En utkastelse er alltid nødvendig hvis en leietaker er i en leilighet som han ikke lenger har rett til å bruke. Ofte er dette tilfelle etter oppsigelse uten varsel eller til og med på grunn av leiegjeld. Med utkastelseshandlingen har utleiere muligheten i disse tilfellene til å få tilbake tilgang til eiendommen sin. Vi har samlet viktig informasjon om utkastelsesprosedyrer for deg her.
Hva er en Eviction Action?
En utkastelse skjer hvis leietakerne som er sagt opp ikke har forlatt utleieboligen etter at oppsigelsestiden er utløpt, eller hvis de forsvarer seg mot oppsigelsen. Utleier har da rett til å reise utkastelse mot misligholdte leietakere.
Den vanligste årsaken til varsel om utkastelse er husleierest. I Tyskland unnlater leietakerne gjentatte ganger å oppfylle sin forpliktelse til å betale leie i sin helhet og i tide. Uoverensstemmelser i strømregningen eller husleieøkninger fører ofte til tvister med utleieren.
På grunn av restanseleie er det store utestående beløp og økonomiske ulemper for eieren av eiendommen. Utleier reagerer vanligvis på dette med en oppsigelse uten varsel. En utkastelseshandling gir deretter muligheten til å overtale leietakere som ikke er villige til å betale for å flytte ut og overlate leieboligen til solide leietakere. I tillegg til etterskudd på leie er skade på eiendom og oppsigelser på grunn av personlig bruk vanlige årsaker til en utkastingshandling. For utleieren er det siste utvei å fjerne en leietaker fra utleieboligen.
I tillegg til etterskudd på leie og skade på boligeiendom, er hyppige årsaker til utkastelse også avslutninger for personlig bruk.
Evakuering av en leid leilighet er i juridisk forstand et inngrep i leietakers rettigheter. Flere krav må derfor oppfylles for en rettslig håndhevelse av en utkastingshandling (mer om dette nedenfor). Hvis handlingen i retten er vellykket, startes utkastingsprosedyren og utføres av namsmannen. I tilfelle utkastelse forlates den leide eiendommen og leietakeren og møblene hans fjernes fra den.
Hvor lang tid det tar før utleieren kan få leietaker fjernet fra leiligheten - hvor lang tid som går mellom utkastelse og utkastelse - varierer veldig. Erfaringen har vist at det tar tre til seks måneder før leiligheten kan evakueres. I noen tilfeller, for eksempel hvis leieren har helseproblemer eller en annen nødsituasjon, kan utkastelsesprosessen ta år.
Hvordan fungerer en utkastingsdrakt?
En utkastingssak oppstår bare når alle forsøk på å oppnå en avtale mellom utleier og leietaker har mislyktes, og utleieren ikke ser noe alternativ til å oppnå rettighetene. Forutsetningen for utkastelsessaken er alltid den tidligere lovlige oppsigelsen av utleieavtalen fra utleieren. Hvis oppsigelsen er betimelig, for eksempel på grunn av personlige behov, må den eksakte årsaken oppgis her. Ved rettidig oppsigelse av andre grunner, må disse også bevises.
Oppsigelse uten varsel er kun lovlig hvis leieren har begått vesentlige kontraktsbrudd. De viktige årsakene som rettferdiggjør oppsigelse uten varsel i samsvar med § 543 i den tyske sivile loven, inkluderer restskatt på leie, konstant forsinkelse i betaling og forsømmelse eller forsettlig skade på leieeiendommen. Ytterligere årsaker kan være forstyrrelse av innenlandsfreden til tross for gjentatte advarsler til leietakeren, fremleie av den leide leiligheten til tredjeparter eller uautorisert kommersiell bruk av eiendommen.
Etter å ha mottatt varselet om oppsigelse, kan leietaker gjøre innvendinger og forsvare seg mot det. Noen gjør dette ved å ta søksmål mot det, andre ved ganske enkelt ikke å flytte ut etter at leiekontrakten er utløpt. Hvis leieren ikke etterkommer forespørselen om å flytte ut, vil utleieren først sette en rimelig avdragsfri periode. Hvis leieren også lar denne nådeperioden utløpe, kan utleieren eller hans advokat inngi en utkastelsessaksjon til den kompetente lokale domstolen.
