En investering i eiendom kan love høy avkastning, spesielt i tider med lave renter. Les her hva du bør se etter med denne typen investeringer for å oppnå best mulig resultat for deg.
Å få mest mulig ut av pengene du har spart er foreløpig ikke så ukomplisert som det var for noen år siden da du fikk tilfredsstillende renter for innskudd over natten eller med fast løpetid. I dag er renten mange steder null prosent eller bare litt høyere, noe som betyr at penger plassert der ikke opplever noen økning i verdi - de mister til og med verdi på grunn av inflasjon. En investering i eiendom kan være et fornuftig alternativ for å generere en attraktiv avkastning med pengene. Hvis du vurderer å investere pengene dine på denne måten, er det noen tips for å unngå risiko og få best mulig resultat:
- Vurder om investeringen er riktig for deg.
- Kjenn fordelene og ulempene ved å investere i eiendom.
- Identifiser anbefalte investeringseiendommer.
- Finn riktig eiendom.
- Bestem markedsverdien til eiendommen.
- Vær oppmerksom på det viktigste når du kjøper investeringseiendom.
- Velg riktig finansiering.
- Gjør en realistisk vurdering av avkastningen.
- Bestem deg for om du vil bo i eiendommen selv.
- Velg leietakere klokt.
Tips 1: vurder om investeringen er riktig for deg
De permanent lave rentene gjør kjøp av eiendom mye billigere enn for noen år siden. Samtidig gjør de lave rentene andre investeringsformer som faste innskudd eller innskudd over natten uattraktive. Å kjøpe en eiendom ser derfor ut til å være et fornuftig alternativ i mange tilfeller. Det må imidlertid være klart for deg at du må ha en viss egenkapital som er bundet over mange år. Hvis du føler deg ukomfortabel, kan det hende at investering i eiendom ikke er noe for deg.
Hvis nødvendig egenkapital er tilgjengelig, er det kredittverdighet og det er ingen hemninger for å binde kapital på lang sikt. Å kjøpe en eiendom kan være en lønnsom måte å investere pengene dine på. Spesielt når du kjøper i et av de populære storbyområdene som Berlin, Hamburg, München, Frankfurt eller Köln, hvor eiendomspriser og husleier fortsetter å stige. For å være sikker på at boligeierskap er den rette investeringsformen for deg, er det absolutt verdt å ta en realistisk titt på alle fordeler og ulemper.
Spesielt pensjonister drar nytte av kapitalinvesteringer i eiendom: De kan bo i det selv og dermed spare leiekostnader eller fylle opp pensjonen med leieinntekter.
Tips 2: Kjenn fordelene og ulempene ved å investere i eiendom
Boligeiendom har mange fordeler, men også ulemper. Før du bestemmer deg for å kjøpe investeringseiendom, bør du være oppmerksom på noen få poeng.
Hva er fordelene med å investere i eiendom?
Fordelene med å kjøpe en eiendom for investering inkluderer:
- Verdistabilitet
Verdien på private eiendeler stabiliseres ved anskaffelse av eiendom hvis den utfyller andre typer investeringer. De eksisterende eiendelene fordeles deretter på forskjellige investeringer, noe som minimerer risikoen for mislighold. - Asset
gevinst Investering i fast eiendom vanligvis lønner seg på kort så vel som på lang sikt: en avkastning kan oppnås direkte gjennom leieinntekter. På lang sikt kan det forventes en økning i verdien av eiendommen og huset eller leiligheten. - Inflasjonssikkerhet
Inflasjonen minimerte eiendelene på lang sikt, ettersom pengene gradvis mister kjøpekraften. Du kan unngå denne effekten ved å investere i eiendom, ettersom prisen på tomter og leieinntekter vanligvis fortsetter å stige. - Leieinntekter
I områder med høy etterspørsel kan leieinntektene økes gradvis for å øke leieinntektene, mens man observerer leieprisbremsen og taket. - Skattefordeler
Det er fremfor alt skattefordelene som gjør eiendomsinvesteringer så attraktive. Renten som skal betales for å finansiere den kjøpte eiendommen utlignes av inntekten fra leien. I tillegg kommer forventede utgifter til reparasjoner og administrasjon av eiendommen. I tillegg hjelper bygningsavskrivningen at investorer blir fritatt for selvangivelsen. - Økonomisk sikkerhet som pensjonist
Hvis eiendommen ble kjøpt til eget bruk, har investorene fordel når de når pensjonsalderen, siden det ikke er nødvendig å betale leie i denne perioden med lavere inntekt. Hvis eiendommen ble ervervet for leie, supplerer leieinntekten pensjonen, slik at det vanligvis er mye større økonomisk sikkerhet.
