Alle som eier en eiendom og ikke bor i den, men som leier den ut, må betale skatt på leieinntektene. Selv om mange foretrekker å delegere temaet til skatterådgiveren umiddelbart, er det verdt å fordype seg litt nærmere i saken selv. Fordi jo bedre du kjenner deg rundt, jo flere triks kan du bruke og spare mye skatt.
Hvem må betale skatt på leieinntektene?
Må du til og med betale skatt på leieinntektene som privatperson? Ja - selv om du ikke leier ut kommersielt, er du forpliktet til å betale skatt på inntekten din fra leie eller leasing. Dette er regulert av § 21 i inntektsskatteloven (EStG). Alle som leier ut eiendom må betale skatt på leieinntektene.
For å kunne rapportere inntektene dine riktig til skattekontoret, må du legge inn leieinntektene dine i vedlegg V for utleie og leasing i selvangivelsen. Det er imidlertid viktig for deg å vite at du ikke trenger å betale skatt på hele leieinntekten, men at du kan trekke avskrivningene, gjeldsrentene og andre kostnader fra leieinntektene dine. Og: hvis du gjør det lurt, kan du til og med få en skattebonus til slutt.
Hvor mye er skatten på leieinntektene dine?
Din personlige inntektsskattesats bestemmer hvor mye skatt du må betale på leieinntektene dine. Tap du pådrar deg som et resultat av leien, kan også ha en positiv effekt på beskatningen av din andre inntekt. Så hvis du gjør et tap med leien din, vil dette bli motregnet mot din ellers skattepliktige inntekt. Dette kan redusere din personlige skattebyrde betraktelig.
Men hvis du permanent angir større tap for din utleiebolig i selvangivelsen, kan dette også ha negative effekter for deg. Skattekontoret snakker da om en hobby og antar at du ikke driver leien din med den hensikt å tjene penger. I et slikt tilfelle kan du ikke lenger kompensere for tap med den positive inntekten fra andre inntektskilder.
Hvis leievirksomheten er negativ for deg, bør du snakke med skatterådgiveren din. Du kan finne en måte å skattlegge din negative leieinntekt som godtas av skattekontoret. Generelt sett bør du selvfølgelig strebe etter å tjene penger på leien din.
Skatt på leieinntekter: er det godtgjørelse?
Du må bare betale skatt på leieinntekt hvis den sammen med din andre inntekt overstiger den grunnleggende skattefrie godtgjørelsen på 8.500 euro.
Hvis du har høyere totalinntekt, men ikke tjener mer enn 520 euro per år ved å leie et rom eller en egen leilighet som du ellers bor i, trenger du ikke betale skatt på disse leieinntektene. Et eksempel: Du bor i München og leier et rom i leiligheten din en kort stund under Oktoberfesten. Hvis du ikke tjener mer enn 520 euro per år, er inntekten skattefri.
Beskatning av leieinntekt: hva er avskrivning?
Når du kjøper en eiendom og leier den ut, kan du trekke to prosent av bygningens verdi og to prosent av bygningskostnadene fra skatt i 50 år.
For en gammel bygning som ble bygget før 1925, kan du trekke to og en halv prosent av kostnadene i 40 år. Du kan trekke enda høyere beløp for renovering av fredede eiendommer, noe som kan redusere skattebyrden betydelig.
Du kan også oppgi reparasjons- og vedlikeholdsarbeid på din leide eiendom i kortere perioder på ett til fem år i selvangivelsen.
Ved leie av eiendom har du rett til å trekke to prosent av bygningens verdi og to prosent av byggekostnadene fra skatt over en periode på 50 år.
Skattebeskatning av leieinntekter: Hva må jeg ta hensyn til når jeg låner?
Som utleier kan du også skattlegge lånet ditt til den leide leiligheten, der bare rentebetalingen, ikke tilbakebetalingen, tas i betraktning for å redusere skatten. Siden med de vanlige livrentelånene, forblir tilbakebetalingsbeløpet det samme gjennom hele løpetiden, men rentekomponenten med kontinuerlig tilbakebetaling synker, vil også skattefordelen din reduseres med årene.
