Oppsigelse for personlig bruk fører ofte til juridiske tvister. Fordi det gir utleiere muligheten til å kreve en leid eiendom for seg selv.
På grunn av rettidig oppsigelse, som gis til leietaker i tilfelle personlig bruk, kan ikke bare utleier bruke boarealet for seg selv - han kan også gi oppsigelsen slik at familiemedlemmene kan flytte inn i eiendommen.
Imidlertid er det faste grenser som beskytter leietakere og må derfor følges strengt. Følgende punkter viser i detalj hva som må vurderes når man avslutter personlige krav slik at det lykkes. Unntak og vanskelighetssaker finnes i avgjørelsene om avslutning av personlige krav.
Et viktig øyeblikk
Hvor lang tid tar det å avslutte et personlig krav?
I utgangspunktet gjelder de lovbestemte oppsigelsestidene etter husleieloven for oppsigelse for personlig bruk. Hvis leieren har bodd i leiligheten i mindre enn fem år, er perioden tre måneder. I fem til åtte år er perioden seks måneder, og for en leiekontrakt på mer enn åtte år må du tillate en periode på ni måneder.
Hvilke rettigheter har leietakere i tilfelle en avslutning for personlig bruk?
Hvis utleier bare har falsket sine egne behov, har leietaker krav på erstatning.
Hva teller som personlig bruk?
Personlig bruk er når utleier trenger den leide leiligheten enten for seg selv eller for en person som tilhører husstanden eller for visse familiemedlemmer.
Når er en avslutning for personlig bruk ineffektiv?
Oppsigelsen for personlig bruk er ineffektiv hvis leieren ikke kan kontrollere på grunnlag av at lovbestemmelsene om personlig bruk virkelig eksisterer.
Hva gjør jeg hvis leieren motsetter seg oppsigelsen for personlig bruk?
Hvis leieren motsetter seg oppsigelsen for personlig bruk, kan utleieren enten trekke sin oppsigelse eller retten avgjør hvilke interesser som har prioritet. For dette må utleieren inngi en utkastingshandling.
Hvis du som utleier ønsker å si opp på grunn av dine egne behov, må du kunne bevise dette behovet.
Hva er det juridiske grunnlaget for avslutning for personlig bruk?
Leieloven bestemmer at retten til å si opp kontrakten for personlig bruk bare eksisterer under veldig spesifikke forhold. Utleier må kunne bevise at han har en legitim interesse i å avslutte det eksisterende leieforholdet. Den eksakte reguleringen finner du i § 573 BGB, som representerer hjemmelen for såkalt personlig bruk.
I tillegg til andre grunner er det også snakk om en legitim interesse hvis utleier trenger eiendommen for seg selv, for sine nærmeste familiemedlemmer eller for andre medlemmer av sin egen husstand. Oppsigelse for personlig bruk kan imidlertid ikke utføres for å oppnå en leieøkning.
Tilsvarende oppsigelse av boarealet kan bare håndheves hvis utleieren er oppført i tingboken som eiendomsbesitter. Hvis et partnerskap eller en kjøpegruppe fungerer som utleier, trer spesielle regler om avslutning av personlig bruk i kraft. Seksjon 577a i den tyske borgerloven bestemmer at en blokkeringsperiode gjelder for aksjonærer eller kjøpere. Denne perioden er tre år og begynner på kjøpsdatoen. Først da har de muligheten til å si opp leietakerne på grunn av deres egne behov.
Utleiere som har egne barn som er på utkikk etter en leilighet, kan registrere sine egne behov og gi denne leiligheten de kan leve av.
Oppsigelse for personlig bruk: for hvem kan oppsigelse gjøres?
Oppsigelsen for personlig bruk kan bare gis til fordel for visse personer. Hvis en utleier ønsker å bruke utleieleiligheten selv, er hans egne behov åpenbare. Imidlertid er en oppsigelse for personlig bruk også mulig for familiemedlemmer og familiemedlemmer. Generelt kan det sies at oppsigelsen er ganske enkel å håndheve hvis du er nært beslektet.