Et søksmål om å rømme en leiebolig kan imidlertid finne sted tidligst to uker etter at den offisielle oppsigelsestiden er utløpt. Ved innlevering av påstanden krever retten også at saksøkeren gjør et forskudd på sakskostnadene. Først etter at det etterspurte beløpet er overført, vil utkastelsesmeldingen bli initiert og sendt til leietakeren per post.
Leietaker er ikke forpliktet til å svare på rettsbrev. Som regel har imidlertid utleiers advokat allerede søkt om misligholdsdom i løpet av utkastelseshandlingen, som blir utstedt dersom klagen ikke blir besvart.
Hvor, når og hvordan må utleieren sende inn et krav om utkastelse?
Hvilken domstol er ansvarlig for utkastelseskravet?
Utkastelseshandlingen søkes alltid ved tingretten, som er ansvarlig for distriktet der den leide leiligheten ligger. Beløpet i tvisten spiller ingen rolle. Når det gjelder kommersielle enheter, avhenger imidlertid domstolens jurisdiksjon av beløpet i tvisten. Hvis dette er mindre enn 5000 euro, må utkastelseshandlingen sendes til tingretten i byen der den kommersielt brukte leieboligen ligger. Hvis beløpet i tvisten overstiger 5.000 euro, er regionretten ansvarlig.
Når må det settes inn et utkastelseskrav?
Tiden for å reise søksmål avhenger av årsaken til oppsigelsen. Hvis leieren er misligholdt eller hvis fortsettelsen av leieforholdet er urimelig av visse grunner, kan søksmålet fremmes når leiligheten kanselleres. Dette er for eksempel tilfellet når det gjelder restanser med leie, eller hvis utleieren ble fysisk angrepet av sin leietaker. I tilfelle oppsigelse på grunn av personlig bruk, må det imidlertid avventes en mulig innsigelse fra leieren og utløpet av oppsigelsestiden.
Hvordan må meldingen om utkastelse arkiveres?
Oppsigelsen må være skriftlig og inneholde begrunnelser som er forståelige for leietaker og en passende varsel. En utkastingsaksjon må være i samsvar med visse lovbestemmelser i form og innhold. I tillegg til oppsigelsesbrevet, kan det også hende at det må vedlegges en grunn fra utleieren som angir hvorfor det søkes om utkastelse i tilfelle innvendinger fra leietakeren. Årsaken til handlingen må oppgis i hvert tilfelle.
Søknaden om utkastelse må også inneholde følgende punkter:
- Navn på saksøker og tiltalte
- årsaken til kravet om utkastelse (f.eks. restanser på leie)
- om nødvendig uttalelse fra utleier om hvorfor utkastelseshandlingen blir sendt inn til tross for innsigelsen
- Adresse til kompetent domstol
- fullstendig adresse til saksøker, personlig signatur, sted og dato
- Navnet på leieboligen som skal forlates
Søksmålets struktur begynner med adressedataene og inneholder saksøkerens navn og nøyaktige adresse. I tillegg viser emnet til fakta, for eksempel "utkastelse i henhold til § 543 BGB". I klagen er det gitt opplysninger om den leide eiendommen og navnet på leietakeren. Flytting bør tvinges og eventuelt anmodningen om å kreve etterskuddsbetaling av leie inkludert renter.
Det videre innholdet i en utkastingshandling inkluderer informasjon om hvordan og på hvilken dato leietaker mottok varselet, samt en merknad om at hvis leietaker ikke svarer, blir det søkt om en standard dom .
Søknaden er signert av søkeren med for- og etternavn og sendes til retten med sted og dato. Siden saksbehandlingsfeil kan føre til avvisning av utkastelsesmeldingen, er det absolutt tilrådelig å søke støtte fra en advokat som er spesialist i husleierett når søknaden utarbeides.