Et eksempel på beregning:
Du mottar et lån på 100.000 euro fra banken din. To prosent rente med tre prosent tilbakebetaling avtales i begynnelsen. Din avdrag på tilbakebetaling er derfor 5000 euro.
Med et livrentelån øker prosentandelen av tilbakebetalingen med hver månedlige avdrag. Årsaken til dette er at det bare påløper renter for lånebeløpet som ennå ikke er tilbakebetalt og dermed faller jevnt.
Så det første året betaler du ikke lenger 2000 euro i renter, men bare 1.970 euro og betaler tilbake 3.030 euro samtidig. Etter ti år betaler du bare € 1.380 i renter, mens tilbakebetalingsdelen din allerede er € 3.620. På dette tidspunktet kan du bare kreve 1.380 euro for rentekomponenten i selvangivelsen.
Beskatning av leieinntekter: et eksempel på faktura
Fru Sommer kjøper et lite, nybygd sameie i München-Neuhausen for 400 000 euro. Hun finansierer dette hovedsakelig gjennom husbanken sin og leier det ut til et ungt par. Hun tar 1200 euro i måneden som husleie eksklusive kostnader, dvs. 14.400 euro i året. Kjøpesummen for leiligheten uten eiendomsverdien er 320.000 euro. Hun kan avskrive to prosent av dette per år.
Leieinntekter: 14.400 euro
- renter på eiendomslånet: 6000 euro
- avskrivninger: 6.400 euro
- driftskostnader (f.eks. Eiendomsforvaltning): 900 euro
- reparasjon av ødelagte baderomsfliser: 200 euro
skattepliktig leieinntekt: 900 euro
Takk til hennes driftskostnader inkludert avskrivninger, fru. Om sommeren betaler du bare skatt på leieinntektene på 900 euro (i stedet for 14 400 euro).
Hvis fru Sommer har betydelig høyere utgifter til reparasjoner på ett år eller mindre inntekt på grunn av tap av inntekt, for eksempel fra leie nomader, kan hennes skattepliktige inntekt til og med være negativ. Følgende eksempel: Sommer mottar 2.400 euro mindre leie fordi leiligheten hennes har stått tom i to måneder eller leieren ikke har betalt. I dette tilfellet er det ikke noe overskudd, men et minus på 1500 euro. Hun kan nå trekke dette beløpet fra sin skattepliktige inntekt.
Når lånet til leiligheten er betalt i sin helhet en dag, øker den skattepliktige inntekten. Etter 50 år vil avskrivningen til og med utløpe. Fra dette tidspunktet må fru Sommer betale skatt på en betydelig høyere andel av leieinntektene. Da er normalt bare vedlikeholdskostnader og eventuelle kostnader for eiendomsforvaltningen fradragsberettiget.
For en gammel bygning som ble bygget før 1925, kan du trekke to og en halv prosent av kostnadene i 40 år.
Gjelder omsetningsavgift for leieinntekter?
Som utleier er du faktisk gründer fordi du vil tjene penger. Normalt må hver gründer pålegge 19 prosent omsetningsavgift. Denne regelen gjelder imidlertid ikke for private utleie. Snarere gjelder det:
- Leilighetseiere trenger ikke ta betalt eller betale merverdiavgift.
- Utleiere av næringseiendommer kan selv bestemme om de vil bli vurdert som forretningsmenn. Leier du til et selskap som er merverdiavgiftspliktig på lang sikt, kan du velge om du vil leie med eller uten merverdiavgift.
Hvis du som privat utleier ønsker å bli behandlet som en gründer, må du følge noen forhold som koster tid og krefter, men også medføre betydelige fordeler: Hvis det påløper store kostnader for renovering av de kommersielt leide rommene, kan du for eksempel legge til MVA-beløpene Send inn handelsmannens fakturaer i din forhåndsmva.