Avhengig av familieforholdet, kan det også være grensesaker og unntak. Situasjonen kan ikke alltid avklares tydelig, slik at utleieren må oppgi en god grunn for å lykkes med oppsigelsen. For eksempel opplever fjerne pårørende ofte problemer.
Følgende liste viser hvilke saker som er klare og når det blir vanskelig å håndheve en avslutning for personlig bruk. I henhold til den nåværende juridiske situasjonen i Tyskland blir følgende forhold vanligvis anerkjent uten problemer for personkravreguleringen:
Tilhørighet / forhold til utleier:
- barn
- foreldre
- barnebarn
- Besteforeldre
- brødre og søstre
- nieser og nevøer
- Ektefeller som er atskilt, men ikke skilt
- registrert livspartner uten gjeldende avbestillingsavtale
- Svigerbarn og svigerforeldre
Det kreves bevis for den spesielle tilknytningen til utleieren / eieren for følgende grad av forhold:
- søskenbarn
- Store nevøer og nieser
- Stiefenkel
Når det gjelder forholdene som er oppført nedenfor, er avslutning for personlig bruk vanligvis mulig. Hvorvidt det må fremvises spesielt bevis på nærhet til utleier, kan variere fra sak til sak:
- Steforeldre og stebarn
- Svoger og svigerinne
- onkel og tante
Oppsigelse for personlig bruk er ikke mulig for:
- fraskilte ektefeller
- Svigerfamilier
- Ex-svigerbarn
I alderdommen vil gamle mennesker ofte bytte igjen eller flytte inn i en mindre leilighet.
Hvem kan varsle om oppsigelse for personlig bruk?
Utleier som er registrert som eier av eiendommen på tidspunktet for oppsigelsen, kan si opp kontrakten. Dette kan raskt kontrolleres ved å se på tingboken. Man må imidlertid ta hensyn til at ikke alle utleiere har rett til å si opp kontrakten til eget bruk. Dessverre skjer det igjen og igjen at de nye eierne av en eiendom allerede planlegger eget bruk når de kjøper en eiendom, og derfor oppgir denne årsaken til oppsigelse hvis de vil kvitte seg med langsiktige leietakere. Det er nettopp derfor husleieloven inneholder strenge regler for å sikre at oppsigelsen bare gjelder hvis den er autorisert.
Hvis eiendomseieren opptrer som en juridisk person, for eksempel som GmbH, er det vanligvis ikke mulig å avslutte personlig bruk. I en dom (Az. VIII ZR 232/15) har imidlertid Federal Court of Justice allerede gitt aksjonærene i en GbR en tilsvarende oppsigelsesrett da personlig bruk ble registrert. Forordningen er derfor ikke alltid klar og blir derfor sjekket individuelt i mange tilfeller for å vurdere situasjonen riktig. Hvis du er i tvil, kontakt juridisk rådgivning.
Oppsigelsen for personlig bruk er bare gyldig under visse betingelser.
Opphør av personlig bruk i retten: hva er tillatt? Hva ikke?
I utgangspunktet bestemmer loven at utleier som varsler oppsigelse for personlig bruk, skal ha forståelige og rasjonelle grunner. Oppsigelsen av leiekontrakten på grunn av personlig bruk er bare gyldig hvis denne årsaken er presentert.
