De som leier ut til slektninger, bør ikke bare kjenne 66 prosent-klausulen for å spare skatt. Vi forklarer hva som må observeres i leieavtalen for avhengige barn eller for møblerte leiligheter og hva annet er viktig.
Å kjøpe en eiendom og leie den ut er attraktiv for mange, spesielt siden pengene er sikkert investert og skatter kan spares. Tilleggskjøpskostnadene som notarius og tomteavgift, samt lånerenter, avskrivninger og renoveringskostnader, er fradragsberettigede inntektsrelaterte utgifter. Mindre innkjøp som hageverktøy eller nåværende gjenstander som strøm og avløp kan også trekkes fra skatt.
Men vær forsiktig: Hvis du vil trekke hele beløpet av utgiftene for leieeiendommen fra skatten din, må du også kreve minst 66 prosent av markedsleien fra slektninger. Hvis leien er lavere, for eksempel bare 50 prosent av lokal sats, kan bare halvparten av renter, kostnader og avskrivninger trekkes fra skatt.
Utleiere bør derfor alltid holde øye med det lokale leienivået. Hvis dette øker, bør også husleien til de pårørende justeres. Ellers vil skattefordelene være tilsvarende lavere.
Rabattert leie: Bestem den lokale komparative leien
For å vite hvor mye leie du kan be pårørende om å betale, bør du kjenne til de lokale husleiene. Du kan konsultere leieindeksen for dette eller ansette en ekspert. Hvis det ikke er noen leieindeks for tilsvarende beliggenhet, kan det også brukes en nabokommune, ifølge Federal Court of Justice.
Fordel ved leie til pårørende: Leieindeksen inkluderer også husleiene på gamle kontrakter, som vanligvis ligger godt under husleien for nye kontrakter. Det er imidlertid fortsatt uklart i retten om beregningen av 66 prosentgrensen må baseres på den øvre eller nedre verdien av et leieområde. Det er imidlertid klart at den varme og ikke den kalde leien er avgjørende.
Dette er regulert av en avgjørelse fra Federal Fiscal Court: En mann leide en leilighet til moren, som han krevde en månedlig leie på 2900 euro. Skattekontoret fant raskt ut at leien bare var rundt 62 prosent av den lokale sammenlignbare husleien og ønsket at utleier skulle kutte skattebesparelsen. Men han insisterte på at med de årlige tilleggskostnadene på 1800 euro, ville en varm leie på 4700 euro oppnås, noe han kom til 80 prosent. I siste instans ga Federal Fiscal Court mannen rett (Ref.: IX R 44/15).
Ønsker du å leie leieboligen din til slektninger? Da bør du absolutt bruke den lokale leien eller leieindeksen til sammenligning.
Leie til avhengige barn
Studentene flytter gjerne inn i foreldrenes leide leilighet og utligner leien med vedlikeholdet. Men skattemyndighetene ser nærmere på: Hvis de ikke finner noen utleielignende kontobevegelser, avbryter de foreldrenes skattefordeler. For selv med egne barn må du signere en skriftlig leieavtale som oppfyller de vanlige vilkårene.
Det ble hørt en sak der datterens foreldre hadde leid ut leiligheten i huset deres. Det ble signert en leieavtale og leien ble registrert, men datteren foretok ingen månedlige overføringer. Da skattekontoret fulgte opp, ble det sagt at datteren betalte leien fra foreldrenes kontantvedlikehold. Men siden hun ikke hadde noen egen inntekt som student, dekket hun faktisk levekostnadene fra vedlikeholdet. Den påståtte motregningen av kontantvedlikehold og husleie kunne ikke bevises, så Federal Fiscal Court var enig med skattekontoret.
Av dette følger det at skattekontoret bare må anerkjenne pårørendes leiekontrakter med barn i lovlig alder hvis de bestemmer leiebeløpet og vedlikeholdet og beløpene betales separat og verifiserbart. Dette gjelder også hvis avkomene betaler leien fra foreldrenes kontantvedlikehold (BFH, Az. IX R 28/15 og BFH, Az. IX R 30/98).
Hvis du vil unngå problemer med skattemyndighetene, kan du bruke et annet alternativ: Hvis barna får høyere beløp (skattefritak opp til 400 000 euro), kan de bruke det til å betale leien. Men vær forsiktig: Selv da må leien ikke betales årlig eller totalt i flere år, men må betales månedlig slik at leieavtalen blir anerkjent av skattemyndighetene (BFH dom av 19.6.1991, BStBl 1992 II s. 75)
Leie ut møblerte leiligheter til slektninger
Vær forsiktig med møblerte eller delvis møblerte leiligheter: Her må du oppgi et møbletillegg, selv om du leier ut til slektninger. Imidlertid bare hvis dette tillegget kan bestemmes ut fra den lokale leieindeksen eller fra tillegg som kan realiseres på markedet - er andre kilder ikke tillatt.
I en sak som ble forhandlet for Federal Fiscal Court, leide foreldre sønnen en leilighet med et nytt innebygd kjøkken, vaskemaskin og tørketrommel og belastet 66 prosent av den lokale leien. Men fordi skattekontoret økte den lokale komparative leien med et møbletillegg for det utstyrte kjøkkenet, vaskemaskinen og tørketrommelen i mengden av den månedlige avskrivningen, ble hindringen på 66 prosent falt under og de pålagte skattene ble redusert.
Leier du ut en møblert eller delvis møblert leilighet til dine pårørende, må du oppgi et møbletillegg.
BFH var enig med skattekontoret, fordi: Utleiere bare kan bruke leien uten møbler hvis bruksverdien for møblene som leveres ikke kan stammes fra leieindeksen, og heller ikke kan fastsette et lokalt leiemarkedsbasert møbletillegg (BFH-dom av 6.2. 2018, IX R 14/17).
Tips: Det er ikke tillatt - selv om skattekontoret noen ganger er uenig - å utlede et møbletillegg fra det månedlige beløpet for det lineære fradraget for slitasje på møblene eller møblene. Dette fremgår også av ovennevnte dom.
For å unngå problemer og holde leieprisen lav, er det bedre å la tomme boligeiendommer til slektninger. Hvis du vil være raus, kan du selvfølgelig gi familiemedlemmene utstyret.
