Som regel søker ikke utleiere en avbestillingsavtale. Tross alt er et langsiktig, tillitsfullt leieforhold nesten alltid i utleiernes interesse. Likevel er det grunner som gjør en for tidlig avslutning av leieavtalen og inngåelsen av en leiekontraktsavtale fornuftig. Du kan lese her hvilke lovkrav som er essensielle og hvilke feller som lurer.
Hva er en leieavtale?
En leieavbestillingsavtale er en gjensidig avtalt kansellering av kontrakten mellom utleier og leietaker, noe som fører til for tidlig avslutning av et leieforhold.
Med en avbestillingsavtale for leie er det mulig å forkorte eller helt kansellere den vanlige oppsigelsestiden som er spesifisert i leieavtalen, og også å omgå lovbestemte forskrifter.
Som en del av kontraktsavtalen er det også mulighet for å regulere forskjellige punkter i minnelighet når du overleverer utleieboligen. Saker som bør avklares hvis leietaker flytter ut tidlig inkluderer for eksempel om og i hvilken grad den leide leiligheten må renoveres av leieren før de flytter ut, eller om deler av møblene blir værende i leiligheten.
I tillegg er alle økonomiske avtaler som er inngått mellom utleier og leietaker, registrert skriftlig i avbestillingsavtalen. Dette inkluderer for eksempel mengden av eventuelle kompensasjonsutbetalinger som skal betales hvis du flytter ut tidlig. Andre avtalte forpliktelser som leiers søk etter en ny leietaker kan også registreres her.
En avbestillingsavtale for leie kan inngås enten muntlig eller skriftlig. For å unngå tvetydighet og misforståelser, anbefales imidlertid den skriftlige formen generelt.
Hvorfor er det mulighet for en avbestillingsavtale?
En leieavtale for leie av en leilighet eller et hus som er inngått mellom utleier og leietaker inneholder vanligvis avtaler om opphør av kontrakten. I tillegg gjelder lovbestemte forskrifter for oppsigelsestidene. Under visse betingelser kan imidlertid en tidlig oppsigelse av en leieforholdsavtale være fordelaktig for leietaker eller utleier. I disse tilfellene kan begge parter inngå en avbestillingsavtale.
Oppsigelsesavtalen er nyttig, for eksempel hvis utleieren har til hensikt å selge eiendommen sin, fordi salgsprisen for en tom leilighet uten leietaker vanligvis er betydelig høyere.
I tilfelle arbeidsrelatert bytte av bolig er det imidlertid fordelaktig for leietaker å si opp leieforholdet tidlig. På denne måten kan han flytte ut av den leide leiligheten på et tidligere tidspunkt og dermed spare kostnader.
Hvis begge parter er enige, kan oppsigelsen av leieavtalen avtales ved hjelp av en oppsigelsesavtale.
Hva er oppsigelsestidene for en avbestillingsavtale?
Den lovbestemte oppsigelsestiden for leieboliger i Tyskland er tre måneder for leietakere og tre til ni måneder for utleiere, avhengig av lengden på forrige leieforhold. Fristene som gjelder vanlig oppsigelse er regulert i § 573c i den tyske borgerloven (BGB).
Uavhengig av oppsigelsestiden som opprinnelig var avtalt i leieavtalen, kan utleier og leietaker imidlertid avtale i leieavbestillingsavtalen på en gjensidig akseptabel dato da leieforholdet skal avsluttes. De lovmessig foreskrevne fristene kan også bli underbudt.
Når er en avbestillingsavtale fornuftig?
Hvis livssituasjonen til en leietaker eller utleiers planlegging med eiendommen endres, er avbestillingsavtalen en nyttig måte å si opp et leieforhold tidlig.
For eksempel, hvis et leietakerpar skiller seg og en av de to leietakerne ønsker å beholde leiligheten, bør den flyttende leieren inngå en avbestillingsavtale med utleieren. Ellers kan han holdes ansvarlig for ytterligere leiebetalinger hvis ekspartneren ikke betaler leie- eller driftskostnader.
