Eiendomsskatteavgiften er et lovregulert alternativ for eiendomsskattytere å få en del av eiendomsskatten fraviket. Med en vellykket søknad kan utleiere for eksempel spare 25 prosent eller 50 prosent på eiendomsskatt, avhengig av omstendighetene. Vilkårene for dette er beskrevet i § 33 GrStG (landskattelov).
Avsnitt 33 GrStG: Vilkår for ettergivelse av eiendomsskatt
Teksten til eiendomsskatteloven sier:
"(1) Hvis (…) det normale bruttofortjeneste for den skattepliktige posten reduseres med mer enn 50 prosent når det gjelder bebygd land og skattegylderen ikke er ansvarlig for reduksjonen i bruttofortjenesten, vil eiendomsskatten være 25 prosent vedta. Hvis reduksjonen i normalt bruttofortjeneste er 100 prosent, fravikes eiendomsskatt på 50 prosent. (…) Normalt bruttofortjeneste er (…) (2) når det gjelder utviklede eiendommer, den vanlige årlige brutto leien estimert i henhold til omstendighetene ved begynnelsen av fraskrivelsesperioden.
De vesentlige aspektene av paragrafen for utleiere er således a) størrelsen på det mulige fritaket for eiendomsskatt og b) uttrykkene "normal bruttofortjeneste" eller "årlig brutto leie" og c) vilkåret om at skattegylderen ikke er ansvarlig for reduksjonen i bruttofortjeneste. Spesielt det siste punktet er ganske vagt i loven og har allerede vært gjenstand for juridiske tvister.
Redusert bruttofortjeneste og mengden av fritak for eiendomsskatt
Det normale bruttofortjeneste er den estimerte vanlige årlige brutto leien, og estimatet gjøres ved begynnelsen av fraskrivelsesperioden. Hva som er en del av den årlige brutto leien, er definert i § 79 BewG (verdsettelsesloven):
"(1) Årlig brutto leie er det totale gebyret som leietakerne (leietakere) må betale i ett år basert på kontraktsavtaler basert på status på tidspunktet for bestemmelsen. Bidrag og alle andre tjenester fra leietakeren skal inkluderes. "
Ytterligere begrensninger og mer presise bestemmelser regulerer nøyaktig hvordan den årlige brutto leien skal bestemmes. Dette er viktig: Hvis bruttofortjenesten, dvs. brutto årlig leie oppnådd, reduseres med mer enn 50 prosent, kan 25 prosent av eiendomsskatten fravikes. Hvis bruttofortjenesten reduseres med 100 prosent (dvs. ingen leiebetalinger er mottatt) er det mulige fritaket for eiendomsskatt 50 prosent. Dette gjelder bare hvis reduksjonen ikke er utleierens skyld.
Reguleringen i § 33 GrStG inneholder en viss urettferdighet, fordi med et inntektstap på 99 prosent fravikes en identisk del av eiendomsskatten som med 50,1 prosent. Eiendomsskattfritaket er bare 50 prosent hvis det er 100 prosent mangel på inntekt. Loven kjenner bare til disse to nivåene og treffer dermed noen utleiere hardt.
Når er ikke reduksjonen i bruttofortjeneste ansvarlig for?
For en vellykket søknad om fritak for eiendomsskatt, må skattebetalere bevise reduksjonen i eiendomsinntekt, og også at de ikke selv er ansvarlige for tap av inntekt. En tenkelig forklaring på lavere inntekt er at leietakerne ikke har oppfylt sine betalingsforpliktelser, til tross for kontinuerlig utleie. I et slikt tilfelle anerkjenner myndighetene vanligvis reduksjonen som ikke sin egen skyld.
Tilsvarende er det tilfeller der naturkatastrofer som lynnedslag og brann eller flom er årsaken til tap av husleie. Fordi slike hendelser som fører til ikke-utleie, er heller ikke utleierens ansvar.
