Det er mange grunner til en advarsel til leietakeren: Disse inkluderer for eksempel gjentatte forstyrrelser av freden, men også etterslep eller uautorisert fremleie. Du kan lese her hvordan utleiere fortsetter riktig i disse tilfellene og utsteder advarselen riktig.
Når forfaller en advarsel til leieren?
En advarsel til leietakeren er alltid nødvendig hvis han bryter kontrakten. Med advarselen blir han bedt om å avstå fra oppførsel i strid med kontrakten og å oppfylle sine forpliktelser igjen i fremtiden. I et slikt tilfelle fungerer en advarsel som en advarsel om alvorlige konsekvenser hvis leietaker ikke endrer sin oppførsel.
Utleier tar det første og viktige skrittet ved å gi en advarsel til sin leietaker, som er forutsetningen for fremtidig oppsigelse av leiekontrakten uten varsel av en viktig årsak i samsvar med § 543 BGB.
Siden det ideelt sett bør være et vennlig og tillitsfullt forhold mellom leietaker og utleier, er det alltid tilrådelig å kontakte leietaker før du gir en advarsel og å finne ut årsakene til oppførselen i strid med kontrakten. Ofte er det bare en feil eller et midlertidig problem som snart blir løst. En advarsel til leietakeren kan forårsake dårlig blod her, noe som påvirker det fremtidige tillitsforholdet.
Hvilke grunner er det for en advarsel til leieren?
Hvis forsøket på et gjensidig oppgjør mislykkes, bør utleiere definitivt handle og gi en advarsel. Dette er mulig og berettiget av følgende grunner:
1. Advarsel om brudd på husreglene
Husreglene inneholder mange regler som er ment for å gjøre det mulig for leietakere å leve sammen fredelig og hensynsfullt. Leietakeren forplikter seg til å overholde husreglene i det øyeblikket han signerer leieavtalen. Hvis han bryter reglene som er angitt i den, risikerer leietakeren en advarsel.
De vanligste punktene i husreglene som er brutt og som krever advarsel, er disse:
- Støy: Alle vil ha fred hjemme. Støy fra andre husboere kan føre til betydelig stress og uenighet i husholdningen. En advarsel på grunn av konstant musikkproduksjon, boring utenfor tillatte tider eller på grunn av høylytte fester til sent på kvelden er derfor ofte grunner til en advarsel.
- Rengjøringsplikt : Spesielt i Sør-Tyskland er det vanlig at leietakere bytter på å rengjøre gangen eller trapperommet. Hvis en leietaker ikke overholder denne forpliktelsen, kan dette også være en grunn til advarsel.
- Bruk av utendørsanleggene: barn som leker, griller på gårdsplassen eller kontraktfestet hagearbeid - det er også rettigheter og plikter utenfor leilighetene. Så snart leietaker ignorerer dette, kan han motta en advarsel.
- Oppvarming og ventilasjon: Leietakere er forpliktet til å håndtere kontraktsgjenstanden, dvs. leiligheten, med forsiktighet. Hvis leietaker risikerer muggvekst i leiligheten gjennom feil oppvarming og ventilasjon, kan dette også føre til en advarsel.
2. Advarsel om uautorisert
dyrehold Utleier kan innenfor en viss ramme spesifisere om dyr kan holdes i en leid leilighet. Selv om han ikke kan forby små dyr som hamstere eller fugler, kan han for eksempel forby å holde hunder. Hvis leieren bryter dette og fortsatt har en hund, er det også en trussel om advarsel.
3. Advarsel på grunn av restanse på leie
Leietakeren er forpliktet til å betale den månedlige leien i tide. Hvis han ikke gjør dette og dermed kommer i restanse med husleien, trues han i utgangspunktet med en advarsel og i tilfelle ytterligere manglende betaling selv med en utkastingssak til og med utkastelse. Hvis leietaker reduserer leien uten grunn, er dette også en advarsel.
4. Fremleie
Hvis leietaker overlater leiligheten til en tredjepart uten å rådføre seg med utleier, er dette en uautorisert fremleie. Utleier har da rett til å gi advarsel.
Hvordan skal advarselsbrevet til leietaker se ut?