Hva er ulempene med å investere i eiendom?
Men hvis du bruker pengene dine til å kjøpe en eiendom, må du også ta noen ulemper og risikoer i betraktning. Disse er:
Vedlikeholdskostnader En leilighet eller et hus trenger pleie- og vedlikeholdstiltak her og der. Disse kan noen ganger ha betydelig innvirkning. Hvis eiendommen er en del av et fellesskap av eiere, er ikke makten til å bestemme hva som skal repareres og til hvilken pris det bare i dine hender.- Restriksjoner på mulig leie øker
Lovgivningen (for eksempel gjennom husleiekontroller og takbegrensninger) begrenser noen ganger friheten til å sette leien, noe som igjen begrenser avkastningen. - Tap på avkastning med oppfølgingsfinansiering
De for tiden gunstige rentene er kanskje ikke tilgjengelig permanent. Hvis man valgte eiendomsfinansiering med kun en kort fast lånerente, kan den påfølgende finansieringen som snart vil være nødvendig, muligens få en dårligere effektiv årlig rente, noe som reduserer totalavkastningen. - Langsiktig kapitalforpliktelse
Når du kjøper en eiendom, er den sysselsatte kapitalen bundet i mange år, vanligvis til og med tiår, og kan ikke brukes til andre investeringer. I tillegg investeres det betydelige summer. Hvis eiendommen er et dårlig kjøp, er det en risiko for enorme tap. - Administrasjonskostnader ved utleie
Hvis den kjøpte eiendommen leies ut og den ikke er en del av en eierforening, er det noen ganger betydelige administrasjonskostnader. Omfanget av dette avhenger i stor grad av leietakers art og oppførsel. Dette bør derfor velges nøye (se tips 10).
Det er alltid en viss risiko når du investerer i fast eiendom: Hvis eiendommen viser seg å være et dårlig kjøp, går mye penger tapt.
Tips 3: Identifiser anbefalte investeringseiendommer
Hvis du vil investere kapitalen din i eiendom, er det forskjellige alternativer.
- Hus
Hvis investeringseiendommen skal leies ut, gir hus på store tomter relativt lav avkastning. Det store området er imidlertid en enorm fordel i et salg. En eiendom er en spesielt verdifull investering. Hvis det er på en attraktiv beliggenhet, er det svært sannsynlig at det kan oppnås en betydelig høyere salgspris for eiendommen i løpet av få år. - Leiligheter
En leilighet som en kapitalinvestering krever mer koordinering enn et hus. For her er avtalen med fellesskapet av eiere alltid nødvendig når det gjelder felleseie. Avgjørelser her må tas kollektivt og er ikke alltid i eiernes interesse. Hvis visse ønskede tiltak avvises av eiersamfunnet, som vil muliggjøre høyere leieinntekter, kan dette føre til tap i avkastningen. - Kommersiell eiendom
Kommersiell eiendom kan belønne investorer med høy avkastning. Denne gevinsten kommer imidlertid med et høyt risikonivå. For å kunne estimere etterspørselen etter næringsareal er det viktig å ha sterk kunnskap om markedet. Ellers truer ledige stillinger i eiendom å ødelegge avkastningen.