Hvis du ikke er juridisk ekspert, er det bedre å ikke utarbeide utkastelseshandlingen på egenhånd, men få støtte fra en leieradvokat.
Hvor lenge varer en søksmål om utkastelse?
En utkastingsdrakt kan ta lang tid og være forbundet med betydelig nervøs stress for utleiere og leietakere. Denne metoden blir derfor vanligvis bare forsøkt hvis det er god sjanse for suksess. Utleier må vise en legitim egeninteresse eller ha bevis for økonomisk utestående eller kontraktsbrudd fra leietakers side for å håndheve en utkastingshandling i retten.
Perioden mellom å inngi søksmålet og leietakeren faktisk flytter ut eller forlater leiligheten er mellom to måneder og flere år. Spesielt hvis leietaker ikke reagerer på utkastelsen eller rapporter må utarbeides, tar utkastelsen ofte lang tid.
Hvor lang tid tar det før rettsavgjørelsen om utkastelseshandlingen er endelig?
Når en dom kommer, orienterer retten seg på årsakene til oppsigelsen. Hvis utleiers oppsigelse viser seg å være ineffektiv, kan leietakeren fortsette å bo i leiligheten. Imidlertid, hvis handlingen er vellykket, blir domstolen dom siste fire uker etter forkynnelsen og kan håndheves av namsmannen.
Hvordan går rettssaken for tingretten
Før utkastelseshandlingen åpnes, er utleieren forpliktet til å betale den lokale retten et forskudd på sakskostnadene. Mengden av denne summen avhenger av beløpet i tvisten og kan utgjøre flere hundre euro.
Ved en høring for den lokale domstolen, må utleieren først forklare årsakene som fører til at leieforholdet avsluttes og også bevise dem, f.eks. Kunne bevise restanse på leie eller skade på leiligheten. Samtidig forklarer leieren sin begrunnelse for innsigelse og forsvar Dokumenter, rapporter fra eksperter og vitneforklaringer fungerer som bevis i retten. Etter at forhandlingene er over, blir dommen avsagt og sendt til begge parter skriftlig. Rettsdommen blir endelig fire uker etter rettsmøtet, hvorved denne perioden begynner først etter datoen for kunngjøringen og etter at dommen er forkynt.
Hvis klagen avvises, blir oppsigelsen av leieforholdet ineffektiv, og leieren kan fortsette å bo i eiendommen han har leid. Hvis derimot utkastelsestittelen blir gitt, må utleieboligen evakueres innen den angitte perioden. I tillegg bærer leietaker retts- og utkastingskostnader i denne saken. Utkastelsestittelen gir da utleieren rett til å evakuere leiligheten han har leid.
Viktig: Utkastelsestittelen må omfatte alle personer som har rett til å bruke en leilighet eller en kommersielt brukt eiendom på grunnlag av leieavtalen. I tillegg til leietaker inkluderer dette også hans / hennes ektefelle og eventuelle underleiere og tiltaltes foreldre. Leietakers barn, som juridisk sett bare betraktes som "tjenere", er ikke oppført i utkastelsestittelen. Hvis utkastelsessaken utelukkende er rettet mot leietaker, er det derfor en saksbehandlingsfeil som fører til avvisning av en utkastingssak. I dette tilfellet kan utkastingen ikke utføres.
Leietakeren har rett til ikke å godta den lokale domstolens dom i første omgang og å anke. Regionretten avgjør deretter i andre instans, som først gjennomgår dommen fra den lokale domstolen. Imidlertid har utleieren rett under anken og fram til avgjørelsen fra landsretten, om å midlertidig forlate utleieleiligheten. Hvis leieren vinner anken, må utleieren bære evakueringskostnadene.
Hvordan fungerer tvangsfullbyrdelse og utkastelse?
For bortvisning av en leid eiendom kreves det alltid en tilsvarende rettsavgjørelse i forbindelse med en tvangsfullbyrdelsesklausul. I dommen skal det også fremgå at den juridiske tittelen har blitt forkynt for leieren. Etter at utkastelsestittelen er utstedt, bestemmes utførelsesdatoen av namsmannen. Det er minst tre uker mellom datoen for evakueringen og evakueringen.