En av de tillatte grunnene til å avslutte personlig bruk er det forståelige ønsket om å bo i sin egen eiendom. Mange utleiere kjøper en leilighet eller et hus fordi de ønsker å flytte ut av sin tidligere utleieleilighet. Selv om utleier trenger overnatting på grunn av en langvarig renoveringsfase på eget hus, er oppsigelse på grunn av personlig bruk tillatt. Andre anerkjente årsaker er:
- ønsket om barn
- bruken av eiendommen av utleiers egne avkom
- planleggingen av eiendommen som aldershjem, som ofte har sammenheng med ønsket om romlig reduksjon
- det profesjonelle behovet for et andre hjem
- en betydelig kortere pendling til jobben fra den aktuelle leiligheten
Noen grunner til avslutning for personlig bruk er imidlertid ikke tilstrekkelige eller blir ikke anerkjent for retten. Hvis eiendommen bare skal tjene som erstatningsleilighet i en kort periode, kan det hende at utleieren ikke bare gir beskjed til de nåværende leietakerne.
Oppsigelsen er også ugyldig dersom eiendommen det gjelder ikke oppfyller utleiers faktiske krav. Dette kan sees ved å se på kravene og boliginnredningen. Hvis utleieren har en annen utleieleilighet som er sammenlignbar og foreløpig ikke er utleid, har han heller ikke lov til å gi beskjed om oppsigelse for personlig bruk, da han også kan bruke denne leiligheten som et alternativ.
Tvistene knyttet til personlig bruk blir ofte sett på som isolerte tilfeller. Den respektive situasjonen må alltid kontrolleres i detalj for å avgjøre om utleierens oppsigelse er lovlig eller om leietaker har lov til å bo i leiligheten. Eiendom og juridiske eksperter er kjent med husleieloven og hjelper de berørte med å vurdere de enkelte sakene. På denne måten kan utleier på forhånd avgjøre hvor gode potensielle kunder er i tilfelle en juridisk tvist. Det er best å kontakte en advokat på et tidlig tidspunkt for ikke å gjøre feil. Dette unngår unødvendige tvister og utelukker feil.
For eksempel, hvis leieren føler seg ugunstig og behandlet urettferdig, kan han nekte å rømme leiligheten, og i verste fall kan dette til og med føre til en utkastingssak. Hvis en utleier fremsetter krav om utkastelse, kan retten avgjøre ham, avhengig av situasjonen. Som et resultat vil leietakeren sannsynligvis bo i leiligheten.
Når en familie vokser, er det ofte behov for en større leilighet.
Når er ikke selvbetjeningsoppsigelsen tillatt?
I tillegg til ovennevnte forutsetninger for avslutning for personlig bruk, er det andre vilkår som må være oppfylt for at oppsigelse skal være tillatt. Og disse bør overholdes strengt, for ellers kan leietaker rett og slett motsette seg oppsigelsen.
Følgende krav begrenser også utleiernes valg:
- Hvis utleieren er en juridisk person, er det ikke mulig å si opp for personlig bruk.
- En leieavtale som er begrenset i tid fra starten, kan ikke heves på grunn av personlig bruk.
- Hvis utleieavtalen inneholder frafall fra oppsigelse fra utleiers side, er også oppsigelse for personlig bruk ekskludert her.
- Når en utleieleilighet blir et sameie, begynner en blokkeringsperiode på tre år fra den nye eierens oppføring i tingboken. Først etter denne perioden kan utleier, om nødvendig, varsle om oppsigelse på grunn av personlig bruk.
I visse tilfeller kan oppsigelse for personlig bruk også trekkes tilbake. Dette er mulig dersom årsaken til oppsigelsen av leiligheten ikke lenger gjelder i oppsigelsestiden. Da må utleieren videresende den tilsvarende informasjonen til leieren slik at han kan bo i leiligheten.
Oppsigelse for personlig bruk: Hvilke frister må overholdes?
Fristene for oppsigelse på grunn av personlig bruk er basert på lovbestemmelsen, som er angitt i BGB § 573c. Siden oppsigelsen for personlig bruk er lik en vanlig oppsigelse, er det ingen forskjeller når det gjelder fristene.
Loven bestemmer at varselet om oppsigelse av leiligheten må være mottatt senest den tredje virkedagen i kalendermåneden dersom den skal tre i kraft i slutten av måneden etter den neste. Oppsigelsestiden forlenges imidlertid for utleieren etter en viss leieperiode:
- For en leietid på inntil fem år er oppsigelsestiden tre måneder.