Tips 4: Finn riktig eiendom
For å finne den ideelle eiendommen du kan investere i, er det verdt å ta en titt på de tilsvarende eiendomsportalene på Internett, akkurat som i det "normale" søket etter et hus eller en leilighet. Noen ganger er det en egen kategori for investeringseiendommer på ønsket sted. Alternativt kan det tilkalles en megler som leter etter en spesielt egnet eiendom for investeringen. Selv om dette er forbundet med betydelige kostnader, kan det fortsatt være nyttig hvis du ikke har tid til å gjøre et grundig søk. Sist men ikke minst kan banker og forsikringsselskaper også tilby attraktive eiendommer.
I prinsippet bør søket gjøres uten hast - selv om de lave rentene vinker. En hastig kjøpt eiendom som viser mangler etter kjøpet, ødelegger raskt muligheten for retur.
Tips 5: Anslå eiendommens markedsverdi realistisk
Den høye etterspørselen etter attraktiv eiendom driver opp prisene. Det er derfor viktig å holde hodet kaldt og å realistisk vurdere den virkelige markedsverdien til en eiendom. Som en tommelfingerregel bør prisen på et hus eller en leilighet ligge i et område som kan oppnås gjennom leieinntekter på omtrent 30 år. Denne såkalte leiemultiplikatoren beregnes som følger: Månedlig
leie i euro x 360 måneder (30 år) = rimelig pris på eiendommen. Ved
en eksemplarisk månedlig leie på 1600 euro vil dette resultere i denne verdien:
1600 euro x 360 måneder = 576 000 euro.
Your-Best-Home.net eller leiligheten bør derfor ikke koste mer enn 576 000 euro. Selvfølgelig gir denne beregningen bare en grov retning for prisen på investeringseiendommen. Du vil få mer presise ledetråder hvis du følger guiden vår "Hvordan bestemme markedsverdien til en eiendom".
Tips 6: Ta hensyn til det viktigste når du kjøper investeringseiendom
Når du leter etter en eiendom, ikke bare ta hensyn til prisen. Det er viktig å vurdere de viktigste faktorene som avgjør hva eiendommen for øyeblikket sannsynligvis vil koste og hvordan prisen vil utvikle seg. I tillegg til plasseringen inkluderer dette også utstyr, transportforbindelser og andre faktorer i området, som shoppingfasiliteter, barnehager og skoler, grønne områder og så videre.
Tenk også på kostnadene du pådrar deg i tillegg til kjøpesummen for investeringseiendommer, fordi tilleggskjøpskostnadene må tas med i beregningen hvis du ønsker å realistisk vurdere mulig avkastning. Ytterligere kjøpskostnader inkluderer disse varene:
- Meglerprovisjon (megleravgift)
- Eiendomsskatt
- Notariumsgebyrer og rettsgebyrer
Disse utgiftene utgjør en betydelig andel av den totale kostnaden for å kjøpe eiendom.
Når du leter etter en passende eiendom, må du ta deg god tid slik at du realistisk kan vurdere markedsverdien.
Tips 7: Velg riktig finansiering
Avhengig av hvor mye kapital du har, kan du få mer eller mindre ut av pantelån. Det anbefales å sikre de nåværende lave rentene. Hvis det er forutsigbart at lånet kan tilbakebetales innen kort tid (f.eks. Innen 15 år), bør den faste renten velges tilsvarende. Fordi: Jo kortere fastrente, jo billigere er lånetilbudene fra bankene vanligvis.
Et fullstendig tilbakebetalingslån kan også tenkes for pantelån. Her kjøper du eiendommen fullfinansiert, slik at du etter at lånetiden er utløpt har betalt for investeringseiendommen i sin helhet og er gjeldfri. Disse fullstendige tilbakebetalingslånene er for tiden også ganske billige å få, men bankene krever vanligvis ganske høye tilbakebetalingsrater på opptil fire prosent av lånebeløpet. Vurder nøye om du vil være i stand til å betale denne summen månedlig for hele lånets varighet.
