Fremleie er en flott løsning for leietakere som bor i en annen by eller til og med i et annet land i en viss periode uten å måtte si opp leieforholdet. For at det gode leieforholdet ditt med utleieren ikke skal lide, er det noen få ting du bør vurdere med fremleieavtalen. Med guiden vår vil du finne ut hvordan du går frem riktig.
Alle som er borte en stund på forretningsreise eller som tar en pause, vil ikke nødvendigvis gi opp leiligheten sin. Her tilbyr fremleiekontrakten en flott løsning for leietakere å bli utleiere selv i mellomtiden. Noen ganger blir leiligheten for stor og for dyr på grunn av en separasjon, da er fremleieavtalen også en god løsning til du har funnet noe passende. På grunn av boligmangel og dyre leiepriser, er fremleie av boareal ikke lenger bare et spørsmål for studentleiligheter.
For at det gode leieforholdet ditt med utleieren ikke skal lide, er det noen få ting du bør vurdere med fremleieavtalen. Fordi dette kan bare fullføres hvis utleieren er enig. Hvis dette er tilfelle, bør du informere ham i god tid om hvem du skal fremleie til. Imidlertid har han ikke noe å si, da leien vil fortsette å bli betalt utelukkende av deg som hovedleietaker.
Godt å vite : utleier kan øke leiekostnadene med opptil tjue prosent hvis du fremleier boareal. Leiligheten er mer krevende på grunn av flere beboere, noe som betyr at utleieren kanskje må sette opp høyere reserver.
Utleiers samtykke: leietakere bør vurdere dette!
Uansett av hvilken grunn du vil, vil du leie ut en del av den leide leiligheten din. Da er det ingen vei rundt å snakke med utleieren din. Fordi det er lovregulert at utleier må godta fremleien. For å gjøre dette, forklar utleieren på en sannsynlig måte hvorfor du vil leie ut boareal - i en begrenset eller ubegrenset periode. Hvis årsaken er forståelig, har utleieren neppe noen mulighet til å nekte å godta fremleieavtalen.
I disse tilfellene er du sikker på å si JA til fremleiekontrakten
Etter å ha skilt deg fra partneren din eller på grunn av plutselig lavere inntjening, kan du som leietaker ikke lenger betale leiekostnadene alene og derfor ønsker å fremleie? Selv de som trenger omsorg og trenger omsorgsperson, får vanligvis leie ut boareal.
Hvis du ikke har en øre i lommen etter en separasjon eller skilsmisse, kan du vanligvis fremleie det.
I disse tilfellene kan utleier si NEI til fremleien
Vil du tilbringe et helt år i utlandet som leietaker av leiligheten og midlertidig oppbevare møblene dine i en garasje? I dette tilfellet er det ikke lenger noen referanse til leiligheten. Godt å vite: Hvis du ikke fremleier hele leiligheten og holder et rom for deg selv, kan du gjenopprette flyttingen.
Selv om utleieren allerede har blitt lagt merke til av utleieren ved å bryte husreglene, kan utleieren forby utleie. Hvis underleieren har planlagt kommersiell bruk av boarealet, kan dette ikke nødvendigvis forventes av utleieren.
NEI fra utleier er ofte vanskelig å holde i retten. Vær vedvarende og gjør undersøkelser før du snakker med utleieren. Det uberettigede avslaget på utleiers samtykke kan til og med gjøre ham erstatningsansvarlig.
Noter utleiers samtykke skriftlig
Når alle punkter er diskutert med utleieren, bør du utarbeide en skriftlig samtykkeerklæring. I hovedsak bør den inneholde følgende punkter:
- Adresse til utleieboligen
- Personlige grunner til at leiligheten er fremleid
- Navn og fødselsdato for underleieren
Utkast fremleien riktig
Før underleieren flytter inn hos deg, bør du definitivt ha signert en skriftlig fremleieavtale. Den avgjørende forskjellen mellom en normal leieavtale og fremleie er de to partene som inngår kontrakten med hverandre - nemlig hovedleietaker og underleier. Den inneholder forpliktelsene, men også rettighetene til begge parter.