Hvis eiendommen din består av flere enheter, hvorav noen du leier ut med og andre leiligheter uten merverdiavgift, kan du bare ta med fakturaer for hele bygningen i selvangivelsen.
Korttidsleie, som ferieleiligheter eller konferanserom, er generelt underlagt merverdiavgift. Et annet spesielt tilfelle er garasjen: Hvis denne leies ut sammen med leiligheten, trenger du ikke å kreve merverdiavgift. Men hvis du ønsker å leie ut en garasje hver for seg, er du ansvarlig for merverdiavgift. Imidlertid, hvis inntektene dine fra utleie av garasjer ikke overstiger det årlige beløpet på 17.500 euro, trenger du som såkalt småbedriftseier ikke betale moms.
Skatt på leieinntekter: hvor må jeg oppgi leieinntektene?
Du må føre opp din skattepliktige leieinntekt i vedlegg V til selvangivelsen. Formen er lang, men i utgangspunktet selvforklarende. Imidlertid er det noen tips du bør huske på.
Skatt på leieinntekter: Hvordan fyller jeg ut vedlegg V riktig?
I vedlegg V til selvangivelsen gir du all informasjonen som er viktig med hensyn til utleie. Skatteplikten din blir deretter beregnet ut fra oppføringene dine. Hvis du leier ut en leilighet, må du oppgi følgende oppføringer:
Linje 1: Etternavnet ditt
Linje 2: Ditt fornavn
Linje 3: Avgiftsnummer og serienummer på systemet
Linje 4: Gate og husnummer på den leide eiendommen / kjøpsdato
Linje 5: Postnummer og by av den leide eiendommen / ferdigstillelsesdato
Linje 6: Standardverdien filnummer og muligens dato for salg eller overføring. (Dette lar skattekontoret sjekke om du blir brukt til spekulasjonsskatt.)
Du finner filnummeret som skal legges inn i eiendomsskattet. Du kan også levere inn vedlegget uten dette filnummeret.
Linje 7: I begge tilfeller en 2 for "Nei"
Linje 8: Legg til boareal til venstre. La feltene til høyre og i midten være blanke.
Du må gå inn i boarealet ved hjelp av den offisielle boarealberegningen. Takhøyden og den forholdsmessige beregningen av balkonger og terrasser er også relevant her. Så det er ikke nok å bare legge sammen basisarealene. Boarealet må beregnes riktig både i leieavtalen og i selvangivelsen.
Linje 9: Angi netto månedlig leie her. Du må trekke fra tildelinger for merkostnader for dette feltet.
Fordelingen av leieinntektene etter etasje er beregnet for utleie av bygårder. Selv om du leier en maisonette, bare skriv inn leieinntektene dine i ett felt.
Linje 10-12: trenger ikke fylles ut.
Linje 13: Her legger du sammen alle bidragene som leieren din har overført til deg.
Hvis det oppnådde refusjon for leietaker i året for selvangivelsen gjennom strømregningen, trekkes dette. Hvis leieren din måtte betale senere, blir beløpet lagt til.
Linje 14: Fullføres ikke.
Linje 15: Her legger du inn leieinntektene du har mottatt fra leietaker som forskuddsbetalinger eller som tilleggsbetalinger. Hvis du måtte holde tilbake deler av eller til og med hele leiebeløpet på grunn av skade eller etterskudd på leien, vil dette beløpet bli lagt til her.
Linje 16: Fullføres ikke.
Linje 17: Fylles ikke ut hvis du ikke innkrever merverdiavgift.
Linje 18: Fylles ikke ut hvis du ikke krever moms.
Linje 19: Her legger du inn tilskudd i henhold til husfremmingsloven, samt renteinntekter fra byggesamfunnskontrakter.
Linje 20: Fullføres ikke.
Linje 21: Her legger du inn summen av all inntekt. Hvis det er tap; skriv et minus foran beløpet.
