Utleiers rettigheter blir ofte neglisjert i generelle diskusjoner. Fokuset er ofte mer på leierrettigheter. Dette er i prinsippet fornuftig, men utleiere bør også vite i hvilke situasjoner de har hvilke rettigheter. Vi har samlet de viktigste utleierens rettigheter, men også hyppige feil, for deg her.
Utleiers rettigheter på slutten av leieforholdet
Hvis leieforholdet slutter fordi leietaker slutter, skjer dette vanligvis uten store problemer. Imidlertid, hvis utleier ønsker å avslutte, må noen hindringer hoppes over slik at oppsigelsen også kan eksistere i retten i en nødsituasjon og utleieren får rettighetene.
Ved personlig bruk har utleiere rett til å si opp leieforholdet og deretter bruke leiligheten selv eller overlate den til en nær slektning for bruk (mer om dette nedenfor). I tillegg har utleiere rett til å si opp leietakeren dersom leietaker er i restanse, ignorert husreglene, akseptert underleietakere uten tillatelse eller på annen måte begått et betydelig kontraktsbrudd.
Utleiers rett til å si opp leietakers leieforhold inkluderer imidlertid plikten til å uttrykke en formelt riktig oppsigelse. Eiendomseiere bør søke juridisk rådgivning her for å være på den sikre siden.
Utleiers rettigheter til personlig bruk
Sannsynligvis den mest upopulære utleiers rett til leietakere i en leilighet er retten til personlig bruk. I følge § 573 BGB kan utleier si opp leieavtalen og deretter bo i leiligheten selv eller la nære pårørende bruke den. De som er nære slektninger var ofte gjenstand for forhandlinger i mange domstoler og omfatter en betydelig stor gruppe mennesker.
I følge gjeldende rettspraksis inkluderer nære slektninger for eksempel foreldre, barn, søsken, søskenbarn og nevøer, atskilte ektefeller, barnebarn, svigerforeldre og svigerbarn til leilighetseieren.
Det er også mulig for et medlem av et partnerskap som eier leiligheten eller et medlem av en arving eller et brøkbedrift å registrere personlige behov.
Som utleier bør du informere deg grundig om emnet for ikke å gjøre noen formelle feil når du avslutter dine egne krav, og dermed miste verdifull tid i avslutningsprosedyren. Du finner all viktig informasjon og en mal for en oppsigelsesvarsel i vår artikkel om oppsigelse av servicekrav.
Utleiers rettigheter ved salg av fast eiendom
En leilighet uten leietaker er generelt lettere å selge enn en eiendom som for tiden leies. Hvis du vil selge huset ditt og oppnå en maksimal pris, har du mye bedre sjanser hvis ingen for tiden leier eiendommen det gjelder.
Det er to grunner til dette: En potensiell kjøper er mennesker som selv ønsker å bo i leiligheten. For dem er en beboer et hinder. Enhver som ser en leilighet som en investering, er derimot heller ikke interessert i leietakere, da det kan kalles betydelig høyere leie for en ny leie (om enn innenfor rammen av leieprisbremsen) enn for et eksisterende leieforhold, der taket må følges.
Imidlertid, hvis leiligheten leies ut, kan ikke utleieren bare sparke beboeren ut. Hvis han vil selge leiligheten, må han tilby den med en leietaker, fordi § 566 BGB da gjelder. Dette sier: "Å kjøpe bryter ikke husleien". Kjøperen av eiendommen vil da overta leieforholdet med alle rettigheter og forpliktelser.
Imidlertid, hvis leietakeren skal forlate leiligheten, har utleiere bare muligheten til å gjøre flyttingen mer attraktiv for leietakeren ved å betale en viss sum penger.
Hvis utleier ønsker å si opp leiekontrakten, må noen hindringer overvinnes for at oppsigelsen skal eksistere i retten - i motsetning til en oppsigelse fra leietaker.
Utleiers rettigheter ved leie øker
Utleiere har rett til å øke leien. Imidlertid må visse grenser overholdes. De viktigste er leiebremsen og hetten. Disse to lovbestemmelsene, som er beskrevet i avsnitt 556d BGB og 558 BGB, er ment å beskytte leietakere mot raskt økende husleier, spesielt i storbyområder.
Utleiers rettigheter under renovering
Det er stor uvitenhet blant leietakere og utleiere når det gjelder renovering av en eiendom samt kosmetiske reparasjoner. Det er en misforståelse at leietaker må renovere når han flytter ut av leiligheten. Hvis det er en tilsvarende klausul i leieavtalen, er den ugyldig, og leietaker trenger slett ikke å ta opp en børste.
Mange utleiere mener også at de har rett til å påvirke leilighetens fargedesign. Slik er det heller ikke. I løpet av leieperioden kan leieren male vegger, varmesystemer, rør osv. Slik han vil. Du kan lese her hvilke regler som virkelig gjelder når du bytter leietaker og overleverer en leilighet.
Utleiers rettigheter for mindre reparasjoner
Utleiere kan videreføre mindre reparasjoner i betydelig grad på leietakere. Gjeldende rettspraksis anser det som lovlig for leietakere å måtte betale for individuelle mindre reparasjoner i henhold til leieavtalen hvis disse ikke koster mer enn 75 til 100 euro og ikke utgjør mer enn åtte prosent av den årlige netto leien.
Utleiers rettigheter: når kan utleieren komme inn i leiligheten?
Utleiere har rett til å gå inn i den leide leiligheten. Leietakers samtykke må imidlertid være til stede. Det kan være nødvendig å inspisere leiligheten hvis reparasjoner skyldes, nye leietakere ønsker å inspisere leiligheten eller hvis det er mistanke om misbruk av utleieboligen.
I utgangspunktet må utleiere registrere seg på forhånd. Domstoler anser en ledetid på 24 timer til 14 dager som passende. Utleiere har kun lov til å åpne leiligheten i en nødsituasjon hvis det er overhengende fare, for eksempel fordi det er et sprengt rør.
I henhold til gjeldende lovgivning må leietaker tolerere leilighetsbesøk av påfølgende leietakere opptil tre ganger i måneden, forutsatt at disse ikke varer lenger enn 45 minutter og finner sted mellom klokken 19 og 20. (LG Frankfurt / Main, dom av 24. mai 2002, Az. 2/17 S 194/01).
Utleiere har også lov til å komme inn i leiligheten hvis leiligheten skal måles eller måleverdiene må leses.
Som en slags rutinekontroll har utleiere også rett til å inspisere leiligheten hvert femte år uten spesiell grunn. Tingretten i München bestemte at leilighetseieren må gis anledning til å kontrollere tilstanden til eiendommen sin med visse intervaller (AG München, dom av 8. januar 2016, Az. 461 C 19626/15).