Fogden som er siktet for tvangsfullbyrdelsen kunngjør sin ankomst til leietakeren på forhånd. På møtet på stedet i leietakers lokaler har leieren muligheten til frivillig utkastelse. Hvis den leide eiendommen ikke blir etterlatt frivillig, vil namsmannen be om containere for å lagre husholdningsartikler og møbler i leiligheten.
Måten evakueringsprosessen gjennomføres avhenger av utleier. Han kan få ryddet den leide eiendommen gjennom en konvensjonell evakuering eller en såkalt "Berlin-utkastelse". Før leiligheten evakueres betaler utleier en forskuddsbetaling til retten for evakueringskostnadene, som han deretter kan saksøke fra leieren.
På dette tidspunktet er den eneste måten å forhindre utkastelsen fra å betale husleien. Bortsett fra dette, gis en utsettelse av utførelsesdatoen bare hvis presserende årsaker (akutt sykdom eller ulykke hos leietaker) gjør det vanskelig eller umulig å avslutte den obligatoriske oppløsningen av utleieboligen.
Evakuering av leiligheten av utleier uten tilsvarende lovlig tittel er ikke tillatt. Selv tilstedeværelsen av en domstols ervervet utkastelsestillatelse gir ikke utleieren rett til å trekke leietaker ut når som helst. Uautorisert innreise av leiligheten av utleier eller uautorisert evakuering av en leid leilighet er straffbart. Dette gjelder også hvis utleieren bytter låser til en leid leilighet med den hensikt å forhindre videre innreise fra leietakeren og derved få besittelse av den leide eiendommen.
Evakueringen av leiligheten kan bare utføres hvis det foreligger en tilsvarende dom om utkastelseshandlingen. Det må også avtales. Hvis utleier bare forlater leietakeren med eiendelene sine, er det en straffbar handling.
Hvilke typer utkastelse er det?
For utkastelse av en leid leilighet er en normal utkastelse eller en utkastelse basert på Berlin-modellen mulig. Utleier bestemmer hvordan leiligheten skal evakueres etter å ha mottatt utkastelsestittelen fra retten.
Utsettelsen
Konvensjonell utkastelse er den enkleste typen utkastelse og finner vanligvis sted når leieren nekter å flytte ut av den leide leiligheten og overlate leilighetsnøklene til utleieren. I tilfelle enkel utkastelse utnevnes en låsesmed og et flyttefirma av namsmannen. På evakueringsdagen har namsmannen leieleiligheten åpnet, låsen byttes og leieobjektet returneres til utleier. Møblene og annet innhold i leiligheten lagres på et passende sted i minst to måneder.
Hvis leieren ikke samler inn eller slipper gjenstandene som tilhører ham innen to-månedersperioden, vil brukbare gjenstander auksjoneres bort og søppelet blir kastet i samsvar med gjeldende regler. Den normale evakueringen kan utføres uten mye anstrengelse og foretrekkes av mange utleiere av denne grunn. Den såkalte Berlin-utkastelsen er imidlertid et billig alternativ til den konvensjonelle utkastelsen.
Berlin-utkastelsen
Prosessen med Berlinprosedyren ligner på normal utkastelse, men det er ikke ansatt noe flyttefirma. Rengjøringen av den leide leiligheten blir overtatt av utleieren, som enten lagrer leierens eiendom eller etterlater den i den leide eiendommen. Leieren får deretter en måned til å hente eiendommen sin. Først etter at denne perioden er utløpt, kan husholdningsartikler disponeres av utleier hvis leietaker ikke har hentet eiendommen sin.
For evakueringen i Berlin forfaller en forskuddsbetaling på rundt 500 euro. Dette gjør Berlin-metoden til det billigere alternativet. Utkastelse fra Berlin krever imidlertid mer engasjement og initiativ fra utleierens side. Utleiere velger hovedsakelig Berlinprosedyren hvis det er frykt for ikke å få refundert klareringskostnader fra en insolvent leietaker.
