Alle som ønsker å kjøpe en eiendom i Tyskland, må inngå en kjøpekontrakt foran notarius. Dette råder partene og leder eierskifte til slutten.
Kjøpekontrakten for et hus regulerer mye detaljert, for eksempel hvilken eiendom det er, når kjøpesummen skal betales, hvem som bærer de ekstra kostnadene ved kontrakten eller hvordan garantier bestilles. Det settes opp og notariseres av en notarius, som vanligvis er valgt av kjøperen, da han må bære notariuskostnadene som skal betales når han kjøper huset. Anbefalinger fra venner eller det lokale notariskammeret kan gi adresser i nærheten.
Notaren gjennomfører ønskene til de involverte partene på en juridisk korrekt måte. Som upartisk rådgiver tar han imidlertid ikke hensyn til en rettferdig og balansert eiendomskjøpskontrakt - du må ikke forvente noe skatteråd eller økonomisk evaluering av kontrakten fra ham. I stedet peker den på mulige risikoer for kontraherende parter og klargjør det juridiske omfanget av dokumentet. På slutten av prosessen ordner notaren også varselet om overføring i tingboken, noe som garanterer kjøperen erverv av eiendommen.
Hva er regulert i salgskontrakten for et hus?
- Kontraktspartner
Navnene på kjøper og selger, inkludert personopplysninger som fødselsdatoer, eiendomsstatus og adresser, er angitt her. - Kjøpsobjekt
Hva selges og hva er inkludert? Hvis du i tillegg til eiendommen også kjøper ting som møbler, badstue, utstyrt kjøkken eller fyringsolje, må notaren sertifisere dette, inkludert de forhandlede prisene. Eiendomsoverføringsskatt gjelder ikke. - Matrikkel og tingenes tilstand
Beskrivelse av eiendommen inkluderer beliggenhet, størrelse, tomtenummer og utdrag fra matrikkelen. For det første er vanligvis bankgebyret til banken. Det fungerer som sikkerhet ved opptak av et eiendomslån og lar banken utelukke eiendommen hvis gjelden ikke blir betalt. En allerede eksisterende tomteavgift fra selgeren skal motregnes kjøpesummen og slettes når eieren endres.
På de følgende stedene i matrikkelen registreres eksisterende heftelser på eiendommen som naboers veierett, eksisterende boligerett eller pantelett. - Kjøpesum og betalingsbetingelser
Det nøyaktige beløpet på husprisen, eventuelle betalingsplaner og selgers kontodetaljer er angitt her. Kjøpesummen skal bare betales etter at notarius har gjennomført eierskiftet gjennom sin sertifisering og har informert kjøperen om det. - Dato for overføring av eierskap
Dette betyr tidspunktet hvor eiendommen overføres økonomisk - det vil si med overføring av rettigheter, forpliktelser og kostnader - til kjøperen. Som regel er dette knyttet til den forrige kjøpesummen. - Garantikrav
Kjente konstruksjonsfeil er oppført her, og garantier eller krav på reparasjoner og omarbeid er også spesifisert. Selgeren er ansvarlig for at eiendommen kun har de manglene som er avtalt i kjøpekontrakten. Imidlertid, hvis det er ytterligere mangler i den uoppussede gamle bygningen, kan selgeren bare være ansvarlig for de som han burde ha anerkjent - selv om det vanligvis er vanskelig å bevise dette. (BGH VII ZR 117/04). - Ytterligere forskrifter
Hvis det fortsatt påløper utviklingskostnader for eiendommen, vil disse bli regulert mellom partene og notert i kjøpekontrakten. Eventuelle eksisterende forkjøpsrettigheter fra selger, kommune eller leietaker (når det gjelder borettslag) må også oppgis i kontrakten.
Matrikkeloppføringen er en del av kjøp og bygging av fast eiendom. Det kan imidlertid bare skje hvis salgskontrakten er signert og sertifisert.
Du bør være oppmerksom på dette når du inngår spesielle salgskontrakter
Når du kjøper et sameie
La eiendomsforvaltningen vise deg delingserklæringen med samfunnsbestemmelser og samlingen av resolusjoner på forhånd. Dette vil fortelle deg hvor mange stemmerett du har på eiermøtet. Dokumentet er også en vesentlig del av kjøpekontrakten for sameiet og må være tilgjengelig for notarius i god tid.
Når du kjøper fra utvikleren
Kjøper du huset ditt fra eiendomsutvikleren, bør du være spesielt forsiktig med salgskontrakten. Fordi kjøp av hus og eiendom går hånd i hånd, og metodene til utviklerkontrakten er vanligvis foreskrevet. Få selskaper er villige til å inngå kompromisser. Forbrukerbeskyttelsesorganisasjoner som Bauherren-Schutzbund eller Association of Private Builders advarer om at de innsendte utkastene til kontrakter ofte inneholder betalingsmåter som er ufordelaktige for byggherrer. La derfor en utviklerkontrakt sjekkes av en ekspert før du signerer den.
Tegn en kjøpekontrakt for et hus
Kontraktsutkastet skal være tilgjengelig for begge parter minst to uker før notariens avtale. Inntil notiseringen sjekker kjøpere og selgere kjøpekontrakten og kan få ekspertråd hvis de har spørsmål. Dette gjøres vanligvis av notarius, alternativt av en hus- og grunneierforening eller en advokat. Tillegg til eller endringer i kontraktsteksten er også mulig i denne fasen og er inkludert i eiendomskjøpskontrakten av notarius.
Undersøkelse av utdraget fra matrikkelen
I mellomtiden bruker advokaten utdraget fra matrikkelen for å avklare om eiendommen som tilbys virkelig tilhører selgeren og gir en oversikt over eventuelle heftelser. Matrikkelen inneholder også informasjon om eiendommens størrelse, beliggenhet og type bruk. Notaren bemerker dette i kontraktsteksten. Alle som også ser på bygningslastregisteret til den lokale bygningsmyndigheten, er på den sikre siden.
Tips: I tillegg bør den skriftlige finansieringsbekreftelsen fra kjøperens bank også være tilgjengelig før notarius avtale. Siden banken vanligvis krever at det pålegges et landgebyr, kan du ta dette med til notariseringen av kjøpekontrakten - selvfølgelig etter forutgående konsultasjon - og ha begge tinglyst på en gang. Det sparer tid og penger.
Når trer kjøpekontrakten for et hus i kraft?
Først når selgeren har bekreftet betalingen av kjøpesummen til notarius og skattekontoret har bekreftet betalingen av eiendomsoverføringsskatten, innleder advokaten oppføringen i matrikkelen. Denne prosessen sikrer at både selgere og kjøpere er på den sikre siden. Eierskiftet er nå fullført. Men fordi dette kan ta litt tid, er det muligheten for å inngå en foreløpig kontrakt. På denne måten sikrer kjøpere og selgere hverandre.
Tips : Det er ikke enkelt å trekke seg fra salgskontrakten og medfører betydelige kostnader. For å finne ut hvordan du fremdeles kan komme deg ut i en nødsituasjon, kan du lese vår guide Uttak fra kjøpekontrakten: Dine rettigheter som eiendomskjøper og selger.