- Hvis leieperioden er mellom fem og åtte år, er perioden seks måneder.
- For en leietid på åtte år eller mer er oppsigelsestiden ni måneder.
De lovpålagte oppsigelsestidene må også overholdes ved oppsigelse for personlig bruk.
Hvordan må avslutningen for personlig bruk se ut formelt?
Enhver oppsigelse av en leieavtale må skje skriftlig. Dette gjelder selvfølgelig også oppsigelse for personlig bruk. All nødvendig informasjon må være inkludert i oppsigelsesbrevet. Selv en liten formell feil kan gjøre opphør for personlig bruk ineffektiv. Forsiktighet anbefales derfor med skjemaer fra tvilsomme kilder på Internett. Det er mer tilrådelig å søke råd fra en advokat som spesialiserer seg i husleierett eller bruke skjemaet vi har gitt her.
Varslingen om oppsigelse må inneholde viktig informasjon som navnene på utleier og leietaker, dato og adresser til kontraherende parter. Følgende informasjon er også nødvendig:
- Nevn den personen personlig bruk er registrert for og personlige opplysninger hvis det ikke er utleieren selv
- når det gjelder familiemedlemmer, riktig grad av forhold
- om nødvendig mer detaljert informasjon om det nære forholdet, hvis forholdet er fjernt
- for familiemedlemmer, tilleggsinformasjon om dagens forhold knyttet til denne tilknytningen og bevis for forbindelsen
- oppføringen av de forståelige årsakene til berettiget personlig bruk
- Avhengig av årsaken, ytterligere forklaringer om det tidligere boligforholdet for å kunne nøyaktig kontrollere bruksinteressene til utleieren eller den autoriserte personen
- en referanse til mottakerens innsigelsesrett i samsvar med § 574 (1) i den tyske borgerloven (BGB) og tilhørende skjema og fristkrav
- Liste over dine egne, ikke-utleide eiendommer, som kan bli ledige i løpet av oppsigelsestiden, men som er uegnet for den personen i nød, inkludert tilhørende årsaker til at forholdene klassifiserer denne alternative leiligheten som uegnet
- om nødvendig et forslag eller tilbud om en alternativ utleieleilighet for leietaker
Service: Eksempel på selvbetjeningsavslutning for nedlasting:
Kan leieren protestere mot oppsigelse for personlig bruk?
I visse tilfeller kan oppsigelsen av leieforholdet være urimelig for den nåværende leietakeren. Da har han muligheten til å protestere mot oppsigelsen for personlig bruk. Avgjørende for dette er de personlige forholdene og leieforholdet. Ofte er det spesielle vanskelighetssaker som står i veien for avslutning, for eksempel:
- avansert alder
- Sykdommer
- Selvmordsfare
- svangerskap
- Forankret i nærmiljøet
- kommende eksamener og eksamener
- Skolebarn som ikke kan forventes å bytte skole
- ekstremt lav inntekt
Leietakers innsigelse må gjøres innen den lovbestemte innsigelsesperioden. I prinsippet må en slik innsigelse være mottatt av utleieren minst to måneder før oppsigelsestidens slutt.
I tillegg til vanskelighetssakene nevnt ovenfor, kan det være andre grunner til innsigelsen. Leieren kan stille spørsmål ved årsakene til eget bruk og derfor motsette seg oppsigelsen. I dette tilfellet er det opp til utleier å bevise at registreringen av egenbruk er berettiget. Så han må være i stand til å forklare sine forståelige og rimelige grunner.
I visse tilfeller av vanskeligheter kan retten avvise avslutningen av personlig bruk. For eksempel, hvis en gammel kvinne bor i leiligheten, kan det ofte ikke lenger forventes at hun flytter.
Kan personlig bruk bare avanseres?