Hva koster en utkastelse?
En utkastelse kan føre til forskjellige kostnader. Disse blir først avansert av utleieren. Det nøyaktige beløpet avhenger av verdien av tvisten. På grunnlag av den årlige leien kan kostnadene beregnes omtrent på forhånd. Forskuddet på saksomkostninger som skal betales når du anlegger en utkastelseshandling, er også avledet av det omtvistede beløpet.
Når det gjelder restanse på leie, øker beløpet i tvisten med restbeløpet. Kostnadene som skal vurderes i en utkastingssak inkluderer:
- Søksmålskostnader
- Juridiske avgifter til utleier
- Utenrettslige advokatsalær
- Låsesmed og flyttefirma koster
- Kostnader for lagring av leiemøbler
- Utleie av et lager for lagring av møbler og gjenstander til næringseiendommer
Lange eller kompliserte rettssaker kan føre til betydelig høyere kostnader. For utleier betyr utkastelse alltid et høyt økonomisk utlegg, selv om det ikke er klart om kostnadene noensinne vil bli refundert av leieren.
Når du for eksempel rydder en treromsleilighet, må du forvente kostnader på 3000 til 4000 euro. Fordi kostnadene for utkastelsen er rundt 1000 euro per rom. Ved rydding av en eller to-roms leilighet kan det forventes evakuering og flytting på rundt 1500 og 2000 euro. I tillegg må utleiere forvente et forskudd på saksomkostninger på 400 til 600 euro og advokatsalær på rundt 1500 euro.
Rettskostnadene så vel som utvisningskostnadene kan kreves tilbake fra leietakeren i tilfelle en vellykket søksmål. Vanligvis er imidlertid utleieren tvunget til å forskutte utgiftene til evakueringen, siden insolvente leietakere ikke er i stand til å betale retts- og advokatsalær.
Etter at utkastelsen har funnet sted, får den tidligere leietakeren en viss frist for å overta utgiftene. Hvis skyldneren ikke kan betale kostnadene og det ikke kan oppnås et utenomrettslig forlik, har utleieren rett til å saksøke sin tidligere leietaker igjen og kreve betaling. Forresten gir retten utleieren en betalingstittel som er gyldig i 30 år, og kan gjentatte ganger be debitor om å betale gjelden innen denne perioden.
Hvis utleieren kommer i økonomisk nød selv
Enestående husleiebetalinger i forbindelse med rettssaker på grunn av bortkastelse av leieeiendommen fører ofte til økonomiske byrder for utleieren. Retts- og klareringskostnader må betales på forhånd. Hvis leieren er insolvent, risikerer også utleieren å ikke få utgiftene tilbake. Av denne grunn bør utestående gjeld først kreves utenfor retten, og leietakeren bør gis en passende betalingsperiode for å gjøre opp leiegjelden. Bare hvis det ikke er betalt innen denne perioden, skal utleier saksøke leietaker for betaling.
Siden det ikke blir utbetalt leie under pågående rettslige prosedyrer, påløper utleieren merkostnader på grunn av tap av husleie. Hvis en rettssak varer i to år, kan det oppstå en restanse på 19.200 EUR med en grunnleie på 800 EUR.
Hvis utleieren selv befinner seg i en økonomisk nødsituasjon på grunn av tap av husleie, har han muligheten til å søke om rettshjelp for gjennomføring av en utkastingsaksjon i henhold til paragraf 114 ff. Av sivilprosessloven (ZPO) ved den kompetente domstolen. Søknaden vil bli behandlet av domstolen og om nødvendig godkjent dersom visse krav er oppfylt. Disse inkluderer:
- Det er sannsynlig at utkastingssaken vil lykkes.
- Søkeren har ikke de nødvendige økonomiske ressursene.
- De juridiske kravene (§§ 114 ff i sivilrettspleien) er oppfylt.
- Utkastelseshandlingen er berettiget og er ikke forsettlig.
Hvis leieren selv kommer i økonomisk behov under utkastingsaksjonen, kan han søke om rettshjelp.