Sørg for å ikke velge lånebeløpet for lavt når du finansierer. Hvis eiendommen leies ut, vil du regelmessig motta penger fra leien (forutsatt at det ikke er ledig stilling). Imidlertid kan vedlikeholdstiltak og / eller reparasjoner i leiligheten føre til økonomiske utgifter som du omtrent bør beregne når du finansierer hjemmet ditt. Det anbefales å legge til 10 til 20 prosent av investeringsbeløpet for å være forberedt på det uforutsigbare.
Tips 8: estimer avkastningen realistisk
Avkastningen du kan forvente fra investeringseiendommen din, avhenger først og fremst av leieinntektene du kan forvente og tilleggskostnadene du må betale når du kjøper en investeringseiendom. Imidlertid spiller også andre poster en rolle i beregningen.
Hvordan beregne bruttoavkastning
Forutsatt ovennevnte antatte årlige leieinntekt på 19 200 euro (1600 euro per måned) og markedsverdien på 576 000 euro, beregnes bruttoavkastningen som følger:
19 200 euro x 100/576 000 euro = 3 prosent
Hvordan beregne anskaffelseskostnaden
Bruttoavkastningen inkluderer ikke utgifter (for eksempel for reparasjoner og vedlikehold). Kostnadene som ofte blir referert til som "anskaffelseskostnader" mangler også. For å bestemme den totale anskaffelseskostnaden, legg til kjøpesummen i tilleggskjøpskostnadene:
Kjøpesum + notarskostnader / rettskostnader + meglerhonorar + eiendomsoverføringsskatt = anskaffelseskost
I det nåværende eksemplet vil anskaffelseskostnaden
være : 576 000 euro + 8640 euro + 20 563,20 euro + 20 160 euro = 625 363. 20 euro
Hvordan beregne netto leieinntekt
Inntekten du faktisk får fra leien avhenger av de ikke-fordelbare driftskostnadene og den årlige reserven, for eksempel for reparasjoner. Formelen her er:
årlig grunnleie - ikke-fordelbare driftskostnader - årlig reserve = netto leieinntekt
Hvordan beregne nettoavkastningen
For å beregne den faktiske nettoavkastningen, må også kostnadene for renter og tilbakebetaling av pantet inkluderes. Skattefordelene som oppstår ved leien spiller også en rolle her.
Netto leieinntekter / investeringskostnader * 100 = nettoavkastning
Hvis man for eksempel antar eiendommen nevnt ovenfor og en netto leieinntekt på 1.450 euro per måned (17.400 euro per år), hvorved tilleggskostnader, reserver og skattefordeler allerede er tatt i betraktning for leieinntekten nettoavkastningen er som følger:
17.400 euro / 625.363,20 euro x 100 = 2,78 prosent
Tips 9: Bestem om du vil bo i eiendommen selv
Enten du bor i eller leier ut eiendommen du har anskaffet som en investering, har innvirkning på hvor lukrativt kjøpet er for deg. Fordi det i prinsippet kan sies at leide eiendommer er bedre egnet som en økonomisk investering enn de du bor i. En av årsakene til dette er at noen skattefordeler bare gis hvis leiligheten eller Your-Best-Home.net leies ut.
Dette er fordelene og ulempene med et øyeblikk:
|
Eiendom |
fordeler |
ulempe |
|---|---|---|
|
selvbygd |
|
|
|
leid |
|
|
Tips 10: velg leietakere med omhu
Hvis du vil kjøpe eiendommen for å leie den ut, bør du igjen ta deg god tid til å nøye lete etter en leietaker. Fordi påliteligheten i hovedsak avgjør i hvilken grad eiendommen vil lønne seg som en kapitalinvestering for deg.
Det er viktig å stole på leietakere som har den nødvendige solvensen. Hvis det er mislighold i leiebetalingen, kan dette igjen sette deg i økonomisk nød hvis du fortsatt må betale eiendomslånet. Bedre få bevis på inntekt fra potensielle kjøpere og sjekk dem grundig. Du bør også insistere på Schufa-informasjon for å beskytte deg mot stygge overraskelser. For når du først har leid nomader i huset ditt, får du raskt store problemer.