Lei en bedrift og tjen mye penger i prosessen - er det mulig? Ja, med mye erfaring, riktig beliggenhet, riktig leietaker og litt flaks, fungerer det faktisk.
Imidlertid er kommersiell leasing et spesielt tilfelle i den ikke alltid lette leiejungelen. For noen ting er annerledes her enn når du leier private leiligheter. Før du begir deg ut på eventyret med kommersiell leasing, bør du derfor håndtere alle regelverk for utarbeidelse av kontrakter nøye.
Hva er kommersielle eiendommer?
Kommersielle eiendommer er alle de rommene som primært brukes kommersielt. Dette kan være produksjonshaller og lager i et landlig område, men også supermarkeder eller butikker på ettertraktede steder i sentrum. Kontorbygninger og fritidseiendommer som brukes som treningssentre, er for eksempel også en del av kommersiell utleie.
Er kommersiell utleie virkelig så innbringende?
På gode steder og med velstående leietakere kan du faktisk tjene mye på å leie ut en bedrift. Imidlertid ligger en rekke næringseiendommer i næringsparker som har mindre trafikkforbindelse. Det kan da være at en eiendom som blir tilbudt deg til salgs til en rimelig pris står tom i lang tid og medfører enorme kostnader uten å generere tilsvarende leieinntekter. Som en interessert kjøper og potensiell utleier, bør du definitivt søke kompetent støtte og råd i begynnelsen.
Kommersiell leasing: ikke alltid lett
Det er mye mer å vurdere når du leier næringseiendom enn når du leier boligeiendom. Mange attraktive nye bygningsarealer er for tiden ledige i kommersielle områder i utkanten. Med mindre du har en førsteklasses beliggenhet i sentrum for å leie, er det kanskje ikke lett å finne riktig leietaker.
En kommersiell leieavtale som forhandler tilstrekkelig leiepris og de generelle forholdene krever også mye erfaring og gode forhandlingsevner.
For ikke å snuble over en av de juridiske fallgruvene, er det tilrådelig å få en erfaren megler og / eller en advokat som spesialiserer seg på kommersiell leasing om bord hvis du ønsker å leie ut virksomheten din.
Hva må du være oppmerksom på?
Å leie ut et kontor, en produksjonshall eller en butikk i et kjøpesenter gir deg helt andre utfordringer enn utleie av privat leilighet.
Utleie av produksjons- og lagerhaller krever for eksempel ofte påfølgende installasjon av teknologi. Noen ganger er det også nødvendig med spesiell inventar. Når det gjelder kontorlokaler, kan det hende du må ta vare på individuelt flyttbare lette konstruksjonsvegger og omfattende kabling for å oppfylle de høye kravene som byråer eller ledelseskonsulenter stiller til kontorer.
Kommersielle leietakere stiller ofte høyere krav til deg som utleier enn en privat leietaker ville gjort. Avhengig av hvilken type virksomhet du leier til, kan det hende du må håndtere renoveringsarbeid.
Hvis leieren av ditt kommersielle område endres, vil du nesten alltid måtte gjøre omfattende endringer i rommene dine. Du må kanskje gjøre store investeringer. Av denne grunn er din største interesse som utleier å streve for et langsiktig og stabilt leieforhold med din kommersielle leietaker.
Hvis du vil leie ut produksjonshaller eller lager, må du forvente at du må installere ny teknologi i etterkant.
Økonomi
Forhandlinger om antakelse av kostnader for oppussingsarbeid, strukturering av leieprisen og leieavtalens løpetid kan trekke på, krever mye erfaring og et kjølig hode når du beregner. Profesjonell handling er viktig, spesielt når det er en overflod av kommersielle rom. Ellers risikerer du å la eiendommen ligge godt under prisen eller ikke i det hele tatt.
Selvfølgelig må du kontrollere kredittverdigheten til din leietaker veldig nøye når det gjelder næringseiendom. Først og fremst, ta hensyn til typen selskap. GmbH tilbyr aksjekapitalen som sikkerhet. Dette er ikke obligatorisk for andre typer selskaper. I alle fall, ha de siste årsregnskapene til den potensielle leietakeren din presentert for deg og legg alle dokumentene gjennom deres skritt (helst sammen med skatterådgiveren din).
Hvem betaler megleren?
I næringslivet starter man vanligvis fra det såkalte bestillingsprinsippet: Dette betyr at den som ansetter noen også betaler gebyret sitt. Denne generelle regelen gjelder imidlertid ikke for kommersiell utleie. Hvis du som eier ansetter en eiendomsmegler til kommersiell utleie, kan du avtalefestet at leieren din betaler meglerprovisjonen. Hvorvidt du kan eller burde tillate deg dette igjen, avhenger av hvor populær næringseiendom din er.
