En leieutbetaling gjør utleier med rette nervøs. Hvis leietakers månedlige betaling ikke mottas i sin helhet og i tide, forårsaker dette en dårlig følelse og antyder dårlige ting.
Vises din tidligere solvente og anstendige leietaker plutselig å være en misligholdende betaler eller til og med en fryktet leie nomad? Spesielt hvis du har beregnet tett og er avhengig av leieinntektene for å betale lånet ditt eller for å leve, er spenningen med hver restanse på leien mer enn forståelig.
Noen ganger er panikken ubegrunnet, og bare et tilsyn eller uaktsomhet fra leietakers side er årsaken til manglende betaling. Du bør imidlertid avklare årsaken til eventuelle restanser med leieren din umiddelbart, slik at du umiddelbart kan ta de riktige og passende tiltakene.
Men leietakere har også all grunn til å være opprørt hvis de ikke kan betale leiebeløpet i tide og i sin helhet. Uventet arbeidsledighet, sykdom eller andre personlige vanskeligheter som forårsaket dagens insolvens kan veldig raskt føre til mange flere problemer for disse leietakerne. I verste fall kan misligholdte leietakere møte oppsigelsen av leiligheten uten varsel eller til og med en utkastelsesmelding.
Leietakere bør derfor ikke ta problemene med restanser lett og kontakte utleier umiddelbart for å lete etter passende løsninger. Ellers risikerer de en farlig nedadgående spiral som til og med kan ende i hjemløshet.
Leieefterskudd: leietakers forpliktelser
For å oppfylle kontrakten som er inngått med utleieren, har leietakerne den ultimate plikt til alltid å overføre leien sin fullstendig og i tide til utleierens konto. Med en stående ordre eller et direkte belastningsmandat, er leietakere på den sikre siden av å ikke gå glipp av avtalen, fordi banken da er forpliktet til å ordne for rettidig betaling.
Leietakere må da bare sørge for at det nødvendige beløpet faktisk er på deres konto, slik at det kan overføres av banken. Hvis leietakere foretar den månedlige overføringen selv, er det veldig viktig å ikke miste fristen av syne og heller ikke å ignorere endringer og leieøkninger.
De fleste leiekontrakter angir den tredje arbeidsdagen i hver måned som nøkkeldato for innkommende betaling av den respektive månedlige leien for en inneværende måned. Lørdag teller forøvrig ikke som arbeidsdag for denne fakturaen.
Leietakere er forpliktet til å betale leien som avtalt i kontrakten. Det betyr i tide og helt.
Når er en leietaker på etterskudd?
Man snakker om restanser når leien ikke er betalt den tredje virkedagen i måneden. For deg som utleier betyr dette imidlertid ikke at du kan ta rettslige skritt mot din leietaker i tilfelle mindre forsinkelser i betalingen, for eksempel hvis leien først mottas på kontoen din den fjerde virkedagen. I en rettsavgjørelse fra den føderale domstolen (BGH, dom av 5. oktober 2016, Az. VIII ZR 222/15) ble det bestemt at leien som skulle betales må betales av leieren senest den tredje virkedagen i måneden. Det er derfor viktig at pengene er tilgjengelig i sin helhet på leietakers konto på denne nøkkeldatoen og at betalingen faktisk kan gjøres.
Selv om du har avtalt å motta betaling tidligere i leiekontrakten, anses ikke å overskride denne fristen for å være etterskuddsvis før loven. Som utleier bør du likevel nærme deg leietakeren umiddelbart hvis det er noe avvik og gjøre ham oppmerksom på restansene. Ofte kan slike små feil ryddes opp og misforståelser ryddes, fordi han kanskje bare overså fristen eller ennå ikke har endret stående ordre etter en leieøkning.
Hvilke rettigheter har utleiere i tilfelle utleie av leie?
Som utleier har du forskjellige rettigheter og opsjoner når leietaker er på etterskudd.
Oppsigelse uten varsel av en viktig grunn
Du kan for eksempel sende leietakeren din en "ekstraordinær oppsigelse uten varsel av en viktig årsak" med henvisning til § 543, paragraf 2, nummer 3 i den tyske borgerloven. Husleien betaler som en viktig årsak her.
Du har alltid dette alternativet når
- leieren ikke har betalt deg den avtalt leien i tide i to påfølgende måneder,
- hvis leieren din bare har betalt en del av den avtalte leien i to påfølgende måneder, men summen av de to betalingene er høyere enn en måneds leie,
- hvis leieren din har skyldt deg to måneders leie over lengre tid.
Det bør bemerkes at din umiddelbare oppsigelse blir ineffektiv i det øyeblikket leieren betaler deg den utestående summen. Han har to måneder på seg etter å ha mottatt varselet om oppsigelse uten varsel.