Ingen utleier har rett til å bruke personlige behov bare som påskudd. Hvis en slik sak blir oppdaget, må utleier betale leietakeren erstatning i samsvar med § 280 (1) BGB. For eksempel tildelte forbundsdomstolen i en dom (Az.: VIII ZR 99/14) saksøker 28.500 euro i erstatning, da utleier bare falsket sine egne behov. Utleiere bør derfor sørge for at oppsigelsesvarselet faktisk er lovlig og tåler en grundig undersøkelse.
Oppsigelse for personlig bruk: hva skal jeg gjøre hvis leietaker ikke flytter ut?
Etter lovlig oppsigelse for personlig bruk, kan leietakerne fortsatt bo i leiligheten. Uten en skriftlig innsigelse bør utleieren ta grep raskt hvis leiligheten ikke er fraflyttet innen utløpet av oppsigelsestiden.
Først og fremst må utleier motsette seg fortsatt bruk av utleieboligen i et slikt tilfelle. Denne innsigelsen må være mottatt av retten i løpet av de første to ukene av den ulovlige bruken. Uten denne skriftlige innsigelsen vil retten anta at leieforholdet er utvidet, noe begge parter stilltiende godtok.
Hvis leieren bare blir i leiligheten, selv om han er sagt opp på grunn av personlige behov, bør utleieren kontakte en advokat. Han har den nødvendige ekspertisen for å unngå juridiske feller og støtter den påfølgende håndhevelsen av utkastelseshandlingen. Dette sendes til den ansvarlige lokale domstolen og får utvisningstittelen gjennom retten. Med utkastelsestittelen har utleieren da rett til å iverksette en utkastelse fra namsmannen.
Forøvrig gjelder utkastelsestittelen alle personer med eiendomsretten til eiendommen, f.eks. Også til leietakers ektefelle og, hvis aktuelt, til leietakere.
Hvis leieren nekter å flytte ut, kan du sende inn varsel om utkastelse.
Oppsigelse for personlig bruk ved kjøp: er det tillatt?
Når en eiendom er kjøpt, er det ofte på grunn av ønsket om å bo i dine egne fire vegger. Denne årsaken ble faktisk ansett som tillatt i tilfelle avslutning for personlig bruk. Imidlertid er slike tilfeller vanligvis personer som tidligere har bodd i leie og deretter ser etter eiendom. Du kjøper ikke en leilighet å leie ut, men å bo i den selv, så det er ofte din første og eneste eiendom. I 1996 bekreftet Mainz regionale domstol lovligheten av oppsigelsen for personlig bruk til en kjøper av eiendommen (dom av 6.2.96, Az. 3 S 248/95).
I forbindelse med kjøp av et enebolig er det ingen spesielle blokkeringsperioder for oppsigelse. Etter å ha kjøpt huset, kan den nye eieren gi de nåværende leietakerne et varsel om personlig bruk, som er basert på ordinær varsel og tar hensyn til gjeldende frister.
Avhengig av situasjonen kan imidlertid visse blokkeringsperioder gjelde sameier. Disse trer i kraft for eksempel når du konverterer utleieleiligheter til sameier. Hvis den forrige eieren (f.eks. Et borettslag) selger dem til en tredjepart, er blokkeringsperioden i henhold til § 577a i den tyske borgerloven (BGB) tre år eller lenger og begynner med oppføringen av den nye eiendomseieren i tingboken. Først da kan leilighetseieren varsle om oppsigelse for personlig bruk.
Avhengig av bomiljøet kan embargotiden bli enda lenger. I et område med bare noen få tilgjengelige leiligheter kan fristen til og med utvides til opptil ti år.
Opphør av personlig bruk i tilfelle flere utleieboliger: Hva bør vurderes?