En advarsel kan vanligvis gis muntlig eller skriftlig. For å være i stand til å bevise når en advarsel ble gitt på grunn av hvilke omstendigheter, er det imidlertid absolutt tilrådelig å advare leieren skriftlig.
Ofte er flere oppført som utleiere i kontrakten. Det er viktig at alle signerer advarselen, ellers er den ineffektiv. Hvis det er flere utleiere, for eksempel et fellesskap av arvinger, kan de andre utleierne også få fullmakt. Viktig: Denne fullmakten må være vedlagt advarselen og signert av alle utleiere. Spill det også trygt når du sender det: slik at utleieren kan bevise at advarselen er levert i tilfelle en tvist, bør den alltid sendes med anbefalt post.
Hvilken informasjon må advarselsbrevet til leieren inneholde?
- For at ingen misforståelser kan oppstå, bør ordet "advarsel" vises i brevet.
- Påpeke tydelig atferden til leieren i strid med kontrakten. Skriv for eksempel: "Borearbeid 15. april 2018 etter kl. 22 i den leide leiligheten". Viktig: Oppgi nøyaktig dato, klokkeslett og, om nødvendig, vitner for forseelsen.
- Beskriv regelen som er brutt av forseelsen (for eksempel "Aktiviteter som forstyrrer stillheten kan bare utføres på hverdager fra … til … og ikke i det hele tatt på søndager og helligdager.")
- Angi en frist der forseelsen må løses.
- Oppgi konsekvensene som ytterligere ugjerning vil ha (f.eks. Avslutning av kontraktsforholdet).
For ikke å måtte fortsette et kontraktsforhold med en uvelkommen leietaker i en nødsituasjon i retten på grunn av mindre formelle feil, bør utleiere søke juridisk bistand i spørsmål om advarsler.
Hvem skal advarselen rettes til?
For at advarselen skal være juridisk korrekt, må den rettes til alle leietakere som har signert leieavtalen for den leide eiendommen. Hvis det for eksempel er kjent at nattforstyrrelsen bare kommer fra en leietaker av leiligheten, må advarselen fremdeles rettes til alle leietakere som er oppført i leieavtalen og som avtaleforholdet derfor eksisterer med.
Når er en advarsel ikke nødvendig?
I noen tilfeller er ikke utleieren forpliktet til å sende leietakeren en advarsel, men kan umiddelbart si opp avtaleforholdet. Dette er tilfelle i disse tilfellene:
- Det kan ikke forventes at utleier fortsetter kontraktsforholdet. Dette er for eksempel tilfellet hvis han ble fysisk angrepet av leieren.
- Leietakeren er betydelig etterskuddsvis og har ikke betalt leien i sin helhet på to måneder på rad.
- Leietakeren betaler bare leien sin uregelmessig, slik at en samlet restanse på to måneders leie har samlet seg.
- Leietaker har fremleie leiligheten uten tillatelse.
- Leietaker bruker leiligheten i strid med kontrakten ved å drive en virksomhet i den.
Hva er konsekvensene av leietakers advarsel?
Hvis en leietaker har mottatt en advarsel, bør det ikke tas lett på. Som nevnt ovenfor er en advarsel det første skrittet mot jevn avslutning uten varsel. Jo oftere leietaker brøt kontrakten, og jo flere advarsler utleieren måtte sende ut, desto bedre var sjansene for å få rett i en avslutningsprosedyre.
Hvis leieren bare er i en øyeblikkelig nødsituasjon, er det derfor absolutt tilrådelig å kontakte utleieren og avklare hvordan kontraktsbruddet ble til og hvordan alt kan løpe etter reglene igjen i fremtiden.
Imidlertid, hvis leietakeren fortsetter sin oppførsel i strid med kontrakten til tross for den fastsatte fristen, kan utleieren til og med kreve erstatning. Dette gjelder spesielt hvis utleieren pådrar seg kostnader på grunn av leietakers oppførsel som ikke ville ha oppstått hvis de hadde handlet riktig. Hvis for eksempel leietakeren disponerer uautorisert omfangsrikt avfall i søppelrommene, kan utleier overføre kostnadene for avhending til den ansvarlige leietakeren i samsvar med § 280 BGB.
