Spesielle bruksrettigheter gir et medlem av et fellesskap av eiere spesielle fullmakter med hensyn til deler av felleseiendommen. Du kan lese her hvilke deler dette kan være og hvilke rettigheter og forpliktelser som følger av den spesielle bruksretten.
Hva er den spesielle bruksretten?
Den spesielle bruksretten innen et fellesskap av eiere betyr at en av leilighetseierne har rett til å bruke deler av felleseiendommen eksklusivt.
En slik avtalt rett kan betydelig øke markedsverdien til en eiendom. Dette gjelder for eksempel hvis leiligheten har spesielle bruksrettigheter for hagen eller leilighetseieren har garasjen til eget bruk. Spesielle bruksrettigheter for en parkeringsplass er et stort pluss, spesielt i bymiljøer.
For øvrig er det ikke noe juridisk grunnlag for den spesielle bruksretten. Det er nevnt i seksjon 5, avsnitt 4, paragraf 2 i lov om sameier (WEG) - men det er ikke definert.
Eksempler: Hva kan det gis en spesiell bruksrett til?
En spesiell bruksrett kan i prinsippet gis for alle områder som hører til felleseiendommen, forutsatt at eiernesamfunnet har avtalt det. Eksempler på disse tenkelige områdene er:
- Parkeringsplasser / garasjer for biler
- Kjellerrom
- Terrasser
- Hager og hagedeler
- Loft
- Tillatelser til å bruke spesielle fasiliteter som badstue
En spesiell bruksrett kan gis for alle disse områdene. Det er imidlertid viktig å vite at de fremdeles forblir felleseie. Den autoriserte brukeren kan derfor kreve det selv, men blir ikke eneeier gjennom den tildelte retten.
Det kan gis en spesiell bruksrett for en parkeringsplass. Men det hører fremdeles til felleseiendommen.
Hvem kan få en spesiell bruksrett?
Den spesielle bruksretten for ett eller flere områder kan bare gis til et medlem av fellesskapet av eiere. Tredje personer er ekskludert. Den autoriserte brukeren har imidlertid muligheten til å utleie området til en tredjepart ved å leie ut felleseiendommen - for eksempel en parkeringsplass.
Hvordan erverves den spesielle bruksretten?
Hvis felleseiendom skal overlates til en enkelt leilighetseier til eget bruk, er en avtale mellom alle sameiere obligatorisk. En løsning er ikke tilstrekkelig. Dette gjelder selv om fellesskapsbestemmelsene inneholder en generell åpningsklausul. Hvis spesielle bruksrettigheter skal gis ved resolusjon, må en tilsvarende spesifisert åpningsklausul inngå i fellesskapsbestemmelsene.
Den spesielle bruksretten for en leilighetseier er vanligvis allerede angitt i delingserklæringen. Senere tildeling er også mulig, men denne avtalen må da godkjennes av alle sameiere uten unntak.
Spesiell bruksrett: notarius og matrikkel
Avtalt spesiell bruksrett kan også føres i matrikkelen. Dette er imidlertid ikke obligatorisk. Det er også mulig å få det autorisert. Begge tiltakene er absolutt tilrådelig, da en avtale mellom de nåværende leilighetseierne som kun er skrevet skriftlig eller til og med muntlig gjelder eksklusivt mellom dem, dvs. Hvis en eiendom selges, eksisterer den ikke for den nye eieren, slik at sistnevnte juridisk ville ha muligheten til å bruke felleseiendommen.
Hvis rettigheten derimot er notarisert og registrert i matrikkelen, er området blitt en del av den private eiendommen (se nedenfor) og gjelder derfor også for fremtidige leilighetseiere.
Spesielle bruksrettigheter kan registreres i tingboken eller notariseres av notarius.
Rettigheter og plikter med spesielle bruksrettigheter
Retten til enebruk av en del av felleseiendommen går hånd i hånd med de resulterende rettighetene, men også med forpliktelsene.
Spesiell bruksrett: leilighetseierens rettigheter
- Ensom bruksrett
Den som har den spesielle bruksretten, kan bruke det området som er tildelt ham eksklusivt. Det er forbudt for sameierne å bruke den. Hvis den reelle eier forhindres i å utøve sine rettigheter, kan han kreve erstatning fra huseiernes forening. - Rett til avling
Hvis området som er oppgitt i den spesielle bruksretten, gir inntekt, for eksempel, modnes rikelig med frukt i hagen hvert år, bestemmer leilighetseierloven at mottaker har rett til denne inntekten. Hvis det er en garasje i stedet, kan den leies ut. Også her strømmer inntekten utelukkende til mottakeren.
Spesiell bruksrett: Forpliktelser fra leilighetseieren
- Strukturelle endringer
Den autoriserte brukeren kan ikke gjøre noen strukturelle endringer i området med en spesiell bruksrett. Unntak: En annen avtale er notert i delingserklæringen.
Strukturelle endringer inkluderer også tiltak som et gjerde rundt området. Midlertidige fasiliteter som vippebryt for barna er ekskludert. - Vedlikehold, rengjøring, forvaltning, reparasjon
I utgangspunktet er fellesskapet av eiere forpliktet til å i fellesskap bære kostnadene for det aktuelle området, til tross for den spesielle bruksretten. Som regel fastslår avtalen imidlertid at den som har rett til spesiell bruk, er forpliktet til å opprettholde den for egen regning. Dette inkluderer rengjøring samt administrasjon og eventuelle reparasjoner som kan bli nødvendige.
Spesielle bruksrettigheter og privat eiendom: det er forskjellen
Begrepene spesiell bruksrett og spesiell eiendom forveksles ofte med hverandre eller blir brukt feilaktig synonymt. Men det er en vesentlig forskjell mellom de to.
Den spesielle bruksretten gir mottakeren rett til å bruke områder som tilhører fellesskapet av eiere alene. Dette endrer ikke områdets eiendomsstatus. Det forblir eiersamfunnet.
Når det gjelder privat eiendom, derimot, er et medlem av fellesskapet av eiere ikke bare brukeren, men også eieren av et bestemt område. Med denne statusen står han fritt til å gjøre strukturelle endringer i den, men bare hvis dette ikke påvirker tredjeparter.
Hva skjer når man selger med spesielle bruksrettigheter og eiendom?
Hvis eiendommen skal selges, er det viktig å sikre at den spesielle bruksretten ikke kan overføres separat fra den separate eiendommen, men heller at den kan selges i kombinasjon.
Eiendomskjøpere er på den sikre siden hvis retten til å bruke området ikke bare er notarisert, men også er oppført i matrikkelen. Den blir da automatisk en del av den separate eiendommen og overføres automatisk til den nye eieren når den selges.