Linje 22: Overføring av alle inntektsrelaterte utgifter fra linje 50 (se nedenfor)
Linje 23: Resultat av inntekt minus
inntektsrelaterte utgifter Linje 24: Om nødvendig fordeling av inntekt (fra linje 23) til ektefellene i henhold til respektive eierstruktur
Linjer 25-29: Disse linjene er bare fylt ut hvis du er medlem av en byggherreforening eller en aksjonær i et lukket eiendomsfond.
Linje 31-32: Fylles ikke ut.
Linje 33-34: Dette handler om avskrivninger. Skriv inn en avskrivning for vanlig eiendom i linje 33. Hvis du er eier av en børsnotert eiendom, avskrives avskrivningen på linje 34.
For nye bygninger kan du avskrive to prosent av produksjonskostnadene i 50 år. For bygninger bygget før 1925 er det to og en halv prosent per år over 40 år.
Når det gjelder avskrivninger, er det viktig at bare verdien av bygningen føres inn. Hvis delingen av kjøpesumandeler mellom land og bygning synes plausibel for skattekontoret i salgskontrakten, vil oppføringen din normalt bli akseptert. Når du selger eiendommen, bryr selgeren seg ikke om sammensetningen av prisen. Som kjøper bør du imidlertid ta en nærmere titt på kontrakten og sørge for at andelen for bygningen er så høy som mulig, for på denne måten kan du tjene mer på skatten.
Hvis bare en totalpris vises i kjøpekontrakten, bestemmes eiendomsprisen ved hjelp av standard tomteverditabell for byen eller kommunen. Eiendomsverdien trekkes deretter fra kjøpesummen for å bestemme bygningsverdien. Metoden på 20 prosent brukes ofte til å beregne verdien på eiendommen. Ved å gjøre dette trekkes en fast sats på 20 prosent fra kjøpesummen, og denne verdien brukes på landet.
Linje 36: Angi rentekostnadene for eiendommen her.
Linje 37: Oppgi her alle kostnadene som ble påført for å få finansiering. For eksempel kostnader for utdrag fra tingboken, takstmenn og notarier.
Linje 38: Vanligvis ikke fylt ut.
Linje 39: Oppgi alle vedlikeholdskostnader for eiendommen her.
Linje 40: Hvis du også bor i utleieboligen selv, kan du bare trekke det som ble brukt på utleieleiligheten. Du kan imidlertid kreve forholdsmessige renoveringskostnader for hele bygningen.
Linje 41-45: Skriv inn vedlikeholdsutgiftene her hvis du ikke vil bruke dem direkte i året de oppstår, men i stedet ønsker å avskrive dem over fem år. For å vedlikeholde eiendommen din kan du enten bruke reparasjonskostnadene en gang - nemlig det året kostnadene oppstår - eller forholdsmessig i opptil fem år på rad som en løpende skattebyrde.
Linje 46: Her oppgir du alle påløpte kostnader for eiendomsskatt, søppelinnsamling, gatevask, vann, avløp, belysning, oppvarming, forsikring, heis etc. Denne linjen inkluderer også kostnadene du kan overføre til leieren din. Du hadde allerede lagt inn leietakers merkostnader i linje 12 og 13.
Linje 47: Felt for dine administrative kostnader.
Hvis du selv tar deg av forvaltningen av eiendommen din, kan du ikke kreve kostnadene, bare hvis du ansetter noen til å gjøre det. Ditt eget bidrag gir deg ingen skattefordeler.
Linje 48: Denne linjen er bare relevant hvis du er underlagt merverdiavgift. Angi deretter moms betalt eller belastet her.
Linje 49: Her kan du kreve andre inntektsrelaterte utgifter.
Alle driftskostnader for din leide eiendom reduserer inntekten din. Alle kostnader du ikke kan overføre direkte til din leietaker, for eksempel eiendomsforvaltning, meglerkostnader eller utgifter til reklame, er oppsummert under begrepet annonseringskostnader og registreres i denne linjen.
Linje 50: Legg opp alle påløpte annonseringskostnader og skriv inn verdien i linje 50. Du overfører dette deretter til forsiden av vedlegg V i linje 22.
