingsfinansiering. Hvis låntakeren godtar et av tilbudene på et lån, er en bindende låneavtale inngått, og begge avtalepartnere er bundet av denne oppfølgingsfinansieringen. Dette gjelder også dersom terminslånet ble inngått flere år før det opprinnelige pantelånet gikk ut.
Terminlånet følger deretter umiddelbart den første finansieringen og erstatter den. De månedlige avdragene for terminlånet må også bare betales fra dette tidspunktet. Det er ingen forpliktelsesinteresse fra kontraktsinngåelsen til starten av terminslånet, dvs. i den såkalte terminsfasen.
Siden låntakeren ikke er bundet til den opprinnelige finansieringsbanken med et terminlån, er det verdt å sammenligne forskjellige leverandører. Dette lar deg finne gunstigere vilkår og spare mye penger.
Hvor lenge i forveien kan terminlånet tas opp?
Det er viktig å vite at et terminlån bare er mulig hvis den nåværende låneavtalen er lengre enn tolv måneder og maksimalt 60 måneder (med noen tilbydere også 66 måneder). Hvis det nåværende lånet slutter om mindre enn tolv måneder, kan du velge regelmessig oppfølgingsfinansiering.
Takket være denne lange ledetiden kan låntakeren oppnå en bemerkelsesverdig omfattende planleggingssikkerhet: hvis han for eksempel avslutter et terminlån med en fast rente på 15 år fem år før det nåværende pantelånet utløper, vet han nøyaktig hva de månedlige kostnadene er i forbindelse med lånet de neste 20 årene.
Hva koster et terminlån?
Terminslånet har en viss risiko for begge sider:
- I tilfelle fallende renter risikerer låntakeren å betale mer for terminslånet enn han ville ha måttet betale for "normal" oppfølgingsfinansiering.
- Banken risikerer å love en gunstig rente som kan ha blitt langt overskredet på tidspunktet for oppfølgingsfinansieringen.
For å redusere risikoen fra kredittinstitusjonen legger bankene vanligvis et rentetillegg til de nåværende tilbudte rentene for terminlån. Med disse kostnadene kan du kompenseres for tidlig godkjenning av lån og redusere risikoen for økonomiske tap.
Beløpet på rentetillegget avhenger alltid av hvordan banken vurderer forventet renteutvikling. Jo mer sannsynlig det er at renten vil stige, jo høyere vil rentepremien vanligvis være.
Det forventes for tiden omtrent et tillegg på 0,01 prosentpoeng per måned frem til slutten av den faste renten, dvs. til det "gamle" lånet er innløst. (Noen leverandører fraskriver seg disse kostnadene de første seks til tolv månedene.)
I utgangspunktet gjelder følgende: jo lenger tid det tar før pantet innløses, desto høyere er rentepremien. Og det er bare logisk, fordi jo mindre presis utviklingen av renter kan estimeres, jo høyere er risikoen for banken med hensyn til lånet.
Tabellen nedenfor viser et eksempel på rentetillegg som banken kan kreve på et terminlån for pantelån.
|
Gjeldende rente |
Rentetillegg i |
Tid til |
Beregnet |
Fast |
|---|---|---|---|---|
|
0,5% |
0,01 |
24 måneder |
0,24% |
0,74% |
|
0,5% |
0,01 |
36 måneder |
0,36% |
0,86% |
|
0,5% |
0,01 |
48 måneder |
0,48% |
0,98% |
|
0,5% |
0,01 |
60 måneder |
0,60% |
1,10% |
Hva er mulighetene og risikoen med et terminlån?
Muligheten for å kunne ivareta oppfølgingsfinansiering på et tidlig stadium har fordeler, men har også risiko: Ved å inngå terminslånet tidlig, gambler og bankene både spekulerer og spekulerer med hensyn til fremtidig renteutvikling. Med riktig kompetanse er det mulig å grovt estimere retningen det er sannsynlig at rentene vil utvikle seg - men ingen kan forutsi dette med absolutt presisjon. Og dette gjelder desto lengre fremover det kreves oppfølgingsfinansiering.
Det er derfor særlig verdt å bestemme seg for en rente for oppfølgingsfinansieringen mange år i forveien hvis rentene på tidspunktet for den senere starten av den nye finansieringen er betydelig høyere enn den nåværende. Hvis de faller, er det imidlertid også mulig at låntakeren som sikret seg et terminlån tidlig, betaler mer for oppfølgingsfinansieringen enn han måtte ha hvis han senere skulle inngå låneavtalen.
En klar fordel for låntakeren er imidlertid, som med livrentelånet, planleggingssikkerheten. Ved å ta opp terminlånet vet han allerede hvilke avdrag han må betale etter at det opprinnelige lånet er tilbakebetalt. Denne sikkerheten om fremtidige kostnader kan være svært nyttig i mange tilfeller.
Om renten vil falle eller stige i fremtiden, er fortsatt spekulasjon. Den tidlige forsikringen om en rente gjennom terminslånet har derfor visse risikoer, men gir også muligheter og fremfor alt planleggingssikkerhet.
Terminlån: fordeler og ulemper med et øyeblikk
Før du bestemmer deg for en leverandør og et terminlån etter en grundig sammenligning, er det verdt å avveie fordeler og ulemper mot hverandre.
Fordelene med lånet er:
- Mulighet for å sikre gunstige renter for fremtiden, og dermed stort besparelsespotensial med kraftig stigende renter
- Planlegger sikkerhet for finansiering
- ingen engasjementsinteresse i fremoverfasen
Ulempene:
- Rentetillegg på lånet
- Om nødvendig høyere kostnader for lånet med fallende renter
- Kompetanse er nødvendig
- Mangel på fleksibilitet på grunn av tidlig beslutning om oppfølgingsfinansiering
Når gir et terminlån mening?
Avslutningen av et terminlån er alltid verdt hvis rentene er lave på tidspunktet for inngåelsen av kontrakten og stigende renter kan forventes samtidig. Hvis låntakeren har den nødvendige markedskunnskapen eller bare den rette nesen, kan et terminlån fra riktig leverandør sikre lave renter og raskt spare fire til fem-sifrede beløp på oppfølgingsfinansiering.
Hvis man derimot kan forvente fallende renter, gir ikke et terminlån mening, da låntakeren tar bort sjansen for å få billigere oppfølgingsfinansiering i fremtiden enn det som ville være mulig med et terminlån.
Eksempelberegning: Mulig besparelse gjennom terminslån
Hvis renten stiger - selv om den bare stiger med 0,5 prosentpoeng - har dette en betydelig innvirkning på kostnadene knyttet til lånet. Et terminlån kan da vise seg å være ganske lukrativt, slik følgende eksemplberegning viser:
|
Terminslån |
Oppfølgingsfinansiering |
|
|---|---|---|
|
Lånebeløp |
200 000 euro |
200 000 euro |
|
Effektiv rente |
1,0% |
1,5% |
|
Fast rente |
ti år |
ti år |
|
Tilbakebetaling |
5% |
4,5% |
|
Gjenværende gjeld etter utløpet av den faste renten |
94.875,10 euro |
102 964,75 euro |
|
Månedlig avbetaling |
1000 euro |
1000 euro |
|
Rentekostnader |
14.875,10 euro |
22 964,75 euro |
Eksemplet viser at et terminlån er verdt selv om renten bare øker litt. I det spesifikke tilfellet sparte en direkte sammenligning av lånene med den valgte leverandøren kostnader på over 8000 euro.