Oppsigelse
i tide Et annet alternativ for deg som utleier er å gi leietaker din rettidig oppsigelse i henhold til § 573 BGB. Her kan du påberope deg en betydelig brudd på kontraktsforpliktelser fra din leietaker. I dette tilfellet må du imidlertid overholde den lovbestemte oppsigelsestiden. Avhengig av lengden på forrige leieforhold, kan denne oppsigelsestiden være mellom tre og ni måneder.
Oppsigelse uten varsel og i god tid
Det sikreste alternativet for deg som utleier er et tredje alternativ i tilfelle utleie av leie: Dette består av en kombinasjon av de to typer oppsigelser beskrevet ovenfor. Så hvis du ikke er interessert i å opprettholde leieforholdet hos den nåværende leietakeren selv etter at husleierestansen er avgjort, er det tilrådelig å sende begge avbestillinger samtidig. Dette vil spare deg for opptil to måneder hvis din i mellomtiden uønskede leietaker fortsatt skulle foreta etterfølgende betaling av husleien innen to måneder etter at varselet ble sendt uten varsel. Det anbefales å samarbeide med en advokat for å finne det beste alternativet for din spesifikke sak.
Hvordan skal leietakere oppføre seg i tilfelle en restanse på leien?
Av årsakene som allerede er skissert, er det stor risiko for mislighold med hver restanse på leie, og leietakere bør virkelig prøve alt for å gjøre opp gjelden i sin helhet så raskt som mulig.
For å gjøre dette, bør leietakere nærme seg utleieren i det første trinnet og forklare ham den nåværende betalingsflaskehalsen. Med litt flaks og hvis leieforholdet har vært harmonisk og urokkelt så langt, kan leietakere håpe på forståelse og ta bort utleiers frykt.
Leietakere bør prøve å samarbeide med utleieren for å finne en god løsning på problemet. Kanskje å betale i avbetaling er et alternativ. Imidlertid er ingen utleier forpliktet til å godta dette, for når alt kommer til alt er utleieren som regel også avhengig av den punktlige leiebetalingen for å oppfylle sine forpliktelser.
Hvis leietakers innsats mislykkes, må han prøve å kompensere for restansen i leien, for eksempel ved å låne penger fra familie eller venner. Imidlertid, hvis leieren plutselig tjener mye mindre, og dette er lite sannsynlig å endre seg i nær fremtid, må du kontakte sosialkontoret eller det ansvarlige jobbsenteret umiddelbart. Noen ganger går disse institusjonene først inn for betaling av restanse etter leie når en søknad om husleie er fylt ut. Forresten er falsk skam helt upassende her. Det er viktig å forhindre en spiral nedover. Derfor bør leietakere dra nytte av alle alternativene som er tilgjengelige.
Hvis leietakere allerede har mottatt oppsigelse uten varsel fra utleieren, må de trekke ut alt for å gjøre opp gjelden så raskt som mulig, men senest innen to måneder, eller for å få dem avgjort av sosialkontoret eller jobbsenteret. Dette betyr at opphør av leiekontrakten uten varsel på grunn av etterskudd av leie i utgangspunktet er ineffektiv.
Viktig: Hvis leieren allerede har avverget oppsigelse uten varsel ved å foreta en ekstra betaling de siste to årene, gjelder ikke forskriften lenger. Den andre oppsigelsen uten varsel på grunn av etterskudd av leie innen to år vil ikke lenger bli kansellert, selv om husleiegjelden deretter blir gjort opp. Dette er bare mulig én gang i løpet av denne perioden. Med denne forskriften ønsker lovgiveren å forhindre misligholdte betalere som fortsetter med systemet fra å utnytte lovkravene til skade for utleier.
En oppsigelse uten varsel tar mye tid. Hvis du vil komme deg ut av veien, er det best å snakke med leieren før du ansetter advokat.
Fører reduksjonen i husleie på grunn av mangler til etterskudd på leie?
Hvis leien reduseres på grunn av mangler i leiligheten, kan dette også telle som en restanse på leien. Leietakere bør derfor under ingen omstendigheter redusere leien uforsiktig og vilkårlig. Omfattende renoveringsarbeid og byggestøy på utleieboligen er irriterende og kan ta bort moroa i leiligheten og nervene dine. Leietakere bør likevel være forsiktige, fordi en reduksjon i leien raskt kan komme tilbake og føre til et restskatt på leien, noe som gir utleier rett til å si opp uten varsel.
Før leietakeren reduseres, bør leietakerne finne ut nøyaktig fra den lokale leieboerforeningen, en advokat eller forbrukerrådgivningssenteret om den planlagte reduksjonen i husleie virkelig er hensiktsmessig og berettiget for den typen verdifall og i det tiltenkte beløpet.
