Gradert leie er et interessant alternativ for utleiere. Fordi husleieøkninger vanligvis ikke er uten problemer. En gradert leie gir derimot mer planleggingssikkerhet på en enkel og praktisk måte og er ikke nødvendigvis ufordelaktig for leietakerne, avhengig av nøyaktig kontraktsdesign.
Alle viktige detaljer om gradert leie er forklart nedenfor. Som utleier har du all informasjon du trenger for å ordne oppgradert leiekontrakt. For i tillegg til kravene fra husleieloven, er også andre punkter viktige.
Hva er en gradert leie?
Den graderte leien er avtalen om et bestemt leiebeløp, som blir registrert skriftlig mellom utleier og leietaker. Det gjelder en fast periode og forskjøvet leieøkningen med et nøyaktig beløp. Leien forblir uendret i minst tolv måneder. Av andre grunner kan det hende at det ikke økes i løpet av denne perioden i henhold til § 557a BGB.
Når det gjelder gradert leie, er utleier og leietaker på forhånd enige om når leien økes til hvilket beløp. For utleiere betyr dette en mulighet til å håndheve en leieøkning uten store problemer. Imidlertid er avtalen også ment å gi leietakere langsiktig klarhet om boligutgiftene de vil møte i fremtiden.
Hvordan avtales den graderte leien?
For at den graderte leien med økninger skal være tillatt, må avtalen formuleres skriftlig. Det er også mulig å deretter tildele en gradert leie til en eksisterende leieavtale, men bare hvis leieren godtar det. Den skriftlige skalaavtalen må signeres av utleier og leietaker, så det er ikke nok å skrive en e-post.
Når er en gradert leiekontrakt effektiv?
I henhold til seksjon 557a i den tyske borgerloven (BGB) inkluderer de formelle vilkårene også den nøyaktige spesifikasjonen av eurobeløpet som leien økes med. Prosentandeler er ikke tilstrekkelig her. For at den graduerte leiekontrakten skal være gyldig, må utleieren også inkludere ytterligere detaljer i tillegg til leieøkningen. Blant annet må tiden defineres når leieøkningen skal finne sted. Følgende forutsetninger er avgjørende for at den graduerte leieavtalen skal være effektiv:
- Avtalen må være skriftlig og undertegnet av begge parter. Det inkluderer dermed samtykke fra utleier og leietaker.
- Leieprisen og økningen må oppgis i konkrete euroverdier (ikke i prosent).
- Intervallet mellom leieøkninger må alltid være minst tolv måneder. Kortere skalaer er ikke tillatt, men lengre perioder er mulig.
- Minst en sesong må være oppkalt i kontrakten.
I den graduerte leieavtalen må det tydelig fremgå på hvilket tidspunkt følgende leieavtale inntreffer og til hvilket beløp leien øker.
Juridisk og ulovlig formulering i den graduerte leieavtalen
Den graduerte leieavtalen må tydelig avklare når følgende leieøkning vil inntreffe og til hvilket beløp leien vil øke. En leieavtale som fastsetter en årlig økning på tre prosent er ineffektiv. En indikasjon på prisen per kvadratmeter er også ugyldig, da den totale leien ikke er oppført i form av et pengebeløp. Selve leieøkningen kan variere, men intervallet mellom de respektive graderingene må være minst ett år.
Eksempel på en effektiv skala leieavtale:
- Den graduerte leieavtalen starter 1. januar 2019 med en netto leie på 800 euro. Denne netto leien øker årlig: fra 01/01/2020 til 830 euro, fra 01/01/2021 til 870 euro, fra 01/01/2022 til 900 euro.
Eksempler på en ineffektiv avtale:
- Den graduerte leieavtalen starter 1. januar 2019 med en netto leie på 800 euro. Deretter øker nettleien eksklusive oppvarming årlig med to prosent.
- Leien øker til 9,20 euro per kvadratmeter den 01/01/2020.
Hvor lenge er den graderte leien gyldig?
Tidligere hadde utleiere bare lov til å sette leieøkninger de neste ti årene, men denne grensen eksisterer ikke lenger. Dette betyr at økninger også kan avtales i en periode på 15 år eller enda mer. Den graduerte leiekontrakten kan være begrenset eller ubegrenset, avhengig av dine behov.
Når det gjelder varigheten på den graduerte leieavtalen, spiller også den mulige opphør av kontrakten en rolle. Fordi utleieren i tillegg til å godta den graderte leien, har muligheten til å ekskludere oppsigelsen av leieforholdet i maksimalt fire år fra begynnelsen av en gradert leiekontrakt (se avsnitt 557a, avsnitt 3, setning 1 BGB). En slik klausul begrenser imidlertid handlingsrommet for begge sider, dvs. for leietaker og utleier. Derfor bør begge sider tenke på om en slik regulering gir mening og passer inn i planleggingen for de kommende årene.
Leieøkningen er fastsatt i den graduerte leieavtalen og finner vanligvis sted årlig.
Må leieøkningen kunngjøres i tilfelle en gradert leie?
Fordi leieøkningen allerede er bestemt innenfor rammen av den graderte leiekontrakten når kontrakten er signert, trenger ikke utleieren å sende leietakeren ytterligere varsel hvis leien øker. Hvis leieren har satt opp en stående ordre for overføring av leien, må han foreta en tilsvarende justering på den aktuelle datoen. Hvis han ikke gjør dette, kan utleieren minne ham om at leien har økt som fastsatt i kontrakten, og at det må utføres en tilleggsbetaling.
Imidlertid kan det hende at utleier ikke kan be om noen ekstra leieøkninger under den graduerte leieavtalen. Og ikke engang om moderniseringer gjennomføres. Slike kostnader kan ikke overføres med tilbakevirkende kraft hvis den graderte leien utløper, slo Berlin tingrett fast. Da annonsøren moderniserte, informerte en utleier leietakeren sin om en fremtidig husleieøkning. Dette forsvarte seg med suksess: utleieren ville enten ha planlagt den planlagte moderniseringen i den graduerte leien eller frafalt den graderte avtalen (se filnummer 65 S 225/17). Unntak: moderniseringene var obligatoriske på grunn av lovkrav eller offisielle krav. Da kan de også videreføres til leietakere med gradert leiekontrakt.
Hvilke leieøkninger er tillatt i den graduerte leieavtalen?
Utleiere velger ofte gradert leie fordi det vanlige taket ikke gjelder her. Når det gjelder vanlige leieavtaler, sikrer dette at leien ikke øker med mer enn 20 prosent over en periode på tre år. I noen regioner er den øvre grensen til og med maksimalt 15 prosent. Dette taket gjelder ikke gradert leie. Avhengig av avtalt skala, kan det skje at leien øker med mer enn 20 prosent på tre år med en skalleiekontrakt.
Selv med en gradert leiekontrakt kan ikke de enkelte leieøkningene velges uten grenser, fordi begrensningene i den økonomiske straffeloven, avsnitt 5, også gjelder for den graderte leien lokale komparative leier.
Og det er andre krav til gradert leie: I områder der det er lite areal, er målet å forhindre at leien blir oppblåst. Derfor må de nylig avtalte graderte leiekontraktene overholde leieprisgrensen.
I områder der boligarealet er lite, må nyavtalte graduerte leieavtaler oppfylle kravene til leieprisbremsen.
Gradert leie: Gjelder leiebremsen?
Der leiebremsen gjelder, må ikke leien av en nylig leid leilighet være mer enn ti prosent dyrere enn den lokale komparative leien (se § 557a, avsnitt 4, BGB). Dette gjelder også gradert leie. Dette juridiske kravet betyr at for hver nye leieavtale kan både utleie ved begynnelsen av kontrakten og de individuelle skalaene kontrolleres nøyaktig. Denne kontrollen finner sted på det respektive tidspunktet for skalaøkningen.
Hvis en av de avtalte husleieskalaene er mer enn ti prosent høyere enn den vanlige lokale komparative leien i begynnelsen av effektiviteten, finner det seg et tak i tilfelle klager fra leietakeren. Dette betyr at skalaen trer i kraft, beløpet som overstiger ti prosent, men som ikke må betales av leieren. Kontrakten forblir gyldig.
Siden leieprisbremsen bare kan stilles inn i maksimalt fem år i de respektive byene eller regionene, kan det hende at skalaene som forfaller på et senere tidspunkt ikke lenger påvirkes og derfor ikke vil bli begrenset. Hvis dette begrenser utleiere for mye i planleggingen, kan en indeksleie være et alternativ som kan omgå dette taket. Indeksleien er ikke basert på husleieindeksen som er vanlig i området, men på konsumprisindeksen og dens utvikling.
Stigende leier er spesielt interessante for utleiere som signerte sin graderte leiekontrakt før leieprisbremsen ble satt på.
Hva er forskjellen mellom gradert leie og indeksleie?
Både gradert leie og indeksleie regulerer når og hvordan leien endres eller øker i fremtiden. De inneholder derfor det nøyaktige tidspunktet og det tilsvarende beløpet (i tilfelle gradert leie) eller en indikasjon på at den fremtidige leien er basert på konsumprisindeksen (i tilfelle indeksleie). Denne forbruksprisindeksen publiseres en gang i året av Federal Statistical Office og kan ikke forutsies.
|
Gradert leie | Indeksleie |
|---|---|
| Nøyaktig dato og beløp for den fremtidige leiejusteringen er oppført i den graduerte leieavtalen. | Endringer i leieprisen er direkte knyttet til utviklingen i konsumprisindeksen . Så hvis levekostnadene øker, vil leie også. En indeksleiekontrakt kan avtales i ubegrenset periode. |
|
Leieøkninger kan settes i noen | En indeks klausul er også kjent som en kapitalbevarings klausul . Det eksakte beløpet på leieøkningen kan ikke spesifiseres . |
| Når de avtalte skalaene alle har trådt i kraft og den samme leietaker fortsetter å bo i leiligheten , blir skalaen en "normal" leiekontrakt der leieøkninger kan håndheves i samsvar med §§ 558 og 559 BGB . | Eksempelformulering: Hvis konsumprisindeksen for Tyskland endres med fire prosent eller mer sammenlignet med den første leiemåneden , i henhold til bestemmelsen fra Federal Statistical Office , endres leien med samme prosentandel. |
Med indeksleien kan utleier øke leien mer uavhengig av leiebremsen, forutsatt at konsumprisindeksen stiger tilsvarende. |
|
| Indeksleien gir altså litt mer frihet for utleieren selv i områder med boligmangel , for her er bare startleien basert på husleiebremsen, mens økningene i fremtiden ikke er så begrenset. |
Hva skjer når den graderte leien slutter?
Etter den siste avtalte leienivået, endres den trinnvise leieavtalen til en "normal" kontrakt. De vanlige typene leieøkninger kan deretter brukes, for eksempel i form av modernisering av leieøkninger eller ved å tilpasse seg den lokale komparative leien.
Når perioden for den avtalte graderte leiekontrakten er utløpt, har utleieren muligheten til å avtale en annen gradert leie. En slik avtale er bare mulig hvis leieren godtar den. Imidlertid er en ensidig bestemmelse av denne nye sesongen ikke effektiv. Dette betyr at en ny kontrakt må utarbeides og signeres av begge parter.
Hvis leieavtalen er åpen og skalaene bare er oppført til en spesifisert dato, forblir den sistnevnte skalaen. På denne måten kan en gradert leieavtale forvandles til en klassisk leieavtale. Etter at den graduerte leien er avsluttet, har utleieren muligheten til å jobbe med andre leieøkninger. Dette betyr at han for eksempel kan tilpasse seg de lokale komparative leieprisene eller overføre moderniseringskostnadene til leietakerne.
Hva er frafallet av oppsigelse?
Et ensidig frafall av oppsigelse kan avtales i en gradert leieavtale. Her undertegner leieren at han ikke vil avslutte leiligheten i en definert periode, mens utleieren beholder sin rett til å si opp. Dette ensidige frafallet om oppsigelse kan gjelde i maksimalt fire år, ellers blir det ineffektivt (se § 557a, avsnitt 3, BGB). For utleieren gir denne ensidige utelukkelsen av oppsigelse god planleggingssikkerhet, men ikke mange leietakere er villige til å forplikte seg til å bo i en eiendom i en bestemt periode.
Mange leietakere vil bruke en etterfølgende leietagerklausul når de godtar avskjed om oppsigelse for å fortsatt beholde en viss grad av frihet. Denne klausulen gir deg muligheten til å si opp eksisterende leieforhold tidlig om nødvendig. Denne nye leietagerklausulen ledsages ofte av forpliktelsen til å foreslå en pålitelig erstatningsleier.
Fordeler og ulemper ved en gradert leie for leietakere
Gradert leie gir også leietakere en viss sikkerhet. Fordi utleieren ikke kan kreve ytterligere leieøkninger i løpet av den avtalte forskjøvne perioden, selv ikke i tilfelle renoveringstiltak eller modernisering, med mindre disse er pålagt av myndighetene eller ved lov (for eksempel fordi nye måleinstrumenter for oppvarming må installeres på grunn av den nye forskriften om oppvarmingskostnad). Justeringer er bare mulig etter tilleggskostnadsoppgjøret, men bare med en tilsvarende begrunnelse. Den graduerte leieavtalen garanterer også leietakere en leie som forblir konstant i minst ett år og ikke økes.
Fordelene med et øyeblikk
- Planlegger sikkerhet for boligutgifter de neste årene.
- Ingen ytterligere leieøkninger for renovering eller modernisering mulig.
- I økonomisk sterke områder er en gradert leie fortsatt billigere enn en indeksleie, som vil inkludere en raskere leieøkning.
Ulemper på et øyeblikk
- Husleie øker årlig, justeringer i avtalte år er ikke lenger mulig.
- Etter endt avtalt eksamen overføres vanligvis tidsbegrenset kontrakt til en ytterligere gradert kontrakt. Bare åpne kontrakter blir normale leiekontrakter.
- Hvis den lokale sammenlignbare leien faller, forblir oppgradering uavhengig av dette.
Med en gradert leiekontrakt kan du holde øye med leiekostnadene, inkludert leieøkninger de neste årene og tiårene.
Fordeler og ulemper ved en gradert leie for utleiere
En gradert leieavtale er verdt for alle de utleiere som ønsker å oppnå høyest mulig leieinntekt. Når du er enig i skalaene, kan du estimere den lokale sammenlignende husleien og dens utvikling og dermed planlegge inntekten din på forhånd. Avhengig av etterspørselen etter boliger i tilsvarende område, bør den svimlende ta hensyn til den lokale komparative leien i større eller mindre grad for å unngå problemer med en mulig økning i leien.
For god planleggingssikkerhet kan forsiktige utleiere inkludere et ensidig frafall av oppsigelse i den graduerte leieavtalen. I denne sammenheng kan det være nyttig å velge lavere skala for å gjøre kontrakten attraktiv for leietakeren. Lavere skalaer er mer sannsynlig å oppmuntre leietakere til å signere et ensidig frafall av oppsigelse.
De stigende husleiene er spesielt interessante for utleiere som signerte sine graderte leiekontrakter før leiebremsen ble satt i verk. Hvis leieprisbremsen derimot allerede er på plass når kontrakten er signert, har ikke utleiere lenger så mange muligheter for å øke leieinntektene. I det minste tillater den graderte leien en økning med leiebremsen, som er opptil ti prosent over den lokale komparative leien.
Fordelene med et øyeblikk
- Automatisk justering av leien uten ytterligere administrativ innsats: Dataene om leieøkningen er allerede satt i begynnelsen av leieforholdet slik at det ikke er spørsmål eller vanskeligheter senere.
- Forenklet type leiejustering.
- Kontraktsavtalen tillater planlegging over flere år.
- Det er mulig å overskride den lokale komparative leien (avhengig av mulig leieprisgrense til en viss grad).
- Det er mulig å godta et ensidig frafall av oppsigelse (opptil fire år).
Ulemper på et øyeblikk
- Ingen andre leieøkninger er mulig.
- Modernisering eller renovering kan ikke motvirkes av en leieøkning (unntak: modernisering pålagt av myndighetene eller ved lov).
- Ikke alle leietakere overholder de avtalte leieøkningene i den graduerte leieavtalen. Denne manglende inntekten kan bare kreves tre år etter det faktum. Det eneste alternativet er oppsigelse og om nødvendig utkastingshandling med utkastelse.
- Når det gjelder gradert leie, tas ikke inflasjonen i betraktning, siden leiebeløpene er uavhengige av verdifall. Dette viser forskjellen til indeksleien.
Konklusjon
Gradert leie gir spesielt utleiere et høyt sikkerhetsnivå, selv om de bare tillater begrenset spillerom. Men gitt boligmangel i mange byer, er det bare rettferdig. De forskjellige perspektivene til utleier og leietaker blir tydelige så snart den graduerte leieavtalen er tegnet. Med den nødvendige sikkerheten på den ene siden og en tilfredsstillende kompensasjon gjennom leieprisen, bør begge sider respekteres. Slik sett er gradert leie en god løsning for fremtidig planlegging.