Andre typiske tilfeller der en avbestillingsavtale er hensiktsmessig, er disse:
- for å unngå dobbel leiebetaling hvis leieren allerede har funnet en ny leilighet
- hvis en av leietakerne vil flytte ut av utleieboligen mens den andre leietakeren vil fortsette å bo der
- hvis utleier trenger eiendommen på kort varsel og ønsker å flytte inn der
- på grunn av tiltenkt renovering av utleieboligen, med sikte på en påfølgende økning av leien
- eiendommen bør tilbys for salg som en ubebodd eiendom for å oppnå en høyere salgspris
Før du signerer avbestillingsavtalen, må du kontrollere at den er korrekt og komplett.
Hvilken informasjon må avbestillingsavtalen inneholde?
Visse opplysninger må inngå i en avbestillingsavtale slik at den kan stå i retten i en nødsituasjon. Avbestillingsavtalen om leie skal inneholde denne informasjonen:
- navnene på kontraherende parter
- den eksakte betegnelsen på leiekontrakten
- adressen til utleieboligen (for leiligheter også leilighet eller leilighetsnummer)
- muligens navnet på en ny leietaker
- avtalt oppsigelsestid for leiekontrakten, samt nøyaktig utflyttingsdato
- Regulering av leieboligens tilstand ved overlevering (f.eks. Feiet rent)
- I tillegg avtalt regelverk, for eksempel om kosmetiske reparasjoner, gjenværende møbler på utleieboligen (f.eks. Kjøkkenet), demonteringstiltak fra leietaker, fakturering av verktøy, tilbakebetaling av depositum
- ved sen overlevering av eiendommen, kompensasjonsbeløpet for bruk
- Betalingsavtaler om refusjon av utgifter til utleier eller sluttvederlag eller kompensasjonsutbetalinger til leietaker
- Sted, dato og underskrift for begge kontraherende parter
Spesielt bør økonomiske avtaler som betaling og ytelseskrav registreres så detaljert som mulig i avbestillingsavtalen. I denne sammenheng anbefales det å oppgi årsakene til kravet og spesifisere de tilsvarende betalingsmåtene (frister, navnet på mottakeren av betalingen eller tjenesten, betalingsmåte og bankopplysninger).
Partene kan også avtalefestes om å frafalle retten til å motsette seg. Så ingen av signatærene kan trekke tilbake avbestillingsavtalen innen to uker etter signeringen. Et annet viktig poeng når du inngår en avbestillingsavtale for leie, er avtalen om at alle gjensidige krav blir avgjort.
Ordlyden om at anvendelsen av avsnitt 545 i den tyske borgerloven (BGB) ikke blir brukt, er også viktig. Dette avsnittet beskriver en stilltiende forlengelse av leieavtalen, som trer i kraft dersom leietaker ikke forlater leieboligen til avtalt tid. Dette er viktig, for hvis denne ordlyden mangler og leieren ikke flytter ut på det tidspunktet som er angitt i avbestillingsavtalen til tross for avtalen, er hele avtalen ugyldig. Hvis avtale om kansellering av leie har blitt signert av alle kontraherende parter, men denne passasjen mangler, kan utleieren sende inn innsigelse innen to uker - men bare hvis retten til å motsette seg ikke er frafalt.
En avbestillingsavtale for leie blir alltid utarbeidet i duplikat og deretter signert av utleier og leietaker. Begge kontraherende parter vil motta en kopi for å oppbevare dem.
Når er avtale om kansellering av leie?
I prinsippet er en avbestillingsavtale også gyldig hvis den ble inngått muntlig. For å unngå misforståelser er det imidlertid nødvendig med ekstremt presise ordninger. I tilfelle en oppsigelsesavtale, som med alle andre kontrakter, skal det skriftlige skjemaet foretrekkes fremfor den muntlige avtalen.