Leie ut en reklame: Hvordan øke leien
Klassisk leietakerbeskyttelse gjelder ikke kommersiell leasing. For at du skal kunne håndheve en leieøkning, må du som utleier innlemme de riktige klausulene i leieavtalen eller velge hvilken type kontrakt som passer best for deg. Følgende alternativer er tilgjengelige for deg:
Gradert leieavtale - Hvis du har avtalt en gradert leieavtale med din kommersielle leietaker, er saken klart regulert: Når kontrakten er signert, er det allerede klart når leien vil øke med hvilket beløp og hvilken leie som skal betales fra da av. Avtalt tillegg kan enten være et fast beløp eller en prosentvis leieøkning. Det eneste viktige er at leieavtalen spesifiserer beløpet som skal betales fra den aktuelle datoen (dvs. et euro beløp).
Leieøkning for modernisering - Ved modernisering av ditt kommersielle område, kan du øke leien i samsvar med forskriften som er avtalt i leieavtalen. Det er avgjørende at du utarbeider leiekontrakten på en slik måte at muligheten for en leieøkning ved modernisering er eksplisitt angitt i kontrakten.
Salgsleie - Med den såkalte salgsleien er leiebeløpet basert på salget til leieren din. Så det kan øke, men også redusere, avhengig av den økonomiske situasjonen. Det anbefales derfor absolutt å avtale en minimumsleie for din kommersielle leie. Ellers risikerer du å ha en kommersiell leietaker med lavt salg for en uøkonomisk leie over den resterende løpetiden for leieavtalen på rommene dine.
Gjelder leieprisbremsen?
Leiebrems er et tull for mange utleiere i store tyske byer. Fordi dette betyr at de er underlagt presise regler for strukturering av leieprisen og kanskje ikke overskrider visse lovbestemte grenser. Denne regelen gjelder imidlertid ikke for kommersiell utleie.
Som utleier står du fritt til å bestemme leien for eiendommen din. Dette er veldig positivt for deg som investor, men du bør alltid huske at risikoen for ledig stilling er mye høyere med næringseiendom enn med vanlige leiligheter. Det kreves derfor mye erfaring her. Ingen skal komme inn i kommersiell eiendomsvirksomhet bare på grunn av utsikten til enorme høye leieinntekter.
Med kommersiell utleie kan du selv bestemme leien. Men husk at risikoen for ledighet er mye høyere med næringseiendommer sammenlignet med boligeiendommer.
Hva er kapitalkonserveringsklausuler?
Verdioppbevaringsklausuler lar deg som utleier av en næringseiendom endre leien i henhold til ulike kriterier. Klausulene sikrer at leien for eksempel kan tilpasses inflasjonen.
Kontraktsklausulene fastsetter grensene for leiejusteringer som kan gjøres. For eksempel kan du inkludere i den kommersielle leieavtalen at leieprisen skal stige proporsjonalt med konsumprisindeksen og deretter oppføre seg som indeksleien i husleieloven.
Frem til 2007 ble beskyttelsesklausuler ofte bare akseptert med godkjenning fra Federal Office for Economics and Export Control. Ting ser annerledes ut i dag: de har for tiden blitt et vanlig instrument for å kunne øke leien utenfor de avtalte skalaene når det gjelder leide virksomheter.
Men siden det er veldig vanskelig å formulere klausuler om kapitalbevaring perfekt, bør du som utleier av en næringseiendom samarbeide med en advokat eller en erfaren megler.
Kan du bruke merverdiavgift?
Når du leier rom og tomt, krever du normalt ikke merverdiavgift. Et unntak fra dette er imidlertid korttidsleie av rom og leiligheter, slik tilfellet er med ferieleiligheter og hotellrom. Moms påløper også når du leier parkeringsplasser og garasjer som ikke leies direkte med leiligheten. I prinsippet gjelder imidlertid følgende: Du trenger ikke å bruke merverdiavgift.
Leier du ut næringslokaler, kan du imidlertid i de fleste tilfeller - hvis det er verdt for deg - kreve merverdiavgift på leien. Dette gir deg den avgjørende fordelen ved å kunne trekke inngående skatt på alle fakturaer for eiendommen din. Hvis det er planlagt mer omfattende investeringer for ombygging og renovering, kan dette være veldig nyttig. Men pass på: du kan bare leie ut til leietakere med merverdiavgift som selv er skattepliktige. Mange profesjonelle grupper som leier praksis eller kontorlokaler er det imidlertid ikke. Dette inkluderer leger, banker og forsikringsselskaper, samt yrker (som journalister). Du kan bare leie rom til dem med merverdiavgift hvis andelen av leietakertjenestene dine som leveres uten merverdiavgift, er maksimalt fem prosent.
Hvis du vil leie ut din næringseiendom med merverdiavgift, må du eksplisitt oppgi dette i leieavtalen. Dette kompliserer imidlertid kravene til fakturaene, strømregningen og andre administrative aktiviteter. En erfaren skatterådgiver er absolutt nyttig når man utarbeider kontrakter og for vanlig fakturering. Det er tilstrekkelig for skattekontoret å rapportere at du leier ut din næringseiendom med moms.
Hva er leieperioden?