Eiendomsskattfritak er også et alternativ når det gjelder strukturelt forårsaket tap av inntekt: Spesielt i landlige regioner i Øst-Tyskland er det registrert en til tider dramatisk befolkningsnedgang, noe som fører til et overforbruk av boareal og en krypende nedgang i leien.
I alle tilfeller der ledighet blir oppgitt som grunn, må en utleier dokumentere sin vedvarende innsats for å få til leie. Slike anstrengelser inkluderer avisannonser, ansettelse av meglere, merknader og utlegging av leietilbud på Internett. Høyere forvaltningsdomstol i Rheinland-Pfalz har imidlertid avgjort at de større og kjente portalene skal brukes på grunn av deres utvalg og ikke bare private hjemmesider eller sider til meglere (OVG Rheinland-Pfalz, dom av 02.05.2016, AZ 6 A 10971/15) . Selv i en strukturelt svak region er utleiere forpliktet til å søke etter mulige leietakere på alle disse måtene, ellers er fritak for eiendomsskatt unntatt.
I noen landlige regioner har det vært en dramatisk nedgang i befolkningen. Dette kan føre til fritak for eiendomsskatt.
Når er utleieren ansvarlig?
Imidlertid, hvis årsakene til den delvise eller fullstendige mangelen på leiebetalinger er fra utleierens side, er det ikke mulig å fraskrive eiendomsskatt. Dette er for eksempel tilfellet hvis utleieren ikke har gjort tilstrekkelig innsats for å finne leietakere.
En annen grunn til avvisningen av en søknad om fritak for eiendomsskatt er gitt hvis den nødvendige leien er overvurdert, og det derfor ikke finnes noen leietakere. En utleier er ikke forpliktet til å tilby eiendommen sin til dumpingpriser. Imidlertid må den ligge i det vanlige markedsprisområdet.
En eiendomseier er også ansvarlig for ledige stillinger på grunn av byggearbeid (modernisering, renovering). Og hvis en leilighet ikke kan leies på grunn av den dårlige bevaringstilstanden, er denne stillingen også utleierens ansvar og rettferdiggjør ikke en skattefritakelse.
Søknad om fritak for eiendomsskatt: frister og kontaktpersoner
Myndigheten som utarbeider ligningen av eiendomsskatten mottar søknaden om fraskrivelse av eiendomsskatt. I de fleste tilfeller er dette kommunen, i Berlin, Bremen og Hamburg er det skattekontoret. Fristen er alltid 31. mars hvert år for å søke om fritak for eiendomsskatt for det foregående året. Minst en uformell søknad må være mottatt innen dette tidspunktet, ellers bortfaller retten til fritak for eiendomsskatt. Årsaken og detaljerte bevis kan leveres senere. Det anbefales imidlertid å dokumentere på forhånd nøyaktig hvordan feilene oppstod og hva du har gjort for å redusere eller forhindre dem.
Imidlertid er det ett unntak fra fristen: Hvis ligningsmeldingen eller et varsel om endring ikke mottas skattyteren i god tid, avsluttes ikke søknadsperioden før datoen som er oppgitt i informasjonen om rettsmidler.
Ingen fritak for eiendomsskatt hvis eiendomsskatten reduseres ved å oppdatere enhetsverdien
Eiendomsskatten beregnes blant annet på grunnlag av enhetsverdien på eiendommen. Hvis denne verdien synker, for eksempel på grunn av brann i en del av bygningen, reduseres også eiendomsskatten. Dette krever en ekstrapolering av enhetsverdien. Hvis reduksjonen i bruttofortjeneste kunne vært tatt i betraktning ved en ekstrapolasjon i en periode det søkes om fritak for eiendomsskatt, er et fritak for eiendomsskatt i henhold til regelverket beskrevet ovenfor (§ 33 (5) GrStG). Det er derfor viktig at enhetsverdien oppdateres.