Hvis leieren mottar en avbestillingsavtale fra utleieren med anmodningen om underskrift, og han gjør det, har leieren rett til å trekke tilbake denne avgjørelsen innen 14 dager. I dette tilfellet kan bestemmelsene i § 312 BGB for salg av dørstokker gjelde for avbestillingsavtalen. Innvendingstiden begynner så nøyaktig den dagen leietakeren mottok en skriftlig uttalelse fra utleieren om angreretten. Hvis denne instruksjonen ikke mottas av leietakeren samtidig med signeringen av kanselleringskontrakten, forlenges innsigelsesperioden automatisk med en periode på fire uker etter mottak av kanselleringsinstruksjonen.
Hvis utleieren ikke informerer leieren om sin angrerett, avsluttes kanselleringsperioden senest seks måneder etter at kontrakten er signert.
Alt dette gjelder imidlertid bare hvis innsigelsesperioden (se ovenfor) ikke er fraviket.
Hva bør utleiere og leietakere vurdere i tilfelle avbestillingsavtalen?
Den konvensjonelle informasjonen om oppsigelsestiden, som ble avtalt med inngåelsen av den opprinnelige leieavtalen, er ugyldiggjort av leieavtalen. Som allerede nevnt ovenfor, i motsetning til leieavtalen, trenger ingen lovbestemmelser overholdes. Det er imidlertid fornuftig at begge parter sørger for at oppsigelsesavtalen ikke inneholder avtaler som senere viser seg å være til skade for dem.
For at utleieren ikke blir vanskeliggjort av at leietaker flytter ut tidlig, kan det for eksempel inngås en avtale som forplikter leietakeren til å finne en ny leietaker for å unngå ledige stillinger og tilhørende tap av husleie. I dette tilfellet er et alternativ leietakerens betaling av et fast gebyr eller ytterligere betaling av leien frem til oppsigelsestidens regelmessige utløp.
Hvis initiativet til å avslutte et leieforhold for tidlig kommer fra utleier, bør leieren sørge for at han ikke blir utsatt for noen ulemper hvis han oppfyller utleiers anmodning. Som utgangspunkt tilbyr utleier betaling av en passende erstatning eller etterlønn dersom flyttingen fra den leide eiendommen skal finne sted før den normale oppsigelsestiden er utløpt.
Er en sluttvederlag obligatorisk i avbestillingsavtalen?
Leietakers samtykke til for tidlig oppsigelse av en leieforholdsavtale eller inngåelse av en leieforholdsavtale medfører ikke automatisk krav på erstatning eller etterlønn.
Imidlertid, hvis oppsigelsesavtalen kommer gjennom initiativ fra utleier, er leieren i en god forhandlingsposisjon. Siden det å flytte ut tidlig har mange fordeler for utleieren når han selger en eiendom, godtar utleier ofte betaling av en sluttvederlag. Kompensasjonen bør avtales i et rimelig beløp, med sikte på å dekke kostnadene for å lete etter en leilighet og flytte samt nødvendige meglergebyrer, en høyere leie og kostnadene ved å kjøpe nye møbler.
Ved beregning av sluttvederlaget må også andre mulige kostnadsfaktorer som ekstra reisekostnader på grunn av ytterligere pendling tas i betraktning.
Kan det også inngås en avbestillingsavtale for næringseiendom?
Ja, en avbestillingsavtale for leie kan inngås for privat brukte utleieboliger så vel som for næringseiendom. For selv om det gjelder et leieforhold med en næringseiendom, kan det være forskjellige grunner til at det er fornuftig å forkorte den vanlige oppsigelsestiden. Hvis leieavtalen for en butikk, verksted eller annen kommersielt brukt eiendom avsluttes for tidlig, må alle involverte parter signere leieavtalen. Det bør derfor kontrolleres nøye hvilke underskrifter som kreves av gründerne som eiendommen ble leid til.
Hvor kan jeg laste ned en prøveavtale om kansellering av leie?
Siden mye informasjon må tas i betraktning i en avbestillingsavtale, anbefales det å bruke et eksemplar. Du kan laste ned et eksempel på en avbestillingsavtale her:
