Utleiers rett til innsyn skaper gjentatte ganger usikkerhet for både leietakere og eiendomseiere. Tross alt er han en av beboerne på utleieboligen, har husstanden i leiligheten og er derfor i et veldig privat område. På den annen side er utleier eier av eiendommen og har en legitim interesse i å besøke leiligheten nå og da. Men når har utleieren rett til å komme inn i leiligheten? Hvor ofte kan han gjøre dette? Uansett grunner? Og hvor lenge? Vi har alle svarene om temaet "Utleiers rett til innsyn".
Er det rett til tilgang for utleiere?
Utleierens rettigheter, som er dekket av generell rettspraksis, gir eiendomseiere noen muligheter. Imidlertid har utleiere generelt ikke rett til å inspisere sin leide leilighet.
Imidlertid, hvis det er en gyldig grunn som gjør at det er absolutt nødvendig å komme inn eller se på leiligheten, har utleieren rett til tilgang til leiligheten. Leietakeren må da tillate ham å komme inn i leiligheten. Hvis en eller flere av disse grunnene eksisterer, kan utleier ikke nektes tilgang til leiligheten:
- Leiligheten skal selges eller utleies og vises til interesserte.
- Skader i leiligheten bør vurderes for å kunne reparere den.
- Det er mistanke om at skader er nært forestående. For å forhindre dette, bør leiligheten inspiseres.
- Moderniseringer eller vedlikehold er planlagt eller bør kontrolleres om disse er nødvendige.
- Leiligheten skal måles.
- Måleravlesning (gass, vann, elektrisitet …) bør leses.
- Reparasjoner skal utføres.
- Utleier mistenker at leiligheten ikke blir brukt i samsvar med kontrakten.
Hvis ingen av disse grunnene eksisterer, har utleier ingen rett til tilgang til leiligheten. Dette blir også bekreftet av en kjennelse fra Federal Court of Justice (BGH, kjennelse av 4.6.14, Az. VIII ZR 289/13): Den slår fast at utleieren ikke har rett til tilgang til leiligheten selv om dette var angitt i leieavtalen. Siden en slik forskrift er i strid med artikkel 13 nr. 1 i grunnloven (ukrenkeligheten av hjemmet), er en slik klausul ugyldig.
Men selv om årsakene nevnt ovenfor er til stede, kreves det at utleier utøver sin rett til tilgang til leiligheten med forsiktighet. Han bør holde antall leilighetsinspeksjoner lavt ved å behandle flere problemer i en avtale. Hvis leiligheten måles i løpet av de neste ukene og måleravlesningene skal leses samtidig, bør disse to datoene kombineres.
Det er viktig at utleieren kunngjør tilgang til leiligheten på forhånd. Ideelt sett bør dette gjøres skriftlig og med tilstrekkelig varsel. Domstoler anser en kunngjøring mellom 24 timer og 14 dager før avtalen som hensiktsmessig. Et eksempel på brev som kunngjør leilighetskontroll kan lastes ned her:
Hvor ofte kan utleier komme inn i leiligheten?
Hvor ofte utleieren har rett til tilgang til leiligheten, kan ikke besvares tydelig, da det ikke kan gis noe spesifikt nummer. Hvis det er gjentatte grunner til å se leiligheten, kan utleier ha tilgang til leiligheten flere ganger i året. Som allerede nevnt ovenfor, bør det tas hensyn til leietaker ved at utleier pakker flere avtaler hvis mulig.
Hvis leiligheten skal utleies eller også selges, må nåværende leietakere tillate visninger opptil tre ganger i måneden i henhold til gjeldende lovgivning. Disse avtalene må da ikke vare lenger enn 45 minutter og skal finne sted på "vanlige tider" (LG Frankfurt / Main, dom av 24. mai 2002, Az. 2/17 S 194/01). De vanlige tidene er:
- hverdager fra 10 til 13
- hverdager fra 15:00 til 18:00
- hverdager fra 19:00 til 20:00
Lørdag er vanligvis en arbeidsdag, så leietakere må også tillate besøk på deres vanligvis gratis helgedag. Utleier har kun adgangsrett på søndager og helligdager hvis det er overhengende fare (for eksempel fordi et vannrør har bristet).