Når vil sannsynligvis en utkastingsdrakt lykkes?
På grunn av leietakerbeskyttelse har leietakere mange rettigheter. I en utkastelsessak må retten alltid avveie utleiers og leietakers interesser for å komme til en avgjørelse. Før utlevering av søksmål bør derfor utleiere søke råd fra en spesialistadvokatadvokat for å realistisk vurdere sjansene for suksess.
En utkastelsessak er generelt vellykket hvis de juridiske kravene er oppfylt og kravene er berettigede. I tilfelle vanskeligheter kan imidlertid en søksmål om utkastelse være nytteløst, da beskyttelsen av leietakeren er viktigere her. For å unngå høye kostnader og avvisning av søksmålet, anbefales derfor utleiere ofte å søke et forlik utenom retten med leietakeren.
Hvis leietakeren betaler husleiegjelden eller forlater leiligheten frivillig under den pågående prosessen, blir bortvisningssaksjonen vanligvis avvist. Dette er imidlertid også tilfelle hvis leietakere midlertidig ikke kan bli funnet eller forlate leieboligen med en ukjent adresse, dvs. er såkalte utleie nomader. Utkastelseshandlingen vil også bli avvist hvis leieforholdet ikke er avsluttet på forhånd i god tid eller hvis utleieren erklærer at eieren ikke har lov til å bruke eiendommen.
Hvilke alternativer til utkastelse er det?
Siden det store flertallet av utkastelseshandlinger er arkivert på grunn av restanseleie, kan utkastelse forhindres ved å betale utestående husleie. Ved å forlate den leide eiendommen i tide, vil leietakeren også unngå tvangsutsending.
Teoretisk sett er det også mulighet for et forlik utenom retten med utleieren. Dette er til og med mulig under pågående rettssaker og en utkastelsessak som allerede er reist. Imidlertid kan enighet mellom de to partene bare oppnås i unntakstilfeller. Spesielt når det gjelder betalingsrestanser, er mekling eller voldgiftssaker ikke lovende, siden leietakerne rett og slett ikke har økonomiske midler.
Som et alternativ til en rettslig tvist er forvaltning av førrettslige erstatningskrav et godt alternativ. Målet med denne prosessen er å oppnå en felles løsning på problemet. I sine forhandlinger får utleiere og leietakere målrettet støtte fra en profesjonell rådgiver. Hvis det er en avtale, mottar utleier en forpliktelse til å påta seg leiegjelden. Med den tvangsfullbyrdende notarialskjøtet kan han avgjøre sine økonomiske krav umiddelbart. Denne løsningen er forbundet med lavere kostnader og er mulig når som helst.
Hva skal leietakere gjøre når de mottar en utkastelsesmelding?
Hvis en leietaker mottar en utkastelsesmelding fra utleieren, er han forpliktet til å svare på den innen 14 dager og å erklære seg villig til å forsvare seg skriftlig eller ved å presentere seg for den lokale domstolen. Leietakeren har ytterligere 14 dager på seg til å rettferdiggjøre forsvaret.
I tilfelle utestående betaling uten egen skyld, kan leieren for eksempel sende inn en uttalelse fra husbanken som bekrefter at det var forsinkelser på grunn av interne bankprosesser som leietaker ikke er ansvarlig for. Andre årsaker til forsvar er for eksempel at leietaker benekter utleiers egne behov eller vanskelighetssaker som gjør et trekk vanskelig eller umulig for øyeblikket, for eksempel alvorlige helseproblemer eller en kommende sluttundersøkelse av leietakeren.
Hvordan kan leietakere avverge et krav om utkastelse?
Leietakeren har forskjellige muligheter for å unngå en utkastelsessak og tvisten i retten, inkludert de tilknyttede kostnadene. Hvis det er årsaker til utkastelse av husleie, bør leieren se etter måter å betale opp husleiegjelden sammen med husbanken, advokaten eller en rådgiver. Så snart leiegjelden er betalt, blir oppsigelsen av leieforholdet og den tilhørende utkastelsen ineffektiv.