Som hovedleietaker må du ta hensyn til at du i like stor grad er i stand til å oppfylle forpliktelsene i leiekontrakten din med utleieren. I tillegg er du som hovedleietaker alltid kontaktperson for utleieren, selv i tilfelle problemer eller tvister med underleieren din.
Før underleieren flytter inn, bør det inngås en skriftlig kontrakt for sikkerheten til alle involverte parter.
Tips for fremleie
1. Skriv inn de fullstendige personopplysningene om deg som hovedleietaker og underleietaker (fornavn, etternavn, eksakt adresse til den leide leiligheten).
2. Beskriv utleieboligen i detalj (etasje i leiligheten, hvilket rom som leies, hvilke fellesrom som kan brukes osv.). Det er også viktig å ha en presis beskrivelse av hvordan gjenstander som brukes i fellesskap og inventar på leiligheten skal håndteres. Ved nye kjøp av delte kjøkkenapparater eller reparasjon av oppvaskmaskinen, bør du tydelig oppgi i fremleieavtalen hvilke delkostnader leietakeren må bære. Eventuelle krav, for eksempel vanlig maling av rommet, er ikke gyldige.
3. Leiekostnader og tilleggskostnader må beregnes nøyaktig av deg som hovedleietaker for å gjøre rettferdighet både mot dine egne interesser og leietakeren.
4. Depositumet er spesielt viktig for hovedleietakeren. Siden du er ansvarlig overfor utleieren, bør du kreve et rimelig depositum på en til tre måneders leie fra din leietaker.
5. Tidsbegrenset eller permanent - bestem den nøyaktige starten på fremleien. Hvis fremleiekontrakten er tidsbegrenset, bør den eksakte årsaken være inkludert. Det er viktig at du beholder forbindelsen til leiligheten ved permanent fravær, for eksempel gjennom møblene i leiligheten. Hvis leieforholdet er begrenset, kan du legge til referansen til personlig bruk her.
6. Du kan angi oppsigelsestiden i henhold til gjeldende husleielov. Dette er vanligvis tre måneder og tilsvarer oppsigelsestiden i din egen hovedleieavtale. Ved en fremleiekontrakt kan det avtales kortere perioder i samsvar med den forenklede oppsigelsesretten. Hvis du bare fremleier et møblert rom, kan du kansellere det uten å oppgi noe innen 15. måned. Hvis du trenger en spesiell forskrift om oppsigelsestiden, hvis du er i tvil, må du alltid søke råd fra en spesialistadvokat for husleierett.
7. Legg ved en kopi av hovedleieavtalen og husreglene med fremleieavtalen slik at avtaler kan gjøres tydelig. I husreglene kan underleieren finne all viktig informasjon om hviletider, lukkertider og tidene når tørkerom og vaskerom brukes. Besøksforbud eller forskrifter fra utleierens side er ikke tillatt så lenge husreglene overholdes. Få også utleiers samtykke til fremleie skriftlig, slik at du kan legge det til fremleieavtalen.
Godt å vite: Hvis du fremleier et møblert rom eller en møblert del av leiligheten din, bør du også utarbeide en overleveringsprotokoll i tillegg til fremleiekontrakten. I tillegg til tilstanden til utleieeiendommen, registreres eventuelle skader på varelageret her. Dette har fordelen for begge sider at utleieboligens status ble registrert ved innflytting og tidligere skader kan tas i betraktning.
Fremleiekontrakt: begrenset eller ubegrenset?
Hvis utleieren har gitt sitt samtykke, og du allerede har funnet en underleier, bør du tenke på om du vil leie ut i en bestemt periode eller på ubestemt tid. Sist men ikke minst er dette viktig for at oppsigelsestiden skal settes.
