Mange kjøper hus og land direkte fra eiendomsutviklere. For å kjøpe i stedet for å bygge deg selv sparer mye innsats. Men selv her kan det oppstå problemer. Med god planlegging kan boligeierskapsprosjektet tilnærmes rolig.
Å kjøpe eiendom fra utvikleren har fordeler: Du trenger bare å velge ditt drømmehus. Innimellom sjekker du fremdriften i konstruksjonen, og til slutt er alt du trenger å gjøre å flytte møblene dine til riktig sted. Utvikleren hadde tidligere slitt med alle planstridene, irriterende formaliteter og tekniske utfordringer - og løst alt veldig bra. Det er teorien.
Sjekk byggherren
I praksis går det ikke alltid så greit. Du bør være forberedt på mulige problemer. Mye avhenger av å finne en profesjonell byggepartner. "La eiendomsutvikleren vise deg referanseobjekter og ta kontakt med tidligere kunder," råder Gabriele Heinrich, administrerende direktør i Bonns forbrukerbeskyttelsesforening, som bor i eiendom. Eiendomsutvikleren din må ikke bare være teknisk forsvarlig, han skal også være økonomisk løsningsdyktig. Hvis en eiendomsutvikler kommer i økonomiske vanskeligheter i byggefasen, kan dette være dyrt for deg også. De gode nyhetene: Med en forretningsrapport kan du raskt finne ut hvor økonomisk stabilt et byggefirma er. Alt ok? Vi vil. Da leverer du fremdeles byggekontrakten til en spesialistadvokat. Kostnadene er godt investertfordi advokaten kan advare deg om ugunstige kontraktsklausuler.
Sjekk salgskontrakt
"La deg under ingen omstendigheter bli satt under press når du inngår en kontrakt," understreker Wendelin Monz, spesialadvokat for bygnings- og arkitektonisk rett fra bygningseierebeskyttelsesforeningen. Ofte blir kunder presset til å signere raskt. Før du gjør dette, bør du forstå kontrakten. Det sentrale dokumentet er konstruksjons- og servicebeskrivelsen, som viser alle byggevarer, tjenester og priser. Reservasjoner for å gjøre endringer i byggematerialer er kritiske. Disse punktene tillater utvikleren for eksempel å bruke andre fliser enn avtalt. Du får kanskje ikke den standarden på utstyret du ønsker. Når det gjelder sameier, er erklæringen om deling og bruksrett av stor betydning: For eksempel kan det hende at en takterrasse eies og betales av alle parter i fellesskap,men bare en eier har rettighetene til å bruke den. Det ville være irriterende hvis du fikk betale for uteservering, men ikke hadde glede av det.
Bare betal det som allerede er gjort
Byggherrer betaler bare i henhold til byggeprogrammet, som fastsatt i forordningen om eiendomsmeglere og byggherrer (MaBV). Den første delen er satt. Opptil seks ekstra antall trinn kan avtales individuelt.
|
Byggframgang |
Andel av |
Eksempel på syv individuelle avdrag |
|---|---|---|
|
Etter at jordarbeidet startet |
30 prosent |
1. avdrag |
|
For alt videre arbeid med |
70 prosent | |
|
Andel av gjenværende beløp | ||
|
Etter ferdigstillelse av skallet |
40 prosent |
2. rate |
|
Produksjon av takflater og |
8 prosent |
3. avdrag |
|
Råinstallasjon av varmesystemene |
3 prosent |
4. rate 33 |
|
Råinstallasjon av sanitæranleggene |
3 prosent |
4. rate 33 |
|
Råinstallasjon av elektriske systemer |
3 prosent |
4. rate 33 |
|
Vindusinstallasjon inkludert glass |
10 prosent |
4. rate 33 |
|
Innvendig gips |
6 prosent |
5. rate |
|
Avrettingsmasse |
3 prosent |
5. rate |
|
Flislegging av rørleggerarbeid |
10 prosent |
5. rate |
|
Belegg |
12 prosent |
6. rate |
|
Gjennomføring av fasaden |
3 prosent |
7. avdrag |
|
Fullført ferdigstillelse |
5 prosent |
7. avdrag |
* gjelder samtidig kjøp av huset og tomten fra utbyggeren.
Betal trinnvis
Byggherrer betaler bare i henhold til byggeprogrammet, som fastsatt i forordningen om eiendomsmeglere og byggherrer (MaBV). Du trenger ikke å betale full pris for en eiendom som ennå ikke er klar. Du overfører i flere trinn i henhold til fremdriften i konstruksjonen. Første avdrag (se tabell) forfaller først etter at jordarbeidet har startet, og ikke når kontrakten er signert. Du betaler bare alle ytterligere avdrag når utvikleren faktisk har levert den avtalte tjenesten.
Besøk til byggeplassen
Tidlige og regelmessige inspeksjoner på byggeplassen letter eliminering av mangler. Dette gjelder selvfølgelig også eiendomsutviklerprosjekter. Derfor er det fornuftig å legge til et tillegg til kontrakten som gir deg rett til å inspisere skallet med eksperten du stoler på. For å identifisere alle konstruksjonsfeil i god tid, bør du også bli ledsaget av din egen takstmann under bygningskontrollen. Disse foreningene formidles av uavhengige bygningseksperter og advokater: Bauherren-Schutzbund (bsb-ev.de), Association of Private Builders (vpb.de) og Housing in Ownership (Wohnen-im-eigentum.de).
Beskytt investeringen din
Selv om eiendomsutvikleren har et meget godt rykte, kan den også komme i økonomiske vanskeligheter eller i verste fall til og med søke om konkurs. Det anbefales derfor å sikre investeringen din fra starten.
Ifølge loven har du krav på en ytelsesgaranti på 5 prosent av kontraktssummen. Dette innskuddet er ment å kompensere for tilleggskostnader du får hvis eiendomsutvikleren ikke kan fullføre prosjektet. Eiendomsutvikleren kan enten gi en garanti, eller du kan beholde et tilsvarende beløp fra din første avbetaling. Imidlertid er 5 prosent av totalprisen ofte for lite. Det er bedre å forhandle om en økning til rundt 10 prosent.
Du må bare betale i henhold til konstruksjonsfremdriften, du bør holde deg til det. Men når eiendomsutvikleren går tom for penger, skjer det ofte ingenting på byggeplassen, og kundene foretar flere ganger forskuddsbetaling. Imidlertid anbefales det forsiktighet her fordi du kan miste denne forskuddsbetalingen. Det beste du kan gjøre er å konsultere en advokat som vil innlemme forskuddsbetalinger i kontrakten på en vanntett måte. Med dette sikkerhetsnettet kan du være mer avslappet hvis eiendomsutvikleren er i en krise. Pengene dine går ikke tapt - og om nødvendig kan du realisere drømmen din om å eie ditt eget hjem med en ny partner og en ny eiendom.