Linje 51: Denne linjen er bare relevant hvis du kan trekke inngående avgift. Dette skjer vanligvis bare med næringseiendom eller ferieutleie.
Linje 52: Dette feltet skal bare fylles ut hvis du har fått et finansieringstilskudd til anskaffelses- og produksjonskostnadene for den oppførte eiendommen din.
I vedlegg V til selvangivelsen gir du all informasjon som er viktig med hensyn til utleie.
Skatt på leieinntekter: Du kan trekke disse kostnadene
Nesten alle kostnader du pådrar deg i forbindelse med utleie av eiendommen er fradragsberettiget. Med andre ord: Leieinntektene dine sammenlignes med kostnadene i forbindelse med eiendommen. Du må bare betale skatt på overskuddet fra leieinntektene. Så hvis du får et negativt overskudd her, vil det senke skattebyrden.
For å holde skatteplikten så lav som mulig, er det noen triks du bør vurdere. For på slutten av året vil det være mer penger i lommen.
- Kvitteringer
Oppbevar alltid alle kvitteringer nøye for kostnaden for den leide leiligheten. Du kan trenge dette som bevis for skattekontoret. - Tap på leie
, tildel eksplisitt når du erklærer leieinntektene dine på leietap eller en ledig stilling ditt hjem tilbake. En ledig stilling blir bare anerkjent som skattereduserende hvis du kan gjøre plausibelt for skattekontoret at du faktisk ønsket å leie ut eiendommen din, og at stillingen ikke var tilsiktet. - Minimum
leie Hvis du leier leiligheten din til venner eller familiemedlemmer til en veldig rimelig pris, bør du sørge for at du aldri tar mindre enn 66 prosent av den lokale leien. Du kan bare trekke alle inntektsrelaterte utgifter for eiendommen fra skatt hvis leien er minst 66 prosent. - Bytting av leietaker
I selvangivelsen bør du også oppgi alle kostnader som har oppstått ved bytte av leietaker. Dette inkluderer blant annet byråoppdragene, annonsene dine og reisekostnadene, men også reparasjonskostnader for håndverkere og malere som oppsto før den nye utleien. - Ytterligere kostnader
Hvis du har ansatt en advokat, måtte finansiere en utkastelseshandling eller til og med ikke akkurat billig utkastelse av en eiendom, kan du oppgi alle kostnadene som er pådratt i selvangivelsen.
Viktig: Det er bedre å angi alle kostnader først. Hvis skattekontoret ikke godtar noe av dette, er det mindre ille enn om du utelater kvitteringer, noe som kan ha hjulpet deg med å gjøre betydelige skattebesparelser.
Skatt på leieinntekter: hva kan utleiere trekke fra skatten?
Som allerede beskrevet i de foregående avsnittene, kan du trekke alle kostnader knyttet til eiendommen din fra skatt. Disse inkluderer i detalj:
- Leieannonser i aviser eller på internett
- Meglerhonorar
- Renter for å finansiere eiendommen
- Anskaffelseskostnader som årlige avskrivninger
- Eiendomsskatt
- Kontostyringsgebyrer
- Renovering og reparasjoner
- Husgebyrer
- Utgifter til kontorrekvisita og reiseutgifter
- Advokatens honorar
- Kostnader for skatterådgiveren din
- Medlemskontingent for eierforeningen
Sørg for å lagre alle kvitteringer nøye. Hvis skattekontoret sjekker deg, må du kunne presentere alle kvitteringer uten hull.
Som utleier må du holde alle kvitteringer nøye. Hvis skattekontoret sjekker deg, må du kunne presentere alle kvitteringer uten hull.
Skatt på leieinntekter: hva er forskjellen mellom produksjonskostnader og moderniseringskostnader?
Du kan ta med alle utgifter for reparasjon og moderniseringstiltak som reklamekostnader. Med disse utgiftene skilles det mellom moderniseringskostnader og (påfølgende) produksjonskostnader. Det er en skattemessig forskjell her.
