Et fellesselskap av eiere blir viktig for deg hvis du vurderer å kjøpe et sameie eller et byhus. Så bør du håndtere emnet fellesskap av eiere og alle relaterte spørsmål og fakta i detalj for å bli beskyttet mot ekle overraskelser senere.
Ved første øyekast ser emnet ut som komplisert - ikke bare på grunn av det store navnet. Men et fellesskap av eiere er ikke så komplisert hvis du har gjort deg kjent med noen få grunnleggende begreper. I denne lille guiden blir all viktig bakgrunnsinformasjon om emnet fremhevet og de essensielle spørsmålene om eiersamfunnet blir besvart.
Hva er et fellesskap av eiere?
En eierforening forstås som lovlig "helheten av alle leilighetseiere i et boligkompleks". Så hvis du vil kjøpe en leilighet i et boligkompleks eller skaffe deg et rekkehus, blir du automatisk medlem av en eierforening.
Noen ganger blir også eiernesamfunnet referert til av begrepet leilighetseierforening og deretter forkortet til "WEG". For å unngå forvirring, bør man merke seg at "WEG" også er forkortelsen for ordet "Apartment Ownership Act". Det er derfor viktig å være oppmerksom på den eksakte sammenhengen når man snakker om "WEG".
Hvordan blir du en del av et fellesskap av eiere?
Som kjøper av et sameie eller rekkehus, anskaffer du ikke bare leiligheten eller Your-Best-Home.net selv, men blir også medeier av hele eiendommen. Din personlige andel i dette beregnes ut fra antall kvadratmeter av leiligheten din målt mot størrelsen på hele eiendommen. Du kan derfor ikke bestemme og regulere bestemte ting på egen hånd, slik du kan gjøre med en eiendom som bare tilhører deg.
Hva bestemmer fellesskapet av eiere?
Hvis for eksempel taket må dekkes på nytt eller tilgangsveiene skal fornyes, må eierne bestemme dette i fellesskap. Og avhengig av størrelsen på leiligheten din, må du da bidra til kostnadene.
I utgangspunktet blir alt som har med hele eiendommen å gjøre diskutert og regulert i fellesskap av alle eiere. Normalt oppnevnes en leder som regelmessig inviterer eiere til møter der alle ventende emner, forslag eller problemer blir diskutert. I protokollen fra eiermøtet er også avgjørelsene fra eierforeningen nøyaktig dokumentert for deltakerne som ikke er til stede.
I alle fall anbefales det å lese nøye gjennom referatene fra de siste eiermøtene før du kjøper en leilighet. Her finner du viktig informasjon om husrenoveringstiltak som diskuteres, planlegges eller kanskje til og med allerede er bestemt. Du kan også få et bedre bilde av hvordan fellesskapet av eiere er strukturert. Kan du raskt bli enige om viktige beslutninger og handle pragmatisk, konstruktivt og målrettet? Eller er det trøbbelmakere og sidefører som raskt kan ødelegge moroa med eiendommen din også i fremtiden? Det er økonomisk verdt å se nærmere på, og det er lett på nervene dine.
Mye av arbeidet som pågår i eller på rekkehuset må godkjennes av alle eiere.
Hva er det juridiske grunnlaget for et fellesskap av eiere?
Alle rettigheter og forpliktelser i forbindelse med kjøp av et sameie eller et rekkehus er nøyaktig regulert i sameiloven (WEG) fra 1951, som sist ble endret delvis i 2014. Avsnittene som er registrert der inneholder forskrifter om rettighetene og forpliktelsene til de enkelte eierne innen eierfellesskapet, samt kravene til forvaltningen av eiendommen og forskrifter om styrets oppgaver. I 2020 planlegger den føderale regjeringen en reform av WEG.
Hva er individuell eiendom, felleseie og delvis eiendom?
Som allerede nevnt, kjøper du også din villa eller rekkehus deler av hele eiendommen. Her må det imidlertid skilles på hvilke deler av den samlede eiendommen som brukes av hvem og hvordan. For først da er det klart hvem som må betale hva og hva som koster. Det skilles derfor mellom individuell eiendom, felleseie og delvis eiendom.
Hva inkluderer separat og delvis eierskap?
Separat eiendom er eierskapet til din selvstendige leilighet eller hus. I tillegg er det eneeier av alle rom som tilhører leiligheten, men ikke brukes til boligformål, for eksempel garasjen eller kjelleren. Disse rommene eller områdene - dvs. den enkelte eiendommen sammen med den eneste eiendommen - resulterer sammen i det som er kjent som delvis eierskap av hele eiendommen.