I motsetning til private leiekontrakter, der begrensning av begrepet kun er tillatt hvis du som utleier oppgir en begrunnelse for den begrensningen som er anerkjent i rettspraksis, kan du i utgangspunktet inngå kommersielle leiekontrakter med en forhåndsbestemt periode.
Dette er også mye mer vanlig i kommersiell leasing enn en leieavtale. Fordi dette betyr at begge leietakere vet hvor de står og kan planlegge bedre.
Og dette er viktig fordi når det gjelder kommersiell utleie, både leietaker og deg som utleier ofte investerer betydelige summer for å innrede eiendommen på en representativ måte. Det er derfor viktig at leiekontrakten eksisterer over lengre tid, slik at de påløpte utgiftene er verdt for begge parter. I tillegg må leieren din planlegge for sin virksomhet og antar vanligvis at han vil være tilgjengelig for sine kunder på en god adresse på lang sikt.
Viktig: En slik tidsbegrenset kontrakt kan da bare avsluttes av en viktig årsak (for eksempel restanse av leie eller skade på den leide eiendommen).
Hva er oppsigelsestidene for kommersiell utleie?
Hvis du likevel inngår en leieavtale for din næringseiendom, kan begge parter si opp «senest den tredje arbeidsdagen i et kalenderkvartal på slutten av neste kalenderkvartal». Dette er nedfelt i avsnitt 580a i den tyske borgerloven (BGB) og betyr følgelig at oppsigelsestiden er litt mindre enn seks måneder.
Kan du varsle om oppsigelse for personlig bruk?
Kommersiell leasing lov utelukker vanligvis oppsigelse for personlig bruk. Mens du kan si opp leietakere av en leilighet under visse forhold på grunn av personlig bruk, er dette ikke mulig for kommersielle eiendommer. Som utleier er du bundet til leietakeren din i den kommersielle leieavtalen så lenge dette er avtalt, avhengig av løpetiden.
Selv om du som eier vil bruke eiendommen din til din egen virksomhet, må du vente til slutten av leiekontrakten, og du kan ikke si opp leietakeren din på forhånd. Det anbefales derfor å planlegge veldig nøye før du utarbeider en leieavtale.
Kommersiell leasing i BGB
Kommersiell leasing er ikke et eget lovområde. Det grunnleggende finnes imidlertid i avsnittene Seksjon 535 til 580a BGB.
Hovedforskjellen mellom kommersiell husleielov og husleielov er fremfor alt at beskyttelsen av leietaker ikke er i forgrunnen. Dette er tilfellet med husleieloven for å styrke beboerne på en eiendom, som vanligvis har svakere posisjon i kontraktsforholdet.
I tilfelle kommersiell leasing ser BGB imidlertid kontraktspartene på samme nivå. Dette gir begge sider mer frihet og kan forhandle vilkårene i kontrakten på et veldig individuelt grunnlag.
Jo flere poeng du inkluderer i leiekontrakten, desto sikrere er planleggingen for de forskjellige partene.
Det må være i leiekontrakten
For at den kommersielle leieavtalen din skal bli gyldig før loven, må den inneholde viss informasjon. Disse er:
- Informasjon om utleieboligen (adresse, beliggenhet i huset, størrelse osv.)
- Formål med leie
- Leienes varighet
- Leiebeløp
Viktig: Hvis en av disse detaljene mangler, er det ikke inngått noen juridisk bindende kontrakt!
Ikke absolutt nødvendig, men anbefalt er også passasjer om forskrifter om kausjon, modernisering, mulig renovering, driftskostnader og beskyttelse mot konkurranse. I utgangspunktet, jo flere poeng du inkluderer i leieavtalen, jo større er planleggingssikkerheten for begge kontraherende parter. Samtidig blir det desto mer kritisk hvis planene som fremdeles var gjeldende da kontrakten ble signert, endret seg gjennom årene og individuelle klausuler nå står i veien for deg.
Av denne grunn er det alltid tilrådelig med profesjonelle råd når kontrakten utarbeides.
Hva er viktig når du selger?
Selv om det er en enorm fordel for private brukte leiligheter og hus å bli solgt hvis eiendommen er ledig, er situasjonen en annen for næringseiendommer: Du kan sette salgsprisen mye høyere for boligeiendommer som ikke er utleid, fordi de fleste potensielle kjøpere planlegger å flytte inn i leiligheten selv. Situasjonen er en helt annen med næringseiendom: Du kan normalt selge næringsarealer mye bedre hvis det leies på lang sikt og med fortjeneste. Hver investor beregner leieinntektene som den nye eiendommen vil generere for ham, og vet om kompleksiteten som en ny leie innebærer. En allerede eksisterende leietaker gjør mange ting enklere og enklere å planlegge.
Konklusjon
Hvis stedet er riktig og en økonomisk vellykket leietaker blir funnet, kan du tjene gode penger med en kommersiell leie. Men hvis eiendommen din er tom i lang tid, risikerer du enorme tap. For nykommere er det alltid tilrådelig å ta kompetent, ekspertråd.