Utleiere som eier flere utleieboliger, må være spesielt forsiktige når de registrerer eget bruk. Spesielt hvis leilighetene som tilhører eiendommen er like, anbefales forsiktighet. Den som foretrekker en bestemt eiendom og varsler om oppsigelse til eget bruk, må forvente at årsaken til oppsigelsen ikke blir anerkjent, ettersom en sammenlignbar leilighet er tilgjengelig som et alternativ. I et slikt tilfelle plikter utleieren å bruke den ledige, sammenlignbare leiligheten.
Beslutningen om hvorvidt den ledige utleieleiligheten kan sammenlignes med den foretrukne leiligheten der leietakerne fortsatt bor, avhenger først og fremst av størrelse, beliggenhet og utstyr.
Hvis utleieren ikke eier noen leiligheter, står han fritt til å velge hvilken leid eiendom han vil avslutte eget bruk. Utleier kan bare oppfordres til å bruke denne leiligheten hvis en leieleilighet blir tilgjengelig snart. I tillegg er det verdt å vurdere de respektive leietakerne og situasjonen når du velger leiligheten der det skal gis en oppsigelsesvarsel. Ved vanskeligheter kan det være motsigelse. I praksis betyr dette at oppsigelsen er lettere å håndheve med en eneste normal lønnstaker enn hos en eldre, kanskje til og med syk dame, som etter 40 år i leiligheten ville finne det spesielt vanskelig å omorganisere seg helt i en ny leilighet.
Utleiere som eier flere utleieboliger, bør være spesielt forsiktige når de registrerer eget bruk.
Må utleier tilby en alternativ leilighet?
Det er alltid fornuftig å tilby leietaker å bli sagt opp en alternativ leilighet, forutsatt at utleier kan nevne flere eiendommer han eier. Det er viktig her at alternativet må være sammenlignbart. Beboeren i en fireromsleilighet med eksklusive møbler kan derfor ikke tilbys en to-roms leilighet med komfyrvarme. Den som navngir et alternativ som en forholdsregel, skaper en bedre utgangsposisjon i en mulig juridisk tvist.
I disse tilfellene skal utleier ikke bare tilby en alternativ leilighet, han er til og med forpliktet til å:
- Utleier har en sammenlignbar leilighet som er i samme hus eller samme boligkompleks. (BGH, dom av 4.6.08, Az.VIII ZR 292/07)
- Den alternative leiligheten vil være fraflyttet innen utløpet av oppsigelsestiden. (BGH, dom av 9. juli 2003, Az.VIII ZR 311/02)
- Utleier vil gjerne leie leiligheten på nytt. (BVerfG, avgjørelse 23. november 1993, Az. 1 BvR 904/93)
- Det er ingen omstendigheter som gjør at et nytt leieforhold med leietakeren virker urimelig. (Higher Regional Court Karlsruhe, avgjørelse av 27. januar 1993, Az.3 ReMiet 2/92)
Hvilket alternativ er det å si opp for personlig bruk?
For de som frykter at oppsigelsen for personlig bruk ikke vil lykkes, er oppsigelsesavtalen eller oppsigelsesavtalen ideell. Dette gir litt mer sikkerhet, ettersom begge sider er enige om en slutt på leiekontrakten. Dette alternativet er spesielt tilrådelig hvis utleier ikke med sikkerhet kan si om hans personlige behov vil bli anerkjent.
Oppsigelsesavtalen gjør det også mulig å avtale en spesifikk frist for å rømme eiendommen. Dette skjer uavhengig av gjeldende husleielov. Til gjengjeld får leieren en flyttetillegg, som hjelper ham med å finne en leilighet i etterkant. Utleier kan da bruke, selge eller på annen måte leie den ledige leiligheten selv. Med en oppsigelsesavtale har du flere muligheter, men det krever presis forberedelse og intensiv koordinering med leietaker.
Råd fra en juridisk ekspert hjelper deg med å vurdere sjansene og risikoen og bestemme hvilken vei som er mer fornuftig: oppsigelse for personlig bruk eller en oppsigelsesavtale. I disse tilfellene blir kompetent rådgivning primært gitt av advokater som spesialiserer seg på husleierett.