Dette blir tydelig ved å spesifisere leieperioden. Hvis du bare angir startdatoen for fremleiekontrakten, inngås den på ubestemt tid. For at en tidsfrist skal gjelde, må du spesifisere startdato og nøyaktig tidspunkt for slutt på leieforholdet i kontrakten. Et spesielt ekstra med den tidsbegrensede fremleiekontrakten er at årsaken til den tidsbegrensede perioden må registreres.
De viktigste spørsmålene om fremleieavtalen
Fremleie - kan utleier øke hovedleien?
Hvis du vil fremleie, bør du absolutt ta hensyn til at utleier kan benytte seg av det såkalte fremleietillegg (§ 553 Paragraf 2 BGB). Dette gjelder hovedsakelig de faste fakturerte merkostnadene som strøm og vann, hvis flere mennesker bor i leiligheten enn før. Hvis merkostnadene faktureres hver for seg en gang i året, gjelder ikke argumentet fra utleieren. I dette tilfellet kan utleier bare kreve et rimelig husleietillegg på større slitasje på boarealet. Det er imidlertid ingen lovkrav for den eksakte beregningen.
Hva gjør jeg hvis utleier avslutter meg som hovedleietaker?
En komplisert sak kan oppstå når utleieren avslutter leieforholdet. Hovedleieren må imidlertid overholde forpliktelsene i fremleiekontrakten, og det er derfor det er spesielt viktig å holde øye med oppsigelsestidene for hovedleien og fremleien. Skulle du måtte varsle underleieren din for tidlig av denne grunn, kan han eller hun muligens kreve kompensasjon fra deg, for eksempel for flyttingskostnader.
Kan jeg fremleie et tomt rom til turister?
Et veldig spennende tema for leietakere er midlertidig fremleie til turister. Fordi leietakere tilsynelatende ganske enkelt kan tjene lommepenger som ikke skal undervurderes. Korttidsleie til turister tilsvarer imidlertid kommersiell bruk av boarealet og er derfor forbudt. OBS: Du risikerer en oppsigelse uten varsel og også brudd på forbudet mot misbruk, som nå er gyldig i flere og flere byer.
Leietakere som fremleier et rom til turister risikerer oppsigelse uten varsel.
Kan jeg avtale en prøveperiode når jeg inngår en fremleiekontrakt?
Generelt gis det ikke en prøveperiode for underleieren, selv om hovedleieren kan ha en legitim interesse i denne beskyttelsen. Generelt, hvis du leier ut et møblert rom, kan du alltid si opp kontrakten innen den 15. i måneden på slutten av måneden. Dermed er oppsigelsestiden to uker. Ellers har du fremdeles muligheten til å spesifisere spesielle grunner, for eksempel en oppsigelse for personlig bruk, i fremleieavtalen.
Kan jeg som underleier varsle tidlig hvis det er mugg i leiligheten?
Uansett om du er hoved- eller underleietaker, er den helsefarlige tilstanden til en leilighet urimelig og kan derfor tillate oppsigelse uten varsel. Hvor sterk formen er, må sjekkes av en ekspert i hvert enkelt tilfelle. I et slikt tilfelle er det tilrådelig å søke mulig støtte fra en spesialistadvokat eller leieboerforeningen etter å ha snakket med utleieren.
Sjekkliste: fra leietaker til utleier
- Sjekk hovedleieavtalen for eventuelle begrensninger.
- Innhent skriftlig samtykke fra utleier til fremleie.
- Tenk på om du vil fremleie møblert eller umøblert og bestem selv hvilke fellesrom underleieren kan bruke.
- Ta deg god tid til å velge underleietaker og informer utleier som vil flytte inn for å fremleie deg.
- Arranger en skriftlig underleiekontrakt og legg ved en kopi av hovedleiekontrakten og husreglene.
- Før du flytter inn, må du opprette en overleveringsrapport med leietakeren om leilighetens tilstand når du flytter inn. På denne måten er du og dine underleiere optimalt utstyrt for å bo sammen.
- Utsted underleieren et utleiersertifikat for beboernes registreringskontor.