Alt annet som tilhører deg som den enkelte eier, blir også referert til som egen eiendom. Du kan fjerne denne separate eiendommen etter eget skjønn, eller du kan legge til noe hvis det ikke forstyrrer sameierne i boligkomplekset eller endrer eiendommens ytre utseende. Din private eiendom inkluderer for eksempel:
- Gulv- og veggbelegg, parkett, laminat, fliser, tapet
- Sanitæranlegg inkludert all innredning
- Innredede kjøkken
- Alle innvendige dører i leiligheten din
- Alle ikke-bærende vegger
- Alle forsyningslinjer i borettslaget ditt eller radhuset ditt
Hva inkluderer felleseiendom?
I motsetning til dette blir områdene av eiendommen som er like tilgjengelige for alle eiere og som også kan brukes av alle sameiere, referert til som felleseie. Dette betyr for eksempel trapperommet eller fasaden til boligbygningen. De ytre dørene til leiligheten er også en del av felleseiendommen og kan ikke erstattes uten tillatelse. Felleseiendommen inkluderer også:
- Heiser
- tak
- Varmesystemer
- Alle bærende vegger i hele bygningen også i leiligheten din
- Forsyningslinjer opp til inngangen til sameiet
- Avrettingsmasse
- Vinduer og franske dører
- Dekke
- Fasader
Vinduene og de franske dørene i radhuset tilhører alle, så de er en del av felleseiendommen.
Noe av dette vil helt sikkert være en selvfølge for deg, men du kan bli overrasket over at vinduer og franske dører også er en del av felleseiendommen. Og dette har bare vært tilfelle siden en domstolsavgjørelse fra Hamm Higher Regional Court (OLG Hamm, dom av 22. august 1991, Az. 15 W 166/91). Vinduer og franske dører pleide å være en del av den enkelte eiendommen til hver enkelt eier. Alle var ansvarlige for det og kunne leve ut sin egenart. I dag er det annerledes: Vinduene og dørene til de enkelte leilighetene eller rekkehusene tilhører samfunnet.
Selv om du fremdeles har en gammel delingserklæring foran deg, er den ikke lenger juridisk effektiv på grunn av de nye lovkravene. Så hvis du ønsker å få de gamle trevinduene erstattet av nye plastvinduer i leiligheten din uten en felles beslutning, vil du endre boligens utvendige utseende og i verste fall være forpliktet til å demontere det av eiernesamfunnet. Dette er selvfølgelig mer enn irriterende og fører ofte til avvik og misforståelser, spesielt i eierforeninger med mindre homogene interesser.
Alle kostnader knyttet til felleseiendommen fordeles på eierne proporsjonalt med den respektive sameieandelen. Alle vedlikeholdstiltak på felleseiet må også avgjøres med flertall i fellesskap på eiermøtet.
Selv om det er en takterrasse tilgjengelig for alle eiere, et svømmebasseng, et treningsrom eller hvis en hage kan brukes av alle eiere, tilhører alle disse fasilitetene den såkalte felleseiendommen. Dette vil bli presist oppgitt i din delingserklæring (mer om dette nedenfor). Som kjøper av et sameie, bør du lese disse nøye og vurdere om ordningene som er gjort er akseptable for deg.
Hva er spesielle bruksrettigheter?
Du bør også se nøye på de spesielle bruksrettighetene. Dette betyr terrasser og hager som bare kan brukes av eieren av de respektive leilighetene i første etasje, men som fortsatt tilhører samfunnet. Hvis du leker med kjøpet av en hageleilighet i et fellesskap av eiere, må du finne ut nøyaktig om regelverket som er forankret i delingserklæringen samsvarer med dine ideer for fremtiden.
Spesielle bruksrettigheter erstatter alltid den separate eiendommen hvis dette ikke kan implementeres lovlig eller ikke delingseieren ønsker det. Som den første eieren av et boligkompleks kan eiendomsutvikleren i utgangspunktet la visse deler av eiendommen være i felleseie og sørge for en spesiell bruksrett for dem. Han vil ofte gjøre dette for terrasser og hager eller for parkeringsplasser over bakken.
Hva er erklæringen om deling?
Hvis en hel eiendom er delt i delvis eierskap, må det utarbeides en såkalt delingserklæring. Dette føres deretter direkte i matrikkelen og er derfor juridisk bindende for enhver sameier.
I delingserklæringen kan du for eksempel se hvilke lagerrom eller kjellerrom som tilhører hvilke leiligheter. Eierandelene må differensieres slik at fordelingen av kostnadene for felleseie kan defineres tydelig. Ofte er samfunnsordenen en del av delingserklæringen. Det er et absolutt viktig dokument for deg når du kjøper en leilighet eller rekkehus (mer om dette nedenfor). Du bør derfor sjekke dem nøye på forhånd og søke profesjonell råd hvis du er i tvil.
Delingserklæringen regulerer også nøyaktig hva som hører til individuell eiendom eller delvis eiendom og hva som er definert som felleseie. Det er viktig å vite at delingserklæringer som ikke oppfyller sameiets lov er juridisk ineffektive. For eksempel kan "deler av bygningen som er nødvendige for dens eksistens eller sikkerhet, samt systemer og fasiliteter som tjener den vanlige bruken av leilighetseierne" aldri være privat eiendom i henhold til seksjon 5, paragraf 2, WEG. Det er ikke tillatt å ta med eller bruke en annen delingserklæring i tingboken med hensyn til disse delene av bygningen.
I tillegg til erklæringen om deling, må fellesskaps- og husregler og den såkalte delingsplanen leveres. Dette viser deg nøyaktig beliggenhet, størrelse og utforming av eiendommen. En delingserklæring kan bare endres senere hvis alle eiere er enige. Hver nye delingserklæring må da, som den første, bli notarisert av notaren og føres inn i tingboken.
Hva er fellesskaps- og husregler?
Samfunnets orden, også forkortet GemO, er ved siden av delingserklæringen et annet viktig kriterium når du kjøper et sameie eller et radhus. I følge lov om sameier er eiernes rettigheter og plikter regulert. Hvis det ikke er noen spesielle fellesskapsregler, gjelder reglene i borettslagsloven.
All informasjon og forskrifter som er viktige for å leve sammen og organisere seg i boligkomplekset er nedfelt i samfunnsbestemmelsene: Blant annet kan følgende temaer bestemmes:
- spesielle forskrifter som berører privat eiendom
- Regelverk for bruk av boligkomplekset
- nøyaktig fordeling av stemmerettene til de enkelte sameierne
- Fordeling av kostnader mellom eierne
- særregler for virksomhetsregistreringer innenfor boligbygget
- konkrete regler for å holde kjæledyr
- Regelverk for reparasjon av boligbygget
- Regelverk for utnevnelse av administrator
- Regelverk for bruk av hagearealer eller takterrasser
- Forskrift om lekeplasser og fritidsfasiliteter innen eiendommen
- Husmusikkbestemmelser
All informasjon og forskrifter knyttet til sameksistens er nedfelt i samfunnsreglementet, for eksempel reglene for fellesspillplassen.
Fellesskapsreglene kan justeres når som helst. Dette må imidlertid vedtas enstemmig på et eiermøte. Erfaringen har vist at det vil være veldig vanskelig å endre vesentlige ting med veldig store eierforeninger. Som pianospiller i et boligkompleks med et vidtrekkende forbud mot innenlandsk musikk, vil du sannsynligvis ikke være lykkelig og bør tenke mer enn nøye på om leiligheten - selv om alt annet ser fantastisk og perfekt ut - virkelig passer for deg.
Du bør også være oppmerksom hvis bruken av lekeplasser og hagearealer er veldig strengt regulert. Som småbarnsforeldre gjør du deg selv en bjørnetjeneste hvis avkommet ditt ikke kan leke ute som de vil. Du bør da ikke håpe på toleranse fra sameierne, fordi de har satt opp reglene og dermed en interesse for dem. En vidtgående endring i fellessystemet er sjelden å forvente, med mindre eierstrukturen også har endret seg betydelig.
Du bør også gå nøye gjennom de eksisterende husreglene før du kjøper sameiet ditt. Her reguleres eiernes daglige sameksistens enda mer presist enn i fellesskapsrekkefølgen. Ikke desto mindre gjelder privatrett alltid i samsvar med gjeldende gjeldende lover. Så det kan ikke være oppført noen forskrifter som strider mot gjeldende lover.
For øvrig er alle reglene i husreglene ikke bare gyldige for deg som eier, men selvfølgelig må de også overholdes av dine leietakere og deres besøkende. Alle som bryter reglene i husreglene kan først advares. Du kan til og med true leietakeren din med oppsigelse senere.
Som leilighetseier kan du sette husreglene sammen med de andre eierne og endre dem når som helst om nødvendig. Du bør absolutt inkludere husreglene som en del av leieavtalen og / eller vise dem direkte i boligbygningen slik at alle kan se.
Er fellesskapet med eiere og eiendomsforvaltning det samme?
Nei, eierselskapet og eiendomsforvaltningsselskapet er ikke det samme. Men hvert eiersamfunn må ha en eiendomsforvalter. Dette er foreskrevet i sameiloven. Ellers ville de forskjellige eierne normalt ikke være i stand til å administrere all pågående virksomhet riktig til alles tilfredshet. Det er derfor mer enn fornuftig at eierne finner og velger en felles eiendomsforvalter som deretter er ansvarlig for alle organisatoriske og andre oppgaver i eiersamfunnet.
For eksempel tar sjefen vare på vaktmestertjenesten, utførelsen av nødvendige reparasjoner av oppdragsgivere til å gjøre dette, all fakturering og mye mer. Oppgaven til et eiendomsforvaltningsselskap er også å garantere profesjonell rådgivning til eierne i alle spørsmål knyttet til felleseiendom. Eiendomssjefen skal alltid lykkes med å bringe forskjellige eierinteresser under ett tak. Deretter må han gjennomføre de felles beslutningene raskt og rutinemessig.
Eiendomsforvaltningsteamet ditt utarbeider også forretningsplanen og husstønadsregningen for alle eiere hvert år. Vanligvis sender hun disse dokumentene til alle involverte før eiermøtet. På denne måten kan medlemmene av eiersamfunnet få presis informasjon på forhånd og få korrigert eventuelle uoverensstemmelser. Ellers, som eier, kan du når som helst se disse dokumentene fra administratoren din.
På de årlige eiermøtene er både administrasjonen og rådgivningsstyrken lettet. Administratorrapporter og kontrollråd kontrollerer. Hvis ingenting er kritisk, foreslås ansvarsfrihet for administratoren. Dette betyr at han er godkjent for sine handlinger og ikke lenger kan straffeforfølges for det.
Viktig: Forvaltningen av den private eiendommen er eneansvaret for den enkelte eier. Hvis du vil leie ut ditt sameie, er du ansvarlig for dette og kan ikke stole på støtten fra eiendomsforvaltningen din. Du har også det eneste organisatoriske og økonomiske ansvaret for reparasjoner og nødvendig vedlikeholdsarbeid i din private eiendom.
Eierskapssamfunn: Hva er oppgavene til rådgivningsrådet?
Mange eierforeninger velger det som kalles et administrativt rådgivende utvalg. Dette støtter og kontrollerer administratoren i alle saker. Med mindre annet er bestemt i fellesskapsreglene, kan fellesskapet til eiere velge en sameier ved enkelt flertall.
Administrasjonsrådets hovedoppgave, som for øvrig arbeider på frivillig basis, er å gjennomgå den økonomiske situasjonen og kontrollere årsregnskapet til administratoren. Han har også en meglerfunksjon, som består i å moderere mellom eierne og forvalteren. Protokoll fra eiermøtene må signeres av rådgivende styre for å være juridisk effektiv.
Hva er betydningen av eiermøtet?
Lederen for eiersamfunnet innkaller til et eiermøte en gang i året eller oftere om nødvendig. Dette er av stor betydning fordi det er her alle beslutninger tas som har å gjøre med vedlikehold eller modernisering av boligbygningen.
Enten taket skal dekkes på nytt, et moderne varmesystem skal installeres eller fasadene skal males i en annen farge - alt dette krever en oppløsning fra eierforeningen. For dette formålet setter administratoren alle temaene som er foreslått og skal diskuteres på dagsordenen, fordi en juridisk effektiv løsning av fellesskapet av eiere bare kan gjøres på ting som er på dagsordenen.
I tillegg har eiermøtet bare beslutningsdyktig dersom de nåværende eierne representerer minst 50 prosent av sameiet. De eksakte detaljene om stemmerettighetene er beskrevet i delingserklæringen. Eiere av større leiligheter får dermed en høyere prosentandel av stemmer på eiermøtet. Strukturelle endringer må imidlertid alltid avgjøres enstemmig, mens et flertallsvedtak også er juridisk effektivt for renoveringstiltak.
I tillegg til renoverings- og renoveringsproblemer, vil følgende punkter også regelmessig vises på dagsordenen til et eiermøte:
- Den økonomiske planen
- Årsoppgaven
- Regnskapet
- Valget av administrator
- Valg av styret
Hva kan jeg motsette meg et flertallsvedtak?
Som kjøper av et sameie eller et byhus må du være oppmerksom på at du blir en del av fellesskapet av eiere. Så det kan være oppløsninger som ikke er i din interesse. Det som er spesielt irriterende er at du fortsatt vil være involvert proporsjonalt for eventuelle kostnader som måtte oppstå.
Etter en slik beslutning er det vanligvis lite som kan gjøres. Det beste alternativet er å få flest mulig velgere til din side i forkant av avstemningen. Hvis du fortsatt vil motsette deg en flertallsavgjørelse, kan du bare sjekke om den er juridisk ugyldig på grunn av en formell feil.
Hvis du ønsker å ta opp en bekymring selv, er det alltid nyttig å snakke med de involverte før eiermøtet. Dette øker sannsynligheten for at de andre sameierne vil stemme på dine bekymringer. Siden eiermøter vanligvis bare finner sted en gang i året, vil du ellers miste mye tid hvis forslaget ditt ble avvist.
Generelt er det tilrådelig å være villig til å inngå kompromisser av hensyn til et godt samfunn og å være åpen for forslag fra tid til annen i din egen interesse. Dette øker også sannsynligheten for at andre eiere vil være villige til å ta mellomveien når det gjelder din spesielle bekymring.
Spørsmål knyttet til strukturelle endringer må alltid løses enstemmig. Når det gjelder renoveringstiltak, er et flertallsvedtak fra fellesskapet av eiere allerede juridisk effektivt.
Netto fakturering, årlig forretningsplan og bostøtte
Hvordan består strømregningen?
For et fellesselskap av eiere, som for innbyggere i en leid leilighet, utarbeides det jevnlig en driftskostnadsoppgave. Dette viser hvor mye av kostnadene du må bære.
Når det gjelder løpende tilleggskostnader for vedlikehold av sameiet ditt, må du skille tydelig mellom kostnadene for eiernesamfunnet (f.eks. Lederavgiften) og kostnadene for generell bruk (f.eks. Kostnadene ved søppelinnsamling). Sistnevnte er også kjent som driftskostnader.
Driftsomkostningsforordningen (BetrKV) regulerer nøyaktig hvilke tilleggskostnader som hører til driftskostnadene. Det gjør ikke noen forskjell for eierne, men hvis du leier ut ditt sameie eller rekkehus, er det veldig viktig å gjøre det rette skillet, ettersom du bare kan overføre driftskostnadene til leietakeren din.
Normalt oppretter vaktmesteren bostøtteoppgavene så tydelig at du som eier raskt kan se driftskostnadene du kan overføre til leietakeren din. Dette gjør det veldig enkelt å klargjøre strømregningen for din avtalepartner.
Hva er den årlige forretningsplanen?
Hver leder utarbeider en årlig forretningsplan for sitt boligkompleks. Dette viser alle utgifter og inntekter som kan forventes for fellesskapet av eiere i kalenderåret. Eierne må godkjenne denne planen på eiermøtet. Ved å gjøre dette forplikter de seg også til å betale den månedlige bostøtten (noen ganger også kalt "husstøtte"). Disse pengene brukes til å betale de løpende driftskostnadene, og om nødvendig blir det bygget opp reserver.
Forretningsplanen gjelder generelt inneværende kalenderår eller forlenges til neste forretningsplan er bestemt. Den består av en generell økonomisk plan som gjelder fellesskapet av eiere som helhet og en individuell økonomisk plan som er utarbeidet for hver enkelt medeier. Kostnadene fordeles vanligvis i forhold til sameieandelen.
Hvordan beregnes bostøtten for et fellesskap av eiere?
Bostøtten eller husstøtten som skal betales av de enkelte medlemmene i eierselskapet, består blant annet av disse faktorene:
- Administrasjonskostnader og gebyrer (administrasjonsgebyr)
- Kostnader og avgifter for vedlikehold av felleseiendommen (vaktmester, gartner, rengjøringspersonell)
- Søppel- og søppelgebyr
- Reserver til vedlikehold av eiendommen
For vedlikeholdsreserven ved beregning av bostøtte brukes ofte verdien 0,8 til 1,0 prosent av kjøpesummen fra ferdigstillelse. - Renteinntekter fra eksisterende reserver for vedlikehold
Eiendomsskatten for ditt hjem er ikke inkludert i bostøtten. Som eier betaler du dette direkte.
Hvis det er et delt oppvarmingssystem, kan oppvarmingskostnadene også inkluderes i bostøtten. Så før du kjøper en leilighet, må du sjekke nøye hvilke merkostnader som faktisk er inkludert i bostøtten din, for ikke å bli overrasket over ytterligere, betydelig høyere merkostnader.
Er husholdningsrelaterte tjenester fradragsberettiget for et eiersamfunn?
Som en leilighetseier eller eier av et rekkehus kan du trekke en del av bostøtten din fra skatt som husholdningsrelaterte tjenester. Du kan oppgi 20 prosent av arbeids- og reiseutgiftene i selvangivelsen under visse forhold og dermed redusere skatteplikten.
Det er viktig at alle kostnadsposter vises separat i driftskostnadsoppgaven, men også i tjenesteleverandørens fakturaer. For eksempel kan snøryddingstjenester, vindusvaskere, rengjøringstjenester eller gartnere tas i betraktning.
Alle kostnader for administrasjonen av eiersamfunnet er unntatt fra denne forskriften. Ekspertkostnader kan heller ikke kreves skattemessig. For at eieren skal kunne trekke kostnadene for husholdningsrelaterte tjenester fra skatt, er det viktig at eiendomsforvalteren utsteder et sertifikat som angir din spesifikke andel av påløpte kostnader.
Eierne må i fellesskap bære kostnadene ved vedlikehold og administrasjon.
Hvordan er fellesskapet av eiere forsikret?
Når du kjøper sameiet eller rekkehuset ditt, må du sjekke hvilke forsikringer som allerede er tegnet av eiernesamfunnet, fordi du da kan redde dem selv. I henhold til seksjon 21, avsnitt 5, punkt 3 i WEG, er en brannforsikring i boligbygging obligatorisk for alle eiersamfunn. Hus- og grunneieransvarsforsikring er også påkrevd ved lov. Eiendomssjefen din må ta seg av denne forsikringen. Du trenger ikke å ta ut disse retningslinjene hver for seg - forutsatt at alt administreres riktig, selvfølgelig - men er normalt involvert i dem gjennom dine boligytelser.
Glassforsikring og elektronikkforsikring er ikke obligatorisk for eierforeninger. Du bør derfor være forsiktig hvis det er store glassflater eller heisesystemer i eiendommen. I så fall bør du finne ut hvordan dette problemet kan løses sammen med et passende forsikringsselskap, ellers kan det fort bli dyrt.
Det kan også være verdt å vurdere å tegne en såkalt hjemmeforsikring. Dette lønner seg hvis en av sameierne skulle bli insolvent. Kanskje å tegne rettsbeskyttelsesforsikring er et alternativ for eiersamfunnet ditt. Dette betaler imidlertid ikke kostnader i tvister innen eiersamfunnet, men bare når eiersamfunnet har juridiske tvister med tredjeparter.
Hvilke vanskeligheter kan oppstå i et eierfellesskap?
I mange eierforeninger er det alltid tvister om fordeling av kostnader, som ikke påvirker alle eiere i like stor grad. For eksempel føler beboere i leilighetene i første etasje ofte dårligere stilling hvis de får en proporsjonal andel av heiskostnadene selv om de aldri bruker heisen. I borettslagsloven er det imidlertid bestemt at alle eiere bærer byrden i henhold til deres sameieaksjer, men også drar nytte av fordelene i samfunnet. Dette er basert på solidaritetsprinsippet.
Noen ganger foreskriver delingserklæringen at visse eiere aldri bruker systemer og derfor ikke er involvert i kostnadene. Skulle dette ikke løses tilfredsstillende - som i heisexemplet - kan dette muligens endres senere i enkeltsaker. Imidlertid er påfølgende justeringer alltid avhengig av samtykke fra de andre eierne. Prinsippet om solidaritet kan overstyres med flertall. Forutsetningen for dette er imidlertid at riktig styring av objektet fortsatt er garantert. Det er også viktig at ingen vilkårlig blir vanskeliggjort av forskriften.
Et avvik fra solidaritetsprinsippet kan også tenkes for den underjordiske parkeringsplassen. Hvis det er flere underjordiske parkeringsplasser enn leiligheter, bør disse skilles ut og avgjøres på grunnlag av en tilsvarende delingserklæring.
I mange eierforeninger er det også uenighet om kostnadsfordelingen for vedlikehold av grøntområder og hager i boligkomplekset. Hvis en eier har den spesielle bruksretten til deler av hagen, må han betale for alle kostnader i hagen sin. Uansett om det dreier seg om å plante, vedlikeholde plenen eller felle et dødt tre på din side av hagen. Hvis det er andre avtaler her, må disse registreres eksplisitt i delingserklæringen.
Det er ofte uenighet i et eiersamfunn om kostnadene ved å opprettholde grønne områder. En ting er sikkert: Hvis en eier har den spesielle bruksretten til deler av hagen, betaler han også kostnadene i hagen sin.
Det er også ofte problemer når du bruker fellesarealene. Husreglene regulerer hva som er tillatt eller forbudt i felles grønne områder. Noen ganger er det helt forbudt å komme inn i grønne områder, eller barn får bare leke på lekeplassene på bestemte tidspunkter. Selv om du leier ut sameiet ditt, må du sørge for at leietakeren din overholder spillereglene. Hvis du har barn og skulle få lov til å leke i hagen, må du jobbe for å endre delingserklæringen. For dette trenger du normalt to tredjedels flertall. Hvis bare husreglene må endres, er det tilstrekkelig med et stort flertall.
Noen leiligheter er tildelt hagearealer som eieren bruker eksklusivt. Han bestemmer hvilke planter han skal plante og om barna hans får sving. Hvis du setter opp blomsterpotter på balkongen eller pynter dem sesongmessig, trenger du heller ikke tillatelse. Men frihet kan ha grenser. Hvis det
er nødvendig med hekkhøyde eller et espalier for klatreplanter, må eieren følge den.
Den harmoniske sameksistensen avhenger ikke bare av designproblemer. Støy er ofte årsaken til argumenter. Det er spesielt viktig å være hensynsfull i hagen og på balkongen. Det er bedre å fortsette å feire innendørs fra klokken 22 og redusere støyen til romvolumet. Det er vanligvis ingenting som står i veien for en og annen grilling, men hvis røyk kommer inn i rom, kan grilling med kull også være forbudt. En elektrisk grill er uansett det beste valget for sjelefred.
Det er også ofte uenighet i eiersamfunnet om behovet og omfanget av reparasjons- og oppussingstiltak. Noen vil gjerne bruke mye penger på en ny fasade, mens medeieren anser renoveringen som helt for tidlig eller til og med fullstendig overflødig. Spesielt når den lagrede vedlikeholdsreserven er for kort til det planlagte oppussingstiltaket, oppstår ofte bitre tvister mellom medlemmene i eiernesamfunnet.
Spesielt vanskelig blir det når lederen setter et spesielt bidrag fra sameierne for å kunne gjennomføre et felles bestemt renoveringsprosjekt. Spesielt, hvis en eller flere eiere ikke kan eller ikke vil betale det nødvendige beløpet, kan det forventes ytterligere problemer i samfunnet. Og administratoren selv gir noen ganger avvik hvis han ikke utfører sine plikter ordentlig.
Hva bør man vurdere når man bytter eier?
Hvis noen fra fellesskapet av eiere selger leiligheten hans eller rekkehuset, blir sameierloven viktig igjen. Det fastslår at skriftlig samtykke må innhentes fra din eiendomsforvalter før noe sameie selges i et boligkompleks. Dette samtykke er ment å beskytte eiernesamfunnet fra å ta imot tvilsomme kjøpere i samfunnet.
Reserver er også viktig for salg av sameiet ditt. Enhver kreditt som du som tidligere eier hentet med din boligstønad, går direkte til kjøperen av sameiet. Vaktmesteren må deretter utarbeide en husstandsuttalelse som det er klart på pro rata-basis hvilke kostnader som den tidligere eieren (dvs. deg) og de fremtidige eieren vil pådra seg.
Hvis det ble bestemt en spesiell avgift på eiermøtet før salget, men det først skal betales etter eierbyttet, ligger kostnadene for dette hos kjøperen av eiendommen. Han må også kompensere den tidligere eierens eksisterende bostøtte. Som kjøper bør du derfor være forsiktig her at du ikke pådrar deg høye kostnader i tilfelle et antatt kupp på grunn av utestående betalinger fra den tidligere eieren eller på grunn av spesielle avgifter som skal betales umiddelbart.
Eiernes fellesskap: casestudier og dommereksempler
Bygg en carport for å beskytte bilen?
Hvis du eier en bil og må parkere den utendørs, unngår du vanligvis trærne. Fordi de slipper alle slags ting som kan skade bilen: blader, frukt, grener og noen ganger harpiks. I henhold til informasjonstjenesteloven og skatter fra LBS måtte en leilighetseier likevel bo med sin parkeringsplass i nærheten av en kastanje.
Saken: Et medlem av en WEG var lei av å måtte fjerne kastanjer og tresaft gjentatte ganger fra taket og panseret på den parkerte bilen hans. Mannen ønsket å bygge en carport for å beskytte bilen. Andre eiere var imidlertid ikke enige. De så på dette som en strukturendring som krevde full godkjenning av WEG. På den annen side snakket “klienten” bare om et vedlikeholds- eller reparasjonstiltak som kriteriene ikke var så strenge for.
