Utleiere har ikke lov til å betale innskuddet til den private kontoen, men må investere dem separat fra sine egne eiendeler. I det følgende forklarer vi hvilke andre regler som gjelder og hvilke forskjellige alternativer det er for å opprette depositumet.
Når et nytt leieforhold begynner, kan utleiere kreve et depositum på inntil tre måneders kald leie (§ 551 BGB). Dette beskytter deg mot økonomiske risikoer, for eksempel hvis leietaker etterlater skade når du flytter ut. I de fleste tilfeller opprettes dette leieinnskuddet som et kontantdepositum. Men det er også muligheten for å investere pengene andre steder. Ofte kan høyere inntekt oppnås som et resultat, noe som igjen beskytter utleieren enda bedre.
Vær oppmerksom på at utleier må akseptere hvis den nye leietakeren ikke kan betale depositumet samtidig ved begynnelsen av leieforholdet. I følge loven har han også lov til å betale depositum i tre like månedlige avdrag.
Disse formene for investering er mulig for depositumet
Kontantinnskuddet
I motsetning til hva begrepet antyder, betales pengene vanligvis ikke kontant med kontantinnskudd, men overføres - selv om kontantbetalingen i utgangspunktet er mulig, men bør alltid anerkjennes. Utleier må investere pengene med renter, være insolvenssikker og atskilt fra sine egne eiendeler. Som utleier kan du ganske enkelt åpne en konto i sparebankdisken - vanligvis en klassisk sparekonto. For dette inngås en tilleggsavtale "Spesiell avtale leie innskudd" med Sparkasse. Pengene tilhører fortsatt leietakeren økonomisk, men de er betrodd kontoinnehaveren (i tillit). Utleier kan bare bruke kontoen i samsvar med leieforskriften, som Sparkasse ikke sjekker.Etter at leieforholdet er avsluttet, må han betale tilbake leieinnskuddet - inkludert påløpte renter, kan han motregne sine egne krav.
Pant
En annen mulighet er at leietaker betaler depositumet til en konto som er i hans navn og deretter pantsetter det til utleieren. Alt han trenger å gjøre er å signere et pant som er tilgjengelig fra sparebankene. Utleier trenger ikke å være til stede ved denne avtalen, men må også undertegne skjemaet. Leietaker varsler sparebanken så snart utleier har signert panteavtalen. Kontoen mottar da en blokkeringsmelding slik at partene bare kan få tilgang til eller avslutte kontoen i samsvar med leieforskriftene.
Spekulative investeringsformer
I følge den tyske borgerloven kan "avtalepartene (…) bli enige om en annen form for investering". Hvis utleier og leietaker er enige, kan leieinnskuddet også investeres i et aksjefond, for eksempel. Også i dette tilfellet er investeringen pantsatt, men denne investeringsformen blir sjelden valgt - risikoen for tap er for stor for begge sider.
Kausjonsgaranti
En annen variant beskriver obligasjonsgarantien, som enten pårørende eller en bank kan gi. Selv om dette alternativet er litt atypisk i dette landet, er det noen leverandører som tilbyr dette. I de fleste tilfeller forfaller en årlig avgift. Til gjengjeld garanterer leverandøren å betale depositumet til utleieren.
Disse systemene er ikke tillatt for depositumet
Som utleier har du ikke lov til å sette husleieinnskudd sammen med din egen utleiers eiendeler. Dette er den eneste måten å unngå misbruk og tap av depositum i tilfelle kontraktpartneren blir insolvent. Ellers ville leierens penger gå tapt.
Som leietaker har du rett til at utleier gir deg en insolvenssikker innskuddskonto som du kan overføre pengene til. På forespørsel må utleier også kunne bevise at pengene er på en sikker sperrekonto. Hvis han nekter, kan du som leietaker ta rettslige skritt mot dette og holde tilbake fremtidige leier opp til det avtalte depositumet.
Feil investering av leiebeløpet: når gjør du deg strafferettslig?
Hvis leieinnskuddet ikke ble investert separat fra private eiendeler, kan utleier til og med begå tillitsbrudd i visse tilfeller. For dette må det være en konkret risiko for at utleieren går konkurs, anerkjenner dette og også godkjenner det. Så lenge utleieren fremdeles er villig og i stand til å tilbakebetale depositumet fra sin egen lomme, er han ikke strafferettslig i følge BGH.
Har utleier alltid tilgang til leiebeløpet?
Utleiere har ikke tilgang til leiebeløpet under en pågående leieforhold; bestemte BGH seg. Det bør sikres at leieren kan få depositumet tilbake etter leieforholdet, selv om utleieren blir insolvent. Ved omstridte krav kan ikke utleier berøre depositumet uten leietakers samtykke.
Lag et depositum for leie for næringseiendommer
Med kommersiell eiendom er ikke reglene så strenge. Her gjelder bare de generelle lovene om husleielov i BGB, og ikke paragrafene i husleieloven. Dette betyr at utleier med en næringseiendom hverken er forpliktet til å investere innskuddspengene separat fra eiendelene sine, og heller ikke pengene må deponeres trygt på en sperrekonto. Godt å vite: Leiebeløpet for næringseiendom kan også være høyere enn tre måneders leie.
Innsatsen og kostnadene som er involvert i å lage leieinnskuddet
Renter som påløper for husleieinnskuddet må skattlegges gjennom rentediskontoen. Hvis leieinnskuddet ble plassert i utleierens navn, må utleier også utstede et skatteattest til leieren, slik at den betalte skatten kan motregnes i hans selvangivelse.