Det er ofte mer tilrådelig for leietakeren å snakke objektivt med utleieren, og hvis leieboligen er svekket, muligens å avtalefestes en midlertidig husleiereduksjon. Normalt vil utleier forstå saken og svare på en imøtekommende måte.
Oppsigelse uten varsel og utkastelse ved restanser: Hva er tillatt?
Før du som utleier varsler oppsigelse uten varsel, bør du være oppmerksom på at du setter i gang en prosess som kan koste deg mye tid, penger og nerver. Det anbefales derfor å alltid snakke med leietakeren på forhånd og tilstrebe en minnelig avtale.
Kanskje er din leietaker for øyeblikket i en personlig nødsituasjon, og du fratar ham sjansen for rehabilitering ved å avslutte uten varsel på grunn av etterskudd på leien. Du bør undersøke situasjonen nøye, spesielt med langsiktige, pålitelige leietakere.
Selvfølgelig må du gå helt annerledes når du merker at du har å gjøre med en beryktet bråkmaker og korttidsleie eller til og med med en systematisk leie nomad. Så må du selvfølgelig handle veldig raskt og konsekvent. Dessverre har du i mange tilfeller ingen garanti for at leieren din faktisk vil forlate leiligheten din med oppsigelsen uten varsel. Han kan først betale tilbake og deretter skylde leien igjen. Da må du bare si opp kontrakten uten varsel. Dette følges av utkastelsessaken og i verste fall den påfølgende utkastelsen. I alle fall vil dette være nervepirrende og kostbart for deg.
I tvilstilfeller bør du derfor søke råd fra advokaten din om i hvilken grad en utkastingshandling i retten kan ha en sjanse til å lykkes for deg. I vanskelige tilfeller vil du i verste fall ikke bare sitte igjen med restansen i leien, men du må også bære de ikke ubetydelige kostnadene ved prosedyren. Og det verste: Du kan fortsatt ikke kvitte deg med den uønskede leietakeren.
Rentebetaling: må det gis en advarsel?
Generelt anbefales det å sende en påminnelse før du sender en avbestilling uten forvarsel på grunn av restanser. På denne måten kan du muligens avvikle situasjonen, gjøre det klart for leietakeren at situasjonen er alvorlig og dermed avverge oppsigelse uten varsel.
For å si opp leietakeren din uten varsel, kreves det juridisk sett ingen advarsler i tilfelle restskatt på leie. Leiebetalinger er vanlige forpliktelser som leieren din må oppfylle. Ellers bryter leieren sin kontraktlige forpliktelse og er automatisk misligholdt dersom han ikke oppfyller leiebetalingene i tide og i sin helhet.
Hvis leieren din betaler, men regelmessig savner de avtalte tidsfrister, anses dette som et alvorlig kontraktsbrudd. Hvis du vil si opp leietakeren din uten varsel av denne grunn, må du først gi ham en advarsel.
Hvordan må oppsigelsen uten varsel struktureres?
Oppsigelse uten varsel må være skriftlig med din originale signatur eller signaturen fra en representant autorisert av deg. Dette bør veldig presist oppgi restansene for utleie som rettferdiggjør oppsigelsen. Forsikre deg om at du ikke begår en formell feil som gjør oppsigelsen uten varsel ineffektiv.
Du kan laste ned et eksempelbrev for en slik oppsigelse uten varsel her:
Kan restanser med husleie bli foreldet?
Ja. Rentebetaling kan faktisk bli foreldet. Etter tre år utløper restansen av leien i samsvar med seksjon 195 i den tyske borgerloven. Selv om perioden virker lang, er det tilrådelig å alltid sjekke innkommende husleiebetalinger veldig nøye og adressere eventuelle leieutbetalinger direkte. Hvis du har avtalt en senere betaling med leietakeren din som en goodwill, er det alltid fornuftig å ikke miste foreldelsesfristen av syne.
Leie etterskudd: forsiktighet lønner seg
Enhver restanse på leien er ubehagelig for alle involverte: for utleieren, fordi en viktig inntektskilde som han lever av eller betaler et lån med, går tapt. For leietakeren fordi han risikerer å bli varslet uten varsel på grunn av restansen i leien og i verste fall blir hjemløs.
Som alltid er det viktig å vurdere den enkelte sak. Vanligvis er ikke alt bare svart eller hvitt. Med forståelse og høflighet kan restanseringer av leie vanligvis elimineres i minnelighet. Dette er alltid tilrådelig før frontene herdes, og du må ta drastiske tiltak, noe som kan bli veldig ubehagelig, ikke bare for leietakeren, men også for deg som utleier.