Den avgjørende faktoren for forskjellen mellom produksjonskostnader og moderniseringskostnader er om installasjonen allerede var til stede i leiligheten og bare vil bli fornyet, eller om noe er helt nytt installert som ikke tidligere var i leiligheten. Hvis du for eksempel bytter ut et gammelt badekar med et nytt, betaler du moderniseringskostnader for det. Hvis du derimot installerer et boblebad på badet, oppgraderer du eiendommen din og de påløpte kostnadene kalles produksjonskostnader. Avhengig av lengden på bruken, kan disse kostnadene avskrives over 20 eller til og med 50 år.
I løpet av de første tre årene etter kjøpet av eiendommen, kan imidlertid ikke renoveringskostnadene overstige 15 prosent av anskaffelseskostnadene. Ellers snakker man om anskaffelsesrelatert innsats. Du må avskrive de såkalte nærkjøpsutgiftene, akkurat som prisen på eiendommen din når du kjøper den over boligbygningens levetid.
Denne forskriften kan være veldig komplisert fra sak til sak. Derfor er det innført en grense på 4000 euro for å forenkle saken. Hvis kostnadene ikke overstiger 4000 euro inkludert merverdiavgift, kan du oppgi disse som vedlikeholdskostnader.
Her kan du spare mye penger i enkeltsaker. En skatterådgiver kan gi deg individuelle tips om hvordan du best kan erklære restruktureringstiltaket ditt og få mest mulig ut av det.
Skatt på leieinntekter: Ikke bli en ufrivillig næringsdrivende!
Hvis du har hatt glede av å kjøpe, leie og selge eiendom, risikerer du å bli ansett som en kommersiell eiendomsmegler av skattemyndighetene. Du bør derfor alltid overholde grensen for tre eiendommer: Den som kjøper, moderniserer, leier og videreselger mer enn tre eiendommer innen fem år, betraktes som en næringsdrivende. Dette kan ha negative konsekvenser for deg:
- Så snart du blir ansett som en kommersiell eiendomsmegler, reverseres eventuelle avskrivninger som tidligere ble gitt med den bieffekten at du må betale skatt på et mye høyere overskudd fra leieinntektene dine.
- Du bør heller ikke overse det faktum at en spekulasjonsavgift kan skyldes for deg, og kommunen din kan også kreve handelsavgift.
Hvis du er i tvil, snakk med skatterådgiveren i god tid for å beskytte deg mot dårlige feil.
Hva må vurderes skattemessig når man selger eiendom?
Hvis du vil selge en eiendom innen ti år etter å ha kjøpt den, må du betale den såkalte spekulasjonsskatten. Dette beregnes ut fra din personlige inntektsskattesats på overskuddet fra salget og kan derfor være ganske betydelig.
Hvis du vil selge en leid leilighet, er det vanligvis lurt å vente de ti årene. Fordi en leid leilighet er vanskeligere å selge. Fortjenesten din er derfor lavere og reduseres i tillegg på grunn av spekulasjonsskatten.
Hvis din leietaker derimot nettopp har gitt beskjed og du blir tilbudt en pris opptil 30 prosent høyere for eiendommen din når du selger huset ditt, kan det være verdt å vurdere å selge eiendommen før spekulasjonsperioden på ti år er utløpt. Prisen på den utleide eiendommen kan være så mye mer attraktiv, spesielt noen steder, at du bør akseptere spekulasjonsskatten som en liten nedtrapper.
Beskatning av leieinntekter: et spennende tema, og ikke bare for skatterådgivere
Riktignok: Det er spesielle tilfeller der en skatterådgiver absolutt anbefales. Men selv som en hittil uerfaren utleier kan du spare mye hvis du må betale skatt på leieinntektene. Vi håper at vi med våre tips har gjort temaet "Skatteleieinntekt" litt mer gjennomsiktig for deg, og vi ønsker deg lykke til med å fullføre vedlegg V.