Å avgjøre utestående krav mot utleier er den beste måten å forhindre en utkastelsessak. Leietakeren kan fremdeles betale den utestående leien sammen med kompensasjonen for bruk innen to måneder etter innlevering av utkastelseshandlingen. Fordi etter levert av utkastelseshandlingen, får leieren en periode av denne varigheten til å gjøre opp etterskudd på leien.
Hvis rettsforhandlingene allerede har startet, skal det aktuelle beviset på betaling sendes retten som bevis på betaling av leiegjelden. Den påfølgende betalingen gjør også oppsigelsen uten varsel gitt av utleier ineffektiv.
Leietaker har også muligheten til å søke et sosialbyrå for å dekke kostnadene. Hvis leien blir overtatt av sosialkontoret eller en annen sosial organisasjon, utløper også utkastelseshandlingen. Imidlertid, hvis utleieren har varslet om oppsigelse samtidig med at oppsigelsen av utleieboligen uten varsel, forblir dette gjeldende til tross for betaling av restansen.
Hvis det er en trussel om hjemløshet, bør leieren kontakte sosialkontoret eller bostøttekontoret i god tid. Under visse omstendigheter vil sosialkontoret utstede en erklæring om aksept, som er gyldig i retten som anerkjennelse for oppgjør av leiegjelden. Oppsigelsen fra utleieren blir ineffektiv, og utkastelseshandlingen avvises. Imidlertid må erklæringen om aksept fra sosialkontoret være mottatt av utleieren innen to måneder etter at utkastelsesmeldingen er forkynt.
Hvis du som leietaker får utkastelsesvarsel, er du sannsynligvis sjokkert først. Men det er flere måter å avverge søksmålet vi presenterer her.
Unngå utkastelse ved å flytte ut
Leietakeren kan forøvrig unngå en forestående utkastelse ved å rømme leiligheten i god tid. Utkastelseshandlingen utløper når den leide leiligheten er riktig overlevert til utleieren. Leietakeren har mistet leiligheten uansett, men sparer seg selv og muligens pårørende stresset og også kostnadene ved utkastelse som blant annet oppstår for oppbevaring av møbler osv.
Hvor kan leietakere få hjelp hvis det er fare for utkastelse?
Den siste utveien for å unngå utkastelse er håndhevelsesbeskyttelse, som leietaker kan søke for den kompetente domstolen. Kravene for å søke om dette beskyttelsestiltaket inkluderer akutte alvorlige sykdommer hos leietaker, risiko for selvmord eller hjemløshet.
Godkjenningen av tvangsfullbyrdelse avhenger alltid av den enkelte sak. I alle fall må søknaden mottas av den kompetente lokale domstolen minst to uker før den kunngjørte utkastelsesdatoen.
Hva er bruksgebyret?
Utleier har rett til å kreve markedsleien som kompensasjon i stedet for den opprinnelige leien. Dette gjelder tiden leietakeren oppholder seg ulovlig i leiligheten, dvs. etter at oppsigelsestiden er utløpt. Utleier kan kreve erstatning for bruk etter utløpet av den offisielle oppsigelsestiden. Vanligvis blir søknaden om erstatning for bruk i henhold til § 546a BGB fremmet samtidig med utkastelseshandlingen. For utleieren betyr kravet om kompensasjon for bruk sammen med utkastingsaksjonen å unngå en annen prosedyre.
Betalingstittelen blir deretter uttalt samtidig med utkastelsesmeldingen, noe som sparer proseskostnader. Imidlertid, hvis det er uklarheter som må avklares gjennom henvendelser, kan en betalingstiltak også forsinke utkastelseshandlingen. Hovedårsaken til forsinkelsen er vanligvis beregningen av kompensasjonen for bruk.
Siden leietakeren ofte allerede er pengeløs i tilfelle en oppsigelse på grunn av husleiegjeld og betaling av erstatning for bruk er usannsynlig, blir kravet om kompensasjon for bruk ofte frafalt. Dette betyr at evakueringen av leiligheten ikke blir forsinket unødvendig.