Dommen:Kastanjer og fruktene deres er “naturens realiteter”, bestemte et sivilt kammer i Nürnberg-Fürth regionale domstol. Leilighetseieren må akseptere dette, spesielt siden han allerede var kjent med det da eiendommen ble kjøpt. Delingserklæringen inneholdt en tilsvarende representasjon av trærnes plassering. I tillegg oppstår problemene med kastanjen bare på bestemte tidspunkter om sommeren og høsten. De andre eierne slipper å tillate ham å bygge en carport.
(Tingrett Nürnberg-Fürth, saksnummer 14 S 6188/17)
Hvem har rett til låseplanen?
Selv uten en uttrykkelig kontraktsregulering, må en eiendomsutvikler overlevere låsekortet og låseplanen til et boligkompleks til eiersamfunnet. Dette er en såkalt sekundærplikt i byggekontrakten. (Higher Regional Court Stuttgart, saksnummer 3 U 98/16)
Saken:Låseplan og kort kan være ekstremt viktig i hverdagen i et boligkompleks. Nemlig når en nøkkel går tapt eller må kopieres av andre grunner. Dette er ikke mulig uten disse dokumentene. Et fellesskap av eiere og den ansvarlige eiendomsutvikleren kunne ikke være enig i at planen og kartet skulle overleveres. Dette er grunnen til at WEG saksøkt dette selskapet og prøvde å tvinge en overlevering ved hjelp av retten. I lys av tvisten tilbød utvikleren bare å ødelegge dokumentene.
Dommen:I andre instans bestemte Stuttgart Higher Regional Court at låseplanen og kortet skulle overleveres til fellesskapet av eiere. Det er den kompetente myndighet. Årsaken: "Det er i alle eieres interesse at dupliserte nøkler ikke kan lages av hver leilighetseier, men heller av administratoren."
Bostøtte for tomt loftsgulv gjelder ikke
Eiere av en ikke-utviklet loftsenhet trenger ikke nødvendigvis å bidra til driftskostnader og spesielle avgifter. Bestemmelser om en delingserklæring som fritar deg for betaling, er effektive. Dette ble avgjort av tingretten i Berlin-Mitte.
I den forhandlede saken fastslo delingserklæringen til et fellesselskap at eierne av enhetene i øverste etasje bare måtte betale bostøtte etter at de var utvidet. I følge resolusjonen fra eiermøtet ble de også ekskludert fra et spesielt bidrag. Medeiere saksøkte dette - uten å lykkes. De etablerte forskriftene er effektive, bestemte retten. Unntaket fra kostnader er berettiget fordi emnene i øverste etasje ennå ikke kan brukes som egen eiendom og det ikke er noen forbrukskostnader.
Filnummer: 22 C 42/17
WEG kommersielt aktiv
Elektrisitet solgt i et samfunn fra et kraftvarmeanlegg
En huseieres forening kan drive et kraftvarmeanlegg som leverer strøm til eksterne kunder. I henhold til lov om informasjonstjenester og skatter fra LBS er dette en avgjørelse fra høyesterett. (Federal Federal Court, saksnummer IV R 6/16)
Saken:Hovedformålet med oppvarming og kraftverk som tilhører et boligkompleks var å sikre sin egen varmeforsyning. Men overflødig strøm ble matet inn i nettet til en energileverandør mot et gebyr. Skattekontoret var av den oppfatning at det derfor var et kommersielt foretak og sendte en tilsvarende melding til WEG. De berørte mente det var ulovlig. På det meste kunne en GbR grunnlagt av eierne ha vært kommersielt aktiv, så deres argumentasjon.
Dommen:Med tanke på sivilrettslig uavhengighet gjennom salg av elektrisitet, kan fellesskapet av eiere sees på som medentreprenørskap. Konsekvensen av avgjørelsen: De kommersielle inntektene måtte bestemmes i en egen prosedyre mot WEG. Eiendomssjefen må levere selvangivelsen.
Parkering på fellesareal
Regionretten i Dortmund bestemte at fellesarealer til en leilighetseierforening ikke er egnet for parkering. I henhold til informasjonstjenesteloven og skatter fra LBS er det en ulovlig bruk av fellesarealet. For kort lossing eller lasting av et kjøretøy er det tillatt å parkere på området, forutsatt at fellesområdet er utpekt som "inngang" i delingserklæringen. Alle som har parkert kjøretøyet der i årevis og vil fortsette å gjøre det, må oppfylle høye krav - for eksempel skal de kunne bevise at alle involverte var klar over en slik bruksregulering som ikke var fast skriftlig.