For øvrig kan utleiere bare lage og publisere bilder for en eksponering med tillatelse fra leietaker, da dette påvirker leietakers personvern. Bilder av skader eller mangler er imidlertid generelt tillatt, selv om leieren ikke er enig.
Uavhengig av de ovennevnte gyldige grunnene som gir utleier tilgang til leiligheten, har han også rett til å inspisere eiendommen sin hvert femte år uten spesiell grunn. Dette ble avgjort av München Local Court (AG München, dom av 8. januar 2016, Az. 461 C 19626/15). I følge retten må eiendomseieren være i stand til å inspisere tilstanden til eiendommen sin med jevne mellomrom.
Hvis det ikke er gyldige grunner til inspeksjon, kan leietaker nekte utleieren rett til innsyn.
Kan leietakere nekte innreise til utleieren?
Hvis det ikke er gyldige grunner, eller hvis visningsavtaler skal holdes utenom vanlig tid, kan leieren nekte utleieren rett til innsyn. Imidlertid tilrådes det forsiktighet her: Hvis leietakere nekter utleiers anmodning om å se eiendommen uten begrunnelse, har utleieren rett til å få tilgang ved hjelp av en rettsavgjørelse og pålegg. På den annen side har utleieren rett til å si opp kontrakten uten varsel (BGH, dom av 5.10.10, Az. VIII ZR 221/09).
Hvis leieren nekter tilgang til leiligheten, skal utleiere under ingen omstendigheter få tilgang til leiligheten uten samtykke. I stedet anbefales det å søke juridisk rådgivning og få en advokat til å sette en frist for mulige ansettelsesforslag. Først når dette ikke hjelper, bør veien til retten tas.
Overhengende fare: når kan utleier komme inn i leiligheten?
Hvis det er en betydelig risiko i den leide leiligheten, kan utleier komme inn i leiligheten uten leietakers samtykke. Dette vil for eksempel være tilfelle hvis det er et sprengt vannrør, en brann har brutt ut eller gass slipper ut.
Selv på slike steder anbefales det å innhente leietakers samtykke til å komme inn i leiligheten på forhånd - hvis dette ikke er mulig, har utleieren rett til å åpne og gå inn i leiligheten uten forvarsel.
Kan utleier komme inn i leiligheten uten leietakers samtykke?
Å komme inn i leiligheten av utleier uten forutgående samtykke fra leietaker er kun tillatt i nødsituasjoner nevnt ovenfor. Hvis leieren nekter å la utleieren komme inn i en slik situasjon, kan han holdes ansvarlig for eventuelle skader som oppstår.
Samtidig bør imidlertid utleiere alltid sørge for at det virkelig er en nødsituasjon som gjør det obligatorisk å komme inn i leiligheten. Hvis dette ikke er tilfelle, kan leietaker rapportere eiendomseieren for overtredelse i samsvar med § 123 StGB.
Hva er den juridiske situasjonen hvis utleieren kommer inn i leiligheten i hemmelighet?
Hvis utleier får tilgang til leiligheten uten leietakers samtykke, begår han overtredelse, noe som kan påtales lovlig. I tillegg til varselet, har leietaker da muligheten til å si opp leieavtalen uten varsel.
Kan utleier beholde en nøkkel til leiligheten?
Det er en utbredt misforståelse at utleieren har rett til å oppbevare en duplikatnøkkel til leiligheten. Dette er imidlertid bare tillatt med uttrykkelig tillatelse fra leietaker. Hvis han fremdeles holder nøkkelen og dermed får tilgang til leiligheten uten autorisasjon, kan leietaker rapportere ham for overtredelse, si opp leieavtalen uten varsel og til og med få byttet ut dørlåsen.
Utleiers rett til innsyn: Hva vil endres etter oppsigelsen?
Hvis leieren eller utleieren sier opp kontrakten, men leieren ennå ikke har flyttet ut av leiligheten, gjelder de samme reglene for utleiers rett til innsyn som også gjelder for den pågående leieforholdsavtalen.
Hvis det derimot fremdeles er uklart om oppsigelsen (f.eks. På grunn av personlig bruk) er lovlig, og når den kan bli gyldig, vil dette påvirke mulige visningsdatoer. Fordi disse bare tolereres av leieren når oppsigelsen er effektiv, og det er klart når leiligheten kan leies til en annen part eller også selges.
